Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 куб. м. объекта, аналогичного оцениваемому, из уровня цен 1969г. в цены 1984г. (на основании постановления Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.) с последующим пересчетом в цены текущего периода, путем умножения базовой стоимости строительства на соответствующий коэффициент, отражающий динамику удорожания строительно-монтажных работ (СМР) и материалов.

В качестве источников информации используются данные по зданиям и сооружениям из паспортов БТИ, усредненные стоимостные показатели УПВС №4, а также коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства по г. Москве, приведенные в сборнике КО – ИНВЕСТ № 44 за 2003 г.

Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания или сооружения (ПВС) по состоянию на дату оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства 1 куб. м. зданий или сооружений, аналогичных оцениваемому (той же группы капитальности, построенных по сходному проекту, с использованием подобных материалов и технологий).

Стоимость строительства 1 куб. м. на дату оценки определяется путем пересчета сметной стоимости строительства 1 куб. м. аналога из условий базового 1969г. в условия, действующие на дату оценки, с использованием соответствующих коэффициентов. В стоимость укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно-изыскательских работ; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда; стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3км. при отсутствии коммунального транспорта; расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и другое.

Для пересчета сметных цен из 1969г. в 1984г. используются индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11мая 1983г.), а также территориальные коэффициенты к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающие особенности изменения сметной стоимости СМР по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления (Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.).

С_пвс = С₁₉₆₉ х V_стр. х И _1969-1984 х К _1969-1984 х К _1984-2003,

где С_пвс – полная восстановительная стоимость здания на дату оценки, в руб.;

С₁₉₆₉ – полная восстановительная стоимость 1м³ здания по сборникам УПВС в ценах 1969года, руб.;

V_стр. -строительный объем оцениваемого здания м³.;

И _1969-1984 – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.) равен 1,18;

К _1969-1984 – территориальный коэффициент для г. Москвы к индексам изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.) равен 0,92;

К _1984-2003 – средний индекс изменения сметной стоимости строительства на дату оценки по отношению к 1984году, принимается по сборнику "Индексы цен в строительстве" №44 равный 49,788.

В соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается административное здание кирпичное трехэтажное (УПВС №4 табл. 52а).

Характеристики объекта аналога:

· группа капитальности - 1;

· фундаменты – ж/б;

· стены - кирпичные;

· перекрытия – ж/б;

· кровля – из асбестоцементных листов по деревянным стропилам;

· полы – дощатые; в с/у – керамическая плитка;

· отделка – простая.

· в восстановительной стоимости 1 куб. м. объекта учтена стоимость центрального отопления, холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, электрооборудования, слаботочных устройств (радио, телефон).

В связи с тем, что оцениваемое помещение имеет ряд отличий от аналогичного здания необходимо внести следующие поправки к стоимости 1 куб. м. для оцениваемого здания:

· при различии в фактической группы капитальности применяется коэффициент равный 0,86;

· при высоте потолков 2,8 м применяется коэффициент равный 1,02;

К полученному таким образом значению полной восстановительной стоимости добавляются с нарастающим итогом:

· прибыль инвестора-застройщика в размере 20%;

· при условии бюджетного финансирования менее 40% НДС в размере 20%.

Полная восстановительная стоимость составляет:

735 230 х 1,20 х 1,20 = 1 058 731 руб.

или при курсе ЦБ РФ на 01 октября 2003 г. 1 дол. США 30,61 руб.

Дол. США

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: