Основная часть работы

Выполнение ВКР – это систематизированное, обстоятельное, отвечающее её плану изложение студентом основных сведений по теме, содержащее анализ научных концепций и конкретной экономической практики, отражающее понимание и оценку студентом соответствующих проблем, содержащее обоснованные предложения по их решению. Основная часть должна содержать данные, отражающие сущест­во, методику и основные результаты выполненной работы.

Основная часть состоит из следующих разделов:

· Раздел 1. Концепция проекта и правовая экспертиза. Экспертиза местоположения. Обоснование инвестиционного проекта;

· Раздел 2. Техническая экспертиза. Обследование и оценка технического состояния объекта недвижимости. Решение по проектированию архитектурно-конструктивных элементов объекта недвижимости;

· Раздел 3. Финансово-экономическая экспертиза. Определение объёма инвестиций и оценка эффективности их использования. Оценка объекта недвижимости, оценка бизнеса управляющей организации;

· Раздел 4. Экологическая экспертиза;

· Раздел 5. Управленческая экспертиза. Теория и практика управления объектами недвижимости;

РАЗДЕЛ 1. Концепция проекта и правовая экспертиза

Данный раздел содержит обоснование инвестиций в объект недвижимости (инвестиционно-строительного проекта)

- анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки (определение задачи оценки, анализ показателей предложения аналогичных объектов недвижимости, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки);

- правовая экспертиза (правомерность выделения земельного участка, правомерность строительства на данном земельном участке).

- экспертиза местоположения и окружения объекта (сводные технико-экономические показатели объекта недвижимости (площадь участка, площадь застройки, строительный объём, площадь здания и т.п.);

Описывается правовое состояние земельного участка и расположенного на нем здания (комплекса зданий), в том числе: правовая история недвижимости, формы собственности, сервитуты, закладные, содержание и условия гражданско-правовых договоров на владение, пользование и распоряжение недвижимостью, регистрация прав на недвижимость, договора с управляющими и обслуживающими организациями, трудовые договора и должностные инструкции.

Экспертиза местоположения содержит описание генерального плана земельно-имущественного комплекса, в состав которого входит рассматриваемый объект недвижимости – размеры и формы земельного участка; перечень зданий и сооружений и разрывы между ними, в соответствии с санитарными и противопожарными требованиями; их ориентация к частям света; направление ветров; расположение относительно красной линии; основные элементы благоустройства и озеленения участка; основные показатели генплана (эксплуатационные, технические и экономические).

В графической части Генеральный план необходимо представить в масштабе 1:500 либо 1:1000 и должен включать: расположение зданий и сооружений с указанием расположения основных инженерных коммуникаций, площадок, дорог, тротуаров; озеленение и благоустройство; красные и чёрные отметки по углам зданий, ориентация по сторонам света и роза ветров; условные обозначения, технико-экономические показатели по генплану, экспликация.

Пояснительная записка – объем до 20 листов (формата А4)

Графическая часть – объем 2-3- листа формата А3.

В данном разделе на листах А3 показывается следующее:

- результаты маркетинговых исследований, анализ рынка (динамика строительства, средняя цена предложения, динамика арендных ставок);

- ситуационный план;

- правомерность выделения земельного участка, правомерность строительства на данном земельном участке;

РАЗДЕЛ 2. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Пояснительная записка – объем 25 листов (формата А4), где отражаются следующие аспекты:

1. Характеристика объекта недвижимости: местоположение, адресные ориентиры, год постройки, основные габариты (размеры в плане, этажность, высота этажа, общая площадь здания), конструктивное решение и т.п.

2. Методика проведения исследования (подготовительные работы, натурное обследование, уточнение нагрузок, оценка физико-механических характеристик элементов, анализ результатов обследования).

3. Заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций с выявленными в ходе обследования дефектами, результаты определения физического износа.

4. Описание существующего архитектурно-планировочного решения.

5. Предполагаемый вариант архитектурно-планировочного и конструктивного решения объекта (рекомендации по продлению срока эксплуатации).

Пояснительная записка по разделу «Техническая экспертиза» в зависимости от выбранного объекта недвижимости и тематики дипломного проекта: инвестиционный проект или реальные земельно-имущественные комплексы, может включать архитектурно-строительную часть и/или анализ технической экспертизы.

Описание генерального плана земельно-имущественного комплекса предпочтительнее включить в первый раздел, как экспертизу местоположения.

В общей характеристике объекта недвижимости должны быть указаны: класс сооружения, степень огнестойкости и долговечности элементов здания, конструктивные схемы. При описании объёмно-планировочного решения объекта недвижимости, необходимо определить размеры его в плане, число этажей, их высоту, наличие подвальных помещений; план эвакуации людей из здания, сведения об инженерном оборудовании, технико-эксплуатационные показатели объекта.

В этом же разделе проекта, необходимо дать описание типоразмеров фундаментов и глубины их заложения, каркаса и ограждающих конструкций, перегородок, перекрытий, покрытия, кровли, полов, лестниц и т.д.

Необходимо кратко охарактеризовать инженерные сети и оборудование – отопление, вентиляцию, водопровод, канализацию, электроснабжение, лифты, мусоропроводы, систему КИП и автоматики.

Для реально существующего объекта недвижимости необходимо в части технической экспертизы, включить краткий обзор теоретических основ технического обследования зданий и сооружений. Описание эксплуатации здания с момента его постройки (проводились ли текущие и капитальные ремонты, реконструкции и т.п.). Программу обследования задания и отдельных конструкций. Анализ технической документации, используемой при технической экспертизе объекта. Оценку технического состояния здания и его конструкций по результатам предварительного ознакомления с объектом, определение состава и объема работ.

Выбор методов и средств измерений, применяемых при обследовании повреждений зданий и дефектов конструкций. Определение физико-механических свойств материалов конструкций, экспресс методами, обследование грунтов основания и фундаментов.

В записке приводятся результаты технического обследования несущих строительных конструкций здания в целом (при его строительном объеме до 4000 м3), либо его части (блок секция, этаж, температурный блок) при меньшем строительном объеме. Составляется ведомость дефектов несущих строительных конструкций с эскизами или фотографиями дефектов, их описанием и указанием местоположения. Определяется физический износ отдельных конструктивных элементов и всего здания в целом. Приводятся рекомендации по устранению выявленных дефектов и заключение о техническом состоянии здания (либо его части) и его отдельных конструкций с формулировкой категории состояния и возможности дальнейшей эксплуатации.

В графической части чертежи должны выполняться следующим образом: фасады в масштабе 1:100 или 1:200; планы типовых и нетиповых этажей и детали планов в масштабе 1:100; 1:200 и 1:50 соответственно включая экспликацию помещений, условные обозначения, основные показатели по зданию; разрезы и детали разрезов в масштабе 1:100 или 1:200 и 1:50 соответственно включая продольный и характерные поперечные разрезы; условные обозначения.

В графической части раздела, в целом на 4-7 листах формата А3, должны быть, представлены: конструктивная схема задания (план, разрез) с осями, размерами и высотными отметками, с указанием участков повреждений здания и его конструктивных элементов; ведомость дефектов, эскизы (фотографии) дефектов основных конструктивных элементов здания; участки с наибольшей степенью износа конструкций, участки имеющие опасные дефекты, повреждения и деформации, находящихся в аварийном состоянии; результаты определения физического износа конструктивных элементов здания.

РАЗДЕЛ 3. ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Пояснительная записка – объем 25 листов (формата А4)

Графическая часть – плакаты (3-5 листа формата А3) содержит основные результаты, полученные в ходе проработки раздела.

В зависимости от тематики дипломного проекта экономическая экспертиза может включать следующие виды экспертиз:

1. экспертиза инвестиционного проекта;

2. оценка объекта недвижимости;

3. оценка бизнеса предприятия.

1. Экспертиза инвестиционного проекта

На этой стадии изучаются возможные экономические альтернативы:

– финансовый анализ деятельности заказчика-застройщика (далее предприятия), в процессе которого рассчитываются показатели ликвидности, оборачиваемости и деловой активности предприятия для выявления возможностей финансирования проекта;

– рынок (исследование спроса, продаж, конкуренции);

– анализ будущих доходов и расходов;

– сроки осуществления проекта;

– финансовый аспект (инвестиционные затраты, источники финансирования, коммерческая прибыльность).

Производится оценка эффективности инвестиционных проектов в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов утвержденны­ми Постановлением Госстроя РФ от 21 июня 1999 г. № ВК 477.

Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности про­екта для возможных участников и поисков источников фи­нансирования. Эффективность проекта в целом включает общественную социально-эконо­мическую эффективность проекта и коммерческую эффектив­ность проекта.

Показатели общественной (социальной) эффективности раскрывают социально-экономические последствия осуществления инве­стиционного проекта для общества в целом как непосред­ственные результаты и затраты проекта, так и «внешние» в смежных секторах экономики, экологии, социальные и вне­экономические эффекты.

В качестве основных показателей для расчета коммерческой эффективности инвестиционного проекта рекомендуется использовать:

— чистый доход;

— чистый дисконтированный доход;

— внутреннюю норму доходности;

— индексы доходности затрат и инвестиций;

— дисконтированный срок окупаемости;

— группу показателей, характеризующих финансовое состоя­ние предприятия — участника проекта.

После выполненных расчетов и анализа полученных результатов, делается вывод о финансовой реализуемости и эффективности инвестиционного проекта.

2. Оценка объекта недвижимости

В начале раздела приводятся теоретические основы современного подхода к оценке недвижимости.

Производится оценка здания (определение рыночной стоимости здания). При проведении оценки, должен использоваться затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Отказ от того или иного метода должен быть аргументировано обоснован. Приводится согласование результатов оценки и итоговое значение стоимости здания.

3. Оценка бизнеса предприятия

В разделе приводятся теоретические основы современного подхода к оценке бизнеса предприятия (организации).

Для оценки бизнеса предприятия производится анализ его финансово-хозяйственной деятельности и внешней инвестиционной привлекательности предприятия. При этом по имеющемуся бухгалтерскому балансу предприятия выполняется анализ следующих показателей:

- Выручка и финансовые результаты,

- Анализ структуры активов и пассивов,

- Анализ ликвидности и финансовой устойчивости,

- Анализ деловой активности,

- Анализ рентабельности деятельности.

РАЗДЕЛ 4. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Настоящий раздел дипломного проектирования, должен быть разработан с учетом действующих на территории Российской Федерации, экологических и санитарных норм и правил, ограничивающих использование экологически опасных видов деятельности.

Экологическая экспертиза представляет собой самостоятельный вид государственного экологического контроля, она имеет превентивное значение, а также выступает гарантом выполнения экологического законодательства..

Экологическая экспертиза устанавливает:

– не противоречит ли намечаемая деятельность экологическому законодательству РФ или субъектов РФ;

– соответствуют ли намечаемая деятельность требованиям нормативных актов по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов;

– достаточно ли полно произведена оценка воздействия намечаемой деятельности на окружающую среду;

– допустима ли намечаемая деятельность с точки зрения безопасности окружающей среды и населения;

– достаточны ли предусмотренные проектом меры по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов.

Основной вопрос, на который должна ответить экологическая экспертиза – это возможность реализации проекта (рекомендовать проект к реализации, не рекомендовать проект к реализации, отправить проект на доработку, определив масштабы и направления его совершенствования).

В дипломном проекте необходимо экологическое обоснование разрабатываемого объекта, цель которого выявить степень его экологической опасности или доказать его экологическую безопасность.

При экологическом обосновании выбора способа производства и технологии сделать акцент на оценке экологичности проекта, на основе действующих технологических нормативов использования сырья и ресурсов, отходности, санитарно-гигиенических и других нормативов для природных сред;

– доказать экологическую безопасность (или оценить степень экологической опасности) проектируемой технологии;

– разработать меры обеспечения экологической безопасности проектируемой технологии и способа производства;

– дать оценку экологической опасности продукции отходов.

При сравнении технологических решений по разработке экологически безопасных технологий необходимо оценить технологическую уникальность объекта по зарубежным аналогам, привести сведения о действующих аналогах альтернативных решений за рубежом.

При анализе выходов технологии в природную среду, особое внимание следует обратить на качественный и количественный состав выбросов в атмосферу, сброс в воду, захоронение промышленных отходов в почве, физические, химические, термические воздействия. Расчет индекса экологической опасности производства, сравнить показатели альтернативных проектов и выборки из них экологически безопасный.

Экологическая опасность технологии оценивается с трех позиций:

– землеёмкости, т.е. размера территории, занятой собственно техникой и зоной ее отрицательного воздействия на ландшафт;

– ресурсоёмкости, т.е. размером изымаемого вещества и энергии;

– отходности, определяемой материальным потоком техногенных веществ в природу, которой оценивается количеством приходящего вещества в единицах объема или массы на единицу площади.

Все эти показатели удельные, т.е. рассчитываются на единицу мощности либо на единицу продукции. Степень экологической опасности при контроле за размерами извлечённых из природной среды веществ для технологических целей оценивается превышением абсолютных показателей ресурсопотребления над нормативами.

Для экологического обоснования, необходимо следующие материалы:

– технологические схемы, технологические карты, описание способа производства, описание альтернативных технологий;

– нормативы санитарно-гигиенические, нормативы выбросов и сбросов, нормативы использования ресурсов, нормативы сырья и материалов.

При разработке, кроме экологического обоснования, технико-экономических обоснований (расчетов) и проектов строительства народнохозяйственных объектов комплексов дипломник должен провести оценку их воздействия на окружающую природную среду.

Стадии реализации экологических требований в составе дипломного проекта:

1. Оценка содержания задания на проектирования, с точки зрения, возможности реализации экологических требований в составе разрабатываемого дипломного проекта.

2. Сбор, обобщение и оценка содержания материалов для разработки проекта.

3. Составление плана реализации экологических требований.

4. Оценка возможной реакции общественности на содержание проекта применительно к конкретным условиям района строительства.

5. Согласование принятых решений со специалистами по вопросам охраны окружающей среды.

6. Разрешение спорных вопросов.

7. Оценка последствий принятых в дипломном проекте решений.

Пояснительная записка – объем 10 листов (формата А4)

Графическая часть – плакаты (1-3 листа формата А3) в данном разделе на листах А3 должны наглядно иллюстрировать результаты проведенной экологической экспертизы и согласовывать с руководителем дипломного проекта.

РАЗДЕЛ 5. УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Основным направлением данного раздела является всестороннее обоснование управленческих решений, принятых относительно объекта исследования, разработка концепции развития объекта недвижимости, выбор формы управления объекта недвижимости, описание функций и структуры управляющей компании, анализ рисков и оценка эффективности управленческого решения. При необходимости состав раздела может быть уточнен в соответствии с темой ВКР и требованиями руководителя.

В разделе освещаются следующие вопросы:

· Основные принципы управления недвижимостью;

· Методы и способы управления недвижимостью;

· Управление стоимостью объекта недвижимости на протяжении жизненного цикла;

· Классификация и структура управляющих компаний;

· Управляющие компании в сфере ЖКХ;

· Разработка концепции развития объекта недвижимости;

· Анализ возможных управленческих решений.

При разработке данного раздела требуется выбрать способ и форму управления объекта недвижимости, поэтому большое внимание необходимо уделять управляющим компаниям. Необходимо также учесть особенности управления объекта недвижимости на протяжении жизненного цикла.

Пояснительная записка данного раздела 10 листов (формат А4).

Графическая часть – объем 2-4 листа формата А3,где следует раскрыть способы и форму управления, структуру управляющей компании, экономические показатели проекта (экономический эффект, рентабельность, фондоотдача и т.д.) и основные управленческие решения, принятые в ходе проработки раздела.

Заключение (выводы и предложения)

В этом разделе в сжатом и систематизированном виде излагаются основные итоги как практической, так и теоретической частей работы, приводятся выводы по всей работе. Должно быть не более 5-7 пронумерованных выводов общего и конкретного характера.

Заключение должно содержать краткие выводы и предложения по результатам выполненной работы (по разделам):

· оценка полноты решений поставлен­ных задач и достигнутой цели;

· основные рекомендации по реконструкции и дальнейшему использованию объекта недвижимости;

· экономический и социальный эффект от предложенных рекомендаций;

· научная, практическая и социальная значимость ра­боты.

Изложение выводов должно быть четким и ясным. Заключение может включать и перспективу дальнейшей работы по этой проблеме. Рекомендуемый объем заключения не более 1-2 страниц.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: