Результаты государственной кадастровой оценки земель

По результатам работ ГКОЗ исполнителями работ составляется Отчет об определении кадастровой стоимости земельных по Республике Башкортостан (далее – Отчет). Управлением Росреестра по Республике Башкортостан производится проверка представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания. В случае соответствия состава Отчета условиям технического задания Управление представляет Отчет на проверку в Росреестр на соответствие его методическим указаниям при выполнении работ по определению кадастровой стоимости земельных участков. При получении положительного Протокола проверки из Росреестра результаты государственной кадастровой оценки земель направляются на утверждение в Правительство Республики Башкортостан.

В текущем году в республике завершены работы по актуализации ГКОЗ садоводческих, огороднических и дачных объединений особо охраняемых территорий и объектов.

В результате выполнения работ по ГКОЗ садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории Республики Башкортостан была рассчитана кадастровая стоимость 133 185 земельных участков в составе 1 105 садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории 45 муниципальных районов Республики Башкортостан.

Анализ результатов садоводческих, огороднических и дачных объединений показывает, что по сравнению с ГКОЗ, проведенной в 2004 году, удельные показатели кадастровой стоимости (далее – УПКС) садоводческих и огороднических объединений практически не изменились или изменились незначительно (максимум в 2,43 раза), а удельные показатели кадастровой стоимости дачных участков в среднем увеличились в 30 раз.

Эти результаты объясняются макроэкономическими изменениями, происходящими в стране: завершен переход к рыночной экономической системе, заработали конкурентные рынки товаров и услуг. Садовые участки перестали пользоваться спросом малообеспеченного слоя населения по причине ухудшения транспортной доступности (дороговизна бензина, проезда), дороговизны стройматериалов. У обеспеченного слоя населения выросли потребности, состоятельные люди стали строить дачи, загородные коттеджи, вырос спрос на дачные земельные участки.

При сборе информации для проведения государственной оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений выяснено, что многие садовые участки в садоводческих объединениях, расположенных в сельских районах, небольших городах, в местах с плохой экологией, плохой транспортной доступностью забрасываются. Земли заброшенных садоводческих и огороднических объединений переводятся в земли других категорий.

В предыдущем туре оценки было оценено 1013 садовых, огороднических и дачных объединений в 43 муниципальных районах Республики Башкортостан. Из них 1005 садоводческих и огороднических и 8 дачных объединений. Основная причина изменения количества садовых, огороднических и дачных объединений связана с принятием закона Республики Башкортостан от 20.04.2005 N 178-з «Об административно-территориальном устройстве Республики Башкортостан». За черту населенных пунктов и городских округов были выведены садоводческие, огороднические и дачные объединения, что и привело к росту садоводческих и огороднических объединений до 1078 и дачных до 27 объединений.

Сравнение результатов кадастровой оценки земельных участков садоводческих, огороднических объединений в разрезе муниципальных районов в сравнении с результатами предыдущей кадастровой оценки земель представлено в таблице 3-3.

Таблица 3-3

Сравнение средних медианных значений УПКС земельных участков садоводческих и огороднических объединений в разрезе групп и муниципальных районов.

Продолжение таблицы 3-3

Примечание:

*- в данных районах на момент оценки отсутствуют объекты оценки.

Незначительный рост цен в первой группе обусловлен вхождением в эту группу сельскохозяйственных районов, население которых в основном проживает в сельских населенных пунктах или небольших городах, в застройке которых значительна доля индивидуальной жилой застройки с приусадебными земельными участками.

Более значимый рост цен во второй группе садовых участков, расположенных вокруг второго по величине города Республики Башкортостан городского округа г. Стерлитамак, хотя самые ценные для пользования городскими жителями садовые участки расположены не в промышленном муниципальном районе Стерлитамакский район, а на территории соседнего муниципального района Ишимбайский район.

Самый большой рост цен в третьей группе, где располагается столица республики, крупный мегаполис, городской округ г. Уфа, на долю которого приходится основная масса пользователей садоводческими и огородническими объединениями.

Анализируя результаты государственной кадастровой оценки дачных объединений можно отметить следующее.

Если 5 лет назад, в 2003 году, под дачей (или дачным земельным участком) в г.Уфе подразумевался садовый участок с небольшим домиком, без коммуникаций, с удобствами во дворе, то в настоящее время дача, это земельный участок с загородным домом с возможностью круглогодичного проживания, с наличием хорошей дороги, расположенный в экологически чистой зоне, обычно рядом с водоемом, зачастую с наличием инженерных коммуникаций. То есть, дачный земельный участок приобрел характеристики присущие для земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, и рост цен на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство повторяется на рынке дачных земельных участков. Цены на земельные участки под жилищное строительство повторяют изменения цен на жилую недвижимость с задержкой (временным лагом) примерно 0,5 - 1 года, что объясняется большим временем экспозиции при продаже земельных участков.

В Уфе рост цен на жилье начался в 1998 году, после дефолта, и вплоть до декабря 2005 года жилье дорожало с темпом около 20-40 % в год. В 2006 году произошел резкий рост цен, за год цены увеличились в 2 раза, катализатором роста цен стали ипотечные кредиты, которые резко увеличили спрос на жилье. В начале 2007 года рост цен на жилье в г.Уфе остановился. На земельные участки под индивидуальное жилищное строительство рост цен продолжался до 2-го квартала 2008 года.

Средние цены на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство по всем направлениям в пригородах Уфы, за период 2004 – 2008 годы выросли в 20 раз.

Рост цен на земельные участки под дачное строительство коррелирует с ростом цен на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и имеет тот же порядок цифр.

Кадастровая стоимость дачных земельных участков в данной государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, была получена в результате рыночной оценки эталонных земельных участков в составе дачных объединений, в соответствии с п. 1 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р.

Кадастровая стоимость дачных земельных участков соответствует их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2008 года.

Сравнение результатов кадастровой оценки земельных участков дачных объединений в разрезе муниципальных районов с результатами предыдущей кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений представлено в таблице 3-4.

Таблица 3-4.

Сравнение средних медианных значений УПКС земельных участков дачных объединений в разрезе групп и муниципальных районов

Примечание:

*- данные районы не оценивались в виду отсутствия на момент оценки объектов оценки.

В утвержденных материалах предыдущей оценки отсутствуют данные о кадастровой стоимости дачных объединений. Для анализа использовались собственные рабочие материалы предыдущей оценки, которые выполняла ГУП «Башземоценка» в 2004 году.

В Ишимбайском районе на дату оценки 1 января 2008 года существовало 1 дачное некоммерческое объединение «Яшел-Тау». Дачное объединение «Яшел-Тау» расположено в юго-восточной стороне от 2-х недалеко расположенных городов Салават и Ишимбай, на расстоянии 10 км от г.Салавата, на берегу реки Белой. На данных земельных участках имеется электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение. В начале 2008 года земельные участки дачного объединения «Яшел-Тау» переведены в черту населенного пункта.

Дачные земельные участки в Караидельском районе расположены по берегам Павловского водохранилища. Павловское водохранилище образовано плотиной Павловской ГЭС на р. Уфе, площадь 120 км2, объём 1,41 км3, длина 150 км, наибольшая ширина 2 км, средняя глубина 11,8 м. Берега водохранилища покрыты девственными лесами. Дачные земельные участки на берегу Павловского водохранилища используются для отдыха в основном жителями г.Уфы несмотря на довольно большое расстояние от города (150-250 км). До райцентра, с.Караидель, имеется хорошая асфальтированная дорога, от г.Уфы до дачных участков расположенных на берегу водохранилища на автомобиле можно добраться в среднем за 3-3,5 часа. На стоимость дачных земельных участков расположенных на берегу Павловского водохранилища влияет уникальность местоположения – вокруг девственная природа, леса, на расстоянии 100 км. нет крупных населенных пунктов и предприятий загрязняющих природу. На стоимость земельных участков по берегу водохранилища также влияет ограниченность их предложения. Резкий рост цен на дачные участки в Караидельском районе по сравнению с ценами 2004 года, в 57 раз, обусловлен следующими факторами: уникальной экологией, наличием большого водоема, а также улучшившейся транспортной доступностью, связанной со строительством асфальтированных автомобильных дорог и автомобилезацией населения.

Дачные объединения в Чишминском районе расположены в наиболее престижном юго-западном направлении, на расстоянии 23 ‑ 37 км от г.Уфы, в живописной местности, рядом протекает р.Дема. Находятся в зоне предназначенной для малоэтажной застройки; имеют хорошую транспортную доступность, электроснабжение, водоснабжение, дачное объединение «Ветеран» имеет газоснабжение. Окружение представлено земельными участками под индивидуальное дачное строительство, рядом расположен климатологический курорт с кумысолечебницей ‑ санаторий «Юматово». Соответственно цены на земельные участки в данной местности выросли больше чем в среднем по пригородам г.Уфы, в 27 раз.

Дачные объединения в Кармаскалинском районе расположены в престижном южном направлении (но менее престижном чем Юматовское направление) на расстоянии 33 ‑ 47 км. от г.Уфы. Данные дачные участки расположены в экологически чистых, лесных местах, недалеко от всех дачных объединений, за исключением дачных участков возле д.Ракитовка, протекает река (р.Уршак, р.Узень, р.Белая). До дачных участков имеется хорошая транспортная доступность, имеется электроснабжение. Цены на дачные земельные участки в Кармаскалинском районе, в среднем по району с 2004 года выросли в 21 раз, что примерно соответствует среднему росту цен за этот период на земельные участки под ИЖС по всем направлениям в окрестностях г.Уфы.

Таким образом, по Республике Башкортостан можно говорить о незначительном росте удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе садоводческих, огороднических объединений и о высоком росте удельного показателя кадастровой стоимости дачных земельных участков.

В результате выполнения работ по ГКОЗ особо охраняемых территорий и объектов на территории Республики Башкортостан была рассчитана кадастровая стоимость 305 земельных участков, из них 20 земельных участков отнесенных к первой группе и 285 земельных участков отнесенных ко второй группе. Данные земельные участки расположены на территории 31 муниципального района Республики Башкортостан (таблица 3-5).

Таблица 3-5

Сравнение средних значений УПКС земельных участков особо охраняемых территорий и объектов первой группы в разрезе муниципальных районов.

Примечание:

0,77* ‑ значение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий первой группы в Республике Башкортостан приведено в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 19.03.2007 №67. Данный показатель рассчитывался на основе результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Башкортостан, утвержденных постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24.08.2005 №186.

Анализ результатов ГКОЗ особо охраняемых территорий и объектов показывает, что средний по республике УПКС земель особо охраняемых территорий и объектов первой группы вырос по сравнению с государственной оценкой земель, проведенной в 2004 году, в 2,11 раза. Это обусловлено тем, что альтернативная оценка первой группы базируется на УПКС земель лесного фонда и сельскохозяйственного назначения. Кадастровая стоимость указанных категории земель была актуализирована в 2007 и 2008 годах, соответственно.

Анализ результатов УПКС земель особо охраняемых территорий и объектов второй группы в разрезе районов проводить не корректно, ввиду изменения перечня объектов оценки. Изменения в первую очередь связаны с принятием закона Республики Башкортостан от 20.04.2005 N 178-з «Об административно-территориальном устройстве Республики Башкортостан». Изменение границ населенных пунктов обусловило изменение принадлежности земельных участков к категориям земель особо охраняемых территорий и объектов и населенных пунктов.

Кроме того, оказало влияние изменение профиля объектов оценки. Например: «База отдыха "Чайка" ОАО "Автонормаль"» в период времени с прошлого тура оценки преобразована в «Детский оздоровительный лагерь "Чайка"».

Оказали влияние и макроэкономические факторы. В связи с изменением экономических условий непрофильные активы предприятий и учреждений не приносящие доход и требующие затрат (детские оздоровительные лагеря и базы отдыха) либо прекратили свое существование, либо были преобразованы.

Анализ результатов по направлению деятельности объектов приведен в таблице 3-6.

Таблица 3-6.

Сравнение средних значений УПКС земельных участков особо охраняемых территорий и объектов второй группы в разрезе направление деятельности.

Продолжение таблицы 3-6

Стоимость земельных участков общеоздоровительных санаториев и профилакториев по сравнению с предыдущим туром оценки практически не изменилась.

Стоимость земельных участков социально-значимых объектов (санатории узкопрофильного назначения, психоневрологические интернаты, детские оздоровительные лагеря) несколько снизилась.

Стоимость земельных участков баз отдыха, туристических баз, гостиниц и кемпингов способных предоставить населению широкий спектр услуг, создать условия для комфортного отдыха в связи с востребованностью указанных объектов населением незначительно повысилась.

Снижение стоимости земельных участков горнолыжных комплексов объясняется конкурентной борьбой в этом секторе оказания услуг. За последние годы в Республике Башкортостан на территории крупных городов открылись многочисленные горнолыжные трассы и базы, что приводит к снижению наполняемости курортов расположенных на расстоянии от крупных городов.

Таким образом, в среднем по Республике Башкортостан можно сделать вывод о незначительных изменениях удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов.

Следует также отметить, что величина земельного налога определяется из:

- налоговой базы – кадастровой стоимости земельного участка (устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки земель);

- ставок земельного налога (устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления) (приложение 6);

- льгот по земельному налогу (устанвливаются законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами местного самоуправления) (приложение 7).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: