Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости.

Данный метод базируется на трех принципах оценки недвижимости:

– спроса и предложения;

– замещения;

– вклада.

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости. Если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, то применение данного метода нецелесообразно. Данный метод применяется для объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются (жилые дома, загородные дачи, гаражи, объекты недвижимости для малого частного бизнеса (автостоянки, киоски, офисы, магазины)), а также при развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков. Метод сравнения продаж применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках.

Преимущества метода:

– наиболее простой;

– статистически обоснованный;

– предлагает методы внесения поправок;

– обеспечивает данными для других методов оценки.

Недостатки метода:

– требует активного рынка;

– сравнительные данные не всегда имеются;

– требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

– основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение метода сравнения продаж предполагает определенную последовательность действий:

1) изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

2) сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту;

3) определение единиц сравнения и показателей, существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

4) разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

5) проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;

6) анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта и их согласование.

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объекта недвижимости. В оценочной практике разделяют объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. Для первой группы при анализе продаж или предоставления в долгосрочную аренду незастроенных земельных участков можно выделить следующие единицы сравнения:

– цена за единицу площади:

– за 1 га сельскохозяйственных и лесных угодий либо территории промышленной зоны;

– за 1 сотку под строительство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи;

– за 1 м² под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории);

– цена за весь участок (возможна, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки);

– цена за один метр по фасаду;

– цена за лот;

– цена за единицу плотности.

Для второй группы объектов недвижимости – застроенные земельные участки – в качестве единиц сравнения можно выделить:

– цену за 1 м² общей площади здания;

– цену за 1м² площади, подлежащей сдаче в аренду (полезная площадь, не учитывается площадь коридоров, лифтов и т.д.);

– цену за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1 м²);

– цену за 1 м³ здания, сооружения, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики (промышленные корпуса, хранилища, элеваторы и т.д.);

– цену за единицу недвижимости (дом, комната);

– цену за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т.д.).

Данный перечень единиц сравнения для применения метода сравнения продаж следует рассматривать как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения проводятся по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного типа.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравниваемых объектов недвижимости.

Итак, элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

Выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Передаваемые права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамику сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики объекта.

7. Экономические характеристики объекта.

8. Использование объекта.

9. Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново до перехода к последующим корректировкам. При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки после четвертого элемента сравнения могут быть выполнены в любом порядке. Корректировки производятся как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное их использование.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: