Оценка износа методом срока жизни

Метод срока жизни наиболее простой метод оценки износа и менее зависимый от состояния рынка.

Метод срока жизни основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этой гипотезы вытекает следующая зависимость:

И / ВС = ЭВ / С_эж, (9.3)

где И – накопленный износ, руб.;

ВС – восстановительная стоимость, руб.;

ЭВ – эффективный возраст, лет;

С_эж – срок экономической жизни, лет;

В то же время формула (7) позволяет вывести алгоритм расчета накопленного износа:

И = (ЭВ / С_эж) ∙ ВС. (9.4)

Рассмотрим применение данной формулы на примере.

Оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, построенного 12 лет назад, в 340 млн руб. По паспорту типового проекта этого здания срок экономической жизни составляет 80 лет. Необходимо определить накопленный износ данного здания.

Накопленный износ здания может быть определен по следующим вариантам:

1. Если это здание построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, его эффективный возраст будет равен фактическому, а износ составит 15% восстановительной стоимости (12 ∙ 100%) / 80), или 51 млн. руб. (15% ∙ 340) / 100%).

2. Если в результате осмотра здания выяснилось, что эффективный возраст здания вследствие плохого обслуживания превышает фактический и может быть оценен в 24 года, то накопленный износ составит 30%, или 102 млн руб.

3. Если здание удачно спланировано, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ, то есть основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни, например 90 лет, а заботливое содержание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 10 лет. Тогда накопленный износ составит 11,1%, или 37,8 млн руб.

На основании вышеприведенного примера можно выделить следующие недостатки метода срока жизни:

– все предположения носят интуитивный характер;

– результаты оценки износа, полученные данным методом, юридически уязвимы;

– не учитывает разные виды износа.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: