Приобретение прав на земельные участки

4.1. Общая характеристика способов приобретения права частной собственности на земельные участки гражданами и юридическими лицами

Право частной собственности на земельные участки может приобретаться в силу различных гражданско-правовых и земельно-правовых оснований. При этом представляется необходимым различать термины «приобретение» и «возникновение» права собственности на землю. Когда мы говорим о возникновении права собственности, речь идет о появлении права собственности у государства (муниципального образования). Так, в ст. 17 ЗК РФ указано, что в федеральной собственности находятся участки, право собственности на которые возникло у РФ при разграничении государственной собственности на землю.

Приобретение земельного участка означает появление права собственности у государства или иных субъектов по основаниям, предусмотренным законом (ст. 8 ГК РФ). На возможность приобретения РФ участков по гражданско-правовым основаниям указывает ст. 17 ЗК РФ. Аналогичный термин используется и в других статьях ЗК РФ, например, когда речь идет о праве граждан — земле­владельцев и землепользователей приобрести их в частную собственность.

Существует следующая классификация оснований приобретения земельных участков в частную собственность:

а) договоры и иные сделки (гражданско-правовой порядок), в том числе купля-продажа, дарение, мена, рента, наследование земельных участков;

б) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Последняя группа оснований иногда называется ад­ми­ни­стра­тив­но-пра­во­­вым способом (порядком) приобретения права частной собственности на земельные участки, поскольку при данном способе одной из сторон правоотношения обязательно является государственный орган или орган местного самоуправления.

Ад­ми­ни­стра­тив­но-пра­во­вой порядок заключается в передачекомпетентным органом в частную собственность из государственной или муниципальной собственности земельных участков посредством первичного предоставления либо переоформления прав на землю. Таким компетентным органом в большинстве случаев (вплоть до окончательного разграничения государственных земель) является орган местного самоуправления.

Отличие процедуры «предоставления земельного участка» от процедуры «переоформления прав на земельный участок» заключается в том, что при предоставлении земельного участка право собственности на него у граждан и юридических лиц возникает впервые за плату или бесплатно^[21]. Как правило, предоставление земельного участка осуществляется по итогам аукционов или конкурсов. Бесплатное предоставление участков из государственной или муниципальной собственности в частную собственность осуществляется в случаях, предусмотренных ЗК РФ и иными федеральными законами, законами субъектов РФ (п. 2 ст. 28 ЗК РФ). Например, право на бесплатное получение в собственность земельных участков под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство имеют Герои СССР и России, кавалеры ордена Славы и ряд иных категорий граждан.

Процедура переоформления прав на земельный участок применяется в случае, когда граждане уже имеют на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, а юридические лица — на праве постоянного бессрочного пользования земельные участки и желают приобрести их в собственность. При этом граждане переоформление прав на землю осуществляют бесплатно и по желанию, а юридические лица (кроме указанных ст. 20 ЗК РФ) — обязательно и за плату (в срок до 1 января 2010 г.).

Подчеркивая равенство граждан и юридических лиц в вопросах приобретения в собственность земельных участков, ЗК РФ имеет в виду равное право на приобретение земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Однако некоторые земельные участки принципиально не могут находиться в собственности юридических лиц, но могут находиться в собственности граждан (например, для ведения личного подсобного хозяйства). С другой стороны, некоторые процедуры приобретения права собственности на земельные участки не применяются в отношении граждан (приобретение права собственности юридического лица в результате внесения земельных участков в уставной капитал). Поэтому указанное равенство следует понимать как потенциальное равенство в правах, но не равенство во всех процедурах по приобретению участков различного целевого назначения, не изъятых из оборота и не ограниченных в нем.

Земельный кодекс РФ предусматривает две процедуры предоставления земельного участка в частную собственность из государственной или муниципальной (по критерию процедуры и целевого назначения участка): для строительства и для целей, не связанных со строительством. Предоставление участка для строительства не означает, что оно будет проводиться исключительно на землях населенных пунктов. Данная процедура в силу ее универсальности может применяться и при предоставлении участка для строительства промышленного объекта за границами населенного пункта либо строительства турбазы на землях рекреационного назначения (с учетом специфики использования и охраны земель этих категорий) и т.д.

Процедура предоставления земельного участка для строительства включает две разновидности: с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования. Принципиальным различием данных процедур является субъектный состав будущих правообладателей земельных участков, порядок получения и вид их прав на земельный участок после его предоставления. При процедуре предоставления земельного участка без предварительного согласования мест размещения объекта право собственности или право аренды земельного участка возникает исключительно по итогам торгов (кроме случаев предоставления участка для строительства в пределах застроенной территории в соответствии с договором о развитии застроенной территории), а его правообладателями становятся граждане и юридические лица. Данный порядок включает в себя несколько разновидностей: общий порядок предоставления земельных участков для строительства (кроме жилищного строительства); предоставление участка в соответствии с договором о развитии застроенной территории; предоставление земельных участков для жилищного строительства. Последняя процедура содержит в качестве разновидности предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта в собственность не производится. Данные участки передаются в аренду (для подавляющего большинства случаев), постоянное (бессрочное) пользование (для государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий), в безвозмездное срочное пользование (например, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения).

4.2. Переоформление (приватизация) гражданами земельных участков

Право граждан-землепользователей и земле­владельцев на приобретение в собственность земельного участка в юри­дической литературе, правоприменительной практике и в быту часто называют «приватизацией земельного участка». На наш взгляд, правильнее говорить о «переоформлении прав на земельный участок» в собственность граждан, поскольку имеет место передача имущества (земельного участка), принадлежащего гражданину или юридическому лицу на ограниченном вещном праве и находящегося в государственной или муниципальной собственности. Приватизацией же в соответствии со ст. 217 ГК РФ является передача имущества в соответствии с законами о приватизации государственного или муниципального имущества.

Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», известным больше как «закон о дачной амнистии», был изменен существовавший ранее порядок переоформления прав на земельный участок. Главная особенность этой реформы заключается в изъятии из процедуры переоформления прав на земельные участки одного звена. Если ранее граждане-землепользователи для при­обретения в собственность земельного участка должны были пройти процедуру земле­устройства, поставить участок на кадастровый учет, собрать иные необходимые документы, обратиться к главе муниципального образования с заявлением о приватизации, и лишь при положительном решении вопроса передать документы на государственную регистрацию права собственности, то теперь стадию решения органа местного самоуправления законодатель изъял. Однако нерешенной осталась главная проблема, с которой сталкиваются граждане в ходе приватизации своих участков. Она заключается в том, что проведением земле­устройства занимаются коммерческие организации, оценивающие свои услуги суммами, сопоставимыми иногда со стоимостью самого участка.

В свете вышеуказанного Закона процедура приватизации (перерегистрации) земельного участка выглядит сейчас следующим образом.

Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введе­ния в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона).

Для приватизации (переоформления) такого участка гражданину необходимо напрямую обращаться в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приложив к своему заявлению следующие документы (ст. 25² Закона о регистрации прав на недвижимость):

— акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

— акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

— выдаваемую органом местного самоуправления выписку из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

— иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленных документах, не соответствуют данным кадастрового паспорта земельного участка. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности на земельный участок не допускается.

В соответствии со ст. 25³ Закона о регистрации прав на недвижимость при государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества представление кадастрового паспорта земельного участка не требуется в случае, если:

— право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;

— указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

— для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством РФ выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, и содержащими описание такого объекта, являются кадастровый паспорт и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2015 г. кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт его создания на участке и содержащим его описание.

Государственная регистрация прав на земельные участки и иное недвижимое имущество осуществляется в месячный срок с выдачей новому собственнику свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Указанные правила о приватизации (переоформлении) земельных участков распространяются не только на граждан, имеющих все необходимые документы о праве земле­пользования, но и на граждан Российской Федерации, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, которые были ими приобретены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 № 1305-1 «О собственности в СССР», но не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Вводного закона).

Итак, процедура переоформления прав на земельный участок применяется в случае, когда граждане уже имеют его на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения (или в фактическом пользовании) и желают приобрести такой участок в собственность. Переоформление прав на земельный участок осуществляется гражданами добровольно и никаким периодом времени не ограничивается.

Значительные проблемы и массовые судебные споры вызывает определение размера приватизируемого (пере­оформляемого) земельного участка гражданином. Правоприменительные органы нередко склонны считать, что размер участка ограничен установленными предельными (максимальными) размерами ст. 33 ЗК РФ.

Между тем в соответствии со ст. 33 ЗК РФ установление предельных размеров земельных участков производится при их предоставлении впервые. Следовательно, при перерегистрации земельных участков граждан, находящихся в их пожизненном наследуемом владении (постоянном бессрочном пользовании), право собственности должно приобретаться на весь участок независимо от его размера. Данная норма и такое ее толкование вытекает из правовой позиции Конституционного Суда РФ по следующему делу.

Гражданка Т. В. Близинская, проживая в поселке Косино города Москвы в жилом доме, расположенном на принадлежащем ей на праве землепользования участке площадью 0,2291 га, обратилась в префектуру с заявлением о переоформлении прав на землю. В результате проведения данной процедуры решением префектуры Восточного административного округа города Москвы от 06.06.1996 за Т. В. Близинской было закреплено право пожизненного наследуемого владения на 0,06 га, в отношении остальной части участка ей было предложено оформить договор аренды сроком на 49 лет. Преображенский межмуниципальный суд города Москвы, куда Т. В. Близинская обратилась с иском о признании права пожизненного наследуемого владения на земельный участок в полном размере, решением от 09.09.1997 в удовлетворении ее требований отказал, сославшись в том числе на Закон города Москвы от 16.07.1999 «Об основах платного землепользования в городе Москве».

В своей жалобе в Конституционный Суд РФ Т. В. Близинская оспаривала конституционность ч. 2 ст. 16 указанного Закона города Москвы. На основании содержащейся в ней нормы, как утверждалось в жалобе, была «реквизирована» часть принадлежащего заявительнице земельного участка, что противоречит требованиям ст. 36 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой условия и порядок пользования землей определяются федеральным законом, и ст. 55 (ч. 2 и 3) Конституции РФ, исключающей умаление прав и свобод человека и гражданина и допускающей их ограничение только в конституционно одобряемых целях на основании федерального закона.

Как отметил Конституционный Суд РФ, ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» не отвечает обращенному к законодателю конституционному требованию определенности правовой нормы: она допускает распространение понятия «предоставление земельного участка» как на случаи первичного получения земли, так и на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками для граждан, проживающих в принадлежащих им на праве собственности домах, которые расположены на этих земельных участках. Отсутствие разграничения институтов предоставления земли и изменения титула прав на земельные участки для уже реально владеющих ими граждан на практике приводит к тому, что вопрос о размерах земле­владения решается произвольно. Неопределенность нормы позволяет органам исполнительной власти квалифицировать переоформление прав на земельный участок как первичное его предоставление и в результате по собственному усмотрению определять, в каком размере он подлежит передаче в пожизненное наследуемое владение (в деле заявительницы это привело к значительному его уменьшению), что создает возможность для злоупотреблений, порождает противоречивую правоприменительную практику и не отвечает принципу равенства граждан перед законом и судом (ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ).

В результате рассмотрения жалобы Конституционный Суд признал положение ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» не соответствующим ст. 19 (ч. 1 и 2), 35 (ч. 2 и 3) и 55 (ч. 1, 2 и 3) Конституции РФ, чем создал уникальный прецедент.

Конечно, судебный прецедент формально не является в России источником права, но тем не менее акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу, равно как и решения судов и иных органов, основанные на таких актах. Поэтому данная правовая позиция Конституционного Суда РФ способна оказать огромное воздействие на нормотворчество субъектов РФ и органов местного самоуправления, а также на правильное применение норм материального права судами общей юрисдикции при рассмотрении соответствующих категорий дел.

Следует иметь в виду, что ЗК РФ содержит лишь общие положения о возможности и порядке приватизации земельных участков гражданами, которые могут конкретизироваться в других нормативных правовых актах применительно к конкретным видам землепользования. Например, особенности процедуры приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков указаны в ст. 28 Закона о садоводческих и дачных объединениях, а особенности приватизации земельных участков, принадлежащих фермерам — в п. 7 ст. 10 Закона об обороте земель. Как следует из последней нормы, приобретение сельскохозяйственными организациями и фермерами права собственности на земельные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Вводным законом. Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Рассматривая процедуру переоформления гражданами прав на земельные участки, следует отметить, что ЗК РФ оставляет без внимания возможность приобретения права собственности на землю гражданами и юридическими лицами в силу приобретательной давности. Под приобретательной давностью понимается возможность гражданина или юридического лица, не являющегося собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющего своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо движимым имуществом в течение пяти лет, претендовать на приобретение права собственности на это имущество (ст. 234 ГК РФ). Представляется, что признак добросовестности, равно как и признак владения участком «как своим», нельзя распространять на земельные участки как минимум по четырем причинам.

Во-первых, как советское, так и российское земельное законодательство отрицает существование бесхозяйных земельных участков. В дореформенный период провозглашалось право исключительной государственной собственности на землю; в п. 2 ст. 214 ГК РФ сформулирована аналогичная норма: «Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью». При этом до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов (п. 10 ст. 3 Вводного закона).

Во-вторых, как по советскому, так и по российскому законодательству предусматривается административная (а по старому УК РСФСР 1960 г. предусматривалась даже уголовная) ответственность за самовольный захват земельного участка. Следовательно, лицо не может владеть земельным участком добросовестно, поскольку завладело им в результате правонарушения. В данной ситуации всегда существует потенциальный или реальный собственник (Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование), указанный (или подлежащий внесению после окончания процедуры разграничения прав на землю) в документах государственного кадастра недвижимости и регистрации прав на землю.

В-третьих, в дореформенный период предусматривались два вида прав граждан и юридических лиц на земельные участки — постоянное и временное пользование. Право собственности на землю граждан и юридических лиц впервые было предусмотрено только в конце 1990 г. и реально могло возникнуть только после 1 января 1991 г. Следовательно, именно с этого момента возникает возможность владения участком «как своим», а потому лишь с 1 января 2006 г. можно говорить об истечении 15-летнего срока. При этом обратим внимание на то, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (п. 4 ст. 234 ГК РФ), что увеличивает срок до 1 января 2009 г.

В-четвертых, возможность пользоваться имуществом «как своим» предполагает, что соответствующее имущество не изъято и не ограничено в обороте. Между тем, существует перечень земельных участков, которые либо не могут вообще находиться в собственности физического или юридического лица, либо для пользования которыми необходимо специальное разрешение (ст. 27 ЗК РФ).

Представляет интерес судебная практика по таким делам. Так, 3 апреля 2002 г. Краснооктябрьским районным судом города Волгограда было рассмотрено дело по заявлению гражданки Г. об установлении факта владения строением на праве собственности и установлении факта приобретения права собственности на земельный участок за давностью владения (в результате пожара в 1984 г. право­устанавливающие документы были утрачены).

Интересующие нас требования о приобретении права собственности на земельный участок были удовлетворены по следующим основаниям. Г. с 1953 г., не являясь собственником земельного участка, добросовестно, открыто и непрерывно пользовалась земельным участком как своим собственным, используя данный участок на нужды семьи для выращивания плодово-овощных культур. С 1953 г. уплачивался земельный налог, земля содержалась в надлежащем состоянии. В силу этих фактов суд пришел к выводу, что Г., добросовестно, открыто и непрерывно владея земельным участком как своим собственным, приобретает право собственности на участок в силу приобретательной давности.

Однако представляется, что решение суда о признании права собственности на земельный участок не является бесспорным. Действительно, в соответствии со ст. 248 ГПК РСФСР 1964 г. суд должен был установить факты, име­ющие юридическое значение при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, либо при невозможности восстановления утраченных документов. Однако из факта установления права собственности на дом и права пользования земельным участком не следует правомерность признания права собственности на земельный участок. На наш взгляд, суд должен был ограничиться восстановлением утраченного права пользования земельным участком, предоставив заявителю впоследствии решать юридическую судьбу участка в соответствии с земельным законодательством — приватизировать земельный участок (ст. 20 ЗК РФ) либо сохранить его на прежнем титуле.

Интересен и другой пример из судебной практики. Е. обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности, ссылаясь на то, что недвижимым имуществом, состоящим из хозяйственных построек и земельного участка, открыто и добросовестно владеет с 1955 г., использует земельный участок по назначению, поэтому на основании ст. 234 ГК РФ просит признать на них право собственности. Решением районного суда иск был удовлетворен. На учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности за истцом на определенные хозяйственные постройки, на комитет по земельным ресурсам и земле­устройству — выдать истцу правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на участок. В кассационном порядке дело не рассматривалось. Постановлением президиума краевого суда отклонен протест прокурора об отмене решения и определения суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест прокурора, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления, и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее.

Удовлетворяя иск, суд на основании ст. 234 ГК РФ посчитал, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Признавая за истцом право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, суд сослался на положения ст. 268 ГК РФ и разъяснил в этой части вынесенное по делу решение. Указанные выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального права. В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Материалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения Е. возведены объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей. При этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.

На основании п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Согласно ст. 126 ЗК РСФСР, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности. Приведенные требования материального права судом не учтены. Кроме того, судом не разграничены правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ). Так, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Суд в данном случае не только легализовал самовольные постройки, но и закрепил за истцом право бессрочного пользования земельным участком^[22].

4.3. Предоставление земельных участков из публичной собственности с предварительным согласованием мест размещения объектов для строительства

Для предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта гражданин или юридическое лицо направляет заявление о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в орган публичной власти. После окончательного разграничения государственной собственности на землю, для выяснения публичного собственника будет необходимо предварительно направить заявку с просьбой предоставить информацию по земельному участку в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и ведение государственного кадастра недвижимости (Росреестр). До окончательного разграничения публичной собственности на землю эти функции выполняет орган местного самоуправления. В заявлении указываются:

а) назначение объекта (это не может быть многоквартирный дом или иной объект жилищного строительства, но вполне может быть промышленный, общественно-деловой, военный или иной хозяйственный объект);

б) предполагаемое место его размещения. При формулировке таких предложений необходимо иметь в виду, что для каждой территориальной зоны в ходе градостроительного зонирования территории муниципального образования устанавливается градостроительный регламент, определяющий параметры и виды использования соответствующей территории. Поэтому бесполезно предлагать среди жилой зоны выделение участка для строительства промышленного объекта, негативно влияющего на состояние окружающей среды. Кроме того, если речь идет не о частных интересах, а о размещении государственного или муниципального унитарного предприятия, то предполагаемое место его размещения может быть указано в документах территориального планирования (схемах территориального планирования или генеральных планах), утвержденных на соответству­ющем уровне публичной власти, равно как и зона негативного воздействия такого объекта на окружающую среду (см., например, ч. 6, 10 ст. 10 или ч. 4, 8 ст. 19 ГрК РФ);

в) обоснование примерного размера земельного участка. Следует учитывать, что п. 3 ст. 33 ЗК РФ, регламентирующий нормы предоставления участков как раз для таких случаев, отсылает к утвержденным для конкретных видов деятельности нормам отвода земель либо правилам землепользования и застройки и иной градостроительной документации. Следовательно, при определении таких размеров следует иметь в виду положения ст. 38 ГрК РФ и ч. 6 ст. 30 ГрК РФ. Из последней нормы следует, что предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства указываются градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны;

г) испрашиваемое право на земельный участок. Согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется по общему правилу в аренду. Исключение сделано для казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий (для них испрашиваемый титул — право постоянного (бессрочного) пользования), а также для религиозных организаций в случае строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения (испрашиваемый титул — безвозмездное срочное пользование, причем на срок строительства этих объектов). Для всех остальных, включая государственные и муниципальные унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, испрашиваемый вид прав на землю — аренда.

Выбор земельного участка органом местного самоуправления производится как по заявлению граждан или юридических лиц, так и в случае обращения исполнительного органа государственной власти. При выборе земельного участка орган местного самоуправления руководствуется информацией, содержащейся в документах государственного кадастра недвижимости и землеустройства, а также генеральном плане поселения (городского округа). В случае недостатка информации орган местного самоуправления вправе направить запрос в органы государственной власти (например, в Росреестр) либо иные органы местного самоуправления и в двухнедельный срок получить бесплатно интересующие его сведения.

Выбор земельного участка для последующего размещения на нем определенного промышленного, военного или иного объекта капитального строительства должен производиться с учетом требований законодательства об охране окружающей среды и рациональном использовании природных ресурсов, а также с учетом возможных экологичес­ких, экономических, демографических и иных последствий эксплуатации указанного объекта (п. 1 ст. 35 Закона об охране окружающей среды). Во избежание неблагоприятных последствий размещения хозяйственного и иного объекта экологическое законодательство предусматривает ряд требований и запретов.

Во-первых, согласно ст. 60 ВК РФ при проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации гидротехнических сооружений и при внедрении новых технологических процессов должно учитываться их влияние на состояние водных объектов, должны соблюдаться нормативы допустимого воздействия на водные объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Водное законодательство выделяет водоохранные зоны с особым эколого-правовым режимом (ст. 65 ВК РФ), в пределах которых устанавливаются прибрежные защитные полосы (там запрещается распашка земель, размещение отвалов размываемых грунтов, выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей).

Во-вторых, законодательством об охране атмосферного воздуха (воздухоохранным законодательством) предусматривается, что размещение объектов хозяйственной и иной деятельности при застройке населенных пунктов должно обеспечиваться непревышением нормативов качества атмосферного воздуха в соответствии с экологическими, санитарно-гигиеническими, а также со строительными нормами и правилами в части нормативов площадей озелененных территорий. При проектировании и размещении объектов хозяйственной и иной деятельности, оказыва­ющих вредное воздействие на качество атмосферного воздуха, в пределах городских и иных населенных пунктов, а также при их застройке и реконструкции должны учитываться фоновый уровень загрязнения атмосферного воздуха и прог­ноз изменения его качества при осуществлении указанной деятельности.

Размещение объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих вредное воздействие на качество атмосферного воздуха, согласовывается со специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области охраны атмосферного воздуха (его территориальными органами) и другими федеральными органами исполнительной власти. Запрещаются размещение и эксплуатация объектов хозяйственной и иной деятельности, которые не имеют предусмотренных правилами охраны атмосферного воздуха установок очистки газов и средств контроля за выбросами вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух.

В-третьих, согласно ст. 25 Закона о недрах застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускается с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа. Разрешение на строительство объектов, реконструкция или капитальный ремонт которых планируется в целях выполнения работ, связанных с пользованием недрами, в соответствии с лицензией на пользование недрами и проектом проведения указанных работ выдается федеральным органом управления государственным фондом недр или его территориальным органом.

В-четвертых, установлены особенности размещения объек­тов в границах особо охраняемых природных территорий и их охранных зон. Так, согласно ст. 16 Закона о природных лечебных ресурсах в составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон. На территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий.

На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.

На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных объек­тов, осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением.

В-пятых, наряду с общими экологическими требованиями, связанными с оценкой воздействия на окружающую среду планируемой деятельности, существует ряд требований к размещению объектов, наиболее опасных для окружающей среды — энергетических, военных, нефтегазодобывающих и т.д. (см. ст. 40, 41, 46 Закона об охране окружающей среды). Специальным законодательством могут предусматриваться и иные требования к выбору земельного участка в целях обес­печения безопасности населения (см., например, ст. 47 Воздушного кодекса РФ от 19.03.1997 № 60-ФЗ).

Как следует из ст. 31 ЗК РФ, на органы местного самоуправления возложена обязанность по информированию населения и правообладателей земельных участков о своих действиях и решениях (в том числе по изъятию земельных участков), которые могут затронуть интересы населения. Все эти вопросы обсуждаются на более ранней стадии — в ходе публичных слушаний по проектам генеральных планов поселений и городских округов (ст. 28 ГрК РФ); публичных слушаний по проектам правил землепользования и застройки (ч. 3 ст. 31 ГрК РФ); публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории (ч. 5, 7 ст. 46 ГрК РФ) и т.д. Если граждане не участвовали в этих процедурах, указанная статья предоставляет им еще один шанс высказать свое отношение к намечаемому изъятию и (или) предоставлению земельного участка. Следовательно, налицо общая тенденция возложения на муниципальные власти целого комплекса информационных обязанностей в свете новейшего земельного, экологического и градостроительного законодательства.

После получения необходимой информации и согласований, а также обсуждения с общественностью (вне зависимости от его результатов) составляется акт о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях — и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, земле­владельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Из этого вытекает три последствия: во-первых, правообладатель земельного участка не должен принимать никаких мер по его улучшению после получения уведомления о предстоящем изъятии участка (иначе ему не компенсируют убытки, как это предусмотрено ст. 280 ГК РФ); во-вторых, если в течение трех лет после решения о предварительном согласовании мест размещения объекта участок не был в установленном порядке изъят у его правообладателя, он вправе требовать возмещения убытков, причиненных ограничением его прав по использованию участка от органа публичной власти, принявшего такое решение; в-третьих, если граждане и их объединения (например, мнение которых не было учтено) или правообладатели земельных участков обжалуют решение о предварительном согласовании мест размещения объекта в суд и оно будет признано недействительным, принявший решение орган публичной власти обязан возместить гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Рассматривая процедуру предварительного согласования мест размещения объектов, следует отметить постепенное сужение сферы ее действия. В свете действующей редакции ЗК РФ она будет распространяться на случаи строительства нежилых объектов капитального строительства (промышленных объектов, кемпингов, объектов дорожного сервиса, религиозных объектов, офисов государственных учреждений и т.д.), поскольку с 1 октября 2005 г. предоставление участков для строительства объектов жилищного строительства осуществляется исключительно на торгах (ст. 30¹ и 30² ЗК РФ).

Более того, новая концепция градорегулирования, предполагающая уменьшение количества коррупционных схем в сфере предоставления земельных участков из публичной собственности, обусловила появление п. 11 ст. 30 ЗК РФ, исключившего необходимость проведения процедуры предварительного согласования при размещении объекта в границах населенного пункта в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий). Следовательно, если в границах города необходимо размещение религиозного объекта (на пустыре — незастроенной территории), то происходит выбор земельного участка для строительства (ст. 31 ЗК РФ) без определения параметров такого объекта, ибо таковые уже определены правилами застройки (высота, процент застройки, наличие вспомогательных объектов на участке и т.д.) и их выбор правообладатель участка осуществляет самостоятельно (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Нет необходимости проводить процедуру предварительного согласования мест размещения объекта и в случае предоставления земельного участка для нужд сельско­хозяйственного производства (в том числе ведения личного подсобного хозяйства) или лесного хозяйства, так как для земель лесного фонда и сельскохозяйственных угодий градо­строительный регламент не устанавливается (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Исключение из этой процедуры для граждан, желающих получить земельный участок для индивидуального жилищного строительства, обусловлено отдельной процедурой предоставления им участка (п. 3 ст. 30¹ ЗК РФ). С 1 января 2010 г. при отсутствии В случае отсутствия в муниципальном образовании правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в публичной собственности, не будет осуществляться (причем как с предварительным согласованием мест размещения объекта, так и без предварительного согласования)^[23]. Это требование п. 14 ст. 3 Вводного закона направлено на недопущение на местном уровне саботажа разработки градостроительной документации.

4.4. Предоставление земельных участков из публичной собственности без предварительного согласования мест размещения объектов для строительства

Существует несколько этапов в процедуре предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта. Если рассматривать их в контексте норм ГрК РФ, непосредственно посвященных данному вопросу, то получается следующая последовательность.

В ходе подготовки документов территориального планирования федерального, регионального и муниципального уровня (схем территориального планирования и генеральных планов) определяются границы земельных участков, предоставленных для размещения объектов капитального строительства соответствующего публичного значения, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства соответствующего публичного уровня. Данные документы должны быть подготовлены до 1 января 2008 г. В соответствии с ними на муниципальном уровне принимаются Правила землепользования и застройки, включающие карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (должны быть приняты до 1 января 2012 г.). В границах территории муниципального образования выделяются указанные в ст. 35 ГрК РФ территориальные зоны, для каждой из которых градостроительным регламентом определяются виды разрешенного использования земельных участков, их предельные размеры и предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, а также ограничения в их использовании.

В целях установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, либо границ участков, предназначенных для строительства, производится подготовка документации по планировке территории (ст. 41 ГрК РФ). В составе проектов планировки территории (или как отдельный документ) подготавливается проект межевания территории в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 2 ст. 43 ГрК РФ).

Проект межевания включает в себя чертежи межевания территории, на которых в том числе отображаются границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства государственного или муниципального значения. В составе проекта межевания (или в качестве отдельного документа) готовятся градостроительные планы земельных участков применительно к застроенным или предназначенным для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства земельным участкам (ст. 44 ГрК РФ). В составе градостроительного плана земельного участка указываются его границы, информация о градостроительном регламенте, технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и ряд других сведений.

Плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, входящим в систему коммунальной инфраструктуры муниципального образования, устанавливается для лиц, осуществляющих строительство и (или) реконструкцию здания, строения, сооружения, иного объекта, в случае если данная реконструкция повлечет за собой увеличение потребляемой нагрузки реконструируемого здания, строения, сооружения, иного объекта. Размер платы за подключение определяется как произведение тарифа на подключение к соответствующей системе коммунальной инфраструктуры и размера заявленной потребляемой нагрузки (увеличения потребляемой нагрузки для реконструируемого объекта), обеспечиваемой системой коммунальной инфраструктуры для строящегося или реконструируемого здания, строения, сооружения, иного объекта. Размер платы за подключение должен быть определен на стадии формирования земельного участка до начала торгов. Плата за подключение вносится на основании публичного договора, заключаемого организацией коммунального комплекса с обратившимися к ней лицами, осуществляющими строительство и (или) реконструкцию здания, строения, сооружения, иного объекта.

Таким образом, на торги органами публичной власти выносится сформированный земельный участок с установленными границами, в отношении которого определено его разрешенное использование и технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (включая размер платы за это), который поставлен на кадастровый учет. При этом в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства в собственность или аренду проводится только аукцион (но не конкурс). При проведении аукциона по предоставлению участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства он предоставляется только в аренду. Порядок проведения торгов детально регламентирован ст. 38, 38¹ и 38² ЗК РФ. Закрепление данных процедур обусловлено попыткой законодателя создать для правообладателя земельного участка все необходимые условия для того, чтобы он мог приступить к строительству без дополнительных бюрократических процедур и финансовых затрат, что является дальнейшим развитием принципа «одного окна».

Организатором торгов выступает собственник земельного участка в лице соответствующего органа публичной власти или специализированная организация, действующая на основании договора с собственником. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ такая специализированная организация может выступать как от имени собственника, так и от собственного имени. Как следует из постановления Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, за исключением земель, предоставленных для нужд Вооруженных Сил РФ, организатором торгов является Российский фонд федерального имущества (его отделения). При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков, предоставленных для нужд Вооруженных Сил РФ, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Министерство обороны РФ (его уполномоченные органы). При продаже находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися (п. 5 ст. 447 ГК РФ). Форма торгов определяется собственником продаваемого земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законом. Примером таких случаев как раз и являются ст. 38¹ и 38² ЗК РФ, императивно устанавливающие форму торгов по продаже участка для жилищного строительства — аукцион.

Особым случаем предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта является процедура предоставления участка в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Такой участок предоставляется без проведения торгов лицу, с которым в установленном порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору такого лица предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога.

Орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

4.5. Предоставление земельных участков для целей,
не связанных со строительством

Как отмечалось выше, ЗК РФ четко разграничивает две принципиально разные процедуры предоставления земельных участков: для строительства (ст. 30—32) и для целей, не связанных со строительством (ст. 34).

Территориальной сферой действия процедуры предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, являются земельные участки преимущественно в составе категории земель сельскохозяйственного назначения. Земли населенных пунктов предназначены для застройки или иного варианта обеспечения нужд населения (например, рекреационных), а потому массово гражданам и юридическим лицам для целей, не связанных со строительством, не предоставляются. Аналогичный вывод следует сделать и по большинству иных категорий земель, целевое назначение которых не предусматривает их предоставление в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам. Кроме того, не все земельные участки могут быть предоставлены гражданам или юридическим лицам в собственность или аренду в связи с их ограничением или изъятием из оборота (ст. 27 ЗК РФ), а также установлением запрета предоставления земельных участков в собственность апатридам, иностранным гражданам и юридическим лицам на приграничных территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). В случае если участки предоставляются для целей, указанных в ст. 33 ЗК РФ (ведение личного подсобного хозяйства, садоводства и т.д.), действуют и предельные размеры предоставления участков, определенные данной статьей, а также требования иных федеральных законов (например, Закона об обороте земель).

Как следует из п. 1 ст. 34 ЗК РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

1) принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

2) уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

3) обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Для реализации этой задачи необходимо в первую очередь окончание процедуры разграничения государственной собственности на землю и возникновение права собственности РФ, ее субъектов и муниципальных образований на землю (пока же по общему правилу не разграниченными публичными землями распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов). Только после государственной регистрации прав указанных публично-правовых образований они смогут распоряжаться конкретными земельными участками как их собственники.

В целях обеспечения граждан и их объединений информацией о земельных участках, как это предписывает п. 1 ст. 34 ЗК РФ, необходимо завершить кадастровый учет земель в России, провести массовое земле­устройство повсеместную разработку документации по планировке территории (проектов планировки и проектов межевания), по итогам которого сформировать участки и подготовить их планы), затем сформировать земельные участки и поставить их на кадастровый учет, а уже после этого «заблаговременно» публиковать такую информацию. Учитывая существующее состояние кадастрового учета земельных участков, а также объем и стоимость таких работ, можно сделать вывод, что реализация данного принципа займет еще не один год несколько лет.

Как следует из п. 2 ст. 34 ЗК РФ, граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в котором должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю. Орган местного самоуправления на основании указанного заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Законом о государственном кадастре недвижимости. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного решения.

Данная процедура предоставления земельного участка может конкретизироваться (или дублироваться) иными федеральными законами. Например, согласно ст. 12 Закона о КФХ граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны: 1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение); 2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду); 3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно); 4) срок аренды земельных участков; 5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства); 6) предполагаемое местоположение земельных участков. К заявлению должно быть также приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства.

Контрольные вопросы и задания

В чем состоит отличие процедуры переоформления от процедуры предоставления земельного участка?

Сформулируйте классификацию оснований предоставления земельных участков из государственной (муниципальной) собственности.

Разъясните механизм переоформления (приватизации) гражданами земельных участков в собственность. Имеет ли значение размер приватизируемого земельного участка?

Разъясните, могут ли граждане приобретать право собственности на земельные участки в силу приобретательной давности. Аргументируйте свой ответ.

Разъясните порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта. Каково содержание процедуры выбора участка для такого строительства?

В чем особенности предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта?

Разъясните порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. Какими нормативными правовыми актами предусмотрена данная процедура?

Литература

1. Анисимов, А. П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства / А. П. Анисимов // Юрист. — 2002. — № 12.

2. Анисимов, А. П. Правовые проблемы приватизации гражданами земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения // Юрист. — 2005. — № 5.

3. Анисимов, А. П. Выкуп земельных участков под объектами недвижимости в населенных пунктах / А. П. Анисимов // Хозяйство и право. — 2008. — № 4.

4. Анисимов, А. П. Предоставление земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства / А. П. Анисимов // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 4.

5. Анисимов, А. П. Земельные участки для индивидуального жилищного строительства: проблемы и парадоксы современного законодательства / А. П. Анисимов // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2009. — № 3.

6. Анисимов, А. П. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / А. П. Анисимов, С. В. Дзагоев, Л. Т. Кокоева. — М.: Новый индекс, 2009.

7. Болтанова, Е. Приватизация земельных участков / Е. Болтанова // Хозяйство и право. — 2007. — № 2.

8. Бороноева, М. Особенности приобретения прав на земельные участки под строительство коммерческой недвижимости / М. Бороноева // Правовые вопросы строительства. — 2007. — № 1.

7. Будникова Ю.Е. Порядок определения стоимости при выкупе земельных участков приватизированными предприятиями // Аграрное и земельное право. – 2009. - № 3.

9. Герасин, С. Сроки и стоимость переоформления прав на земельные участки и расположенные на них иные объекты как раздельную недвижимость / С. Герасин // Хозяйство и право. — 2008. — № 1.

10. Грудцына, Л. Переоформление права пользования земельным участком сроком не ограничено / Л. Грудцына // Адвокат. — 2004. — № 3.

11. Дмитриев, А. В. Возникновение права собственности на землю в силу закона / А. В. Дмитриев // Законодательство. — 2005. — № 6.

9. Дихтяр А.И. Недействительность земельных торгов: анализ арбитражной практики // Право и государство: теория и практика. – 2009. - № 10.

12. Елисеева, И. А. К вопросу об упрощенном оформлении гражданами права собственности на земельные участки / И. А. Елисеева // Законодательство. — 2008. — № 3.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: