Реализация немецкой модели ипотечного кредитования в России

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

До кризиса 2008 г. В России на федеральном уровне отдавалось предпочтение американской модели. Для ее реализации и развития было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством.

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии с системой, действующей в Германии. Источником средств для ипотечного кредитования в этом случае служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берёт на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. Накопив, как правило, половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает недостающую сумму в кредит по ставке ниже среднерыночной. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов членам ССК, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока мало. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся часть ее стоимости в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

К основным проблемам ипотечного кредитования можно отнести:

• общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом, последствия глобального финансового кризиса и т.д.);

• слабость институтов оценки недвижимости;

• существующие ипотечные банки в своем большинстве – обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;

• несовершенство ипотечного законодательства (до 1997 г. отсутствовало юридическое обоснование использования такого финансового инструмента, как закладная; в настоящее время действует ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»);

• ограниченность сферы применения ипотеки: преимущественно жилищное кредитование на чрезвычайно жестких условиях для заемщика;

• высокие процентные ставки по ипотечным кредитам;

• высокие риски ипотечного кредитования как для банков, так и для заемщиков.

Сегодня в России окончательно не сформировалась единая модель ипотечного кредитования. Применяется и американская, и немецкая схема ипотеки.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) функционируют по образу немецкой модели ипотеки, но с некоторыми нюансами, вытекающими из законодательства РФ.

Итак, "немецкая" система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывших соцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.

Однако это вовсе не означает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна.

Во-первых, в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачок средних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в 1980-м вызвал массовый отток средств из savings & loan associations и послужил причиной банкротства многих из них.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды.  

Заключение

Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Главным препятствием для введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшего банковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств перед вкладчиками, является невозможность убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не решен.

Создать сберегательно-ипотечное учреждение как экспериментальный государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции, ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены "американской" моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого не случится, доступной всем ипотеки в нашей стране не будет.

Список источников

1. Иванов В. В. Ипотечное кредитование. - М Информационно- внедренческий центр. "Маркетинг", 2006 - 273с.

2. Ольшаный А. Н. "Банковское кредитование: российской и зарубежной опыт". -М.: Русская деловая литература, 1997 - 134 с.

3. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2006 - 208с.: ил - (Серия "Учебное пособие").

4. Толкушин А.В. Ипотека в России / - М: ЮРИСТ, 2011- 125с.

5. Белокрылова О.С., Яхимович В.И. Ипотека, как новый институт развития жилищного рынка Ростовской области// Финансы и Кредит. - 2010.- № 3(171).120 с.

6. Веремейкина В. Д. Ипотека: проблемы и перспективы// Банковские услуги. - 2009. № 12. 29 с.

7. Гарипов З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов// Банковское дело. -2010.- №1. 19 с.

8. Логиров М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России// Экономика. - 2010.- №9. 27 с.

9. Степанов В. Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец XIX начало XX) // Деньги и Кредит. -2004 - № 2. 35 с.

10. Осипов Ю. С.- М.: Большая Российская энциклопедия, 2008. - 767с.: ил: карт.

11. Веремейкина В.Д. Статистический анализ динамики развития ипотечного кредитования // Банковские услуги. - 2002. - 4.- С.20-28.

12. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) Деньги и кредит. 2004. -

13. Бехметьева Ю.М. Становление системы ипотечного кредитования в России // Уровень жизни населения регионов России. 2004. - 4. С.60-65.

17. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. -2002.- 9.- С.18-20.

18. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001

19. Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5.

20. http:// www.ipmconsult.ru/articles/154.html

21. http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm

22. http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_dk.shtml

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: