Первый этап ТОЗиС – подготовка к проведению обследования зданий и сооружений

Цель оценки технического состояния зданий и сооружений заключается в определении действительного технического состояния здания (сооружения) и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей (прочности, сопротивления теплопередаче и др.), то есть получения информации достаточной для принятия соответствующего решения по дальнейшей эксплуатации объекта или реконструкции и капремонту (см. рис.1).

Рис. 1

Объекты обследования при оценке технического состояния зданий и сооружений представлены на рис.2

Рис. 2. Объекты исследования

Оценку категорий технического состояния несущих конструкций, зданий и сооружений, включая грунтовое основание, проводят на базе результатов обследования и поверочных расчетов. По этой оценке конструкции, здания и сооружения, включая грунтовое основание, подразделяются на находящиеся:

1) в нормативном техническом состоянии;

2) в работоспособном состоянии;

3) в ограниченно работоспособном состоянии;

4) в аварийном состоянии.

Для конструкций, зданий и сооружений, включая грунтовое основание, находящихся в работоспособном состоянии, может устанавливаться требование периодических обследований в процессе эксплуатации.

При ограниченно работоспособном состоянии конструкций, зданий и сооружений, включая грунтовое основание, контролируют их состояние, проведение мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтового основания и последующее проведение мониторинга технического состояния (при необходимости).

Эксплуатация зданий и сооружений при аварийном состоянии конструкций, включая грунтовое основание, не допускается. Устанавливается обязательный режим мониторинга.

Техническая оценка (экспертиза) зданий и сооружений производится в следующих случаях:

• при оценке стоимости здания как объекта недвижимости затратным подходом;

• при паспортизации;

• при оценке технического состояния здания или его отдельных элементов для проведения капитального ремонта или реконструкции.

Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:

▪ подготовка к проведению обследования;

▪ предварительное (визуальное) обследование;

▪ детальное (инструментальное) обследование.

Рис. 3. Этапы обследования

Состав работ и последовательность действий по обследованию конструкций независимо от материала, из которого они изготовлены, на каждом этапе включают:

Подготовительные работы:

Целью подготовительных работ являются:

– ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство здания;

– ознакомление с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам, перепланировкам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований;

– изучение материалов ИГИ;

– сбор и анализ проектно-технической документации (ПТД);

– составление программы работ (см. рис.4).

Рис. 4. Цели проведения подготовительных работ

При предварительном ознакомлении с объектом обследования производится первичный осмотр объекта в натуре:

Результатами подготовительных работ являются:

1) согласованное заказчиком технического задания на обследование7&&&;

2) инвентаризационные поэтажные планы и технический паспорт на здание или сооружение;

3) акты осмотров здания или сооружения, выполненные персоналом эксплуатирующей организации, в том числе ведомости дефектов;

4) акты и отчеты ранее проводившихся обследований здания или сооружения;

5) проектная документация на здание или сооружение;

6) информация, в том числе проектная, о перестройках, реконструкциях, капитальном ремонте и т.п.;

7) геоподоснова, выполненная специализированной организацией;

8) материалы инженерно-геологических изысканий за последние пять лет;

9) информация о местах расположения вблизи здания или сооружения, засыпанных оврагов, карстовых провалов, зон оползней и других опасных геологических явлений;

10) согласованный с заказчиком протокол о порядке доступа к обследуемым конструкциям, инженерному оборудованию и т.п. (при необходимости);

11) документация, полученная от компетентных городских органов о месте и мощности подводки электроэнергии, воды, тепловой энергии, газа и отвода канализации.

Основными документами, которые следует собрать, изучить и проанализировать на данном этапе, являются:

● справочные материалы о природно-климатических и экологических условиях в районе объекта;

● карта района расположения объекта;

● документы, подтверждающие границы землеотвода;

● регистрационные документы о правах собственности;

● нормативная документация для проектирования и строительства объектов функциональных назначений, к которым относится оцениваемый объект или которые рассматриваются как варианты наилучшего и наиболее эффективного использования;

● проектная документация по строительству (строительные чертежи планов и разрезов, ведомости основных строительных конструкций, сметы);

● исполнительная документация по строительству (журналы работ, акты приемки скрытых работ, протоколы согласования изменений к проекту, исполнительные схемы);

● документы инвентарного дела, включающего акт технического обследования и технический паспорт;

● эксплуатационная документация, содержащая сведения об изменениях физического состояния объекта, объемах и сроках выполненных ремонтных работ, о реконструкции и модернизации;

● справочные данные об истории объекта.

На здания и сооружения, находящиеся в эксплуатации, документация хранится в эксплуатирующих организациях и в Бюро технической инвентаризации (БТИ); на вновь построенные здания (сооружения) – у застройщика или в эксплуатирующей организации; на объект незавершенного строительства – у заказчика.

В зависимости от объема технического обследования, который определяется из анализа документации и предварительного осмотра, для более четкой организации работ рекомендуется подготовить рабочие материалы в составе:

1) Эскиза плана объекта – земельного участка в документально установленных границах с местами размещения улучшений;

2) Схем поэтажных планов и разрезов путем выкопировки из проектной документации или составления по результатам предварительного ознакомления;

3) Развернутых экспликаций помещений, предусматривающих запись в них фактических геометрических размеров, типов конструкции и отделки, характеристик технического состояния конструкций и технических систем;

4) Перечня стандартных признаков состояния поврежденных конструкций, элементов и инженерного оборудования, имеющихся в здании.

Действия по результатам подготовительных работ:

а) устанавливают:

– автора проекта;

– год разработки проекта;

– конструктивную схему здания или сооружения;

– сведения о примененных в проекте конструкциях;

– монтажные схемы сборных элементов, время их изготовления;

– время возведения здания;

– геометрические размеры здания или сооружения, элементов и конструкций;

– расчетную схему;

– проектные нагрузки;

– характеристики материалов (бетона, металла, камня и т.п.), из которых выполнены конструкции;

– сертификаты и паспорта на применение в строительстве зданий изделий и материалов;

– характеристики грунтового основания;

– имевшие место замены и отклонения от проекта;

– характер внешних воздействий на конструкции;

– данные об окружающей среде;

– места и мощность подвода электроэнергии, воды, тепловой энергии, газа и отвода канализации;

– проявившиеся при эксплуатации дефекты, повреждения и т.п.;

– моральный износ объекта, связанный с дефектами планировки и несоответствием конструкций современным нормативным требованиям (см. табл. 1).

Т а б л и ц а 1

Показатели морального износа жилых зданий по дефектам планировки и несоответствия конструкций современным нормативным требованиям

б) составляют программу, в которой указывают:

перечень подлежащих обследованию строительных конструкций и их элементов;

перечень подлежащего обследованию инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи;

места и методы инструментальных измерений и испытаний;

места вскрытия и отбора проб материалов для исследования образцов в лабораторных условиях;

необходимость проведения инженерно-геологических изысканий;

перечень необходимых поверочных расчетов и т.п.

Вопросы для повторения по теме 5

1. В чем заключается цель оценки технического состояния зданий и сооружений?

2. Критерии получаемой информации при ТОЗиС?

3. Что является объектами обследования при ТОЗиС?

4. На какой базе проводят оценку объектов обследования при ТОЗиС?

5. Как подразделяются при оценке объекты обследования?

6. При каких случаях производится техническая оценка (экспертиза) зданий и сооружений?

7. Во сколько этапов проводится обследование строительных конструкций зданий и сооружений?

8. Назовите все три этапа обследования строительных конструкций зданий и сооружений?

9. Что являетсяцелью подготовительных работ при ТОЗиС?

10. Что являетсярезультатом подготовительных работ при ТОЗиС?

11. Какие основные документы следует собрать, изучить и проанализировать на подготовительном этапе?

12. Где хранится документация на здания и сооружения, находящиеся в эксплуатации?

13. Где хранится документация на вновь построенные здания (сооружения)?

14. Где хранится документация на объект незавершенного строительства?

15. Состав рабочих материалов который определяется из анализа документации и предварительного осмотра.

16. Что устанавливают действия по результатам подготовительных работ?

17. Что указывается в программе, составленная по результатам обследования?

18. Перечислите показатели морального износа жилых зданий по дефектам планировки?

19. Перечислите показатели морального износа жилых зданий по несоответствию конструкций современным нормативным требованиям?

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: