Сравнительный подход

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Метод прямого сравнения продаж основан на предпосылке, что стоимость оцениваемого имущества определяется ценами недавних сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.

Этапы оценки недвижимости методом прямого сравнения продаж:

· Выявление недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектом на основе анализа состояния и тенденций развития рынка недвижимости и, в особенности того сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

· Сбор, проверка и анализ информации по объектам-аналогам;

· Сопоставление характеристик аналогов и объекта оценки с целью выявления существующих между ними различий, касающихся: прав собственности, условий финансирования, условий и времени продажи, местоположения, физических характеристик;

· Внесение поправок в цены продаж аналогов, компенсирующих выявленные различия;

· Определение средней или средневзвешенной стоимости единицы сравнения объектов-аналогов. В качестве единицы сравнения могут быть взяты физические (1 м², 1 м³, 1 п.м, 1 га) или экономические (цена за 1 театральное или ресторанное место) единицы.

Поправки к объектам-аналогам могут быть процентными и стоимостными. Для расчета и внесения поправок используют методы:

o Анализа парных продаж;

o Экспертные;

o Статистические (корреляционно-регрессионный анализ зависи­мости между изменениями цен объектов и изменениями каких-либо их характеристик).

Стоимостные поправки – это суммы, прибавляемые (или вычитаемые) к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости.

Процентные поправки применяются тогда, когда трудно определить точные значения поправок в денежном выражении. Обычно процентные выражения используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и местоположение. При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в стои­мостные. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Процесс внесения поправок. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами опре­делены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях. Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком “−” (отрица­тельная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положи­тельная, т.е. со знаком "+".

Последовательность внесения поправок. Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или долларах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на стоимость оцениваемого объекта. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скоррек­тированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последова­тельность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Строгой последовательности внесения поправок не существует, рекомендуют следующую последовательность внесения поправок:

1) состав имущественных прав;

2)условия финансирования;

3) условия продажи;

4) время;

5) местоположение;

6) физические характеристики.

Метод валовой ренты основан на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором.

Процесс оценки методом валовой ренты включает в себя сле­дующие этапы:

· формируется перечень объектов недвижимости, сопоста­вимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. С высокой долей достоверности можно использовать данные предложений о продаже и аренде. Подбор аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом производится, как правило, по функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т.п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы;

· рассчитывается валовой рентный мультипликатор по формуле:

ВРМ = / ПВД,

где Ц_пр— цена продажи (предложения) сопоставимого объекта;

ПВД - потенцальный валовый доход.

После расчета нескольких значений валового рентного мультипликатора согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту;

· вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчи­тывается по формуле:

РС = ПВДо × ВРМср = ПВДо × [ ] / m,

где: РС - вероятная цена продажи объекта оценки;

ПВД о - валовой доход объекта оценки;

ВРМср - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

- цена продажи i -го аналога;

ПВДiа - потенциальный валовой доход i-го аналога;

m - количество отобранных аналогов.

Задачи

53. Определить стоимость кинотеатра на 580 мест. На том же рынке ранее продали три сопоставимых кинотеатра. Имеется следующая информация:

Оцените рыночную стоимость на основе данной информации.

54. Доходный объект недвижимости сдается в аренду. Потен­циальный валовый доход за год по рыночной ставке аренды составляет 4700 тыс. руб. Определить стоимость объекта исходя из данных анализа рынка, приведенных в таблице.

55. Определить стоимость офисного помещения. Его потенци­альный валовый доход составляет 2 000 тыс. руб. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоста­вимых с оцениваемым.

56. Необходимо определить стоимость 30-квартирного жилого дома с использованием методов сравнительного подхода. Имеется рыночная информация о 3-х недавних продажах сопоставимых жилых домов.

Объект № 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт лучше, и это отличие оценено в 150 000 рублей. Мусо­ропровод объекта № 1 такой же, как у оцениваемого объекта, его стоимость составляет 50 000 рублей. Объект продан шесть месяцев назад.

Объект № 2 также имеет мусоропровод; объект продан два месяца назад при благоприятных условиях финансирования, что добавило к цене 6 500 тыс. руб. по сравнению с обычными условиями финансирования.

Объект № 3 находится в 2-х кварталах от остановки общественного транспорта, оцениваемый объект в кварталах. Каждый лишний квартал от автобусной остановки отнимает 200 000 рублей от цены объекта. Объект продан 2 дня назад. У него нет мусоропровода.

Темп роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составили 1,5 % в месяц.

57. Объект оценки - двухкомнатная квартира площадью 60 м² в центре города, на четвертом этаже без лифта, с балконом, раздельным санузлом, со спаренным телефоном. Исходя из анализа рынка средняя стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 70 м² с телефоном, двумя балконами, совмещен­ным санузлом в трех остановках от центра составляет 3 млн. рублей.

Корректировочные данные:

Ø дополнительная площадь увеличивает стоимость на 42,5 тыс. рублей за м²;

Ø близость к центру увеличивает стоимость на 7%;

Ø наличие телефона увеличивает стоимость на 25 тыс. рублей;

Ø раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%;

Ø наличие лифта оценивается в 30 тыс.рублей;

Ø наличие балкона оценивается в 25 тыс.рублей.

Определить стоимость двухкомнатной квартиры.

58. Определите значение поправки на наличие гаража, используя при этом метод парных продаж, на основании исходных дан­ных, приведенных в таблице.

59. Определите стоимость объекта оценки методом анализа про­даж на основании исходных данных найденных в результате анализа рынка недвижимости сопоставимых объектов.

60. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 тыс. р: дороже, чем такая же квартира без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 490 тыс. рублей дороже, чем такая же без балкона. Одноком­натная квартира с балконом была продана на 520 тыс. руб. дороже, чем такая же без балкона. Определить вел ими корректировки на наличие балкона.

Вопросы для подготовки к экзамену

по дисциплине «Экономика недвижимости»

1. Что понимается под оценочной деятельностью

2. Какие принципы оценки лежит в основе доходного подхода к оценке недвижимости

3. Что представляет собой стоимость замещения

4. Каковы особенности рынка недвижимости:

5. Что получается в случае, когда полная восстановительная стоимость улучшений превышает их текущую рыночную стоимость при вычитании второго из первого

6. Физический износ недвижимости это

7. Внешний износ недвижимости это

8. Коэффициент, с помощью которого регулярные ежегодные доходы пересчитываются в стоимость объекта, называется

9. Что должен содержать договор на оценку

10. К факторам, не влияющим на величину оценочной сто­имости относятся

11. Какую используют функцию для определения текущей стоимости суммы, если извес­тны ее величина в будущем за данный период накопления и про­центная ставка

12. Дайте определение коэффициента капитализации

13. Какой из подходов к оценке требует отдельной оценки сто­имости земли

14. Какие из перечисленных нормативных актов гражданского законодательства регулируют в настоящее время отношения в сфере недвижимости

15. Какие органы должны осуществлять государственную регистрацию недвижимости по ГК РФ?

16. В каком документе ведётся государственная регистрация на недвижимое имущество и сделок с ним по ГК РФ?

17. Какая сделка, согласно ГК РФ, является ничтожной?

18. Что представляет собой закладная

19. Кто выступает на рынке в качестве инвестора

20. Что представляет собой самоамортизирующийся ипотечный кредит

21. Рассмотрение, какого из принципов оценки является обязательным при проведении оценки и написании отчета об оценке рыночной стоимости объекта?

22. Что отражает величина инвестиционной стоимости:

23. Что такое сервитут

24. В каких случаях используется коэффициент капитализации?

25. Что в оценочной деятельности относятся к улучшениям?

26. Что получается в случае, когда текущая рыночная стоимость улучшений превышает их полную восстановительную стоимость, при вычитании второго из первого,:

27. Что такое функциональный износ недвижимости

28. В чем отличие номинальной ставка дисконта отличается от реальной ставки дохода

29. Как называется потеря стоимости недвижимости в резуль­тате воздействия внешних факторов?

30. В какой форме заключаемый договор между оценщиком и заказчиком

31. Что представляет собой функция, дающая возможность определить текущую стоимость взноса, обеспечивающего в будущем получение заданных равных поступлений при известном числе периодов и процентной ставке

32. Когда целесообразно использовать метод дисконтирования денежных потоков?

33. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?

34. Какое законодательство регулирует сделки с недвижи­мостью?

35. Что понимается под сделкой с недвижимостью?

36. Какая сделка, согласно ГК РФ, называется оспоримой?

37. Что представляет собой ипотека

38. Что представляет собой ипотечный кредит с шаровым платежом:

39. Что такое рынок недвижимости?

40. Чем является определяемая оценщиком рыночная стоимость объекта

41. Какой из следующих принципов оценки лежит в основе сравнительного подхода к оценке недвижимости и бизнеса?

42. Что называется устранимым износом

43. Что представляет собой стоимость воспроизводства

44. Для оценки какого из перечисленных типов недви­жимости наиболее достоверные результаты дает подход по сравнительному анализу продаж?

45. Сто собою представляет понятие «Стоимость»

46. Когда цена сделки будет приближаться к рыночной стоимости

47. В соответствии с чем определяется гонорар оценщика?

48. Содержание отчета об оценке должно соответствовать требованиям:

49. Какие принципы оценки, обусловливаются действием рыночной среды:

50. В чем проявляется независимость оценщика

51. Что является обратной величиной функции «текущая стоимость аннуитета»

52. Что является результатом суммирования чистого опера­ционного дохода и предполагаемых издержек?

53. Кто из перечисленных субъектов может совершать сделки с недвижимостью в качестве посредников?

54. Что, согласно ГК РФ, является мнимой сделкой?

55. Что собою представляет понятие «Залог»

56.Когда (при каких условиях) допускается ипотека здания или сооружения

57. Какие виды операций возможны с нежилыми помещениями

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ОСНОВНАЯ:

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2011. -624с.

2. Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, № 4

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ:

1. Гражданский кодекс РФ (в трех частях). - М., 2002.

2. Земельный кодекс РФ. - М., 2002 г.

3. Закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 г. №102-ФЗ // Экономика и жизнь. - 1998. - № 31.

4. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на

имущество и сделок с ним".V 122-фЗ Экономика и жизнь - № 32. авглст 1998.

5. Федеральный закон от 29.07.Р8 г. № 155-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Экономика и жизнь 37 август 1998.

6.Закон Ярославской области № 28-з «О порядке осуществления права собственности в отношении собственности Ярославскс области» от 08.12.2000 г.

7. Закон Ярославской области № 29-з «О цене земельных участ­ков находящихся в государственной и муниципальной собственности^ от 9.06.2003.

8. Законопроект «О деятельности по управлению недвижимостью в Российской Федерации» // Риэлтер. - М, 1998. - № 6, С. 57-61

9. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2009.-592с.

11. Экономика недвижимости: учебное пособие. М.:Дело 2009.-328с,

10. Калачева, С.А. Операции с недвижимостью. - М.: ПРИОР 1997.

11. Сделки с жильем. - М.: ПРИОР, 1997.

12. Волочков, Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 2006.-672с.

13. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недви­жимости / Дж. Фридман, Ник Ордуэй. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

14. Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости. - СПбГТУ, СПб., 2007.

15. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / под ред. В.Е. Есипова. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. - 159 с.

16. Вестник оценщика.- [Электронный ресурс]. - [Режим доступа] - http://www.аррrаisеr.ru

17.Портал по оценочной деятельности - [Электронный ресурс]. -[Режим доступа] http://www.valnеt.ru/m7.phtml

18. Индексы рынка недвижимости. - [Электронный ресурс]. -[Режим доступа] www.IRN.ru

19. Рынок недвижимости России. - [Электронный ресурс]. -[Режим доступа] http://www.realtymarket.org/link.html

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: