Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы.

Предложение

За девять месяцев 2008 года было введено в эксплуатацию 854 тыс. кв. м качественных офисных площадей. 44% из них или 378 тыс. кв. м было построено в III квартале. Некоторые офисные центры, введенные в эксплуатацию в III квартале 2008 года, приведены в следующей таблице.

Таблица 6. Офисные центры, введенные в эксплуатацию в III квартале 2008 года

В общем объеме построенных в январе-сентябре 2008 года офисных объектов значительную долю (67%) занимают бизнес-центры класса В. Большая часть из них вышла на рынок в результате реконструкции.

Несмотря на то, что сроки ввода офисных центров в эксплуатацию по-прежнему не выдерживаются, объем офисных площадей, введенных за январь-сентябрь 2008 года, на 67% превысил показатели за аналогичный период прошлого года.

Значительную часть заявленных к вводу в 2008 году объектов планировалось ввести в эксплуатацию в IV квартале 2008 года. Если все заявленные сроки будут выдержаны, то общий объем офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 2008 году, составит 1,9 млн кв. м. Это могло на 41% превысить объемы 2007 года.

Однако из-за традиционных задержек с вводом в эксплуатацию, а также из-за проблем с получением финансирования, часть проектов будет перенесена на 2009 год.

По нашим прогнозам, в эксплуатацию будет введено не более 1,54 млн кв. м (77% от заявленного объема).

Некоторые офисные центры, ввод которых ожидается в IV квартале 2008 года, приведены в следующей таблице.

Таблица 7. Офисные центры, ввод которых ожидается в IV квартале 2008 года

Спрос, сделки

В целом распределение заявок на аренду офисных помещений по площади по сравнению с I полугодием 2008 года практически не претерпело изменений. Наибольшим спросом на рынке аренды офисных площадей продолжают пользоваться небольшие офисные помещения площадью до 250 кв. м.

Среди покупателей офисных площадей помещения до 250 кв. м также пользуются наибольшим спросом. По сравнению с I полугодием 2008 года в III квартале в два раза увеличилось количество клиентов, желающих приобрести в собственность офисные помещения площадью от 1 500 кв. м.

По местоположению наибольший интерес для потенциальных арендаторов представляют офисные помещения, расположенные в Центральном административном округе. Несколько снизилось количество заявок на аренду офисных помещений на западе и юго-западе, а также на востоке и северо-востоке Москвы.

Из-за летнего спада деловой активности и начавшегося кризиса количество сделок в III квартале 2008 года уменьшилось.

Некоторые сделки, о которых было объявлено в III квартале 2008 года, приведены в следующей таблице.

Таблица 8. Сделки, о которых было объявлено в III квартале 2008 года

Снижение цен на основные товары российского экспорта, проблемы спривлечением внешнего финансирования и макроэкономическая нестабильностьуже серьезно сказываются на планах российских и зарубежных компаний поаренде офисных площадей.В этой ситуации многие компании склонны откладывать решение по арендевновь вводимых на рынок площадей и отказываются от ряда имеющихсяплощадей. Часть компаний будет рассматривать вариант переезда в новыйофис, расположенный либо в менее престижном районе, либо в менеепрезентабельном здании.В результате возрастет спрос на небольшие офисные помещения,расположенные за пределами Садового кольца. Большое количество заявленныхи осуществляемых на этом фоне проектов дает потенциальным арендаторамнадежду на возможное снижение ставок аренды.Что касается спроса на покупку офисных площадей, то он, скорее всего,понизится. В условиях кризиса потенциальные покупатели не будут вкладыватьсредства в недвижимость, поскольку спрогнозировать ситуацию на рынкеофисной недвижимости в столь нестабильной экономической ситуации непредставляется возможным.

Арендные ставки, цены продаж

В июле и августе 2008 года на рынке аренды и продажи офисных площадей наблюдался традиционный сезонный спад деловой активности, характеризующийся снижением количества экспонируемых объектов. По сравнению с июньскими показателями в июле 2008 года совокупный объем офисных площадей, предлагаемых в аренду, снизился на 55%, а совокупный объем офисных площадей, предлагаемых к продаже, понизился на 78%. Однако уже в сентябре ситуация начала меняться: на рынок вышло большое количество объектов и совокупный объем предложения начал расти. Последние годы в результате превышения спроса над предложением наблюдалось постоянное повышение ставок аренды. Пока не стал исключением и 2008 год. За 9 месяцев 2008 года рост арендных ставок на все типы офисных помещений продолжился.

По сравнению с 2007 годом средняя арендная ставка на офисы класса А за

9 месяцев 2008 года выросла на 25%, достигнув среднего уровня в 1 100-1 500

долл./кв. м/год. Еще более высокие темпы роста показали офисы класса В (29%) и

площади административных зданий класса С (примерно 31%). Всего с 2004 года арендные ставки выросли в 1,7-2 раза. Максимальные ставки аренды на некоторые помещения, расположенные в центральном деловом районе Москвы, достигают 3 000 долл./кв. м/год.

Продолжился рост арендных ставок на автономные офисы (встроено- пристроенные помещения). За 9 месяцев 2008 года арендные ставки на этот

тип офисной недвижимости выросли в среднем на 22,8%. Максимальный рост арендных ставок на автономные офисы в III квартале 2008 года был зафиксирован в июле, а в сентябре произошло небольшое снижение ставок.

На рынке продаж офисных помещений было зафиксировано снижение цен на офисные помещения класса А. По сравнению с предыдущим кварталом цены снизились на 13%. В III квартале 2008 года средняя цена продажи офисных помещений в бизнес-центрах класса А составляла 8 000 - 10 000 долл./кв. м.

Цены на офисные помещения класса В выросли по сравнению с предыдущим кварталом на 7%. На автономные офисы цены практически не изменились.

Тенденции

Кризисные явления в экономике и финансах заставляют пересматривать многие прогнозы и оценки будущего развития рынка. В силу наличия определенного временного лага (инерция рынка недвижимости) кризисные явления пока еще не нашли своего адекватного отражения в снижении средних арендных ставок или увеличения доли вакантных площадей на уже существующих объектах. Однако очень показательна ситуация с только что введенными объектами. В этом году они столкнулись с очень серьезными трудностями при подборе арендаторов - уровень вакантных площадей на введенных в 2008 году объектах достигает 30%. Это в корне отличается от ситуации еще годичной давности, когда подавляющее большинство качественных объектов находили своих арендаторов еще на стадии строительства. Мы прогнозируем дальнейшее увеличение сроков экспозиции новых объектов.

Другая тенденция - резкое увеличение количества экспонируемых на рынке объектов.

В октябре 2008 года количество предлагаемых в аренду и на продажу объектов офисного назначения увеличилось по сравнению со II кварталом 2008 года на 37%, их площадь - на 59%. По сравнению с аналогичным периодом 2007 года количество предлагаемых объектов офисного назначения увеличилось на 75%, их площадь - в 2,3 раза.

Все больше владельцев недвижимости готовы продавать принадлежащие им объекты. В условиях проблем с привлечением заемного финансирования, продажа площадей может стать практически единственно возможным способом найти необходимую сумму денег.

В настоящее время происходит замораживание ряда уже начатых проектов и отказ от заявленных проектов, что приведет к снижению темпов роста предложения в ближайшие год-два.

Вывод.

Мы ожидаем изменений и в структуре рынка - снижение доли непрофильных игроков, ухода с рынка ряда девелоперских компаний и концентрацию активов вокруг наиболее устойчивых девелоперских и инвестиционных структур.

Таблица 9. Арендные ставки и цены предложений в %.

Таблица 10 Стоимость аренды офисных помещений в Москве в $ за 1 кв.м.в год.

Таблица 11 Стоимость продажи офисных помещений в Москве в $ за 1кв.м.

Источник: аналитика рынка офисной недвижимости январь-сентябрь 2008г. ООО «МИЭЛЬ»

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: