Понятие залога недвижимости

Залог явился следствием водворения в жизнь идеи о выделении в имуществе должника определенной вещи, из стоимости которой кредитору должно быть предоставлено удовлетворение в случае неисполнения обязательства должником. Еще в римском праве, как говорится в книге И. А. Покровского, залог относился к разряду прав на чужие вещи. Первоначально основной формой залога являлась фидуция (fiducia) - продажа закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа[2]. Однако кредитор, став собственником вещи, мог ей распорядиться, в результате чего должник лишался возможности выкупа вещи. Это вызвало к жизни другую форму залога - пигнус (pignus), при котором должник передавал вещь кредитору не в собственность, а во владение[3].
Наиболее совершенную форму залога представляла собой ипотека, при которой заложенная вещь оставалась во владении собственника - должника и не переходила к кредитору. На пограничной меже заложенного земельного участка должника устанавливался столб с информацией о том, что это имущество служит обеспечением претензии займодавца, в силу чего заемщику запрещено вывозить с него "все приведенное, привезенное, принесенное"[4]. Такой столб и назывался ипотекой (подставкой), и это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. В настоящее время термин "ипотека" используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога, а также для обозначения возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.

В российском праве институт залога прошел длительную эволюцию - от древнерусского залога[5], во многом сходного с римской фидуцией, до современного залога, доминантной формой которого является залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя.
Пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[6] опубликованного 22 июля 1998 г. в Российской газете (далее – Закон об ипотеке), представляет договор об ипотеке как договор о залоге недвижимости, одна сторона которого - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. Сходное определение залога даёт и ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)[7].

Заложенное недвижимое имущество являет собой предмет залога (предмет ипотеки). Сущность ипотечного правоотношения заключается в том, что распоряжаться предметом залога может только залогодатель, поскольку именно он является собственником заложенного имущества. Залогодержатель же, приобретая залоговое право на имущество из договора об ипотеке, не приобретает права распоряжения этим имуществом. Специфика его права состоит в том, что он может ограничить собственника в пределах распоряжения им данным имуществом. Залогодатель сохраняет права пользования заложенным имуществом - это следует из самой сути ипотеки и любое условие договора об ипотеке, ограничивающее это право ничтожно[8].

При любом залоге имущества имеет место реальный кредит. Реальный кредит при залоге означает установление юридической связи залогодержателя с чужим имуществом, благодаря которой залогодержатель имеет юридическую возможность извлечь из заложенного имущества его меновую ценность независимо от воли должника. Его сущность сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого кредитору предоставляется возможным возместить ущерб в случае, если должник не оправдает доверия.

Залог имеет обеспечительную функцию, поскольку имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника[9]. Именно в силу залога кредитор-залогодержатель при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, обеспеченного залогом, приобретает право потребовать обращения взыскания на заложенное имущество вне зависимости от воли собственника, который является должником, с целью последующей реализации этого имущества и получения удовлетворения за счет денег, полученных от его реализации, преимущественно перед другими кредиторами[10].
Требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер. В ст. 337 Гражданского кодекса РФ закреплено, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности: проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и расходов по взысканию. Объем обеспечиваемых залогом требований существенно шире при залоге недвижимости. При указанных в законе обстоятельствах залогодержатель может возместить за счет заложенного недвижимого имущества расходы на его содержание и охрану, на погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связанным с этим имуществом[11].

Таким образом, залогом в гражданском праве признается способ обеспечения исполнения договорных обязанностей, при котором кредитору передаётся какая-либо имущественная ценность. Им должно быть обеспечено конкретное обязательство, которое вытекает из соответствующего договора. В том случае, если обеспеченное залогом обязательство отсутствует, у кредитора не возникает права удовлетворения своих требований обеспеченных залогом, что немаловажно в практической деятельности.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: