Особенности договора ипотеки

Пункт 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит понятие договора ипотеки, в соответствии с которым одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Целесообразно разграничить понятия «договор ипотеки» и «обязательства, вытекающие из договора ипотеки». Первое - юридический факт, а второе - правоотношение.

Однако, договор ипотеки – это ещё не только юридический факт, но и средство правового регулирования общественных отношений, так как именно он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами и выступает в качестве регулятора взаимоотношений между ними.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, перечень которых довольно обширный. В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке к разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.

Предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, которые им являются, должны по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости. В договоре об ипотеке должны содержаться сведения о наименовании предмета договора, месте его нахождения и достаточные для идентификации этого предмета описания с тем, чтобы однозначно выделить данный предмет от похожих других. Предмет договора должен быть определен указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов. В договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (жилой дом, квартира и т.д.). При его описании указывается наименование предмета ипотеки, которое содержится в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане; площадь объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Закон об ипотеке также предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Также к ипотечным правоотношениям применим предварительный договор, который не подлежит обязательной государственной регистрации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего право залогодателя[26].

Согласно Закону об ипотеке, предметом договора ипотеки могут быть вещи и имущественные права, которые будут приобретены залогодателем в будущем, но необходимо отметить недопустимость возникновения залога ранее основного обязательства, что предусмотрено п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке. Это положение делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.

Нормативно-правовую базу, регламентирующую оценочную деятельность, составляет ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»[27].

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Наличие нескольких оценок предмета ипотеки в договоре не является основанием для признания такого договора незаключенным. Это толкование содержится в п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005г. № 90 «если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой договорились стороны, как о существенном условии договора об ипотеке», ипотечный договор считается заключенным.

Размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 ГК РФ. Данное условие относится к категории обычных и его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным.

Существо и срок исполнения основного обязательства могут быть сформулированы лишь путем дублирования соответствующих условий, содержащихся в основном обязательстве.

Итак, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения[28]. Если кредитором и должником являются юридические лица, то обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету на основании законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете[29].

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры[30].

Таким образом, договор об ипотеке будет считаться заключенным при достижении соглашения по всем существенным условиям, также в нем указываются все существенные условия основного обязательства, в обеспечение исполнения которого предоставляется ипотека. Особенностью договора ипотеки является то, что он подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: