Оценка объекта, на основе соотношения дохода и цены продажи

GRM (gross rental multiplier) или ВРМ (валовый рентный мультипликатор)

ВРМ = (цена продажи) / (потенциальный или реальный валовый доход)

При выборе аналогов необходимо выполнять следующие критерии сопоставимости:

а) Сопоставимость во времени. Если для объекта оценки есть данные о потенциальном валовом доходе, то и по аналогам тоже необходимо взять данные о будущих доходах.

б) Сопоставимость рассматриваемых периодов. Если для объекта оценки определен период в 3 года, то и по аналогам необходимо брать данные за 3 года.

в) Сопоставимость денежных потоков. Различие денежных потоков, потенциальных или реальных, не должно превышать 30%. Если денежные потоки от объекта оценки и аналога разнятся в несколько раз, а то и на порядок, то такой аналог использовать нельзя, так как различны потенциалы доходоприношения.

ВРМ учитывает цены продаж и валовый рентный доход, не принимая во внимание коэффициент операционных расходов или чистый операционный доход. Довольно часто данных о валовом доходе недостаточно, поэтому используют другую единицу сравнения – общую ставку капитализации.

ОАR (overall capitalization rate) или ОСК (общая ставка капитализации)

ОСК = (чистый операционный доход)/(цена продажи аналога) – рентабельность вложений

Пересчет чистого операционного дохода – ЧОД (или NOI – net operation income) в единую сумму текущей стоимости делением на соответствующий коэффициент капитализации является ни чем иным, как капитализацией чистой прибыли, а ОСК – нормой рентабельности вложений.

При использовании ОСК необходимо соблюдать те же критерии сопоставимости.

Элементы сравнения

1.Права собственности на недвижимость.

Сравнение объектов (рекомендуется) проводить при передаче одинаковых прав собственности.

Права могут быть обременены налогом или долгосрочной арендой, в такой ситуации необходимо учитывать добавление текущей стоимости прав арендатора. Расчет трудоемок и сложен.

(Разница между рыночной и договорной арендной платой).

2. Условия финансирования

При введение корректировок необходимо учесть условия финансирования (наличные денежные средства, возврат задолженности, переуступка прав требования, бартер, кредитование). Необходим тщательный анализ. Рекомендуется указывать объекты с одинаковыми условиями финансирования.

3. Корректировка на условия продажи

Наличие специфических, нетипичных отношений между сторонами сделки (родственные отношения, ограниченность времени у продавца, отношения между головной и дочерней фирмой и.т.). Проблематика выявления.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования, на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше не рассматривать для анализа такие сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4. Время продажи

Для внесения данной поправки необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. (Более применимо для реально заключенных сделок купли-продажи, для объектов-предложения как правило корректировка равна нулю.)

Как вариант использование ИПЦ (индекса потребительских цен). Данные регулярно опубликовываются Татстатом.

5. Месторасположение

Оказывает существенное влияние на стоимость объекта оценки. Как правило процентная.

Принимается экспертным путем.

Также возможно определять по разнице арендных ставок за кв.м. общей площади сопоставимых объектов в разных районах. Следует понимать, что арендная ставка также зависит и от многих других факторов.

Ø аренда для оцениваемого объекта 500 руб.за кв.м.

Ø для сопоставимого объекта 450 руб.за кв.м.

Месторасположение объекта-аналога хуже, чем у объекта оценки:

К=(500/450)*100%-100%=+11,11 руб.

6. Физические характеристики

выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

-отличие в площадях; отличие в объеме.

- степень износа

- назначение и использование

- состояние

-дополнительные улучшения

- этажность

- высота потолка

- отделка

- коммуникации

- система безопасности

- телефон

- охрана и т.п.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: