Общая характеристика прав несобственников земли.

Действующее российское законодательство не рассматривает право собственности на землю единственным видом законного вла­дения и пользования земельными участками. Гражданский кодекс признает наряду с правом собственности иные юридические титулы на землю:

• право пожизненного наследуемого владения земельным уча­стком;

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

• сервитут.

Земельный кодекс продолжил практику реформирования земель­ного правопорядка России, также подразделив субъектов земельных отношений на собственников и несобственников земельных участ­ков. Собственники земельных участков по закону наделяются наибо­лее широким спектром земельных прав, включая право на отчужде­ние своего участка другому субъекту земельных отношений, на со­вершение сделок с земельными участками, не изъятыми из оборота. К несобственникам земельных участков отнесены землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов.

Землепользователями закон признает лиц, владеющих и поль­зующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочно­го) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

Землевладельцами признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторами земельных участков считаются лица, владеющие и пользующиеся земельным участком по договору аренды либо дого­вору субаренды.

Обладателями сервитута именуются лица, имеющие право огра­ниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Все они не являются собственниками земельных участков и по­тому имеют менее широкий круг прав, предписанных нормами зе­мельного и специального законодательства. Рассмотрим правомо­чия несобственников — обладателей земельных участков.

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В советское время этот юридический титул был основным и единствен­ным (за некоторыми исключениями) основанием законного пользова­ния земельными участками для граждан и юридических лиц. С приня­тием действующего Земельного кодекса РФ гражданам земельные уча­стки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Одна­ко право постоянного (бессрочного пользования) находящимися в госу­дарственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие дей­ствующего Земельного кодекса РФ, сохраняется (п. 2 и 3 ст. 20 ЗК РФ) при некотором ограничении их прав по распоряжению сохранившимся в их пользовании земельным участком. Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на правах постоянного (бессрочно­го) пользования, сказано в ныне действующем Земельном кодексе, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Данное положение расходится со ст. 270 ГК РФ, на основании которой обладатель земель­ного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования может с согласия собственника передавать этот участок в аренду или безвоз­мездное срочное пользование. Это предписание Гражданского кодекса теперь надо считать утратившим юридическую силу, поскольку имуще­ственные отношения по владению, пользованию и распоряжению зе­мельными участками, а также по совершению сделок с ними регулиру­ются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено зе­мельным, лесным, водным законодательством, законодательством о не­драх, об охране окружающей среды, специальными федеральными за­конами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Граждане, обладающие земельными участками на праве посто­янного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность бесплатно. При этом взимание дополнительных де­нежных сумм помимо сборов, установленных федеральными зако­нами, не допускается. Право на приобретение в собственность зе­мельного участка, находящегося у гражданина в постоянном (бес­срочном) пользовании, разрешается лишь однократно.

В настоящее время земельные участки в постоянное (бессроч­ное) пользование предоставляются только государственным и му­ниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного само­управления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

2. Право пожизненного наследуемого владения земельным участ­ком. Этот юридический титул для граждан — несобственников зе­мельных участков был учрежден законодательством Российской Федерации о земельной реформе. Многие годы реформирования земельного строя в Российской Федерации право пожизненного наследуемого владения граждан было предметом необоснованной критики со стороны «копировщиков» прозападной модели земельного правопорядка. Даже Президент Российской Федерации однажды предписывал вычеркнуть слова «пожизненное наследуемое владение» из Земельного кодекса РСФСР. Через год Гражданский кодеке РФ назвал этот титул в числе иных вещных прав граждан. И это было оправданно. При многообразии форм собственности на землю должны соответственно существовать и различные виды земельных титулов для несобственников земельных участков. Унификация их не будет учитывать все реалии, складывающиеся в условиях реформированного земельного строя Российской Федерации.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенном гражданином до введения в действие Земельного кодекса 2001 г., сохраняется. Однако распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право одно­кратно и бесплатно приобрести их в собственность.

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения нового Земель­ного кодекса РФ не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).

3. Аренда земельных участков. Каждый собственник земельного участка вправе по своему усмотрению в установленном законом порядке передать свой земельный участок в аренду. Она оформля­ется как вид временного пользования договором между заинтересо­ванными сторонами (арендодателем и арендатором).

Понятие договора аренды дается в Гражданском кодексе РФ (ст. 606). По договору аренды (имущественного найма) арендода­тель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимате­лю) имущество во временное владение и пользование или во вре­менное пользование. В договоре аренды устанавливаются ее сро­ки, размер и форма арендной платы, права и обязанности аренда­тора по использованию земельного участка. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственно­сти, размер арендной платы устанавливают соответствующие ор­ганы исполнительной власти. Общие начала определения аренд­ной платы могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В аренду разрешено сдавать земельные участки и другие обо­собленные природные объекты. Допускается установление законом особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособ­ленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Объектом права аренды служит индивидуально обособленный земельный участок. Индивидуализирующими признаками участка являются его размеры и местонахождение, закрепленные в натуре (на местности) и юридически в документе, удостоверяющем право на земельный участок.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обо­собленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособ­ленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателя­ми могут быть также лица, уполномоченные законом или собствен­ником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы од­ной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Земельные участки, за исключением тех, которые изъяты из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным ко­дексом РФ. Перечень изъятых из оборота земельных участков, за­нятых находящимися в федеральной собственности объектами, ука­зан в Земельном кодексе РФ (п. 4 ст. 27). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Иностранные граждане, лица без гражданства как земельные пра­вообладатели могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за ис­ключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ.

Арендатору земельного участка закон предоставляет право пере­дать свои права и обязанности по договору аренды земельного уча­стка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответствен­ным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи земельных прав в залог. При этом заключение нового до­говора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов зе­мельных участков, предусмотренные земельным законодательством. Арендатор земельного участка имеет право передать арендован­ный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов рас­пространяются все права арендаторов земельных участков, преду­смотренные Земельным кодексом.

Арендодателю, конечно, небезразлично, кому арендатор наме­рен сдать арендованный участок в субаренду, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка. В целях защи­ты своих прав арендодателю следует устанавливать в договоре запрет на совершение всех либо части сделок по сдаче арендатором земельного участка в субаренду либо в перенаем арендных прав на земельный участок.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. По истечении срока договора аренды земельного участка его арен­датор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев, указанных в Земельном кодексе РФ (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, 46).

При аренде земельного участка, находящегося в государствен­ной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока догово­ра аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменения условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельно­го участка его арендатором.

Земельный участок может быть передан в аренду для государст­венных или муниципальных нужд либо для проведения изыскатель­ских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор зе­мельного участка обязан по требованию арендодателя привести зе­мельный участок в состояние, пригодное для его использования, в соответствии с разрешенным использованием: возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

В случае наследования земельных участков лицами, не достиг­шими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследни­ками совершеннолетия.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Под сервитутом понимается ограниченное вещное пра­во на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, а заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо од­ной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Такие сервитуты в теории права иногда называются положительными.

В законодательстве зарубежных стран используется понятие «от­рицательные сервитуты», в силу которых лица, имеющие опреде­ленные права на недвижимое имущество, устраняются от известно­го пользования им.

Действующее российское законодательство различает частный и публичный сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с граждан­ским законодательством. Согласно ГК РФ (п. 1 ст. 274) собствен­ник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижи­мости) вправе требовать от собственника соседнего земельного уча­стка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельно­го участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земель­ного участка сервитутом не лишает собственника участка прав вла­дения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут уста­навливается по соглашению между лицом, требующим установле­ния сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит ре­гистрации в порядке, установленном для регистрации прав на не­движимое имущество. В случае недостижения соглашения об уста­новлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен серви­тут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный уча­сток, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющим­ся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения ис­пользования которого сервитут установлен.

По требованию собственника земельного участка, обремененно­го сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Когда земельный уча­сток, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в ре­зультате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным норма­тивным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправлениями в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта комму­нальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельном участке в сроки, про­должительность которых соответствует условиям, обычаям, за исклю­чением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли ры­бы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установ­ленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях прове­дения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Проведение общественных слушаний по вопросам установления публичных сервитутов осно­вано на закрепленном в Земельном кодексе РФ принципе участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся прав на землю (п. 1 ст. 1). Порядок прове­дения таких слушаний Земельный кодекс не предписывает. Пред­ставляется, что порядок, процедура слушаний и определение их результатов должны устанавливаться исходя из предписаний Фе­дерального закона «Об общественных объединениях» от 17 мая 1997 г. (с изм. от 19 июля 1998 г.). Согласно этому закону граждане имеют право создавать по своему выбору общественные объедине­ния без предварительного разрешения органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также право вступать в такие общественные объединения на условиях соблюдения норм их уставов (ст. 3). Для осуществления уставных целей общественное объединение имеет право: проводить собрания, митинги, демонст­рации, шествия и пикетирование, вносить предложения в органы государственной власти (ст. 27).

Отличительной чертой публичного сервитута является отсутст­вие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого ус­танавливается сервитут. В связи с этим в юридической литературе неоднократно высказывалось мнение, что такие сервитуты не явля­ются ограниченными вещными правами в собственном смысле сло­ва, поскольку не устанавливают права на чужую вещь, а являются ограничениями права собственности, определяют «пределы прав публичных и частных собственников соответствующих недвижимостей»[25]. Кроме того, из анализа Правил ведения Единого государст­венного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219[26], можно сделать вывод о том, что поскольку круг правообладателей публичного сервитута не определен, то он реги­стрируется не как ограниченное вещное право, а как ограничение права собственности на объект недвижимого имущества.

Публичный сервитут надо рассматривать не в плане ограничения права собст­венности на объект земельной недвижимости, а в плане расширения права собственности народов, проживающих на данной терри­тории, на землю и иные природные объекты и ресурсы. Именно народы, проживающие на данной территории, и их будущие поко­ления в силу естественно-исторического права (по праву рождения) являются подлинными собственниками земли и других природных объектов в местах своего проживания, поскольку природные объек­ты не созданы человеком, а даны всем людям как естественная ос­нова их жизни и деятельности, что юридически подтверждено Кон­ституцией РФ (п. 1 ст. 9).

Осуществление сервитута должно быть наименее обременитель­ным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Необходимым условием его установления является отсутствие воз­можности обеспечения потребностей заинтересованных лиц каким-либо иным способом, помимо сервитута. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, сохраняет права владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Одновременно установлена гарантия прав лиц, в интересах которых установлен сервитут. Закон (п. 1 ст. 275 ГК РФ) закрепляет в отно­шении сервитутов такой признак, характерный для вещных прав, как право следования. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к дру­гому лицу.

На собственника земельного участка, обремененного сервиту­том, возлагается пассивная обязанность — не препятствовать дейст­виям обладателя сервитута, однако принудить собственника к осу­ществлению каких-либо положительных действий нельзя.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Такая плата представляется справедливой компенсацией за неудобства, которые известным образом ограничивают пределы собственника по использованию своего земельного участка.

Если установление публичного сервитута приводит к невозмож­ности использования земельного участка, собственник земельного участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа у него данного земельного участка с возмещением органом государствен­ной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответст­вии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Сер­витут вступает в силу после его регистрации в Едином государст­венном реестре прав[27]. Если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмече­на сфера действия сервитута. Если сервитут обременяет весь зе­мельный участок, предоставление плана земельного участка не тре­буется. В документах об установлении сервитута должно быть ука­зано его наименование и содержание (например, частный постоян­ный сервитут, устанавливающий право проезда через земельный участок), площадь участка, которая предоставляется в ограниченное пользование, кадастровый номер участка, на котором устанавлива­ется сервитут, дата начала отношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование (если она установлена).

Документы, представленные на регистрацию, заверяются собст­венниками земельного участка. С заявлением в регистрирующий орган может обратиться либо собственник обремененного земель­ного участка, либо лицо, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у него соглашения о сервитуте.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются уста­новлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

5. Безвозмездное срочное пользование земельными участками. Субъектами этого вида землепользования закон признает граждан и юридических лиц.

Из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельные участки предоставляются на срок не бо­лее чем один год юридическим лицам, имеющим статус государст­венных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий либо органов государственной власти и органов мест­ного самоуправления.

Из земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, земельные участки в безвозмездное срочное пользование пре­доставляются другим гражданам и юридическим лицам по договору.

Разновидностью безвозмездного срочного пользования земель­ным участком признаются служебные земельные наделы. Они пре­доставляются работникам организаций отдельных отраслей эконо­мики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лес­ной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных при­родных заповедников и национальных парков.

Категории работников организаций отраслей экономики, имеющих право на получение служебных наделов, и условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством ее субъектов. В настоящее время данные отношения регулируются также Постановлением Совета министров РСФСР «О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота, связи и магистральных трубопроводов» от 20 марта 1965 г. № 369 (в ред. Постановления Совета министров РСФСР от 21 апреля 1972 г. № 248 и Правительства РФ от 26 февраля 1992 г. № 119)[28].

Служебные наделы предоставляются работникам из земельных участков, принадлежащих организациям, с которыми у них уста­новлены трудовые отношения. Такой надел выделяется на основании заявления работника и решения организации, в которой он работает, и на время его работы в ней.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: