Правовое регулирование платы за землю

7.1. Понятие платности землепользования

Институт платы за землю — это комплекс правовых норм, которые регламентируют отношения, связанные с исполнением собственниками земли, земле­владельцами и землепользователями публичных повинностей в виде стабильных платежей в пользу государства^[35].

Плата за пользование земельными участками имеет многолетнюю историю. Так, Указом Президиума Верховного Совета СССР от 10.04.1942 «О местных налогах и сборах» предусматривалось взимание земельной ренты за «застроенные и незастроенные земли, предоставленные предприятиям, учреждениям, организациям и отдельным гражданам в бессрочное пользование и по договорам о праве застройки» (ст. 18). Предусматривалось освобождение полностью или частично отдельных видов земель и землепользователей от платежей. Для расчета земельной ренты с остальных плательщиков все поселения делились на шесть классов, в зависимости от административного значения, численности населения и иных условий.

Наряду с земельной рентой как прообразом земельного налога в годы советской власти существовала аренда земли и арендная плата, причем отношение законодателя к аренде земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов было различным. Например, постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.06.1937 «О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения» аренда сельскохозяйственных земель была запрещена как вне городской черты, так и в ее пределах. Земли застройки в черте поселений могли быть переданы по договору аренды во временное пользование гражданам и юридическим лицам с взиманием за это арендной платы.

Однако радикальное изменение законодательного подхода к плате за землю произошло после принятия Закона РФ от 11.10.1991 № 1738 «О плате за землю». Данным Законом были установлены три формы такой платы: земельный налог; арендная плата; нормативная цена земли. Именно с тех пор сохраняется четкое различение юридической природы земельного налога и арендной платы: земельный налог — обязательный императивный платеж, устанавливаемый в соответствии с НК РФ органами местного само­управления; арендная плата устанавливается в соответствии с договором по согласованию сторон. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

7.2. Правовые основы взимания земельного налога

Земельный налог относится к числу местных налогов (ст. 15 НК РФ), устанавливается в соответствии с НК РФ нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на их территории. Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований определяют налоговые ставки в пределах, определенных гл. 31 НК РФ, порядок и сроки уплаты налога. При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований могут также предусматриваться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения. Не платят земельный налог лица, обладающие земельными участками на праве аренды (они платят арендную плату), сервитута, а также на праве безвозмездного срочного пользования. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельный налог устанавливается НК РФ и законами этих субъектов РФ, вводится в действие и прекращает действие в соответствии с НК РФ и законами этих субъектов РФ и обязателен к уплате на их территории.

Объектом налогообложения являются земельные участки, расположенные в границах соответствующих муниципальных образований. При этом не признаются объектом налогообложения две разновидности земельных участков (ст. 389 НК РФ):

а) изъятые из оборота земельные участки, перечень которых указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ как исчерпывающий. В их число входят земли, занятые объектами организаций федеральной службы безопасности; зданиями, строениями, со­оружениями, в которых размещены военные суды; участки под воинскими и гражданскими захоронениями и т.д.;

б) земельные участки, ограниченные в обороте, в том числе: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список Всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; земельные участки из состава земель лесного фонда; земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе вод­ного фонда.

Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения (ст. 53 НК РФ). Применительно к земельным участкам налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ). По результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом органами местного самоуправления (исполнительными органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), не позднее 1 марта этого года.

Налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 руб. на одного налогоплательщика на территории одного муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении следующих категорий налогоплательщиков: Героев Советского Союза, Героев России, полных кавалеров ордена Славы; инвалидов, имеющих III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 г. без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности; инвалидов с детства; ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, а также ветеранов и инвалидов боевых действий и ряда иных категорий физических лиц (п. 5 ст. 391 НК РФ).

Уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму производится на основании документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы, представляемых налогоплательщиком в налоговый орган по месту нахождения земельного участка. Если размер не облагаемой налогом суммы превышает размер налоговой базы, определенной в отношении земельного участка, налоговая база принимается равной нулю.

Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами для налогоплательщиков — организаций и физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями, признаются первый квартал, второй квартал и третий квартал календарного года. При установлении налога представительный орган муниципального образования (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) вправе не устанавливать отчетный период.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

а) 0,3% в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (кроме доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

б) 1,5% в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка (ст. 394 НК РФ).

Согласно ст. 61, 61¹ и 61² БК РФ в бюджеты поселений и городских округов зачисляются налоговые доходы от земельного налога по нормативу 100%. В бюджет муниципальных районов по нормативу 100% зачисляются налоговые доходы от взимания земельного налога на межселенных территориях.

Освобождаются от налогообложения (ст. 395 НК РФ):

а) организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Минюста России — в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;

б) организации — в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;

в) религиозные организации — в отношении принадлежащих им земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения религиозного и благотворительного назначения;

г) общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, — в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;

д) организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда — не менее 25%, — в отношении участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утверждаемому Правительством РФ по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг);

е) учреждения, единственными собственниками имущества которых являются указанные общероссийские общественные организации инвалидов, — в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям;

ж) организации народных художественных промыслов — в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;

з) физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также общины таких народов — в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;

и) организации — резиденты особой экономической зоны сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на земельный участок, предоставленный резиденту особой экономической зоны.

Запросы о проверке конституционности той или иной нормы, определяющей размер ставки земельного налога, являются наиболее распространенными по сравнению с другими земельно-правовыми запросами в Конституционный Суд РФ. Споры о правильности и обоснованности начисления размера земельного налога или арендной платы, а также вопросы нарушения сроков их уплаты являются самой массовой категорией земельных споров, рассматриваемых арбитражными судами РФ. Не имея возможности прокомментировать все запросы в Конституционный Суд РФ, кратко отметим здесь лишь наиболее характерные.

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.10.1997 № 13-П «По делу о проверке конституционности Закона Санкт-Петербурга от 14 июля 1995 года “О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году”».

ТОО «СКАМ» обратилось в Конституционный Суд РФ с просьбой признать неконституционным Закон Санкт-Петербурга от 14.07.1995 «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году» по содержанию, порядку принятия и введения в действие. По мнению заявителя, ставки земельного налога должны определяться органами местного самоуправления Санкт-Петербурга исходя из средних ставок, установленных Законом РФ «О плате за землю». Законодательное Собрание Санкт-Петербурга, изменив границы зон градостроительной ценности и установив на 1995 г. новые ставки земельного налога по указанным зонам, вышло за пределы своих полномочий и осуществило конституционные полномочия органов местного самоуправления.

Заявитель, не оспаривая закрепленное в Законе РФ «О плате за землю» право Правительства РФ индексировать ежегодно установленные федеральным законом ставки земельного налога, указывает, что оспариваемым Законом Санкт-Петербурга ставки земельного налога завышены. Заявитель полагал, что данному Закону, ухудшающему положение налогоплательщиков, в нарушение требований ст. 57 Конституции РФ придана обратная сила. Рассмотрев указанный запрос, Конституционный Суд РФ признал оспариваемые статьи Закона Санкт-Петербурга не соответствующими Конституции РФ.

2. Определение Конституционного Суда РФ от 12.05.2003 № 186-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества “Северо-западный колхозный рынок” на нарушение конституционных прав и свобод положениями статьи 17 Закона Российской Федерации “О плате за землю”, Федерального закона “Об индексации ставок земельного налога” и статьи 14 Федерального закона “О федеральном бюджете на 2002 год”».

В своей жалобе в Конституционный Суд РФ ЗАО пыталось оспаривать конституционность ст. 17 Закона РФ «О плате за землю», согласно которой учет плательщиков и начисление земельного налога производится ежегодно по состоянию на 1 июня, с юридических лиц и граждан налог исчисляется начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления им земельного участка, суммы налога уплачиваются равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября, а органы законодательной (представительной) власти субъектов РФ и органы местного самоуправления с учетом местных условий имеют право устанавливать другие сроки уплаты налога; Федерального закона от 14.12.2001 № 163-ФЗ «Об индексации ставок земельного налога», согласно которому ставки земельного налога и арендной платы, действующие в 2001 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2,0, а также ст. 14 Федерального закона от 30.12.2001 № 194-ФЗ «О федеральном бюджете на 2002 год», согласно которой ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2001 г., применяются в 2002 г. с коэффициентом 2,0 для всех категорий земель. Конституционный Суд РФ отказал в принятии к рассмотрению данной жалобы.

3. Определение Конституционного Суда РФ от 05.06.2003 № 276-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса мирового судьи 113 судебного участка города Санкт-Петербурга О. П. Михайловой о проверке конституционности части пятой статьи 8 Закона Российской Федерации “О плате за землю” и жалобы гражданина А. А. Жукова на нарушение его конституционных прав той же нормой».

В своих обращениях заявители утверждали, что ч. 5 ст. 8 Закона РФ «О плате за землю» в системной связи с ч. 1 той же статьи — в той мере, в какой она допускает взимание с граждан, не достроивших жилье на принадлежащем им земельном участке, земельного налога в большем размере, чем с граждан, завершивших строительство и зарегистрировавших право собственности на жилой дом, — противоречит ст. 19, 36, 40 (ч. 1, 2), 55 (ч. 3) и 57 Конституции РФ. Заявители считали также, что налоговые органы дают толкование закона, фактически многократно увеличивая размер налоговых обременений, принятых на практике до 2001 г., вопреки требованиям ст. 1, 3 и 54 НК РФ; по их мнению, земельное законодательство устанавливает единый правовой режим как основание налогообложения для собственников земельных участков одного и того же целевого назначения, независимо от окончания строительства жилья и сроков сдачи его в эксплуатацию. Конституционный Суд РФ отказал в принятии запросов к рассмотрению.

4. Определение Конституционного Суда РФ от 11.05.2004 № 209-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью “Вита Холдинг” на нарушение конституционных прав и свобод частями первой и второй статьи 8 Закона Российской Федерации “О плате за землю”».

В жалобе ООО «Вита Холдинг» оспаривалась конституционность следующих положений ст. 8 Закона РФ «О плате за землю»: ч. 1, согласно которой налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок согласно Приложению 2 (табл. 1, 2, 3) к названному Закону; ч. 2, согласно которой средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории органами местного самоуправления городов; границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов.

Конституционный Суд РФ указал, что вопрос об определении средней ставки налога за городские (поселковые) земли уже был предметом его рассмотрения. В Постановлении от 08.10.1997 по делу о проверке конституционности Закона Санкт-Петербурга «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге в 1995 году» Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что устанавливаемая федеральным законом средняя ставка земельного налога представляет собой важную гарантию прав налогоплательщиков, однако она способна выполнять такую функцию только тогда, когда созданы определенные условия, реально ограничивающие свободу усмотрения законодательных органов субъектов РФ при исчислении ставок земельного налога. Это предполагает наличие единых правил использования средней ставки налога на земли городов и поселков, в частности при их дифференциации по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории.

Между тем в федеральном законодательстве вообще не содержатся нормативные предписания о порядке расчета — на основе средней ставки — ставок земельного налога, дифференцированных по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории, и нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно, так как в силу различных методик расчетов ставок земельного налога средняя ставка лишается какого-либо смысла.

Поскольку понятие средней ставки требует единообразного истолкования, что предполагает разработку единых правил расчета на ее основе дифференцированных ставок земельного налога, Конституционный Суд РФ в указанном Постановлении возложил на Федеральное Собрание и Правительство РФ обязанность обеспечить разработку и принятие единых правил расчета средней ставки земельного налога на городские земли и ее использования при дифференциации ставок по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Однако до настоящего времени это предписание Конституционного Суда РФ не исполнено. В принятии жалобы к рассмотрению отказано.

5. Определение Конституционного Суда РФ от 24.03.2005 № 34-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества “Пассажирское автотранспортное предприятие № 1” на нарушение конституционных прав и свобод положениями статьи 15 Федерального закона “О федеральном бюджете на 1999 год”, статьи 18 Федерального закона “О федеральном бюджете на 2000 год”, статьи 12 Федерального закона “О федеральном бюджете на 2001 год”, статьи 1 Федерального закона “Об индексации ставок земельного налога” и статьи 7 Федерального закона “О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации”».

По результатам проведенной инспекцией Министерства РФ по налогам и сборам по Петроградскому району города Санкт-Петербурга камеральной проверки уточненной налоговой декларации по земельному налогу за 2003 г. был установлен факт расчета заявителем суммы земельного налога без учета повышающих коэффициентов. В связи с этим налоговый орган решением от 13.04.2004, признанным законным решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.07.2004, доначислил заявителю к уплате сумму задолженности по земельному налогу. Заявитель полагал, что оспариваемые нормы нарушают право уплачивать законно установленные налоги, вносят неопределенность в порядок применения коэффициентов индексации ставок земельного налога, приняты федеральным законодателем с превышением полномочий, а потому не соответствуют ст. 57, 73 Конституции РФ. Ссылаясь на ранее сформулированные правовые позиции по аналогичным делам, Конституционный Суд РФ отказал в принятии данной жалобы к рассмот­рению.

7.3. Правовые основы взимания арендной платы

Второй формой платы за землю является арендная плата. Порядок определения сроков, форм и размеров арендной платы между гражданами и юридическими лицами определяется в договоре аренды в соответствии со ст. 614 ГК РФ. Порядок расчета ставок арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется соответствующими органами публичной власти. Здесь есть два принципиальных подхода.

Во-первых, размер арендной платы за земельные участки может определяться федеральным законом (п. 2 ст. 3 Вводного закона).

Во-вторых, размер арендной платы может определяться органами государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления. Например, в Волгоградской области постановлением Главы администрации от 06.12.2007 № 2033 утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области.

Размер арендной платы за земельные участки устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель и не может быть меньше суммы земельного налога для данного земельного участка кроме следующих случаев:

— применения при расчете арендной платы за такие земельные участки коэффициента категории арендатора;

— для земельных участков категории земель населенных пунктов, предназначенных для размещения производственных объектов промышленных предприятий, а также парниково-тепличных хозяйств, для которых размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с указанным Порядком, увеличится более чем на 20% по сравнению с размером арендной платы, установленным на 2008 г., — применяется коэффициент 1,2 к размеру арендной платы, действовавшему в 2008 г.;

— для земельных участков, используемых для размещения бань, химчисток, прачечных, при условии предоставления арендаторами таких земельных участков льгот гражданам, нуждающимся в оказании мер социальной поддержки, по перечню, определяемому органами местного самоуправления, — размер арендной платы уменьшается на сумму таких услуг, но не ниже размера арендной платы по данному виду функционального использования действовавшего в 2007 г. При этом указанными арендаторами должен быть обеспечен раздельный учет доходов от оказания услуг, предоставляемых на общих основаниях и услуг, предоставляемых льготным категориям граждан.

- для земельных участков, предоставленных юридическим лицам, осуществляющим строительство жилых помещений для граждан, лишившихся жилых помещений в результате пожаров

Согласно ст. 62 БК РФ в бюджеты городских округов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков — по нормативу 80%; доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, — по нормативу 80%.

В бюджеты городских округов также поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, которые расположены в границах городских округов, находятся в федеральной собственности и осуществление полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению которыми передано органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также доходы от продажи прав на заключение договоров аренды таких земельных участков — по нормативу не менее 50%, если законодательством соответствующего субъекта РФ не установлено иное.

В бюджеты муниципальных районов до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков — по нормативу 50%; доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах межселенных территорий муниципальных районов, — по нормативу 100%; доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, — по нормативу 50%; доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах межселенных территорий муниципальных районов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков — по нормативу 100%.

В бюджеты муниципальных районов также поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, которые расположены на межселенных территориях, находятся в федеральной собственности и осуществление полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению которыми передано органам государственной власти субъектов РФ, а также доходы от продажи прав на заключение договоров аренды таких земельных участков — по нормативу не менее 50%, если законодательством соответствующего субъекта РФ не установлено иное.

В бюджеты поселений до разграничения государственной собственности на землю поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков — по нормативу 50%; доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, — по нормативу 50%.

В бюджеты поселений также поступают доходы от передачи в аренду земельных участков, которые расположены в границах поселений, находятся в федеральной собственности и осуществление полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению которыми передано органам государственной власти субъектов РФ, а также доходы от продажи прав на заключение договоров аренды таких земельных участков — по нормативу не менее 50%, если законодательством соответствующего субъекта РФ не установлено иное.

7.4. Кадастровая оценка земельных участков

Оценочная деятельность  — это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), именуемые «оценщики», а с другой — потребители их услуг — «заказчики». Объектом оценки могут выступать земельные участки различного целевого назначения.

Под рыночной стоимостью земельного участка понимается наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства^[36].

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду; при их использовании в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, включая споры при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд и т.д. (ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Рыночная стоимость земельного участка или права его аренды зависит от ряда факторов. Например, рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разд. II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 № 568-р. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

При оценке объекта на основании определения суда общей юрисдикции, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в России оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в определении или решении.

Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости, страховой стоимости, выкупной цены, стоимости ипотеки и т.д.), призвана установить денежное выражение ценности земельного участка. Основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки заключается в преимущественном использовании ее результатов для целей налогообложения и применении особой технологии оценочных работ — методов массовой оценки. Результатом кадастровой оценки является оценочное зонирование территории, установление показателей базовой или зональной стоимости земли по каждой из выделенных зон и кадастровая стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных характеристик. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель определен Правительством РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

Кадастровая стоимость земельного участка  — это процент от рыночной стоимости земельного участка, определенный на основе характеристик земельного участка с применением методов и правил статистической обработки информации. С определенной кадастровой стоимостью земельного участка ЗК РФ часто связывает и иные (кроме ставки налога) последствия. Например, п. 4 ст. 79 ЗК РФ устанавливает, что изъятие особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, может быть исключено законодательством субъекта РФ.

Согласно п. 13 ст. 3 Вводного закона в случаях если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли. Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

При проведении государственной кадастровой оценки земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Так, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости; кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода; кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и земле­пользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Согласно ст.66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Государственная кадастровая оценка – это совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Росреестром и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне границ городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне границ городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

В случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, Росреестр осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости.

Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки, Росреестр обеспечивает сбор исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой оценки, а также проведение мониторинга рынка недвижимости. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются на территории каждого субъекта РФ) в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его государственной кадастровой оценки, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и т.д.

Контрольные вопросы и задания

1. Назовите формы и виды платежей за землю. Каковы цели установления платности землепользования?

2. Кто является плательщиком земельного налога? Что является объектом налогообложения? Какие категории граждан и юридических лиц освобождены от взимания земельного налога?

3. Что понимается под арендной платой? Укажите особенности ее взимания.

4. Как вы понимаете кадастровую оценку земельных участков? В каких целях она производится?

Литература

1. Абдурагимов М.Б. Налогообложение невыделенной доли сельскохозяйственного земельного участка // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2010. - № 7.

2. Бредихин В.Д., Баянов Н.В. Проблемы обеспечения полноты поступления земельных платежей в бюджеты всех уровней // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2008. - № 6.

3. Весели Р., Ланкин А. Некоторые аспекты нормативно-правового регулирования государственной кадастровой оценки для целей налогообложения в России // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2008. - № 2.

1. Вайпан, В. Спорные вопросы уплаты земельного налога / В. Вайпан, С. Гладких // Право и экономика. — 2004. — № 7.

2. Власов, А. Д. Основные направления совершенствования кадастровой оценки земель поселений / А. Д. Власов // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2008. — № 5.

3. Голубева, Н. В. Земельный налог: комментарий к главе 31 НК РФ / Н. В. Голубева // Право и экономика. — 2005. — № 8—9.

4. Гаврилова Н.А. О налоге на землю // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2008. - № 11.

5. Голованов Г.Р. О новых проблемах правового регулирования земельного налога // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2010. - № 1.

6. Дудник Д.В. Правовое регулирование применения земельного налога как инструмента экономического управления земельными ресурсами Российской Федерации // Современное право. – 2010. - № 4.

4. Дукашев, К. В. Некоторые аспекты взимания платы за использование земли / К. Д. Дукашев // «Черные дыры» в российском законодательстве. — 2007. — № 4.

5. Иванова, С. В. Проблемы по взиманию земельного налога с собственников земельной доли / С. В. Иванова // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 9.

6. Ильюшихин, И. Комментарий к главе 31 Налогового кодекса РФ «Земельный налог» / И. Ильюшихин // Хозяйство и право. — 2005. — № 5.

7. Карашев, К. Судебная практика по взысканию земельного налога / К. Карашев // Хозяйство и право. — 2008. — № 11, 12.

8. Коровина, Ю. М. Земельный налог: его правовая характеристика и юридическое обеспечение / Ю. М. Коровина // «Черные дыры» в российском законодательстве. — 2006. — № 3.

9. Кузнецов, А. Б. О земельном налоге при отсутствии право­устанавливающих документов на земельный участок / А. Б. Кузнецов // Нотариус. — 2007. — № 3.

11. Манаенков К.Л. Критерии расчета арендной платы при аренде публичных земель // Закон. – 2009. - № 10.

12. Некрестьянов Д. Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельных участков // Хозяйство и право. – 2011. - № 2.

10. Окунев, А. Общие направления совершенствования механизма установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности / А. Окунев // Гражданское право. — 2006. — № 1.

13. Панфилова М.Р. Оценка земли, как одно из условий рационального использования природных ресурсов: разбираемся с понятиями // Аграрное и земельное право. 2009. № 8.

11. Перцева, Е. М. Земельный участок как объект налого­обложения по законодательству РФ / Е. М. Перцева // Закон. — 2008. — № 2.

12. Романов, В. И. Условная земельная доля не является объектом налогообложения / В. И. Романов // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 6.

13. Румянцева, А. В. Правовое регулирование арендной платы за землю (все, что необходимо знать арендаторам и арендодателям) / А. В. Румянцева // Гражданин и право. — 2008. — № 8.

17. Санталов А. Специфика налогообложения искусственно созданных земельных участков // Хозяйство и право. – 2010. - № 2.

14. Селезнев, И. В. Судебная практика по применению норм главы 31 НК РФ и местного законодательства при рассмотрении налоговых споров о порядке уплаты земельного налога / И. В. Селезнев // Закон. — 2009. — № 1.

19. Хотько А.В. Вопросы нормативного утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель // Евразийский юридический журнал. – 2011. - № 4.

15. Трифонов, А. Некоторые вопросы правового регулирования арендной платы за земли муниципальной собственности / А. Трифонов // Хозяйство и право. — 2005. — № 8.

16. Трифонов, А. С. Арендная плата за земли промышленности / А. С. Трифонов // Право и экономика. — 2005. — № 5.

17. Ялбулганов, А. А. Развитие законодательства о налогообложении земли в дореволюционной России / А. А. Ялбулганов // Государство и право. — 1999. — № 12.

Глава 8

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: