ТОР 5 статей: Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы КАТЕГОРИИ:
|
Цели собственности и функции управляющегоУправление – сознательная целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды. Управление объектами недвижимости– осуществление комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию объекта недвижимости в интересах собственника и поддержанию объекта в работоспособном состоянии (включая органи- зацию содержания, технического обслуживания и обеспечения объекта необходимыми ресурсами. Исходный пункт для организации управления объектом недвижимости– интересы собственника. Они, как показывает практика, существенно различаются, но могут быть сведены к следующим основным вариантам: – получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей его по максимально высокой цене (функциональная инвестиция); – получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция); – увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции); – использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта; – использование недвижимости для повышения престижа собственника. Указанные мотивы могут на практике пересекаться друг с другом, рождая ряд комбинаций, каждая из которых накладывает отпечаток на управление объектами недвижимости. В качестве примера такой комбинации можно привести следующий вариант: – Получение дохода от объекта недвижимости и максимизация прибыли путем сдачи имущества в аренду с привлечением компании. – Увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости. – Обеспечение прозрачности денежных потоков, связанных с использованием недвижимости. – Инвестирование денежных средств (при экономической целесообразности) в развитие объекта недвижимости, обеспечение дохода на инвестированный капитал и возврата капитала при требуемом собственником отношении риск/доходность. – Более рациональное размещение собственных служб. – Сокращение расходов собственника, связанных с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости. К преимуществам внешнего управления следует отнести: – профессиональный подход к управлению недвижимостью, наличие опыта управления; – знание состояния и тенденций развития рынка недвижимости, потребностей различных групп арендаторов; – отлаженные механизмы работы с арендаторами и подрядчиками; – возможность централизованного оказания качественных сервисных услуг арендаторам; – заинтересованность в повышении стоимости объектов (при продуманной системе вознаграждения управляющей компании); – эффект масштаба. В качестве недостатков внешнего управления следует указать на: – риск утраты контроля над состоянием и использованием объекта; – возможную недостаточную мотивацию к снижению расходов; – недостаточный учет особенностей объекта при использовании типовых схем работы. Основные задачи управляющего лежат, таким образом, в сфере тактического и оперативного управления объектом недвижимости, и в любом случае его деятельность должна начинаться с идентификации и формализации интересов собственника. Под идентификацией здесь понимается определение, спецификация интереса собственника на качественном уровне, сведение его к какому-либо из выделенных вариантов либо к их определенной комбинации. Формализация – следующий этап конкретизации интереса собственника, предполагающий дополнение качественного определения интереса его количественными характеристиками. «Управление недвижимостью (property management)– осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.» Для уточнения содержания этой деятельности целесообразно выделение в ней двух направлений, которые могут быть названы как основное и обеспечивающее. (Заметим, что речь не идет об их ранжировании по степени важности: они одинаково необходимы для успешного управления). Основные виды деятельности управляющего объектом недвижимости такие виды деятельности, которые предполагают непосредственное взаимодействие управляющего и его команды с пользователями недвижимости, поставщиками ресурсов, подрядчиками и пр. К основным видам деятельности относятся: брокеридж (привлечение пользователей/арендаторов), управление развитием объекта, техническое обслуживание и ремонт, содержание объекта и обеспечение его ресурсами, обслуживание клиентов, обеспечение охраны и безопасности. Обеспечивающие виды деятельности управляющего – такие виды деятельности, которые также необходимы для управления объектами недвижимости, но предполагают, прежде всего, работу внутри команды управляющего. К ним можно отнести маркетинг, финансовый менеджмент и учет, управление рисками, юридическое обеспечение, мониторинг объекта и окружающей Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском:
|