ТОР 5 статей: Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы КАТЕГОРИИ:
|
Алгоритм проведения экспертизыАлгоритм проведения экспертизы: -осмотр и обследование района, участка и объекта; -сбор информации и документов; -юридическая экспертиза; -техническая экспертиза (обследование, анализ, выводы); -анализ экономических и финансовых параметров; -анализ системы управления и обслуживания. Экспертиза объекта может составлять как отдельный этап в рамках бизнес-планирования, так и быть составной частью процедуры приемки объекта в управление. В последнем случае в соответствии со стандартами межрегиональной ассоциации управляющих недвижимостью (МАУН), управляющий должен выполнить или организовать выполнение следующих процедур: 1) осмотр и обследование объекта, включающие в себя следующие шаги. 1.1. Осмотр районов, прилегающих к участку объекта с фиксацией внимания на: – ландшафте; – архитектурной привлекательности; – социальном окружении; – внешних опасностях в эксплуатации и прогноз их тенденций. 1.2. Осмотр участка объекта с фиксацией внимания на: – ландшафте; – архитектурной привлекательности; – зеленых насаждениях; – сроках и недостатках эксплуатации; – затопляемости, возможности оползней, занесений снегом; – состоянии коммуникаций; – освещенности; – эксплуатационном подъезде к объекту; – месте хранения и сбора мусора; – противопожарных проездах и разрывах. 1.3. Осмотр объекта с фиксацией внимания на: – архитектурной привлекательности фасадов и соответствии архитектуры еобходимым требованиям;
– архитектурном пространстве помещений; – роках и недостатках эксплуатации; – режиме работы объекта; – входах, вестибюлях, лестницах, коридорах, местах общего пользования; – состоянии инженерного оборудования; – управлении микроклиматом в помещениях; – световой и акустической среде; – санитарно-гигиеническом состоянии; – соответствии противопожарным требованиям путей эвакуации; – технике безопасности. 2) проведение технической экспертизы объекта недвижимости инженером-специалистом (специализированным подрядчиком) по заказу управляющего на объекте и под его контролем в соответствии с техническими требованиями ВСН 53-86(р): «Правила оценки физического износа жилых зданий» и ВСН 58-88: «Положение о об организации проведения реконструкции, ремонта и технической эксплуатации жилых зданий и объектовкоммунального и социально-культурного назначения», а также соответс- твующими государственными стандартами и инструкциями. Экспертиза включает: – визуальное обследование; – инструментальное обследование; – анализ результатов обследования; – вывод по техническому состоянию объекта; – проект (если требуется) по усилению конструкции, восстановлению или реконструкции объекта недвижимости. 3) сбор информации об объекте по следующим направлениям, накладывающим ограничение на функционирование объекта: – допустимые мощности, расходы и ограничения по использованию холодной и горячей воды, тепло- и электроэнергии, канализации, мусоровыброса, газоснабжения; – проверка технических условий и сроков действия договоров с предприятиями коммунального хозяйства: энергонадзором, водоканалом, спецтрансом, а также предприятиями телекоммуникаций: телефон, радио, телевидение, охранная сигнализация; – эксплуатационные ограничения, накладываемые государственными органами (муниципальными и местного самоуправления): пожарной охраны, санэпидемнадзора, здравоохранения, правоохранительными, технадзора, подземных сооружений, газового хозяйства, охраны памятников, садово-паркового хозяйства, по градостроительству и архитектуре; – возможность обеспечения безопасности для клиентов и имущества; – влияние общественного мнения (опасения, возмущения или престижность и гармоничность). 4) анализ экономических параметров объекта недвижимости для управления, которые необходимо предварительно зафиксировать, оценить и спрогнозировать изменение основных стоимостных характеристик объекта недвижимости и инженерного оборудования: – восстановительной (балансовой) стоимости основных фондов; – износа, процента физического износа; – нормы амортизационного отчисления; – остаточной стоимости; – величины налога на имущество; – арендных ставок земельного налога; – коммунальных платежей; – рыночной стоимости объекта. 5) анализ системы безопасности объекта, которая должна обеспечивать: – безопасность клиентов и персонала; – сохранность имущества клиентов и собственника; – экономическую безопасность. При изучении системы безопасности анализируется: -организация охраны; -обученность и инструктированность клиентов и персонала. Осмотр объекта, сбор информации и проведение соответствующих экспертиз – предпосылки для передачи объекта в управление. В соответствии с упомянутыми стандартами МАУН, передача объекта недвижимости в управление должна включать в себя следующие моменты: 1. Установление срока передачи и назначение ответственных за сдачу и приемку объекта. 2. Осуществление передачи в присутствии заказчика на управление (и вышестоящего управляющего) с обязательным осмотром и фиксацией технического состояния зданий и сооружений, оборудования и благоустройств. 3. Акт приема-передачи объекта должен содержать: – перечень зданий, сооружений, оборудования; – акт о техническом состоянии объекта; – акт о передаче основных фондов; – акт о передачи оборотных средств; – акт о передачи технической и бухгалтерской документации. 4. Документация, необходимая для приема объекта в управление, должна включать: – документы, подтверждающие права на земельный участок; – документы, подтверждающие права на здания (помещения); – план земельного участка; – технические паспорта на здания, сооружения и оборудование (котлы, лифты, краны); – договоры с коммунальными и другими службами; – журнал технического учета; – архитектурно-планировочное задание; – геодезическая съемка; – поэтажные планы зданий (планы помещений); – проектно-сметная документация; – акты приемки объекта от ремонтно-строительных организаций; – схемы внутренних сетей и оборудования (водоснабжение, канализация, отопление, газоснабжение, электропроводка, водомерный узел, элеваторный узел, распределительный щит, сигнализация, телефонная связь); – схемы подземных коммуникаций; – экспликация колодцев; – исполнительные чертежи контуров заземления с актами сварочных работ; – акты предыдущих технических экспертиз зданий, сооружений и оборудования объекта; – проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных работ, акты приемки работ; – документация по системам безопасности объекта (тексты инструкций для клиентов и персонала, схемы эвакуации, положение об охране, инструкция службы безопасности или договор с охранной организацией, договоры страхования); – бухгалтерская документация за предшествующие отчетные периоды: приказ об учетной политике, журналы бухгалтерского учета, баланс (форма № 1), отчет о результатах финансовой деятельности (форма № 2), приложение к балансу (форма № 5), справка о движении денежных средств (форма № 9); – отчеты о ранее проводившихся работах по оценке рыночной и иных видов стоимости. Результатом фазы бизнес-планирования является бизнес-план (программа) управления объектом недвижимости, включающий по общему правилу) следующие разделы: • цели и задачи разработки программы; • описание и анализ объекта недвижимости; – правовой статус объекта; – описание местоположения объекта, – физические характеристики объекта, – финансовое состояние объекта, – состояние системы управления и эксплуатации объекта. • анализ рынка недвижимости: – состояние рынка, – анализ и прогноз спроса и предложения, – перспективы развития рынка, – анализ конкурентной среды. • анализ ННЭИ: – определение и отбор вариантов функционального использования по критериям физической, юридической и финансовой осуществимости и экономической целесообразности, – выбор максимально эффективного варианта функционального использования; • система планов реализации программы: – план маркетинга, – план развития объекта, – план управления эксплуатацией объекта, – организационный план, – финансовый план. П л а н м а р к е т и н г а включает мероприятия по определению уровня арендной платы, целевой ниши (круга потенциальных пользователей), стратегию продвижения объекта на рынок (рекламная компания, создание дополнительных стимулов для арендаторов), бюджет маркетинга (направления и источники финансирования), план работы с арендаторами. П л а н р а з в и т и я о б ъ е к т а представляет перечень необходимых ремонтных работ, работ по модернизации объекта в соответствии с требованиями рынка, позиционированием объекта и целями, поставленными в программе управления объектом. П л а н у п р а в л е н и я э к с п л у а т а ц и е й о б ъ е к т а включает определение содержания деятельности по содержанию и эксплуатации объекта, распределение функций содержания, обслуживания и поставки ресурсов между привлекаемыми подрядными организациями, поставщиками ресурсов и персоналом, графики выполнения необходимых работ, расчет расходов на содержание и эксплуатацию объекта. О р г а н и з а ц и о н н ы й п л а н содержит определение организационной структуры управления объектом, перечисление основных функций подразделений и персонала, штатное расписание, календарный график работ на объекте (ежегодный и на весь период управления). Ф и н а н с о в ы й п л а н включает планирование эффективного валового дохода (как правило, помесячно на первый год, поквартально – на следующий, далее – за год), планируемые денежные потоки, оценку эконо- мической эффективности Цель фазы управления – наиболее эффективное управление объектом недвижимости в рамках заключенного договора на управление, ориентированное на реализацию целей собственника и выполнение программы управления. Работа с персоналом. – Принятие на работу, оценка работы и увольнение служащих (под руководством вышестоящего управляющего недвижимостью). – Обучение персонала. – Оперативное руководство всеми служащими. – Составление графиков выполнения работ, распределение заданий. – Ведение личных дел и расчетных ведомостей. – Ежегодная письменная оценка служащих, дача рекомендаций о повышении зарплаты. Отношения с клиентами – Тщательный отбор клиентов, включая обзор и обработку данных о клиентах, их финансовом состоянии и кредитной истории. – Подготовка, обработка, подписание всех заявлений, договоров, приложений, связанных с ними документов. – Ведение точных записей всех текущих договоров с клиентами и соответствующих документов. – Постоянное общение с клиентами. – Своевременное реагирование на просьбы и жалобы клиентов. – Решение проблем, возникающих на объекте и у клиентов. – Ведение записи жалоб клиентов и принятие мер. – Поддержание связи с социальными службами, органами власти и правоохранительными органами по вопросам, связанным с обслуживанием клиентов. Маркетинг – Разработка и внедрение маркетинговых программ. – Распределение задач между сотрудниками по осуществлению маркетинговых программ. – Участие в конкуренции. – Контроль хода исполнения программы маркетинга. – Оценка успехов в маркетинге, внесение изменений в планы по мере необходимости – Информирование вышестоящего управляющего недвижимостью (учредителя) о состоянии рынка и результатах маркетинга. Учет и отчетность – Участие в составлении бюджета. – Учет доходов, расходов, сопоставление с плановыми показателями. – Внесение изменений в проект бюджета и доведение до сведения вышестоящего управляющего недвижимостью возникающих проблем, информации относительно затрат на обслуживание и ремонт здания, существующего оборота. – Ведение отчетности по финансам, административной работе и обслуживанию: – Контроль за инвентарем, определение очередности закупок. – Проверка счетов, заказов на закупки, работы, выполненной подрядчиками перед подписанием актов приемки. Техническая эксплуатация объекта. – Контроль за техническим обслуживанием объекта. Постоянное поддержание зданий, сооружений, инженерного оборудования и других систем объекта недвижимости и их внешнего вида на высоком уровне. – Координирование, руководство действиями сотрудников, отвечающих за техническое обслуживание объекта. – Поиск альтернатив в проведении различных операций для снижения эксплуатационных расходов. Финансы – Сбор арендной и другой платы с клиентов. – Обеспечение сохранности денег, ведение точных записей. – Отслеживание и фиксирование всех платежей и задолженностей. – Внесение изменений в отчетность по депозитам на ремонтные работы, наложение штрафов за просроченную оплату, выделение кредитов на предоплату и скидки. – Согласование расходов и приходов, подготовка финансовых отчетов. – Проведение мероприятий по обеспеченью своевременных платежей. – Реагирование на проблемы, связанные с задолженностями и их решение. – Подготовка предупреждений о расторжении договоров с клиентами-задолжниками. Системы безопасности – Обучение и инструктаж клиентов и персонала. – Организация охраны персоналом и техническими средствами или специализированным подрядческом. – Контроль и поддержание надежности инженерно-технических систем. – Страхование имущества и ответственности при адекватных рисках. Снабжение – Заключение договоров на предоставление коммунальных услуг по тепло-, электро-, водо- и газоснабжению объекта недвижимости и контроль за их исполнением. – Составления графиков замены и закупок оборудования, материалов, получение маркетинговой информации, нормативной документации. – Контроль за состоянием запасов расходных материалов и инвентаря. В фазе завершения заканчивается один цикл управления и начинается новый цикл. Алгоритм действий в этой фазе включает: – оформление прекращения действия договора на управление; – анализ достигнутых результатов за период управления, подготовки финальной отчетности перед учредителем управления; – передачи документации по объекту недвижимости; – переход в начало цикла (принятие решения о дальнейших направлениях использования и управления объектом). Отчет об управлении объектом должен содержать: – сводные финансовые показатели управления объектом за весь период; – показатели заполняемости объекта по периодам; – инвестиции в развитие объекта за весь период; – размер вознаграждения субъекта управления за весь период; – перечень основных мероприятий по управлению объектом недвижимости, осуществленных субъектом управления за весь период; – сравнительный анализ фактических показателей управления объектом за весь период и плановых (приведенных в программе), в том числе действительного валового дохода, операционных расходов, чистого операционного дохода, инвестиций в развитие, денежного потока учредителя управления от объекта, рыночной стоимости объекта на конец периода; – выводы о реализации программы управления и достижении целей учредителя с анализом отклонений от плановых показателей. Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском:
|