Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации

В общем виде ставка капитализации равна:

R = i - g,

где:

R – ставка капитализации;

i – ставка дисконтирования;

g – долгосрочный темп прироста денежного потока в постпрогнозном периоде.

Ставка дисконтирования:

1) На собственный капитал – метод кумулятивного построения:

i = БС + Sr_i,

где:

i – ставка дисконтирования;

БС – безрисковая ставка;

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за вложенные инвестиции с учетом фактора времени.

Sr_i – суммарный риск инвестирования.

Пример:

Безрисковая ставка – в рублевом исчислении, как средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности:

Суммарный риск инвестиций в объект оценки может быть рассчитан по методике Международного банка реконструкции и развития (МБРР), как средневзвешенный балл по десяти группам риска по экспертной оценке:

Расчет суммарного риска инвестиций:

Таким образом, суммарный риск инвестиций в объект недвижимости составляет 5,0%.

Общая ставка дисконтирования равна 14,61% [9,61 + 5,00].

2) На собственный капитал – метод САРМ (capital asset price model) – для целей оценки недвижимости носит теоретический характер, на практике неприменим:

где:

R - ставка дисконта или ожидаемая инвестором ставка дохода на собственный капитал;

R_f - безрисковая ставка дохода;

b - коэффициент бета - мера систематического риска;

R_m - среднерыночная ставка дохода (определяется исходя из величины доход на фондовом рынке за достаточно долгий промежуток времени);

R_m - R_f - рыночная премия за риск;

С – страновой риск;

S₁ – риск инвестиций в малую компанию;

S₂ – риск инвестиций в закрытое акционерное общество.

3) На привлеченный капитал – метод связанных инвестиций (средневзвешенной стоимости капитала - WACC):

i = i_сс х (1-m) + i_зс х m х (1 – t_п),

где:

i – ставка дисконтирования;

i_сс – норма доходности собственных средств;

i_зс – стоимость заемных средств (ставка процента по кредиту);

m – доля заемных средств в капитале;

t_п – ставка налога на прибыль.

Следующим этапом метода дисконтированных денежных потоков является расчет остаточной стоимости, под которой понимается сумма всех денежных потоков, полученных в постпрогнозный период и приведенная к последнему году прогнозного периода. Остаточная стоимость может быть рассчитана как:

- цена «предполагаемой продажи»;

- стоимость чистых активов (в качестве остаточной стоимости используют балансовую остаточную активов на конец прогнозного периода);

- ликвидационная стоимость (в качестве остаточной стоимости используется ожидаемая остаточная стоимость активов на конец прогнозного периода);

- по модели Гордона, в которой предполагается, что темпы роста денежного потока являются постоянными.

Модель Гордона основана на предположении, что компания за пределами прогнозного периода будет неопределенно долго функционировать со стабильными темпами изменения положительных денежных потоков.

Модель Гордона имеет следующий вид:

,

где V - остаточная стоимость денежных потоков предприятия в постпрогнозный период;

Dnnn - денежный поток, который может быть получен в первый год постпрогнозного периода;

g - ожидаемые темпы роста денежного потока; R - ставка дисконта для собственного капитала.

Остаточная стоимость определяется на конец прогнозного периода, поэтому она должна быть приведена к текущей стоимости методом дисконтирования.

ЗАДАЧИ

Задача 1. Рассчитать стоимость предприятия методом дисконтирования денежного потока при допущении, что денежные потоки поступают в конце года в период со второго по пятый год, а в первый год денежный поток формируется в середине года:

Задача 2. Рассчитать средневзвешенную стоимость капитала при следующих данных:

Примечание: b = bs x [1+(1-tn)x(D/E)]

Задача 3. Рассчитайте стоимость бизнеса при следующих потоках доходов: первый год - 1200 тыс.руб., второй год - 1500 тыс.руб., третий год - 2100 тыс. руб., четвертый год - 2800 тыс.руб., пятый год - 3500 тыс.руб. В конце пятого года возможна реализация объекта оценки за 60 000 тыс.руб. Ставка дисконтирования - 20%.

Задача 4. Промышленное предприятие выпускает три вида продукции (имеет три бизнес линии): продукцию А, продукцию Б, продукцию В. Предприятие имеет временно избыточные активы стоимостью в 600 000 руб. (они не понадобятся для выпуска перечисленных видов продукции в течении одного года), которые можно сдать в аренду (что тогда составляет четвертую бизнес – линию фирмы). Рыночная стоимость имущества, которое не нужно для выпуска (обеспечения) рассматриваемых видов продукции, составляет 410 000 руб.

Необходимо, без учета рисков бизнеса, определить минимальную обоснованную рыночную стоимость предприятия как действующего в расчете на:

- четыре года продолжения его работы;

- три года продолжения его работы;

- на все время возможных продаж выпускаемой продукции (с учетом улучшения её качества и капиталовложений в поддержание производственных мощностей)

Ожидаемые (чистые) доходы от продаж продукции и аренды временно избыточных активов прогнозируются на уровне (в руб.):

- продукция А – через год – 200 000; через два года – 170 000; через три года – 50 000; через четыре года – 30 000;

- продукция Б – через год – 30 000; через два года – 150 000; через три года – 750 000; через четыре года – 830 000; через пять лет – 140 000;

- продукция В – через год – 95 000; через два года – 25 000;

- поступления от аренды временно избыточных активов через год – 70 000.

Прогнозируются следующие средние ожидаемые (в год) доходности государственных (рублевых) облигаций: на два года – 30%; на три года – 25; на четыре года – 21; на пять лет – 18%.

Задача 5. Предприятие оценено методом накопления активов. Его обоснованная рыночная стоимость - 100 млн.руб. На следующий день после получения этой оценки предприятие взяло кредит в 10 млн.руб. на 8 млн.руб. из средств кредита предприятие приобрело оборудование. Ставка процента по кредиту - 20% годовых. Уплата процентов в конце каждого года. Погашение кредита - через 2 года. Как должна измениться оценка рыночной стоимости предприятия?

Следующие задачи решите по вариантам:

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: