Главная

Популярная публикация

Научная публикация

Случайная публикация

Обратная связь

ТОР 5 статей:

Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия

Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века

Ценовые и неценовые факторы

Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка

Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы

КАТЕГОРИИ:






Гарагонич Александр Васильевич

директор Юридической компании «Би эн Си»,

кандидат юридических наук

 

Ограничения и возможности «финансовых посредников» в строительстве (банки, КУА, управители, агентства недвижимости)

 

Одна из наиболее болезненных проблем современного строительного рынка Украины – это резкое снижение инвестиционной деятельности, обусловленное финансово-экономическим кризисом. Отрицательно на инвестиционные процессы в строительстве влияет социально-политическая нестабильность в стране, которая отражается на всех уровнях сферы строительного процесса, а также низкие темпы проведения экономических реформ. Все это препятствует привлечению в качестве инвестиций как отечественного, так и иностранного капитала.

Наиболее существенным фактором, способным возродить инвестиционный процесс в строительстве, может стать привлечение в эту отрасль экономики достаточного инвестиционного капитала. В Украине основную роль в обеспечении эффективного функционирования механизма привлечения инвестиций в строительство выполняют финансовые посредники.

Являясь звеном инвестиционного механизма, финансовые посредники на инвестиционно-строительном рынке выполняют, в первую очередь, функцию мобилизации разнообразных инвестиционных ресурсов с целью дальнейшего их вложения в объекты строительства. Именно они определяют направления размещения инвестиционных ресурсов в инструменты основных заемщиков и потребителей капитала в соответствии с целевыми предпосылками инвесторов, используя при этом развитую инфраструктуру посредников. При этом, финансовые посредники, зачастую, стремятся направлять инвестиционные ресурсы в соответствии со структурой платежеспособного спроса и предложения в наиболее перспективные направления и объекты строительства.

Распространенность финансовых посредников в строительстве обусловлена несколькими факторами. Во-первых, функционируя на инвестиционно-строительном рынке, финансовые посредники реализует трансакционные технологии, используя как эффект экономии на масштабах, так и эффект экономии за счет концентрации возможностей. Другой, не менее важной, причиной существования института финансового посредничества является фактор информационного преимущества, заключающийся в неравных возможностях по доступу к информационным ресурсам у различных субъектов экономических отношений, что является источником преимуществ для одних и потерь для других.

Сложная и многообразная структура инвестиционного механизма опредилила существование финансовых посредников разных видов и типов, выполняющих различные функции. В развитых странах финансовые посредники традиционно объединяются по следующим наиболее общим направлениям:

- финансовые посредники депозитного типа, в основу деятельности которых положено привлечение, согласно договору и посредством внесения имущества, денежных средств населения и свободных ресурсов предприятий с целью их сохранения и приращения с помощью управления совокупными активами. К этому типу финансовых посредников традиционно относят коммерческие банки, кредитные союзы;

- финансовые посредники контрактно-сберегательного типа, аккумулирующие ресурсы на основании заключаемых контрактов, в которых оговариваются условия их возврата вкладчикам. Указанные ресурсы составляют финансовые активы посредника и для их сохранения и приращения организация осуществляет инвестиционную деятельность. В качестве финансовых посредников данного типа выступают страховые компании, пенсионные фонды;

- финансовые посредники инвестиционного типа, привлекающие активы непосредственно для инвестиций, в обмен на эмитированные ими ценные бумаги (акции, паи), сертификаты и т.д. К ним относят инвестиционные фонды, инвестиционные компании закрытого типа, инвестиционные банки.

В первых двух типах владельцы сбережений непосредственно не принимают участия в выборе инструментов для инвестиций и не берут на себя инвестиционные риски, а в рамках инвестиционного типа происходит мобилизация разрозненных средств многих относительно мелких инвесторов и последующее целенаправленное их инвестирование.

Субъектный состав финансовых посредников в Украине, функционирующих в строительстве, может быть определен путем анализа норм действующего законодательства. Согласно Приказу Государственного комитета статистики Украи­ны от 18.04.2005 г. № 96 «Об утверждении Классификации институци­ональных секторов экономики Украины», одной из разновидностей финансовых услуг является финансовое посредничество. Нормативное определение финансового посредничества содержится в нормах Хозяйственного кодекса Украины. В соответствии с частью 3 статьи 333 Хозяйственного кодекса Украины финансовым посредничеством является деятельность, связанная с получением и перераспределением финансовых средств, кроме случаев, предусмотренных законодательством. Финансовое посредничество осуществляется учреждениями банков и прочими финансово-кре­дитными учреждениями.

Однако круг финансовых посредников в строительстве законодателем не ограничивается только банками и финансово-кредитными учреждениями. К числу субъектов, выполняющих определенные функции финансовых посредников, могут быть отнесены и другие субъекты хозяйствования. Согласно части 5 статьи 333 Хозяйственного кодекса Украины в сфере финансов может осуществляться вспомогательная деятельность по негосударственному управлению финансовыми рынками, биржевые операции, другие виды деятельности (посредничество в кредитовании, финансовые консультации, деятельность, связанная с иностранной валютой, страхованием грузов, оценкой страхового риска и убытков, другие виды вспомогательной деятельности).

Анализ инвестиционно-строительного рынка в Украине дает возможность выделить четыре основных посредника, оказывающих существенное влияние на сферу строительства: банки, компании по управлению активами, управители фондов финансирования строительства и фондов операций с недвижимостью, агентства недвижимости.

Среди финансовых посредников, функционирующих на инвестиционно-строительном рынке традиционно, одну из ключевых позиций занимают банки. Основным нормативно-правовым актом, устанавливающем экономические, организационные и правовые основы создания, деятельности, реорганизации и ликвидации банков является Закон Украины «О банках и банковской деятельности» от 07 декабря 2000 года. В соответствии со статьей 2 этого Закона банком является юридическое лицо, имеющее исключительное право на основании лицензии Национального банка Украины осуществлять в совокупности следующие операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц и размещение указанных средств от своего имени, на собственных условиях и на собственный риск, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

По данным Национального банка Украины в августе 2008 года в Украине существовало 197 банков, 180 из которых имели лицензию НБУ на осуществление банковских операций.

Основной функцией банка в строительстве является аккумуляция денежного капитала и предоставление его в ссуду (кредит). Не менее важной функцией банка как финансового посредника является посредничество в платежах. Сосредотачивая у себя хранение денежных капиталов, банки по поручениям своих клиентов ведут расчеты с поставщиками и покупателями, осуществляют платежи в бюджет и кассовое обслуживание предприятий.

Одним из главных условий успешной реализации любого проекта в строительстве является обеспечение необходимого финансирования. Обычно к финансированию проекта банк подключается при условии, что инвестор за счет собственных средств обеспечил отвод земли, разработку проекта, согласование проекта со всеми службами (санитарными, пожарными, экологическими, памятникоохранными), проведение экспертизы, получение разрешения государственной архитектурной строительной инспекции Госстроя Украины на выполнение работ. Как исключение, для строительных компаний, являющихся давними испытанными партнерами, банки могут пойти навстречу, начав финансирование со стадии разработки проекта. Такое возможно в случаях, когда застройщику не хватает средств, но при этом узаконена территория, есть разрешение города на проектирование, а предварительные расчеты бизнес-плана показывают высокую окупаемость проекта. В этом случае банк финансирует строительство, выдавая кредит под залог права собственности на землю, на проект, на договор залога имущественных прав инвестора и генподрядчика, как это предусмотрено законом. Тогда, если заемщик не сможет вернуть деньги, банк выгодно продаст объект другому инвестору. Средства вернутся уже потому, что цена на землю растет, а количество земельных участков под застройку в городах ограничено.

В последние годы существенные изменения претерпела ситуация с финансированием строительных проектов в секторе строительства жилья. Причиной тому послужило, прежде всего, принятие 15 декабря 2005 года парламентом поправки к Закону Украины «Об инвестиционной деятельности», вступившей в силу 14 января 2006 года и устанавливающей ограничения по финансированию строительства жилья. Поскольку в соответствии со статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» было установлено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, созданные и действующие согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости, естественно возник вопрос о законности кредитования банками застройщиков.

Ясность в эту ситуацию была внесена Национальным банком Украины. В своем письме 09 октября 2006 года №18-115/3913-10697 Национальный банк разъяснил, что предоставление банками кредитов и получение строительными предприятиями банковских кредитов для осуществления финансирования жилищного строительства не является инвестиционной деятельностью в понимании ст. 1 и 2 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». Соответственно и ограничения, установленные статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», по мнению Национального банка Украины, не распространяются на случаи финансирования жилищного строительства за счет средств, привлеченных строительными предприятиями путем получения ими банковских кредитов.

Финансирование строительства банками может осуществляться как путем предоставления кредитов застройщикам, так и путем кредитования лиц, желающих приобрести недвижимость. Наиболее распространенным является кредитование физических лиц, приобретающих недвижимость как на первичном, так и вторичном рынках жилья.

При работе на первичном рынке жилья, когда клиенты покупают квартиры в новостройках, банки используют две схемы, позволяющие банкам гарантировать выполнение обязательств заемщиками.

При использовании первой схемы клиент сам выбирает строительную компанию и дом, в котором он собирается купить квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, а также отсутствие на момент заключения кредитного договора права собственности на квартиру в новостройке, в этом случае банк требует от заемщика в залог принадлежащую ему на праве собственности квартиру. При этом, стоимость оценки квартиры должна быть не ниже суммы выданного кредита. После завершения строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. Поскольку не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог, количество потенциальных заемщиков по этой схеме органичено.

Вторая схема кредитования приобретения недвижимости на первичном рынке, не требует передачи в залог находящегося в собственности заемщика жилья. При этой схеме банк аккредитует несколько застройщиков, прошедших серьезную финансовую проверку со стороны банка. В этом случае, количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, серьезно ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.

Выдавая кредит, банк предъявляет особые требования не только к имущественному обеспечению выполнения кредитных обязательств, но и к самому заёмщику, в частности, к уровню его доходов. По требованию банка, сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 30%-40% от ежемесячного дохода. Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов (в случае, если один из супругов выступает созаемщиком).

Однако, справедливости ради, необходимо отметить, что на данный момент в связи с финансово-экономическим кризисом и введенными в связи с этим Национальным банком Украины ограничениями банкам не по плечу кредитные риски, поэтому условия получения ссуд по ипотеке становятся все жестче. Застройщикам последние время все труднее получить кредиты на строительство - у банков нет свободных средств, а ставки по кредитам растут. Направленное на нейтрализацию влияния внешнего экономического кризиса и обеспечение стабильности банковской системы Постановление Национального банка Украины «О дополнительных мерах по деятельности банков» от 13 октября 2008 года фактически лишила возможности кредитовать строительство. Предприятия, которые строят поэтапно, просто не смогут получить очередные транши кредитных средств. Но плохо от этого приходится не только им: частные заемщики, планировавшие взять ипотечные кредиты, страдают не меньше. Поскольку кредиты на покупку жилья на первичном рынке сегодня фактически ничем не обеспечены, а риски застройщиков из-за кризиса очень высоки, банки боятся рисковать: вероятность потерять залог довольно высока.

Кроме банков существенную роль в строительстве в последние годы играют управители. Появление в Украине нового вида финансовых посредников на инвестиционно-строительном рынке связано с принятием 19 июня 2003 года Закона Украины № 978 IV «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Этот закон обеспечил возможность не только банкам, но и небанковским финансовым учреждениям проводить деятельность по привлечению финансовых активов физических и юридических лиц для строительства жилья.

В соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» управителем является финансовое учреждение, привлекающее средства физических и юридических лиц в управление с целью финансирования строительства жилья и управления этими средствами.

Управителем может быть лишь финансовое учреждение. Ст. 1 Закона Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг» от 12 июля 2001 года №2664 определяет финансовое учреждение как юридическое лицо, исключительным видом деятельности которого является предоставление финансовых услуг. Что касается такой услуги, как доверительное управление финансовыми активами, то ни один закон не содержит какого-либо ограничения по выбору организационно-правовой формы для финансового учреждения — создателя и управителя фонда финансирования строительства. Вместе с тем Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг письмом от 06 апреля 2004 года №272-розп. разъяснила, что специальным законодательством, которое регулирует деятельность отдельных видов финансовых учреждений (кредитных союзов, ломбардов, доверительных обществ, негосударственных пенсионных фондов, корпоративных инвестиционных фондов), установлены исчерпывающие списки их видов деятельности, куда не входит создание фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ФОН). Поэтому управителями ФОН и ФФС могут быть финансовые учреждения, которые внесены в Государственный реестр финансовых учреждений и получили соответствующие лицензии (ст. 34 закона №2664), но не являются вышеупомянутыми финансовыми учреждениями.

По данным Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины по состоянию на 31 декабря 2007 года лицензию, предоставляющую право осуществлять привлечение средств доверителей с целью финансирования строительства жилья получила 101 финансовая компания – управитель. При этом из 101 управителя на 1 января 2008 года только 70 финансовых компаний создали ФФС.

Общее количество доверителей, то есть лиц, средства которых привлекаются управителями в управление с целью финансирования строительства жилья в ФФС, по состоянию на 31 декабря 2007 года составляло 10125 физических лиц и 531 юридическое лицо. При этом управителям удалось привлечь в строительство 5,92 млрд. грн.

Не секрет, что застройщики несут значительные затраты на начальном этапе строительства, связанные с оформлением решений по землеотводу площадки под строительство и получением различного рода разрешений и согласований в процессе разработки проектно-сметной документации на сами объекты строительства. Эти затраты, зачастую, превышают свободные денежные ресурсы, находящиеся в распоряжении застройщиков, особенно если они одновременно ведут строительство нескольких объектов. Продавать квартиры на этапе подготовки площадки под строительство не всегда удается: они плохо раскупаются, особенно в регионах, да и то по самой низкой начальной цене.

Выступая в качестве управителя фонда, финансовая компания предоставляет возможность застройщику привлекать средства физических и юридических лиц путем продажи им недвижимости уже на этапе строительства. Иными словами участие в строительном процессе управителя позволяет осуществлять возведение жилых комплексов за счет будущих владельцев квартир.

Управитель заключает из застойщиком договор, по которому заказывет застройщику построить объект строительства, ввести его в эксплуатацию и передать объекты инвестирования доверителям ФФС. Документом, который устанавливает взаимоотношения сторон при строительстве объекта за счет средств ФФС, являются правила фонда финансирования строительства, разрабатываемые и утверждаемые управителем фонда. В этих правилах прописывают условия функционирования ФФС, с которыми может ознакомиться любой желающий стать доверителем.

Правила ФФС являются публичным предложением для вступления в фонд лиц, желающих стать его доверителями при условии признания этих Правил. Взаимоотношения инвестора и управителя ФФС на протяжении всего периода их сотрудничества: от внесения инвестором средств на счета фонда до получения инвестором в собственность объекта инвестиции определяются договором об участии в ФФС.

Помимо выполнения управителем функции привлечения средств физических и юридических лиц в строительство, на него возлагается выполнение функции обеспечения защиты прав инвесторов-доверителей. С этой целью законодательством ему предоставляются существенные возможности, гарантированные установленными законом полномочиями управителя в процессе строительства.

В соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» управитель имеет право:

- осуществлять управление имуществом, находящимся в доверительной собственности управителя, в соответствии с Правилами фонда и договора управления имуществом (ст. 6);

- осуществлять управление несколькими разными фондами (ст. 7);

- заключать договор с застройщиком на строительство одного или нескольких объектов строительства, введение их в эксплуатацию и передачу объектов инвестирования доверителя ФФС (ст. 9);

- определять страховщика, с которым застройщик или его подрядчик обязаны заключить договор обязательного страхования строительно-монтажных работ на все время сооружения объекта строительства и на гарантийный срок от рисков его повреждения или уничтожения в результате техногенных аварий и природных явлений - в интересах управителя как доверительного владельца (ст. 9);

- определять банк, в котором должен быть открыт текущий счет застройщика и текущие счета его подрядчиков, субподрядчиков и других субъектов предпринимательской деятельности, которые принимают участие в сооружении объекта строительства. Это условие должно быть внесено застройщиком в договоры подряда и другие договоры, связаные с сооружением объекта строительства (ст. 9);

- заключать договора ипотеки и договора передачи прав застройщика с отлагательными условиями, предусмотренными законодательными нормами (ст. 10);

- осуществляет контроль целевого использования застройщиком средств, направленных на финансирование строительства (ст. 16);

- проверять финансовое состояние застройщика, требовать от него предоставления финансовых и аудиторских отчетов (ст. 16);

- в случае выявления управителем риска нарушений условий договора прекращать финансирование строительства, требовать расторжения договора, возвращения застройщиком всех направленных на финансирование строительства этого объекта средств, перечисления на счет ФФС средств, необходимых для расчетов с доверителями в соответствии с условиями статьи 17 этого Закона, что выходят с ФФС в связи с расторжением договора, а также осуществлять другие мероприятия по выполнению застройщиком своих обязательств по договору (ст. 18).

В то же время законодательством установлены требования, ограничивающие возможности управителя в строительстве. Так, управитель не может использовать полученное в управление имущество не по целевому назначению, определенному в договоре управления имуществом. Управление имуществом должно осуществляться управителем только лично, он не может поручить осуществление управления имуществом другим лицам. Законом или договором управления имуществом могут устанавливаться и другие ограничения.

Как показывает практика, наибольшей популярностью на инвестиционно-строительном рынке пользуются схемы инвестирования в строительство недвижимости с использованием институтов совместного инвестирования, как паевых, так и корпоративных инвестиционных фондов. Использование институтов совместного инвестирования (далее – ИСИ) в качестве финансового инструмента при инвестировании в строительство недвижимости предполагает обязательное участие такого финансового посредника как компания по управлению активами. По состоянию на 30 июня 2008 года в Украине функционировали 394 компании по управлению активами, управляющие активами 1086 институтов совместного инвестирования.

Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим правовой статус компаний по управлению активами, является Закон Украины «Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)» от 15 марта 2001 года (далее – Закон об ИСИ).

В соответствии с Законом об ИСИ компания по управлению активами (далее - КУА) определяется как хозяйственное общество, которое осуществляет профессиональную деятельность по управлению активами институтов совместного инвестирования на основании лицензии, выданой ГКЦБФР. В строительстве КУА является, прежде всего финансовым посредником, выполняющим функции инвестиционного управляющего.

Для строительной компании привлечение финансирования с участием КУА имеет ряд преимуществ:

- льготный режим налогообложения. Валовый доход от операций с активами институтов совместного инвестирования, которыми управляет КУА, отсутствует, поскольку налоговые объязательства возникают только после прекращения института совместного инвестирования. Кроме того, в соответствии со ст. 2 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» институт совместного инвестирования не является плательщиком НДС. В результате доход оседает на инвестиционном фонде и может использоваться для финансирования других проектов;

- в лице КУА строительная компания получает не просто партнера, но и финансового консультанта, помогающего решить процедурные вопросы, связанные с привлечением внешнего финансирования;

- упрощение процедуры привлечения денежных средств. При участии в финансировании строительства КУА застройщик работает с одним контрагентом-инвестором. Вся работа по аккумулированию средств физических и юридических лиц выполняется КУА, которая организует процесс создания паевого инвестиционного фонда, готовит документы для регистрации выпуска инвестиционных сертификатов, проводит размещения ценных бумаг, привлекая необходимые для финансирования строительства средства;

- прозрачность и легитимность процесса привлечения инвестиций.

С целью обеспечения интересов инвесторов ИСИ законодателем устанавливаются множество ограничений, которые должны учитываться КУА при осуществлении деятельности по управлению активами институтов совместного инвестирования в процессе финансирования строительства. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 30 Закона об ИСИ во время осуществления деятельности по управлению активами институтов совместного инвестирования КУА не имеет права: приобретать за счет активов институтов совместного инвестирования имущество и ценные бумаги тех видов, которые не предусмотрены проспектом эмиссии ценных бумаг ИСИ; заключать договоры, нарушающие нормы законодательства; осуществлять за собственные средства операции с ценными бумагами, являющимися активами ИСИ; безплатно отчуждать активы ИСИ; предоставлять ссуду или кредит за счет активов ИСИ; продавать ценные бумаги ИСИ хранителю, регистратору, независимому оценщику имущества и аудитору (аудиторской фирме) этого ИСИ, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления; приобретать в собственность недвижимое имущество, составляющее активы соответствующего ИСИ; отчуждать имущество, составляющее активы ИСИ, в интересах другого института совместного инвестирования, которым она руководит и др.

Ограничивается законодательством и общая сумма активов ИСИ, которыми может управлять КУА, а соответственно и сумма проектов, которые могут финансироваться через ИСИ. Так, в соответствии с п. 1.20 раздела 5 Положения об особенностях осуществления деятельности по управлению активами институционных инвесторов, утвержденного решением ГКЦБФР от 2 ноября 2006 года №1227 общая сумма стоимости активов ИСИ, находящихся в управлении одной КУА, не могут привышать 50 кратного размера собственного капитала этой КУА (кроме венчурного ИСИ).

Если КУА, управляющая активами корпоративного инвестиционного фонда, превысит свои полномочия или заключит договор не от имени фонда, она будет отвечать по обязательствам, возникающим в результате выполнения таких договоров, имуществом, принадлежащим ей на праве собственности, если другое не установлено законом. Кроме того, КУА несет имущественную ответственность и за убытки, нанесенные ИСИ ее действиями (бездеятельностью), а также в других предусмотренных законом и договором об управлении активами ИСИ случаях. Возмещение причиненного КУА корпоративному инвестиционному фонду вреда, осуществляется за счет резервного фонда КУА, а в случае его недостаточности – за счет дополнительных вкладов учредителей КУА, привлеченных для пополнения резервного фонда в пределах суммы, необходимой для осуществления такого возмещения. Более детально вопрос возмещения вреда причиненного действиями (бездеятельностью) КУА, анализируется в разъяснении ГКЦБФР от 27.12.2007 года № 15.

В ситуации обострившегося финансового кризиса, повлиявшего на сокращение продаж объектов недвижимости, очень важную роль играют агентства недвижимости. Застойщикам без их помощи порой очень трудно обойтись. При этом, несмотря на развивающиеся отношения с агентствами недвижимости, сегодня застройщик не может отказаться от собственного офиса продаж (оформление договоров, сделок, контроль расчетов). С агентствами же возможна и осуществляется работа по принципу аутсорсинга.

Функции, которые берет на себя агентство недвижимости - это маркетинг и определение ценовой политики, рекламные функции, процесс привлечения инвестиций, включающий в себя работу с инвесторами на протяжении всего процесса строительства объекта, налаживание схем ипотечного кредитования потребителя, и т.д. Т.е., агентство недвижимости заменяет Застройщику отделы оперативной рекламы, продаж и маркетинга. Причем, стоимость услуг агентства недвижимости обходится Застройщику дешевле, чем содержание выше перечисленных отделов, которое включает в себя содержание персонала, материальной базы и оплату оперативной рекламы. Результатом такого партнерства есть более низкая себестоимость строительства, более качественная работа с потребителем, а также эксплуатация совместного имиджа, которая способствует более крепкому позиционированию на рынке и завоеванию авторитета. Кроме этого, такая "связка" является более конкурентоспособной благодаря тому, что Застройщик планирует свою деятельность, опираясь на прогнозы специалистов относительно динамики развития рынка недвижимости, и благодаря тому, что агентство недвижимости, в рамках такого партнерства, может предложить наиболее прогрессивные схемы привлечения инвестиций, ведь сам термин "продажа первичного жилья", который мы употребляем в отношении первичного рынка, мне кажется не совсем точным. Хотелось бы подчеркнуть, что участие агентства недвижимости в таком тандеме, как правило, не ограничивается исключительно оперативными функциями. Агентство недвижимости, опираясь на свой опыт и анализ ситуаций на рынке, как правило, консультирует своего партнера относительно рентабельности новых проектов, а зачастую выступает и инициатором таких проектов.

В большинстве случаев отношения между застойщиком и агентством недвижимости строятся по такой схеме. Застройщик заключает с агентством недвижимости договор об оказании информационно-консультационных услуг. Агентство, нашедшее покупателя и оказавшее ему такую услугу, направляет застройщику уведомление. Уведомление фиксируется, объект закрепляется за агентством, при необходимости бронируется. По результатам сделки агентство получает вознаграждение. При этом, объект продается агентством по цене застройщика. Вознаграждение же платит застройщик. И застройщики, в условиях остановившегося рынка недвижимости, готовы за это платить. В выигрыше все стороны: застройщик - потому, что объект реализован; агент - потому, что заработал; покупатель - потому, что получил качественную услугу, результат которой – собственное жилье.

Сегодня рынок ставит новые задачи, и решать их приходится не только проверенными годами методами, но и путем поиска новых методов решения, новых форм взаимодействия всех участников рынка строительства. Нельзя забывать и о сегментации рынка, охватить его полностью застройщик, как бы ни хотел, вряд ли сможет. А часть рынка, безусловно, освоена финансовыми посредниками больше, нежели застройщиком. Первостепенной задачей финансовых посредников в условиях экономического кризиса и связанного с этим оттоком средств из строительной отрасли является обеспечение строительных компаний механизмами аккумулирования и последующего размещения экономических ресурсов. Именно финансовые посредники могут в условиях рисков и неопределенности более оптимально разрешить проблему сегодняшних и будущих доходов, по возможности лучше минимизировать перераспределить риски на предстоящий период (во времени и в пространстве) с тем, чтобы обеспечить оптимальное получение дохода.

<== предыдущая лекция | следующая лекция ==>
За пределами методов акупунктуры | Методы проверки производителей на гетерозиготное носительство вредных рецессивных генов.


Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском:

vikidalka.ru - 2015-2024 год. Все права принадлежат их авторам! Нарушение авторских прав | Нарушение персональных данных