Европейские сертификаты оценки и кодексы практики изме­рения и поведения оценщика

Сформулированные в Европейских Стандартах Оценки [27, с. 122-128] сертификаты оценки по способу изложения и языку должны представ­лять ясное, недвусмысленное мнение с представлением достаточного ко­личества деталей для того, чтобы были отражены все ключевые моменты, и не могла возникнуть основа для неправильного понимания реально существующей ситуации с данным имуществом.

Сертификаты об оценке ча­сто требуются при составлении финансовых отчетов, а также для других коммерческих целей, когда вполне подходит сокращенная форма пол­ного отчета об оценке. Сертификат, тем не менее должен содержать до­статочную информацию, содержащую четкое определение базы оценки и все другие относящиеся к делу моменты, для того чтобы пользователь сертификата не был введен в заблуждение. Отчет должен быть объектив­ным, и оценщик, несмотря на гарантии отсутствия существования кон­фликта интересов, включая внутрифирменный контроль, не должен ис­пытывать давление со стороны клиента. В соответствующих случаях, ког­да репутация оценщика в отношении его объективности подвергается риску, он должен отказываться от выполнения работы. Форма использу­емого сертификата будет зависеть от данной клиентом оценщику инст­рукции и исходя из целей выполнения оценки. Рекомендуется, чтобы Сертификат оценки содержал, как минимум, следующие позиции: ин­струкции, дату и цель оценки; базу оценки, включая тип и определение стоимости; тип владения и классификацию оцениваемого имущества; идентификацию оцениваемого имущества и его местоположения, дату и глубину проведенного обследования; законы и нормативные акты, в рам­ках которых проводилась оценка; особые допущения и ограничивающие условия; установки, машины и оборудование; заявление о соответствии Европейским Стандартам Оценки; прочие моменты, имеющие отноше­ние к определению стоимости.

Ниже приводится более подробное, но далеко не исчерпывающее пояснение вышеперечисленных моментов. Оценщику рекомендуется про­читать соответствующие разделы настоящего руководства для более де­тального комментария, а также принять во внимание ниже перечисленные позиции терминов.

Инструкция — имя клиента и имя инструктирующей стороны, если они разные, Цель или цели оценки плюс особые допущения, если тако­вые имеются, и в качестве приложения — копия условий найма.

Период времени - должна быть установлена дата оценки и обследова­ния объекта недвижимости. Эта дата всегда должна совпадать с послед­ней датой формального написания отчета или быть более ранней.

Идентификация — следует указать объект оценки, источники и сущ­ность информации, касающейся вида владения, юридических обремене­нии, планировочных аспектов использования земли, лицензирования и других технических и экономических аспектов данной недвижимости.

Должны быть приведены и объяснены все принятые допущения, а также указана информация, которая требует проверки. К отчету должен быть Приложен перечень оборудования, установок, машин и механизмов, обычно оцениваемых вместе с землей и зданиями.

Адреса и стоимости — если сертификат оценки относится к нескольким объектам недвижимости, оценщик может посчитать удобным, отразить это в перечне, приложенном к сертификату. В этом случае сумму оценок желательно показать в самом сертификате. Адреса и идентификацию объектов недвижимости следует иллюстрировать. Отрицательные сто­имости объектов должны быть отражены в перечне и оформлены в виде сводки, однако их не следует противопоставлять предыдущей оценке имущества в этой же категории. Если оценщику было дано задание опре­делить стоимость недвижимости, которая является торговым имуществом, его стоимость должна приводиться в отдельном перечне. Для целей фи­нансовой отчетности перечень к сертификату обычно подразделяют на четыре нижеприведенные категории: недвижимость, занятая владельцем для целей своего производства; инвестиционная недвижимость для це­лей генерации дохода или прироста капитала; недвижимость, избыточ­ная для потребностей бизнеса; торговые запасы, обозначаемые как текущие активы.

База оценки — следует продекларировать базу(ы) оценки, применяемые методы оценки и распределение недвижимости по категориям внут­ри одного портфеля. Таким образом, выполняется ли оценка на базе рыночной стоимости или на другой признанной базе, или выполняется ли расчет ценности — это должно быть ясно установлено вместе с огра­ничивающими условиями и принятыми определениями. Кроме того, необходимо четко описать используемую методологию и, если это необходимо, включить сами расчеты, при проведении которых использовался анализ чувствительности, анализ риска и/или анализ производственных I показателей.

Соответствие Европейским Стандартам Оценки — необходимо указать соответствие стандартам, включая статус оценщика, а также статус спе­циалистов и консультантов, принимавших участие в данной работе, осо­бые допущения, принятые при оценке стоимости, наличие каких-либо отношений с клиентом или наличие какого-то отношения к оценивае­мой недвижимости, ограничивающие факторы, меры для устранения недостатков, а также в исключительных случаях согласованные, но рас­крытые и не вводящие в заблуждения отклонения от стандартов.

Состояние недвижимости и вопросы экологии — следует отметить, было ли произведено обследование конструкций зданий или обследование участка, или иное другое обследование, а также проводилось ли исследование на наличие токсичных или иных вредных веществ или других существующих или скрытых дефектов. Следует отметить, проводилось ли определение стоимости при допущении отсутствия загрязнения или были выполнены формальные исследования окружающей среды и техниче­ского состояния зданий. Кроме того, необходимо отметить, в какой мере оценщик принимал во внимание информацию о существующих фактах, представленных клиентом или другими специалистами, делал ли он за­просы, касающиеся вышеописанных фактов, или запросы о возможном существовании особых сейсмических или климатических условий, или наличии вредных веществ. Отсутствие детальных исследований требует выражения позиции по этому поводу.

Оценка риска - в случае оценки для залогового обеспечения кредита или в других случаях, когда изменчивость рынка существенна, оценщик должен высказать свои соображения по поводу риска, а также по поводу того, подходит ли оцениваемое имущество в качестве залога с учетом условий предоставления кредита.

Схемы оценки — некоторые типы оценок и расчетов ценности требу­ют ясной схемы, показывающей детальные денежные потоки и другие расчеты, использованные при выработке выраженного мнения. В соот­ветствии с Директивой ЕЭС (91/647/ЕЭС) методы оценки каждого от­дельного земельного участка и каждого отдельного здания должны со­ответствовать признанным в практике методам или методам, признан­ным Insurance Supervisory Authorities, а в соответствии с Директивой ЕЭС (78/669/ЕЭС) распределение по финансовым годам должно рас­крываться в приложении к отчету. Эти методы обычно не меняются в периоды между отчетами. Рекомендуется, чтобы были установлены ме­тоды оценки, которые не менялись бы в последующем при оценке для общественных целей и во многих других случаях.

Производственные машины и оборудование — в отчетные материалы должны быть помещены перечень производственных машин и оборудо­вания, используемых в бизнесе, а также объекты покупки в рассрочку, финансового лизинга или доверительного управления.

Валюта отчета — следует указывать валюту (валюты), в которой приве­дены результаты оценки, а также курс конвертации, если результаты вы­ражены в иной валюте, чем валюта страны нахождения недвижимости.

Условия публикации — в соответствии с требованиями о том, что оценка не должна вводить в заблуждение читателя, и текст, и контекст, в котором публикация осуществляется, должны быть объектом предва­рительной санкции оценщика.

Условия конфиденциальности — с предыдущим пунктом коррелируется вопрос о конфиденциальности, которую оценщик должен сохранять в интересах клиента, который имеет право согласиться или отклонить полностью или частично публикацию пресс-релиза или какую-либо другую публикацию, соавтором которой может быть оценщик.

Ответственность перед третьими лицами — следует установить грани­цы ответственности оценщика в отношении третьих лиц.

Налогообложение — оценщик должен ясно указать, были ли приняты в расчет обязательства по налогообложению, связанному с продажей объекта, фактически или предполагаемые, а также отражает ли оценка издержки приобретения и реализации. Обычно рыночная стоимость — это контрактная цена продажи без учета корректировок на издержки, а оценка на основе стоимости замещения будет включать издержки по со­зданию имущества. Существуют некоторые исключения, в частности, в отношении имущества, предназначенного для продажи, коммерческой недвижимости, текущих активов или активов, являющихся объектом соглашения о специальной финансовой отчетности.

Финансовая ответственность - следует указать степень и согласован­ные рамки, если таковые имеются, финансовой ответственности оценщика перед клиентом за определение стоимости имущества и связанные с этим рекомендации, а также взаимно оговоренные процедуры разрешения споров. Также следует указать особые требования к страховому полису оценщика.

Могут быть обстоятельства, при которых целесообразно представить предварительный вариант оценки или данные отчета в сокращенной форме, которая не согласуется с настоящим Европейским Стандартом Оценки. В таких случаях должно быть оговорено существование и приве­дены ссылки на будущий детальный отчет и/или на более ранний под­робный сертификат.

Сертификат оценки имеет типовые статьи, которые предусматривают следующее:

— ответственность оценщика, т. е. типовые статьи отчета, которые снижают ответственность, должны использоваться не часто и только когда это оправданно, так как они могут уменьшить авторитет сертификата или отчета об оценке. Они должны прояснять, чего именно может ожидать клиент от оценщика и соответствовать взаимно оговоренным условиям найма, если в последующем не возникнут какие-либо исключительные обстоятельства. Использование таких типовых статей, если они Необходимы, не снимает и не должно снимать с оценщика обязанности проявлять осторожность и привлекать внимание клиента к проблемам, Двойственным установлению рыночной стоимости, если имеет место по­дозрение, что эти проблемы существенны;

— экологические факторы.

Когда загрязнение не обнаружено, рекомендуется следующая примерная формулировка в контексте соответствующего раздела ЕСО:

«Стандартные запросы не дали подтверждения того, что загрязнение природного или химического происхождения, которое могло повлиять на стоимость, воздействует на объект недвижимости или на соседнюю недвижимость. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте недвижимости или на любой соседней земле или что недвижимость использовалась или используется с загрязнением окружающей среды, то это может уменьшить стоимость, указанную в отчете».

Если более подходит абсолютное непризнание ответственности и клиент согласен на такую оговорку, в отчете об определении стоимости рекомендуется использовать следующую формулировку:

«Для целей настоящей оценки мы получили инструкцию исходить из Допущений об отсутствии загрязнений или о несущественном влиянии "издержек по устранению загрязнений на стоимость».

В отношении влияния загрязнений зданий вредными и/или токсичными веществами можно использовать следующую формулировку, если не предполагается проводить обследование оцениваемых зданий или формировать основу для более строгого утверждения:

«Мы не проводили каких-либо исследований в отношении наличия токсичных или вредных веществ и поэтому не можем дать какие-либо гарантии относительно потенциального влияния на оценку. Поэтому для целей данной оценки мы сделали допущение, что внутри или снаружи оцениваемой недвижимости нет никаких токсичных или вредных веществ. Любое обнаружение таких веществ в будущем может оказать значитель­ное влияние на их стоимость».

Подобное снижение ответственности можно использовать и тогда, когда не проводилось обследования зданий на предмет определения их технического состояния, состояния фундаментов и оснований.

Публикации и исключение ответственности перед третьими лицами. Стандартная рекомендация в отношении опубликования имеет особое значение, когда отчет квалифицируется, является объектом специаль­ных допущений или каким-то иным образом не соответствует Европей­ским Стандартам Оценки. Ответственность перед третьими лицами долж­на полностью исключаться, и обычно эта оговорка приводится вместе со статьей о публикации.

TEGoVA - европейская ассоциация оценщиков - была создана путем объединения в 1977 году оценщиков европейского сообщества и ассоциированных членов из других стран Центральной и Восточной Европы в TEGOVOFA - Европейскую группу оценщиков основных фондов. В основном в задачи этой организации входили вопросы, связанные с определением различных видов стоимости основных фондов и сертификация оценщиков.

В настоящее время TEGoVA определяет законодательство и по оценке портфелей страховых компаний, законодательство по оценке собственности компаний, соотношение устойчивости европейских ипотечных банков.

Сертификация TEGoVA (второе название: Европейская группа ассоциаций оценщиков (ЕГАО)) получила распространение после опубликования одобренного Европейской комиссией проекта плана сертификации оценщиков на основании Европейского стандарта (Евронормы) по аттестации персонала EN 45013 и получения аккредитации на право при сертификации оценщиков присуждать знак "Одобрено TEGoVA" немецкой организацией Hyp Zert, основанной благодаря проекту Ассоциации немецких ипотечных банков. В последствии аккредитацию получила Чешская палата оценщиков. Кроме Германии и Чехии сертификация TEGoVA получает развитие и в других странах Европы.

В настоящее время сертификат "Одобрено TEGoVA" признается знаком отличия на территории Европы. Кроме того, TEGoVA проводит регулярный контроль за деятельностью сертифицирующих органов.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: