В момент, когда ситуация со строительством дома становится напряженной, дольщикам следует закрепить за собой права на свои строящиеся квартиры с помощью судебного решения.

Существует два основных пути защиты своих прав: признание вещных прав (собственность) на недостроенную квартиру либо констатация судом обязательственных прав дольщика.

В качестве наиболее действенного и универсального пути предлагается предъявить иск о признании права в соответствии со ст. 12 ГК РФ. Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен по сравнению с обжалованием отказа регистрирующих органов, понуждением застройщика к исполнению обязательства и т.д.

Если строительство не закончено, объект не введен в эксплуатацию, дольщик может предъявить исковое заявление о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме в виде квартиры. Долгое время суды общей юрисдикции не понимали таких законных требований дольщика, как признание за ним права собственности на недостроенную квартиру.

Если для признания прав на "недострой" пытаться признать права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации, то также могут возникнуть проблемы. Дело в том, что судебная практика пошла по пути признания права на объект незавершенного строительства, только если объект является предметом уже оконченного договора строительного подряда (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 8561/00).

Кроме того, для регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства в органах государственной регистрации прав нужен ряд документов, получить которые дольщик заведомо не сможет.

Большим риском при использовании механизма признания собственности на объект незавершенного строительства является проблема определения собственника части объекта, которая возникнет после его достраивания: определив, что соинвестор полностью исполнил свои обязательства по финансированию уже построенной части, суд не определяет, в каком объеме у соинвестора возникло право на часть объекта, которая будет достроена позже.

В процессе рассмотрения дела в суде общей юрисдикции целесообразно акцентировать внимание именно на том, что дольщик полностью исполнил свои обязательства по договору долевого участия, оплатил все инвестиционные взносы и поэтому получил права на проинвестированную часть доли в контракте и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства. Недооформление части разрешительной документации никак не умаляет прав дольщика.

Необходимо отметить, что иногда суды неохотно идут на признание за дольщиком права на долю в объекте, равно как и права собственности на часть объекта незавершенного строительства. Причины подобного негативного для граждан изменения в практике не совсем понятны. В некоторых судах общей юрисдикции существует мнение, что: а) за гражданином-соинвестором не может быть признано обязательственное право на получение квартиры; б) за гражданином не может быть признано право собственности на часть недостроенного объекта, т.к. право собственности может возникать только на весь недостроенный объект целиком (!). И первое, и второе, по мнению автора, является заблуждением, причем не основанным на положениях законодательства. Очевидно, причины такого подхода - в отголосках марксистско-ленинского взгляда на правовую науку и практику, который предполагает "первичность материи", т.е. вещные права признавать можно, т.к. вещь материальна, обязательственные же признать нельзя, т.к. их "нельзя пощупать". То же и с недостроем: наряду с повсеместно существующим заблуждением о том, что недостроенный объект - это лишь "набор стройматериалов", существует и крайне странное мнение о том, что неучтенный в БТИ недостроенный объект либо его часть не являются недвижимым имуществом, т.е. если не учтено в БТИ, то его вроде как и нет.

Однако есть практика высших судебных инстанций, которая говорит о том, что за гражданином может быть признано право собственности на долю в недостроенном объекте в виде квартиры.

Когда дольщики дошли до Верховного Суда РФ, то нашли поддержку в высшей судебной инстанции. Так, в своем Определении от 14.12.2010 по делу N 4-В10-34 Верховный Суд РФ указал: "Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в т.ч. и по решению суда".

Признание участником долевого строительства

Для домов, строительство которых начато до вступления в силу Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...", предлагается использовать следующую формулировку исковых требований, а именно: гражданин-соинвестор просит признать его отношения с застройщиком отношениями по долевому участию в строительстве, а договор соинвестирования - по его фактическому содержанию - договором о долевом участии в строительстве. Что это дает? Прежде всего защиту прав дольщика, застройщик обязан произвести регистрацию своего договора в Росрегистрации, а также это дает статус залогодержателя части земельного участка (!), который находится у заказчика в собственности, а чаще - в аренде.

То же самое можно попытаться сделать и в случаях, когда уже в период действия нового закона застройщик не оформляет свои отношения с дольщиком договором о долевом участии, а использует конструкцию предварительного договора купли-продажи, вексельную схему и т.п.

В этих случаях можно говорить о притворности сделок, которые фактически направлены на долевое участие гражданина в строительстве. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ "притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила". Следовательно, к притворным сделкам предварительной купли-продажи, купли-продажи векселя и т.п. будут применяться нормы, регулирующие долевое участие в строительстве жилых многоквартирных домов.

Возможные препятствия

Очень часто на права дольщиков влияет конфликтная ситуация между юридическими лицами - участниками долевого строительства (заказчиком, инвестором, подрядчиком, органами власти). Споры между ними выливаются в арбитражные процессы. Дольщикам не следует оставаться молчаливыми "зрителями" и "заложниками" подобных процессов. Необходимо занимать активную позицию: если имеется арбитражный процесс, который затрагивает права дольщиков - физических лиц, вложивших свои средства в получение жилья, нужно немедленно подавать от имени дольщика заявление о вступлении в процесс третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований.

В арбитражном процессе дольщики должны принимать ту позицию, которая оптимально защитит их права. В случае отказа суда дольщик имеет право обжаловать итоговое решение по делу в апелляционную и кассационную инстанции, ссылаясь на то, что суд вынес решение, напрямую влияющее на права и обязанности соинвестора, не привлекая его к участию в процессе.

Кроме того, часто суды общей юрисдикции крайне неохотно рассматривают исковые заявления о признании прав дольщиков на квартиры, мотивируя это "отсутствием спора", "невозможностью рассматривать дело в рамках гражданского судопроизводства" и т.п. Суды пытаются по разным, иногда просто чудовищным с точки зрения ГПК РФ основаниям отказывать в приеме искового заявления, оставлять заявление без рассмотрения, прекращать производство по делу и т.п.

При предъявлении иска о признании прав соинвесторов на квартиры необходимо учитывать, что требования истцов подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", что прямо установлено в Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденном Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ. Данное обстоятельство может стать решающим, учитывая, что при всех прочих равных условиях указанный Закон предоставляет гражданину-потребителю дополнительную защиту.

Обеспечительные меры

Права дольщиков на их квартиры либо на получение квартир в собственность после окончания строительства ставятся под сомнение действиями недобросовестных юридических лиц, так или иначе претендующих на эти квартиры. В данной ситуации целесообразно в рамках предъявления иска о признании прав на квартиру ходатайствовать перед судом о наложении обеспечительных мер на эту квартиру. В качестве таких мер можно предложить:

запрет ответчикам и любым третьим лицам совершать любые действия, связанные с отчуждением, обременением, распоряжением иным образом квартирой либо частью строящегося жилого дома в виде проинвестированной истцом отдельной квартиры, а также передавать права на вышеуказанную квартиру в иной форме третьим лицам, включая право пользования;

запрет Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальным подразделениям и иным компетентным органам регистрировать договоры по отчуждению, обременению, распоряжению иным образом вышеобозначенной квартирой, а также права, вытекающие из таких договоров.

Обеспечительные меры являются весьма действенным инструментом в борьбе соинвесторов за свои квартиры. Обремененные обеспечительными мерами квартиры уже не смогут стать легкой добычей недобросовестных застройщиков; по их адресу невозможно будет зарегистрировать новый договор долевого участия, тем более чье-то право. Таким образом, ситуация "замораживается", и объект теряет привлекательность для недружественных участников строительства или третьих лиц.

Согласно приведенным выше рекомендациям дольщики имеют возможность признать свои права на квартиры в судебном порядке, раз и навсегда решив вопрос о праве на свою построенную квартиру, зафиксировать себя как единственного законного собственника на случай двойных продаж либо манипуляций недобросовестного застройщика.

Банкротство застройщика

Процедура банкротства, возбужденная в арбитражном суде, может серьезно осложнить положение граждан-дольщиков в некоторых ситуациях. Особенно опасно банкротство застройщика, если застройщик заключил с дольщиком предварительный договор купли-продажи квартиры - известная схема для "обхода" Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...". В такой ситуации, если дольщик вовремя не среагирует и не признает свою сделку с застройщиком притворной сделкой, к которой будут применяться положения о долевом участии в строительстве, получения квартиры в собственность можно вообще не дождаться. Ведь все обязательства банкрота заключить договор в будущем так и останутся на нем, а дом в результате торгов отойдет новому собственнику. Подобная ситуация является крайне опасной.

В любом случае процесс банкротства застройщика не должен протекать бесконтрольно со стороны дольщиков. Вряд ли целесообразно для включения в реестр кредиторов отказываться от недостроенной квартиры и требовать от застройщика уплаченных денег, ведь получить деньги от банкрота нереально, а за квартиру следует бороться. Самой простой и исполнимой представляется следующая схема: дольщик предъявляет в процессе о банкротстве застройщика требования о взыскании неустойки за несвоевременное завершение строительства на основании ст. 71 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002. Как правило, такая неустойка составляет довольно внушительную сумму. Например, на основании п. 2 ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." в случае нарушения застройщиком сроков передачи гражданину-дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Из практики рассмотрения подобных дел сумма неустойки частенько бывает равна стоимости будущей квартиры.

Став кредиторами застройщика, дольщики имеют возможность участвовать во всех процедурах банкротства, заявлять ходатайства, возражения, обжаловать действия управляющего и процессуальные документы, результаты собраний кредиторов и т.п. Кроме того, значительное увеличение размера требований к банкроту за счет требований дольщиков может сильно снизить интерес к должнику со стороны кредиторов, желающих получить активы застройщика. Также следует учесть, что если к участию в деле о банкротстве будут привлечены, скажем, 200 граждан-дольщиков, которые установят свои требования как кредиторы, то такие граждане могут фактически полностью парализовать процесс банкротства. А пока банкротство застройщика неимоверно затянуто, дольщики могут успеть достроить свой дом.

Важным аргументом для того, чтобы не включать незавершенный строительством дом в активы должника, может стать указание на то, что права на все квартиры в строящемся доме уже переуступлены гражданам-дольщикам и полностью ими оплачены, а застройщик не имеет ни вещных, ни обязательственных прав на квартиры. Это является основанием для того, чтобы не включать недостроенный дом в конкурсную массу. Несостоятельный аргумент, что дом - это набор строительных материалов должника, не может быть принят всерьез. Ведь застройщик в долевом строительстве выполняет фактически роль подрядчика-организатора и никаких прав на недостроенные квартиры дольщиков иметь не может.

В целом дольщикам, попавшим в неприятную ситуацию, не стоит паниковать и отчаиваться. Необходимо объединиться, по возможности привлечь грамотных специалистов и добиться достройки дома, одновременно защищая свои права.

Практика показывает, что это очень даже реально.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: