О­собенности оказания агентских услуг при­ продаже недвижимости

(слайд 1) Уважаемые председатель и члены выпускной аттестационной комиссии представляю вам выпускную квалификационную работу на тему «О­собенности оказания агентских услуг при­ продаже недвижимости».

(слайд 2) В настоящее время применение договора на оказание агентских услуг широко распространено в разнообразных сферах жизнедеятельности, в том числе часто применяется данный вид договора при продаже недвижимости.

Однако, несмотря на законодательное урегулирование агентских отношений в Гражданском кодексе Российской Федерации, в науке спорными остаются вопросы о понятии, признаках, правовой природе, субъектном составе, содержании и ответственности за неисполнение агентского договора. Стоит заметить, что в Особенной части ГК РФ отсутствуют нормы, которые бы регламентировали виды агентского договора, есть лишь общее указание на возможность существования таких норм в специальном законодательстве.

(слайд 3) Актуальность темы данной работы заключается в том, чтов связи с быстрыми темпами развития гражданско-правового оборота, совершенствуются нормы законодательства, регламентирующие особенности

оказания агентских услуг при­ продаже недвижимости.

(слайд 4) Цель данной работы – исследовать оказание агентских услуг при­ продаже недвижимости по действующему законодательству Российской Федерации.

Реализации поставленной цели подчинены следующие задачи исследования:

- изучить понятие и правовую природу агентского договора;

- рассмотреть агентские риски при оказании услуг по приобретению недвижимости;

- исследовать существенные и иные условия агентского договора при оказании агентских услуг по продаже недвижимости;

- рассмотреть права и обязанности сторон при оказании агентских услуг по продаже недвижимости;

- изучить порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним при оказании агентских услуг;

- исследовать порядок заключения и особенности исполнения агентского договора по продаже недвижимости;

- проанализировать гражданско-правовые нормы, регламентирующие прекращение агентского договора по продаже недвижимости;

- рассмотреть проблемы, возникающие при применении норм, регулирующих оказание агентских услуг при продаже недвижимости.

(слайд 5) Предметом исследования являются нормы российского гражданского законодательства, регулирующие возможность оказания агентских услуг при­ продаже недвижимости, а также судебная практика, связанная с реализацией данных норм.

Объектом данного исследования являются общественные отношения в сфере гражданско-правового регулирования оказания агентских услуг при­ продаже недвижимости.

(слайд 6) Агентский договор представляет собой разновидность договоров оказания юридических услуг, при котором на одну из сторон, а именно - на агента возлагается обязанность за определенное вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет средств принципала, либо от имени и за счет принципала.

(слайд 7) В Германии была сделана попытка охватить отдельные виды агентских договоров напрямую в кодексе, в то время как ГК РФ отсылает к специальным нормативно-правовым актам, ограничиваясь общими положениями. В Германском соборном Уложении отсутствуют предусмотренные ГК РФ положения о субагентских договорах и о порядке возмещения расходов агента по агентскому договору. Целесообразно было бы заимствовать положения Германского торгового Уложения о компенсации агенту за сделки, совершенные после прекращения договора, выплате возмещения агенту на период действия оговорки о конкуренции, а также прямое закрепление возможности осуществления агентом только фактических действий.

(слайд 8) Договор купли-продажи жилого помещения представляет собой один из наиболее распространенных договоров гражданского оборота. Но, следует отметить, что несмотря на большую распространенность такого договора и довольно частое его применение, отношения, которые возникают и складываются в результате покупки жилого помещения таят предостаточно рисков, одними из негативных последствий которых может служить признание заключенной сделки недействительной, что существенно нарушит права сторон и повлечет возникновение больших убытков.

К гражданско-правовым рискам относятся такие как: признание договора незаключенным, признание сделки недействительной, а также ряд иных рисков. Каждый из перечисленных видов рисков обладает рядом своих исключительных особенностей. Так, например, при анализе иных гражданско-правовых рисков следует обратить внимание на такие как: риски невыполнения обязательств по договору, риск расторжения договора в одностороннем порядке и подобные им.

(слайд 9) Если затронуть основные действующие положения о порядке заключения договора, то следует отметить, что в соответствии с нормами ст. 432 ГК РФ можно судить о том, что договор станет считаться заключенным по тому основанию, что между сторонами в необходимой для этого форме было оформлено соглашение в части всех главных, существенных условий договора.

При заключении договора агентирования в качестве существенных условий будут выступать такие условия как: предмет такого договора и порядок определения от чьего имени будет действовать агент. При этом в предмете договора необходимо отразить тот перечень юридических и фактических действий, которые необходимо совершить агенту. При обозначении той стороны, от имени которой планирует осуществлять данные юридические и фактические действия агент, возможно указание на то, что агент будет действовать от своего имени или от имени принципала. В том случае, если между сторонами договора не будет достигнуто соглашение по данным вопросам, то в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ данный договор будет признан недействительным.

(слайд 10) Права агента: получать доверенность и реализовывать сделки от имени принципала в соответствии с тем перечнем юридических и фактических действий, который предусмотрен в договоре; получать вознаграждение от принципала в соответствии с положениями договора в которых согласована оплата; заключать субагентские договоры; отказаться от бессрочного договора без права требования вознаграждения по неисполненным поручениям.

При этом агент обязан: выполнять действия, предусмотренные договором в соответствии с теми указаниями, которые он получил от принципала; предоставлять отчеты о проделанной работе в порядке и в сроки, установленные договором; исключить заключение подобных агентских договоров с какими-либо другими принципалами, если исполнение подобных соглашений должно произойти на территории, совпадающей с территорией основного договора.

(слайд 11) Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. В данном реестре хранится информация о всех существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, также сведения о таких объектах и сведения о правообладателях.

В декларации, в которой отражаются сведения об объекте недвижимости должны быть предусмотрены следующие сведения: название недвижимого имущества, его адрес или местоположение, площадь, количество этажей, год основания, сведения о материале наружных стен данного объекта недвижимости, информация о технологическом присоединении, сведения о кадастровом номере того земельного участка, на котором данный объект недвижимости размещен.

(слайд 12) В настоящее время на рынке жилой недвижимости существует множество компаний, которые являются похожими друг на друга в части предлагаемых ими услуг.

Более надежными агентами представляются те, у которых в открытом доступе на их сайте размещены образцы всех видов агентских договоров, включая продажу, покупку или обмен жилой недвижимости; продажу, покупку или обмен загородной недвижимости; продажу, покупку, аренду объекта, а также соглашение о внесении авансового платежа за продаваемый объект недвижимости. Ряд агентств предоставляют текст договора непосредственно в офисе, а в том случае, если они работают на основании договоров участия в долевом строительстве, то сделка будет заключена на основании положений отдельных федеральных законов.

При заключении агентского договора следует помнить о том, что ответственность агентства недвижимости чаще всего довольно сильно ограничена и заканчивается после государственной регистрации договора купли-продажи и закрепления прав нового собственника или получения продавцом суммы сделки. В договоре могут быть не четко прописаны сроки регистрации договора или срок сдачи строящегося объекта в эксплуатацию или же срок получения ключей от квартиры и въезда в новый дом, что также будет ущемлять определенным образом права принципала.

В то же время в тексте договора наиболее часто присутствует условие, которое состоит в обязанности внесения аванса или предварительной частичной или полной оплате услуг агентства. В связи с тем, что не разработаны единые типовые договоры купли-продажи недвижимости, то агентства разрабатывают такие договоры самостоятельно, формально с учетом и соблюдением норм законодательства, однако чаще с тем, чтобы извлечь наиболее выгодные для себя последствия.

(слайд 13) Важным при исследовании агентского договора на оказание услуг по продаже недвижимости является исследование вопроса о его прекращении, поскольку правовыми последствиями этого будут являться отмена права принципала давать агенту поручения и обязанности агента такие поручения исполнять.

Стороны вправе без объяснения причин отказаться от исполнения этого договора, как и от заключения договора купли-продажи недвижимости. При этом клиент обязан оплатить расходы, фактически понесенные агентством недвижимости до получения извещения о расторжении договора клиентом. Такие условия закрепляются ст. 782 ГК РФ и ст. 32 закона РФ «О защите прав потребителей».

Согласно положениям ст. 1010 ГК РФ агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия; смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; признания индивидуального предпринимателя, который является агентом, несостоятельным (банкротом).

В судебной практике часто судьи исходят в своих решениях из принципа закрытости перечня оснований прекращения договора агентирования.

(слайд 14) К выбору агента, либо при обращении к определенному риэлторскому агентству с целью заключения договора на оказание подобного рода услуг следует относиться очень серьезно и взвешенно, поскольку в том случае, если данный агент не будет отвечать установленным требованиям и не будет обладать необходимой квалификацией по данным вопросам, то для принципала есть вероятность понесения значительных убытков при заключении договора на оказание агентских услуг по продаже недвижимого имущества.

В целях гарантированности безопасности своего имущественного положения, гарантий от наступления негативных последствий в части своего недвижимого имущества, предлагаем в тексте договора непременно включить такое указание как: обязательство о передаче жилого помещения будет считаться исполненным не после подписания передаточного акта, а после фактического вручения (передачи ключей продавцу, его вселения), или же после фактической передачи денег.

В то же время в связи с тем, что на практике граждане считают более выгодным для себя при заключении договора купли-продажи недвижимости снизить цену, и указать не фактическую цену, а более низкую для того, чтобы уменьшить налогообложение, часто на практике при обращении с иском в суд у покупателя недвижимости имеется риск в случае расторжения договора или признания его недействительным получить не реально уплаченную сумму, а ту сумму, которая указана в договоре. Для избежания подобных ситуаций предлагаем при заключении договоров указывать реальную фактическую стоимость приобретаемого недвижимого имущества

(слайд 15) Спасибо за внимание, доклад окончен.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: