ВИДЫ И ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА РЕНТЫ

РАЗДЕЛ I. СЕКЦИЯ СТУДЕНТОВ, МАГИСТРАНТОВ, МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ

УДК

А.П. Борисов 

ВИДЫ И ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА РЕНТЫ

В статье рассматривается вопрос о понятии и содержании договора ренты. Также анализируются специфика субъектного состава рентных отношений и особенности заключения договора ренты.

Ключевые слова: договор ренты, плательщик ренты, получатель ренты, постоянная рента, пожизненная рента.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ[1] по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

ГК РФ предусматривает возможность заключения двух видов договора ренты. По договору постоянной ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно, а по договору пожизненной ренты срок выплаты ренты ограничивается сроком жизни получателя ренты. Кроме того, пожизненная рента может быть установлена и на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Независимо от вида ренты, все договоры ренты подлежат нотариальному удостоверению, а кроме того, договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Однако следует отметить, что данное правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года[2].

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

При этом необходимо отметить, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

А если предусматривается передача под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, то существенным условием такого договора будет являться условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

По договору постоянной ренты получателем такой ренты могут быть исключительно граждане и некоммерческие организации, но только это если не противоречит уставным целям таких юридических лиц и, конечно же, закону.

При этом права получателя ренты по договору постоянной ренты допускается передавать иным лицам в порядке цессии, по наследству, а также при реорганизации в порядке универсального правопреемства.

Постоянная рента подлежит выплате в денежной форме, размер оговаривается сторонами в договоре. Также в договоре можно указать, что выплата ренты будет осуществляться путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

ГК РФ предусматривает жесткое требование относительно размера постоянной ренты. Так, согласно ч. 2 ст. 590 ГК РФ размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Кроме того, указанный размер постоянной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Что касается периодичности выплаты постоянной ренты, то она выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

В отличие от постоянной ренты, пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. А также законом предусмотрена возможность установить пожизненную ренту в пользу сразу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. А вот договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, будет ничтожен.

Выплата пожизненной ренты допускается только в денежной форме, в виде периодических платежей, а именно по окончании каждого календарного месяца, в течении всей жизни получателя ренты.

Размер пожизненной ренты, установленный договором, который предусматривает отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

При этом размер пожизненной ренты также подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Частным случаем договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением, который предусматривает, что получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Спецификой данного договора является обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Кроме того, при заключении такого договора необходимо сразу определить всю стоимость содержания с иждивением. Однако, опять же, стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Но сторонам законом предлагается вариант замены содержания с иждивением в натуре в течении жизни гражданина на выплату периодических платежей в денежной форме.

Что касается споров, вытекающих из рентных отношений, то выделяют две категории. Первая - споры, связанные с предъявлением получателями ренты исков о расторжении договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) плательщиком ренты связанных с выплатой ренты обязательств на основании статей 599 и 605 ГК РФ. Вторая - споры, связанные с предъявлением получателем ренты (иными заинтересованными лицами) исков, связанных с признанием договора ренты недействительным и применением последствий его недействительности или признанием договора ренты ничтожным[3].

* * * *

1. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

2. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.

3. Шмелев Р.В. Договор ренты // http://base.consultant.ru

A.P. BORISOV *

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: