Обмен жилого помещения

Наниматель наделяется правом на обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации, при этом должно быть получено письменное согласие обоих наймодателей (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ). Количество участников обмена не ограничивается при условии, что общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не будет менее учетной нормы. Если в обмениваемом жилом помещении в качестве членов семьи нанимателей проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. В таком согласии может быть отказано в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Обмен может быть добровольным и принудительным. Обмен на добровольных началах осуществляется с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на два и более жилых помещения, находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Обмен жилыми помещениями не допускается в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ, перечень которых носит исчерпывающий характер.

Наниматель имеет право на замену жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, на жилое помещение меньшего размера с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи (ст. 81 ЖК РФ). Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Наниматель вправе сдавать часть или все жилое помещение в поднаем с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, что после заключения договора поднайма жилого помещения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Если сдаваемое в поднаем жилое помещение находится в коммунальной квартире, то для заключения договора требуется также согласие всех нанимателей и их семей, а также всех собственников и членов их семей. Договор поднайма заключается на определенный срок, если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на один год.

Заключение

Проблема получения жилья в нашей стране еще долго не потеряет своей актуальности. Новый ЖК РФ, с учетом внесенных в него поправок, не разрешил основных проблем в данной сфере. И это при том, что нормативная база для предоставления жилья по договорам социального найма разработана достаточно четко, порядок постановки на учет, методика принятия решения по предоставлению социального жилья готовы к использованию на практике. Но это не добавляет оптимизма гражданам, которые в лучшем случае знают о своих правах и терпеливо ожидают возможности вселения в обещанное жилье. По своей сути предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма предполагает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой площади, установленной законодательством, для их дальнейшего проживания. Но в наш современный век мошенничества и коррупции, это жилье получить многим слоям населения не так-то уж и просто, а в некоторых случаях и невозможно.

Актуальность разрешения проблемы обеспечения малоимущих категорий граждан жильем, предоставляемым по договорам социального найма, очень мала. С одной стороны, возведение социального жилья если и ведется, то очень низкими темпами (в некоторых регионах оно практически прекращено). С другой - Министерство регионального развития был подготовлен проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья. Основная цель стратегии - сделать доступным собственное или наемное жилье для граждан из всех социальных групп.

Стратегия включает в себя три этапа:

первый - с 2007 года по 2010 год - организационный;

на втором этапе (2010-2015 годы) должен быть обеспечен ввод жилья на уровне 1 квадратного метра на человека в год;

на третьем (2015-2025 годы) - решить жилищную проблему всех категорий граждан.

Кроме того, разработчики стратегии провели сегментацию рынка жилья. По ее результатам, в частности граждане, имеют право рассчитывать на бесплатное предоставление жилья на условиях социального найма при условии, что доходы семьи ниже прожиточного минимума.

Потребность в получении жилья социальной недвижимости обусловлена тем фактом, что указанные граждане не имеют возможности получить жилье на иных условиях, в том числе воспользоваться накопительной или кредитной схемой (ипотекой). Экспертные данные говорят о том, что при нынешней кредитной ставке около 12% по ипотеке 70% россиян в течение ближайших 15-20 лет никогда, ни по каким схемам не смогут приобрести жилье в собственность.

То есть даже при подключении дополнительно системы финансовой поддержки коммерческое жилье не станет доступным малообеспеченным гражданам. Именно поэтому механизм предоставления жилья по договорам социального найма должен реализовываться максимально активно.

Список использованной литературы:

1. Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М.: Издательство «Омега-Л»,2009 г. - 665с.

2. Жилищный кодекс РФ. - М.: Издательство «Омега-Л», 2008 г. - 87с.

3. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». // СПС КонсультантПлюс.

4. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315 «Об утверждении договора социального найма жилого помещения». // СПС КонсультантПлюс.

5.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. - 464 с.

6. Гатин А.М. Гражданское право: Учебное пособие."Дашков и К", 2007

7. Афонина А.В. Договор социального найма жилого помещения. "Жилищное право", 2007, №10.С.24-26

8. Бобровская О.Н. Право пользования жилым помещением по договору социального найма: актуальные проблемы межотраслевой теории и судебной практики. "Гражданское право", 2008, №2. С.42-47

9. Свердлык Г.А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. "Жилищное право", 2007, №6. С.17-21

Задачи

Скрябина. состояла на учете в психоневрологическом диспансере и проживала в комнате площадью 14 кв. м в двухкомнатной коммунальной квартире.
За месяц до смерти она совершила обмен жилплощади со своей сестрой, в результате чего вселилась в двухкомнатную квартиру к племяннику в качестве члена семьи, а сестра въехала в ее комнату.
После смерти Скрябиной ее соседи обратились к прокурору с просьбой о признании обмена недействительным, считая при этом, что комната площадью 14 кв. м должна быть передана в их пользование.
Какое разьяснение должен дать прокурор?

Ответ

Прокурор должен дать ссылку на ЖК РФ
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Тот факт, что Скрябина состояла на учете в психоневрологическом диспансере не говорит о ее недееспособности. Следовательно обмен она производила в здравом уме и признать его недействительным прокурор не может - это если комната оформлена в собственность.
Если комната была не оформлена в собственность, то здесь при обмене нужно было получить разрешение от владельца квартиры и соседей, если этого не было можно попробовать отменить обмен.

Супруги Васильевы проживали раздельно: Васильев – в однокомнатной квартире, а Васильева с семилетнем сыном и родителями в двухкомнатной квартире. Васильев решил приватизировать свою квартиру и с этой целью подал заявление в агентство по приватизации. Однако оформить квартиру в свою собственность не успел, так как через несколько дней после подачи заявления погиб в результате несчастного случая на производстве.
Его жена, считая, что имеет право на квартиру, обратилась в местную администрацию с заявлением о предоставлении ей и ее ребенку этой квартиры как нуждающейся в улучшении жилой площади и состоявшей на городской очереди, подлежат ли ее требования удовлетворению?

Ответ

В соответствии со ст. 1142 Гражданского кодекса, супруг, дети и родители являются наследниками первой очереди. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы в уполномоченный орган, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.
Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения (выдача доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т.п.) без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут. Приведённая правовая позиция по способам выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения, занимаемого им по договору социального найма, отражена в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 30 декабря 2009г. №56пв09.
Таким образом, если Васильев подал заявление на приватизацию, его жена и сын по их требованию, представив доказательства подачи им заявления, могут признать за собой право на наследование указанной квартиры (если он не оставил иного завещания). Однако, если у него остались живые родители, то они тоже претендуют на эту квартиру. За признанием права на наследование данной квартиры нужно обратиться в суд.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: