Способы обеспечения возвратности кредита.

Комплекс методов управления кредитным риском для обеспечения возвратности кредитов включает:

– анализ и оценку кредитоспособности заемщика и кредитуемого проекта;

– оценку обеспечения исполнения кредитных обязательств;

– формирование резервов на возможные потери по ссудам;

– способы работы с «проблемными» кредитами, включая кредитный мониторинг;

– способы реализации дополнительных мер по возвратности кредита.

Такая система методов управления кредитным риском:

– во-первых, предусматривает меры, с помощью которых могут быть прогнозированы, преодолены и компенсированы потери от невозврата кредита;

– во-вторых, позволяет оценить умение кредитных специалистов банка реагировать на возможные отрицательные последствия риска в деятельности «банк – клиент – банк», принимать комплексные решения по его минимизации.

Кредитоспособность заемщика – один из наиболее сложных вопросов в механизме обеспечения возвратности кредита:

– во-первых, это связано с тем, что само понятие кредитоспособности трактуется по-разному;

– во-вторых, ее оценка весьма сложна, что и предопределяет необходимость выбора банком группы или целой системы показателей и финансовых коэффициентов, с помощью которых можно оценить вероятность выполнения заемщиком своих обязательств.

Кредитоспособность понимается как уровень финансово-хозяйственного состояния клиента, его правовое положение, на основании которого кредитный специалист банка делает вывод о финансовой устойчивости заемщика, возможности эффективного использования заемных средств и его способности вернуть средства в соответствии с условиями кредитного договора. Определение кредитоспособности должно учитывать и такой фактор, как «кредитная история клиента».

Под способами обеспечения возвратности кредита следует понимать конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника.

Источники возврата ссуд принято подразделять на:

1) первичные – им является доход заемщика:

– для юридических лиц – это выручка в наличной или безналичной форме;

– для физических лиц – это заработная плата или другие поступления;

2) вторичные, которыми считаются:

– выручка от реализации заложенного имущества;

– перечисление средств поручителем, гарантом или страховой организацией.

Порядок использования банком первичных и дополнительных источников погашения ссуд различен.

Средства, избираемые для защиты интересов банка, делятся на три группы:

– в первую группу войдут традиционные способы обеспечения исполнения обязательств. Из них, как правило, используются чаще всего неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия;

– вторую группу образуют различные договоры страхования, которые не являясь напрямую способами обеспечения исполнения обязательств, создают гарантии удовлетворения интересов банка в случае невозврата кредита;

– в третью группу могут входить некоторые нестандартные способы обеспечения исполнения кредитных обязательств. Речь идет о прекращении обязательств путем отступного или новации.

Виды залога.

Залог может быть классифицирован на виды по различным основаниям.Например, залог с оставлением имущества у залогодателя и залог с передачей предмета залога.

В ГК РФ прописаны два основания возникнове­ния залоговых отношений: в силу прямою указания закона и договора. Имущество, являющееся предметом сделки, счи­тается обеспеченным залогом всоответствии с зако­ном в следующих случаях:

- при продаже товаров в рассрочку. С моментапередачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся и залоге у продавца для обеспечения исполнения покупате­лем его обязанности по оплате товара, если иное не будет предусмотрено договором;

- по договору ренты. При передаче под выпла­чу ренты земельного участка или другого недвижимо­го имущества получатель ренты в обеспечение обяза­тельства плательщика ренты приобретает право зало­га на это имущество;

- по договору финансирования под уступку де­нежного требования, если денежное требование вы­ступает в целях обеспечения исполнения обязательства.

В последние годы в нашей стране особенно популярными стали ипотечные кредиты. Ипотечные кредиты — это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества. У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:

• предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используе­мое в предпринимательской деятельности;

• земельные участки;

• воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;

• космические объекты;

• незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на зе­мельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и использует­ся хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, рекон­струкцию или приобретение различных объектов производственного и соци­ально-бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений различных полез­ных ископаемых, по созданию научно-технической продукции.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стан­дартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет высту­пать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представ­лены следующие документы:

• свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объек­ты недвижимости, в том числе на земельный участок;

• документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

• справка из Комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсут­ствии арестов на закладываемое залогодателем имущество;

• заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;

• договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости;

• проект договора ипотеки;

• другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

При заключении договора об ипотеке залогодатель также должен инфор­мировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки. В частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.

С согласия залогодержателя залогодатель имеет право: передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), арен­ду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохра­няет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залого­держателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в заклад­ной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной. Залогодержатель закладной, которому переда­ны или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскания на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки явля­ются:

• предприятие как имущественный комплекс;

• земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

• леса;

• право аренды выше перечисленного имущества.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмот­рено создание в стране тесно взаимосвязанных и взаимообусловленных пер­вичного и вторичного рынков закладных. В настоящее время работает толь­ко первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кре­дитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвести­ционный процесс, находится в самом начале своего развития. Для его форми­рования нужна финансовая поддержка государства.

Требования, предъявляемые банком к потенциальному заемщику

Сберегательный банк предъявляет к потенциальным заемщикам определенные требования. Итак, кто же может оформлять на готовое жилье кредит в Сберегательном банке:
1. Граждане Российской Федерации, которые имеют прописку в городах, где есть отделения Сберегательного банка.
2. Возраст гражданина должен быть в границах от 21-го до 74-ти лет включительно.
3. Общий трудовой стаж должен быть не менее года за последние пять лет, и период работы на последнем месте работы обязан составлять не менее 6-ти месяцев. Данный стаж работы подтверждается заверенной ксерокопией трудовой книжки работодателем. Но служба безопасности Сберегательного банка не дремлет. Лучше всего не “мухлевать” с документами. Таких работодателей, которые выступают в качестве фирм-однодневок уличенных на сомнительных операциях Сберегательный банк не примет.
4. В виде созаемщиков по приобретаемому кредиту выступать могут всего три человека, у которых доход учитывается при расчете максимальной величины кредита. Супруга или супруг такого созаемщика выступают обязательным созаемщиком вне подвластности от собственной платежной способности и возраста.
Документы, необходимые для рассмотрения подобной заявки на получение кредита. Заполненная анкета-заявление по форме Сберегательного банка. Паспорта: личный паспорт, а также созаемщика, залогодателя поручителя, если таковые имеются. Необходимы еще документы по залогу: свидетельство о наличии регистрации права на собственность, документ, на основании которого возникло данное право собственности (договор о купле-продаже, договор дарения, договор приватизации и прочие подобные документы), паспорт кадастровый, справка о том, что на данный вид собственности отсутствии нет никаких обременений, справка о всех прописанных на данной территории жильцах. Также необходимы будут документы, которые подтверждают финансовую состоятельность заемщика. Это конечно справка 2-НДФЛ. Для приобретения ипотеки от Сберегательного банка по программе “Молодая семья” еще предоставляются свидетельство о регистрации брака, а если имеется ребенок, то еще и свидетельство о рождении.
Период рассмотрения подобной заявки на получение кредита составляет примерно от пяти до десяти рабочих дней со времени предоставления всего пакета необходимых документов. Но сбор такого пакета документов занимает ориентировочно около одного месяца, так что планировать брать кредит необходимо заранее.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: