Лекция 17. Понятие договора. Классификация договоров

Понятие договора. Договору посвящено в ГК такое количество правовых норм, что обычно говорят о договорном праве. Но договорное право не является подотраслью гражданского права, поскольку составляющие подотрасль правовые институты должны быть структурно объединены в соответствующем разделе ГК. Договорное право – часть гражданского права, но эта часть не имеет самостоятельной обособленности: нормы договорного права «вмонтированы» в различные главы и разделы ГК. Договорное право – совокупность правовых норм, регламентирующих обязательственные правоотношения, которые опираются на договор. В состав данной совокупности входят не только общие положения о договорах (главы 27-29 ГК), но и общие положения о сделках и обязательствах, т.к. согласно п. п. 2 и 3 ст. 420 ГК к договорам применимы правила о дву- и многосторонних сделках (гл. 9 ГК), а к договорным обязательствам – общие положения об обязательствах (ст. ст. 307–419). Если говорить о нормах части первой ГК РФ, нормы договорного права есть в институте общей собственности (соглашение сособственников), к ним отнесят положениях о лицах и принципах гражданско-правовых отношений. К договорному праву следует отнести многочисленные нормы части второй ГК об отдельных видах обязательств, возникающих из поименованных в ГК договоров, а равно нормы о непоименованных договорах (напр., договор долевого участия в строительстве), нормы части четвертой ГК о лицензионном договоре и договоре об отчуждении исключительных прав, иные, поскольку договорное поле постоянно расширяется благодаря тенденции возрастания роли договора.

Расширение договорного поля объясняется преимуществом договора как правового регулятора общественных отношений: посредством договора воля ограничивается самими ее обладателями, сознательно налагающими на себя вытекающие из договора обязанности. Договорное регулирование носит волевой характер, оно основано на волевом поведении сторон, при этом произвол устраняется законом: договор как соглашение двух и более лиц не должен противоречить воле иных лиц. Поэтому в момент заключения договора его условия должны соответствовать действующим императивным нормам, содержащимся как в законах, так и в иных правовых актах. Условия договора, предусмотренные диспозитивной нормой, стороны могут сформулировать по своему усмотрению. Если они это не сделают – будет применяться диспозитивная норма. Если условие не предусмотрено ни диспозитивной нормой, ни сторонами в договоре – оно определяется обычаями, применимыми к отношениям сторон. Таким образом, договор должен соответствовать императивным нормам действующего гражданского законодательства либо воплощать избранный сторонами вариант поведения при наличии диспозитивных норм.

И еще одно правило, свидетельствующее о роли договора. Если после заключения договора принят закон, императивные нормы которого регулируют отношения сторон иначе, чем императивные нормы, действовавшие на момент заключения договора, – стороны вправе руководствоваться условиями договора, а не вновь принятым законом (п. 2 ст. 422 ГК). Это правило не действует лишь если в законе (не в указе Президента и не в постановлении Правительства РФ!) прямо установлено, что его действие распространяется и на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В ГК два формализованных определения договора – в ст. ст. 153-154 ГК (применительно к двух и многосторонней сделке) и в ст. 420 ГК.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК); договор рассматривается как двух- или многосторонними сделка, для заключения которой необходимо выражение согласованной воли двух либо более сторон (ст. 154 ГК). В этом определении есть доля условности, т.к. непосредственно согласовать волю сторон договора нельзя, поскольку воля – внутреннее желание, побуждение, стремление, то есть для согласования воли стороны должны ее вначале выявить (волеизъявление) и только после этого согласовать и зафиксировать в договоре. К тому же в качестве субъектов сделки прямо названы лишь граждане и юридические лица, хотя при соблюдении условий действительности сделки это могут быть любые участники гражданского оборота.

Договором согласно п. 1 ст. 420 ГК признано соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, то есть договор – соглашение лиц об определенных этим соглашением правах и обязанностях его сторон.

Во-первых, это определение более корректно по субъектному составу – указаны в качестве сторон лица как участники гражданского оборота (родовая категория). Во-вторых, из данного определения следует, что ключевым (видообразующим) признаком договора как сделки является то обстоятельство, что он носит характер соглашения сторон. Отнесение договора к отдельному особому виду сделок предполагает необходимость его особого правового регулирования, имея в виду, что общие положения о сделках (гл. 9 ГК) должны применяться к договору лишь в субсидиарном порядке при отсутствии специальных правил в общих положениях о договоре. Существенные изменения, которым подвергнуты нормы ГК о договоре, как раз и отражают его регламентацию в качестве особого вида сделок (ст. ст. 431.1, 431.2, 429.1, 429.2, 429.3 и 429.4 ГК).

Согласно правилам ст. 431.1 положения ГК о недействительности сделок применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей. Сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, по общему правилу не вправе требовать признания договора недействительным. После признания такого договора недействительным по требованию одной из сторон между его сторонами может быть заключено соглашение о применении последствий недействительности договора, отличных от общих последствий недействительности сделок (ст. 167 ГК). Если это соглашение не затрагивает интересов третьих лиц и не нарушает публичных интересов, оно и подлежит применению.

На основании ст. 431.2 ГК сторона, которая на любой стадии договорных отношений дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, включая относящиеся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо данным о третьем лице, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Пострадавшая сторона наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон, а также вправе вместо отказа от договора требовать признания договора недействительным.

В качестве специальных договорных конструкций урегулированы рамочный договор (ст. 429.1.), опционный договор (ст. 429.3.), абонентский договор (ст. 429.4.).

Сущность договора. Применение к договорам норм о сделках и об обязательствах свидетельствует о многоаспектном характере категории "договор", используемой законодателем: 1) в качестве основания возникновения договорного обязательства ("договор-сделка"), 2) как форма правоотношения ("договор-документ"), и 3) как само правоотношение – договорное обязательство ("договор-правоотношение"). В названном значении многоаспектный характер категории "договор" признан цивилистической доктриной: при определении сущности договора возобладала теория «триединой сущности договора» (сторонники – О.С. Иоффе, Р.О. Халфина, О.А. Красавчиков, М.И. Брагинский).

1. Договор, изучаемый как юридический факт, – это соглашение, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей. Содержание договоракак ю.факта составляет совокупность его условий, сформулированных сторонами или вытекающих из закона, на котором основано заключение договора. Понятие договоракакю.факта во многом корреспондирует понятию сделки. И сделка, и договор – ю.факты правообразующего, правоизменяющего либо правопрекращающего характера. И сделка, и договор – юридические факты-действия, в которых выражена воля сторон. И сделка, и договор – действия целенаправленные, связанные с достижением определенного правового результата. Поэтому ст. 153 и ст. 154 ГК рассматривают договоры как разновидности сделок, что объясняет положение п. 2 ст. 420 ГК о субсидиарном применении к договорам норм о сделках. При этомпонятие сделки более широкое, т.к. договор – не всякая, а лишь такая сделка, которая совершается совпадающими согласованными волеизъявлениями двухили нескольких сторон (отсюда договор – двух или многосторонняя сделка).

2. Договор – документ, устанавливающий, изменяющий либо прекращающий права и обязанности сторон. Важность формы как свойства договора подчеркивал Д.И. Мейер, отмечавший, что договор «и не существует, не будучи облечен в установленную для него форму». Статья 431 ГК прямо указывает на существование договора-формы, устанавливая, что при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которые фиксируются в тексте договора-документа. Последний и является формой, в которую облечено волеизъявление сторон.

3. Договором именуют и само обязательство, возникающее из соглашения сторон, поэтому сущность договора может быть выявлена и при его изучении как правоотношения. Заключая договор, стороны определяют свои конкретные права и обязанности. Если эти права и обязанности соответствуют общим началам гражданского законодательства, они и составляют обязательство, которое возникло на основе договора, и к которому применяют общие положения об обязательствах (п. 3 ст. 420 ГК), поскольку иное не предусмотрено общими положениями о договоре и содержащимися в ГК правилами об отдельных видах договоров.

При этом понятие договора как правоотношения не следует отождествлять с понятием обязательства. Обязательство – одно из многих возможных юридических последствий, на достижение которых могут направляться договоры. И.Б.Новицкий предлагал по видам производимых договором юридических последствий выделить "обязательственный договор, т.е. соглашение двух или нескольких лиц, коим устанавливается обязательство (в отличие от договоров вещно-правовых, семейных, наследственных). Не всякий договор устанавливает (изменяет или прекращает) именно обязательство, т.е. "не всякий договор есть обязательственный договор". Верно и обратное: договор – лишь один из многих возможных ю.фактов, которые могут служить основаниями возникновения обязательств. Обязательства могут возникать не только из договоров, но и из односторонних сделок, неправомерных действий и т.п., поэтому, в частности, выделяют обязательства договорные и внедоговорные. Итак, "не всякое обязательство есть договорное обязательство". Обязательство соотносится с договором как одно из возможных следствий с одной из возможных причин.

Принцип свободы договора – одно из основных начал гражданского права. Свобода договора проявляется в различных аспектах (ст. 421 ГК), это: 1) право самостоятельно решать, заключать или не заключать договор, если нельзя понудить к заключению договора в судебном порядке; 2) предоставление сторонам широкого усмотрения при определении условий договора; 3) право свободного выбора контрагента договора; 4) право заключать как предусмотренные ГК, так и не поименованные в нем договоры; 5) право выбора вида договора; 6) право заключать смешанные договоры. Свобода договора означает также право сторон договора выбрать его форму и способ заключения (ст. 434 ГК); возможность сторон в любое время своим соглашением изменить или расторгнуть договор (ст. 450 ГК); право выбрать способ обеспечения исполнения договора (гл. 23 ГК) и др. Таким образом, принцип свободы договора предполагает, что стороны договора действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли.

Вместе с тем, самостоятельно определяя условия договора в своих интересах, стороны должны учитывать обусловленные экономическим неравенством пределы ограничения свободы договора, установленные ст. 10 ГК, иными нормами ГК (напр., о публичном договоре и договоре присоединения) и др. правовыми актами. Так, при заключении публичного договора ограничены права поставщика, подрядчика, перевозчика, иных лиц, оказывающих различные услуги, поскольку установлена их обязанность заключить договор и при этом ограничены права в определении его условий. При заключении договора присоединения только одна сторона формулирует условия этого договора свободно; вторая сторона свободна лишь в решении вопроса, заключать или не заключать предложенный ей проект договора. Поскольку форма договора играет первостепенную роль и для защиты потребителей, законодатель ограничивает свободу выбора формы договора и императивно фиксирует круг вопросов, по которым стороны должны достичь соглашение в заключаемом в соответствующей форме договоре; иногда эти вопросы объявляются существенными условиями договора. Так, в письменной форме должны совершаться договор о реализации туристского продукта (ч. 1 ст. 10 Федерального закона об основах туристской деятельности), соглашение о сроке устранении недостатков товара (п. 1 ст. 20 Закона о защите прав потребителей), предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены и о последствиях неисполнения такого требования (ч. 3 ст. 9 Федерального закона об участии в долевом строительстве).

Свобода договора может быть при наличии веских оснований не только прямо ограничена законом (ex ante контроль), но и заблокирована судом при разрешении договорного спора (ex post контроль). Нормы договорного права европейских государств обычно не содержат прямого указания на императивность или диспозитивность, однако при толковании суды исходят из опровержимой презумпции их диспозитивности. В советском гражданском праве в силу плановой экономики любая норма, определяющая права и обязанности сторон договора, признается императивной, если законодатель прямо не указал в ней на право сторон согласовать иное. Поскольку большая часть норм ГК РФ об обязательствах и договорах такой оговорки не содержит, суды признают эти нормы императивными, что ведет к признанию недействительными договоров, при заключении которых стороны предусмотрели иное. В результате свобода договора ограничивается судами на уровне правоприменения (ex post контроль).

В ГК вопрос о критериях квалификации норм договорного права в качестве императивных или диспозитивных не решен. Пункт 2 ст. 1 и ст. 421 ГК, согласно которым граждане и ю.лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении не противоречащих законодательству условий договора, не имеют однозначного толкования.

Постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 г. «О свободе договора и ее пределах» определяет, что понимать под свободой договора: условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда их содержание предписано императивными нормами, действующими на момент заключения договора. Если условие договора предусмотрено диспозитивной нормой, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в данной диспозитивной норме.

Диспозитивная или императивная природа норм, определяющих права и обязанности сторон заключенного договора, в случае отсутствия в них прямого указания на их характер, определяется судом. Установлено, что описывающие права и обязанности сторон договора нормы, которые не содержат прямого текстуального атрибута императивности или диспозитивности, не являются однозначно императивными, как было принято считать ранее. Суды ориентированы на определение природы такой нормы путем ее целевого толкования.

Норма императивна, если содержит явно выраженный запрет (напр., предусмотрено, что соглашение сторон, иначе определяющее права и обязанности сторон договора, нежели это сделано законодателем в данной норме, ничтожно, запрещено или не допускается). При отсутствии явно выраженного запрета норма императивна, исходя изцелей законодательного регулирования, если она необходима для: 1) защиты особо значимых охраняемых законом интересов, 2) недопущения грубого нарушения баланса интересов, либо 3) если императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договоров (это критерии императивности). При этом суд, решивший истолковать норму с неявным характером в качестве императивной, должен мотивировать свой выбор и объяснить, какие интересы и ценности могут оправдать ее императивную квалификацию и ограничение договорной свободы (защита публичного интереса, интересов третьих лиц или слабой стороны договора, недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон).

В иных случаяхпо общему правилунорму следует считать диспозитивной.

Однако в зависимости от целей правового регулирования и явный запрет суд может толковать ограничительно: даже недвусмысленно императивная норма (т.е. выраженная как запрет) может быть истолкована таким образом, что гипотеза содержащегося в ней запрета должна интерпретироваться ограничительно в соответствие с ее целями.

Симметричным образом такое же право на ограничительное толкование признано за судами и в отношении норм, содержащих явную оговорку о диспозитивности: даже если норма диспозитивна, но присутствуют критерии императивности нормы, суд может ограничительно толковать такую норму и сделать вывод, что свобода сторон ограничена определенными рамками.

Постановление Пленума расширяет возможности судов по ex post контролю договорной свободы и рекомендует судам применять для целей точечного блокирования злоупотреблений свободы договора ст. 10 и 169 ГК, а ключевым инструментом борьбы с несправедливыми договорными условиями, навязываемыми слабой стороне договора, объявлена ст. 428 ГК. Суд может отказать в защите права, основанного на условии договора, отличном от диспозитивной нормы закона, если установит, что соответствующая сторона злоупотребляет этим правом (п. 8). В Постановлении (п. 9 и 10) определены факторы, которые суд должен учитывать при определении слабой стороны договора: суды при желании заблокировать несправедливые договорные условия во имя защиты слабой стороны, определяют, обладала ли соответствующая сторона таким статусом. При этом суды должны оценивать "соотношение переговорных возможностей сторон", выяснять, "было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным", а также учитывать "уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д."

Толкование договора (ст. 431 ГК). Правила толкования договора используются, когда отдельные условия действительного договора, заключенного в письменной форме, сформулированы сторонами неясно или неточно. При этом возможно несоответствие между внутренней волей стороны договора, желавшей определенного результата, и внешней формой ее выражения (волеизъявлением) – конкретной формулировкой, содержащейся в тексте договора. Если отдать предпочтение действительной воле стороны, могут пострадать интересы контрагента и гражданского оборота, ибо окажется, что волеизъявление, воспринятое контрагентом и закрепленное договором, может не иметь юридического значения. Предпочтение, отданное волеизъявлению, означает переход на формальные позиции и может поставить в затруднительное положение более слабую или добросовестно заблуждавшуюся сторону. Поэтому закон отдает приоритет согласованному волеизъявлению сторон договора (а не волеизъявлению одной из них), защищая интересы имущественного оборота в целом.

Выявление согласованной воли путем судебного толкования условий договора осуществляется в два этапа. Сначала используются правила ч. 1 ст. 431 ГК, а при невозможности с их помощью установить действительную общую волю сторон договора применяют правила ч. 2 ст. 431 ГК.

На первом этапе суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений, поскольку именно они отражают результат согласованной воли его сторон. Устанавливая содержание конкретного условия при его неясности, суд сопоставляет его с содержанием других условий и общим смыслом договора. При этом содержащаяся в договоре юридически некорректная квалификация тех или иных категорий или отношений сторон не связывает суд при толковании договора, если она расходится с содержанием других его условий и смыслом договора в целом. Напр., неустойка названа "штрафной", чтобы подчеркнуть ее природу как санкции (штрафа, т.е. наказания), а не установить возможность ее взыскания сверх понесенных потерпевшим убытков (ст. 394 ГК); в таком случае буквальное толкование текста договора расходится с его смыслом и потому исключается.

Если такой подход не позволил установить содержание договорного условия, суд переходит ко второму этапу толкования – выясняет действительную общую волю сторон (а не волю одной или каждой из них), учитывая цель договора и принимая во внимание "все соответствующие обстоятельства", в том числе переговоры и переписку контрагентов, практику их взаимоотношений, обычаи, последующее поведение сторон.

Перечень обстоятельств, учитываемых при толковании договора, не исчерпывающий, т. е. при толковании договора могут учитываться и др. обстоятельства, отражающие общую (согласованную) волю сторон относительно неясных условий их договора, например, заключения экспертов о общепринятом значении терминов. Перечень не является субординированным, т.е. не означает необходимости последовательно исследовать каждое из перечисленных в нем обстоятельств, отдавая предпочтение каким-либо из них (например, предшествующим перед предыдущими). Однако переговоры сторон являются устным выражением их воли и потому не могут учитываться в сделках, требующих письменной формы, под страхом признания их недействительными (п. п. 2 и 3 ст. 162 ГК). Кроме того, в самом договоре может содержаться условие о том, что с момента его заключения предшествующие переговоры утрачивают силу, что также исключает возможность их учета при его толковании. Переписка сторон, в том числе объявленная в договоре утратившей силу с момента его заключения, может учитываться при выяснении действительных намерений сторон.

Изложенные положения во многом основаны на правилах ст. 8 Венской конвенции 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров, согласно которым "заявления и иное поведение стороны договора", включая подписанный ею текст договора, необходимо толковать "в соответствии с общим намерением сторон", а при невозможности его выявления – "в соответствии со значением, которое аналогичные сторонам разумные лица придавали бы договору в таких же обстоятельствах"; при этом необходимо учитывать "все соответствующие обстоятельства, включая переговоры, любую практику, которую стороны установили в своих взаимных отношениях, обычаи и любое последующее поведение сторон".

Из международного коммерческого оборота в отечественную правоприменительную практику пришло правило толкования гражданско-правовых договоров contra proferentem ("против предложенного"): "если условия договора, выдвинутые одной стороной, являются неясными, то предпочтение отдается толкованию, которое противоположно интересам этой стороны". Постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 г. «О свободе договора и ее пределах» в п. 11 закрепляет названный принцип толкования договора contra proferentem: условие договора, смысл которого не может быть определен путем использования традиционных методов толкования, закрепленных в ст. 431 ГК, должно толковаться против той стороны, которая данное условие предложила, и, соответственно, в пользу стороны, которая данное условие акцептовала. При невозможности определить авторство спорного условия презюмируется, что оно было предложено стороной, которая является профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний. Этот подход к толкованию будет вынуждать стороны, которые ответственны за составление проекта договора (в том числе договора, который впоследствии будет заключаться путем присоединения контрагентов к таким условиям), быть предельно точными в фиксации содержания договора и избегать двусмысленности. Данный принцип будет востребован при рассмотрении споров, возникающих в рамках потребительских договоров, где коммерсант как сильная сторона договора всегда составляет проект договорной формы, которую потребитель имеет возможность лишь подписать без ведения реальных переговоров, а часто подписывает, не читая.

Форма договора. Требование к форме означает недопустимость выбора более простой формы по сравнению с предусмотренной законом; использование более сложной формы зависит от усмотрения сторон. Соответственно,договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. К форме договора применимы все нормы о форме сделок (статьи 158 -165 ГК) и статья 434 ГК о форме договоров.

Поскольку устная форма не имеет доказательственного значения, она применима по "остаточному принципу" (если не требуется письменная форма).

Способы заключения договора в письменной форме: договор может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Электронным документом признается информация, подготовленная, отправленная, полученная или хранимая с помощью электронных, магнитных, оптических либо аналогичных средств, включая обмен информацией в электронной форме и электронную почту. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято путем совершения конклюдентных действий (п. 3 ст. 438). Однако в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Классификация договоров. Цивилистами неоднократнопредпринимались попытки дать исчерпывающую классификацию гражданско-правовых договоров.

Исходя из направленности гражданско-правового результата, т.е. с учетом порождаемых договором обязательств.О.А. Красавчиков выделил четыре группы договоров: 1) направленные на передачу имущества; 2) направленные на выполнение работ; 3) направленные на оказание услуг; 4) направленные на передачу денег.Руководствуясь тем же критерием М.И. Брагинский выделяет наряду с названными группами также договоры, направленные на учреждение различных образований.Витрянский В.В. добавляет классификационные группы – договоры об отчуждении исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности и о предоставлении прав на их использование, уже урегулированные в части четвертой ГК, и вещные договоры, если нормы Проекта ГК о вещных правах станут законом.

Вещный договор. Традиционная классификация гражданско-правовых договоров (по критерию "направленность результата") по мнению В.В. Витрянского, должна быть дополнена самостоятельной классификационной группой, объединяющей договоры об установлении вещных прав (вещные договоры).Идею дореволюционных цивилистов о категории "вещный договор" (применительно к договору дарения) в советский период поддерживал О.С. Иоффе. Позднее, анализируя нормы действующего ГК РФ о договоре дарения, М.И. Брагинский признал, что договор дарения представляет собой "обычный вещный договор", заключение которого приводит к возникновению вещных прав,и "только при консенсуальном варианте дарения может считаться обычным односторонним договором". В.В. Витрянский первоначально относил к категории вещных договоров также договор об установлении сервитута, уточняя, что если речь идет о недвижимом имуществе, необходимым условием возникновения вещного права служит его государственная регистрация. В этом случае вещный договор и акт государственной регистрации образуют сложный юридический состав, который в целом и является основанием возникновения соответствующего вещного права. По мнению В.В. Витрянского, Проект ГК содержит нормы о договорах, которые по традиционному критерию "направленность результата" могут быть отнесены к особой категории вещных договоров, поскольку ограниченные вещные права должны устанавливаться на основе договора, заключаемого между собственником имущества и субъектом соответствующего ограниченного вещного права, в частности,договор об установлении права постоянного землевладения, договор об установлении права личного пользовладения, договор об установлении права застройки.

Смысл подобной классификации в специфике правового регулировании внутри выделенной группы договоров. Так, своя специфика у договоров о создании ю.лиц (это учредительные договоры). В договорах о передаче имущества (главы 30–36 ГК) лицо, передающее имущество, должно обладать правомочием по его распоряжению, поскольку лицо, принимающее имущество, становится его собственником либо законным владельцем. Договоры этой группы имеют сложный предмет, включающий как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода). Отдельные виды договоров этой группы регламентированы с помощью специальных правил в рамках общего регулирования соответствующих типов договоров. Напр., купля-продажа – тип договора, направленного на передачу имущества в собственность; внутри этого типа различают виды купли-продажи – поставку, контрактацию, розничную куплю-продажу, энергоснабжение, продажу недвижимости, продажу предприятия, поставку товаров для государственных и муниципальных нужд. При отсутствии специальных правил в отношении названных видов купли-продажи допускается субсидиарное применение общих положений о купле-продаже. Нормы ГК о договоре подряда как родовой модели применимы при отсутствии специальных правовых норм в договорах, направленных на выполнение работ; в договорах, направленных на оказание услуг, аналогичной подряду родовой моделью служит договор возмездного оказания услуг.

Предложены так называемые дихотомические классификации (т.е. деление «надвое»). Как подчеркивал М.И. Брагинский, дихотомия опирается на одно из трех оснований: распределение обязанностей между сторонами (1), наличие встречного удовлетворения (2), момент возникновения договора (3). Использование указанных оснований позволяет выделить соответственно три пары договоров: односторонние и двусторонние (1), возмездные и безвозмездные (2), реальные и консенсуальные (3)". Научный и практический смысл этой классификации договоров М.И. Брагинский также усматривал в том, что "дихотомическое деление применительно к каждому из указанных трех оснований предопределяет различные особенности правового режима договоров, отнесенных к той или иной группе".

Односторонние и двусторонние (взаимные). Классификация проводится не по числу сторон, как классификация сделок (на односторонние, двух и многосторонние), а по распределению прав и обязанностей сторон – фактически договоры разделяют на односторонне обязывающие и двусторонне обязывающие. Односторонний договор порождает у одной стороны только права, а у другой – только обязанности; односторонними являются договоры поручения, дарения, займа (см. ст. 807 ГК – обязуется только заемщик). На основе большинства договоров у сторон возникают взаимные права и обязанности (п. 2 ст. 308 ГК), эти договоры называют взаимными: каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне (см. п. 1 ст. 730, п. 1 ст. 450 ГК).

Возмездные и безвозмездные. Деление носит легальный характер (ст. 423 ГК). Возмездность или безвозмездность влияет на удовлетворение виндикационного иска, на основания ответственности сторон (напр., в договоре хранения). Различают по характеру перемещения материальных благ: по возмездным договорам имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление контрагента. Возмездный договор одновременно является взаимным договором, т.к. порождает сложное обязательство, в силу которого каждая из сторон является одновременно и должником и кредитором. Возмездных договоров большинство. Пункт 3 ст. 423 ГК содержит презумпцию возмездности договора: безвозмездность должна вытекать из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора; в остальных случаях сторона вправе требовать встречного предоставления, даже если условие о нем не содержится в договоре. Особой конструкцией возмездного договора является договор, предусмотренный ст. 328 ГК.

Реальные и консенсуальные рассмотрены при классификации сделок.

Понятие и виды специальных договорных конструкций. Введение в ГК договорных конструкций – публичного договора, предварительного договора, договора присоединения, договора в пользу третьего лица, а равно рамочного (ст. 429.1.), опционного (ст. 429.3.) и договора с исполнением по требованию (ст. 429.4.) – позволяет обеспечить применение ко всякому договору, вписывающемуся в такую законодательную модель, особых правил, характерных для этой конструкции. Названные особые правила подлежат применению к договору, содержащему признаки специальной договорной конструкции, независимо от вида договора и условий порождаемого им обязательства в приоритетном порядке по сравнению с правилами о соответствующем договоре. По мнению В.В. Витрянского, специальные договорные конструкции не относятся к числу рядовых видов (разновидностей) гражданско-правовых договоров и по этой причине не вписываются в традиционные классификации гражданско-правовых договоров, хотя формально все гражданско-правовые договоры могут быть классифицированы по принципу дихотомии на договоры, которые обладают необходимым набором признаков, позволяющих их отнести к той или иной специальной договорной конструкции, и договоры, таковыми признаками не обладающие, т.е., по сути, все остальные договоры. Однако за такой классификацией автором не признано научное или практическое значение.

Публичный договор – договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится.

Набор признаков для публичного договора: во-первых, в качестве субъекта договора, на стороне которого лежит обязанность по продаже товаров, выполнению работ, оказанию услуг, должно выступать лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность; в роли контрагента такой организации может оказаться любоефизическое или юридическое лицо,котороев данной договорной связи является потребителем соответствующих товаров, работ, услуг; во-вторых, лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность по характеру своей деятельности (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.) должно ее осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится и не вправе оказывать предпочтение одному потребителю перед другим потребителем в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами; в-третьих, в публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора также не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей. Таким образом, для стороны, осуществляющей предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, фактически исключено действие принципа свободы договора: она не вправе по своему усмотрению ни выбирать партнера, ни решать вопрос о заключении с ним договора. Названная сторона не вправе отказать потребителю соответствующих товаров, работ и услуг в заключении публичного договора при наличии возможности их предоставления. В случае необоснованного уклонения стороны, осуществляющей предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора такой договор может быть заключен в принудительном порядке по решению суда, а потребитель при этом также вправе потребовать взыскания с предпринимателя убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора.

Договор присоединения охватывает договоры, которые заключаются путем присоединения одной из сторон к условиям договора, определенным другой стороной в формулярах или иных стандартных формах. Критерий отнесения договоров к названной договорной конструкции – способ заключения договора. Характерные черты договора: во-первых, условия договора должны быть определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах; во-вторых, условия договора могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к этим условиям. Эти требования исключают возможность для сторон в договоре присоединения формулировать условия, отличные от выраженных в стандартной форме или формуляре, по их соглашению, а для присоединившейся стороны – также и саму возможность заявлять при заключении договора о разногласиях по его отдельным условиям. Вторая сторона может присоединиться к договору в целом (или не присоединяться к нему). Это ограничивает ее права, но значительно облегчает процесс заключения договора и оформления договорных отношений.

Юридические последствия отнесения того или иного договора к конструкции договора присоединения заключаются в наделении присоединившейся стороны правом требовать расторжения или изменения договора по особым основаниям, которые не влекут расторжения или изменения договора в обычных случаях (ст. 450 ГК). Присоединившаяся сторона вправе потребовать изменения или расторжения договора, если он лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договору такого вида, или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Таким образом, обстоятельства, которые служат основанием для расторжения или изменения договора присоединения, не связаны с незаконностью договора или его отдельных условий. Тем не менее, вследствие формулирования условий договора в одностороннем порядке в договор присоединения были включены условия, устанавливающие односторонние преимущества и льготы в отношении стороны, разрабатывающей условия договора, и, напротив, чрезмерно обременительные условия для присоединившейся стороны. В случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. Новелла: Эти же правила применяются в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Предварительный договор. Под предварительным договором понимается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Существенные условия предварительного договора делят на два вида: условия, имеющие отношение непосредственно к предварительному договору (например, срок заключения основного договора), и условия, позволяющие установить существенные условия основного договора. Срок заключения сторонами основного договора должен быть указан в предварительном договоре; если такой срок сторонами не определен, основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК). Таким образом, срок заключения основного договора остается существенным условием предварительного договора. Юридические последствия заключения сторонами предварительного договора: обе стороны, вступая в такой договор, добровольно принимают на себя обязательство заключить основной договор, допуская тем самым в отношении себя и возможность понуждения к заключению этого договора (п. 1 ст. 421 ГК). При этом соответствующее обязательство действует лишь в течение срока, определенного сторонами в предварительном договоре, а если такой срок ими не определен – в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как показала судебная практика, требованиеоб указании в предварительном договоре всех существенных условий основного договора привело к тому, что роль предварительного договора была сведена к появлению дополнительной стадии в заключении договора. Между тем смысл конструкции предварительного договора состоит в том, что у сторон договора в момент его заключения отсутствует определенность в отдельных вопросах, связанных с оформлением полноценного договора, и в то же время есть желание связать себя обязательством по его заключению в будущем, в связи с чем конструкция предварительного договора предполагает возможность дальнейшего уточнения сторонами условий будущего основного договора, в том числе и некоторых его существенных условий. Новелла: в соответствии с правилами п. 3 ст. 429 ГК в новой редакции предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Судебная защита добросовестной стороне предварительного договора предоставляется в случае уклонения контрагента от заключения основного договора. Новелла: Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Если у сторон возникнут разногласия относительно условий основного договора, такие условия определяются в соответствии с решением суда. При этом основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Такой подход предполагает расширение сферы судебного разрешения споров между сторонами предварительного договора, возникших при заключении основного договора.

Договор в пользу третьего лица рассчитан на применение к любым видам гражданско-правовых договоров, отвечающих определенным требованиям, но наиболее распространен в сфере отношений по страхованию, перевозке грузов, доверительного управления имуществом. Признаки: во-первых, в таком договоре должно быть предусмотрено, что должник обязан исполнить свое обязательство не кредитору, а третьему лицу (указанному либо не указанному в договоре); во-вторых, третье лицо, в пользу которого должно быть произведено исполнение, наделяется самостоятельным правом требования в отношении должника по договорному обязательству. За кредитором сохраняется право требовать от должника исполнения обязательства, но это право может быть им реализовано только в том случае, когда третье лицо, в пользу которого обусловлено исполнение договорного обязательства, откажется от своего права требования к должнику. Следовательно, право требования третьего лица, в пользу которого заключен договор, имеет преимущество перед правом требования, принадлежащим кредитору в договорном обязательстве. Кроме того, с момента выражения третьим лицом должнику своего намерения воспользоваться своим правом по договору сторонам в договорном обязательстве (должнику и кредитору) запрещается изменять или расторгать договор без согласия третьего лица.

Наличие у третьего лица самостоятельного права требовать от должника исполнения обязательства позволяет отграничить договор в пользу третьего лица от договоров, предусматривающих исполнение обязательства третьему лицу, которое лишь управомочено принять от должника исполнение обязательства. Обязательство при этом считается исполненным самому кредитору; и именно кредитору (а не третьему лицу) принадлежит право требовать от должника исполнения обязательства. Подобные взаимоотношения нередко возникают при исполнении договора купли-продажи или поставки товаров, когда отправка товаров в соответствии с договором производится не покупателю, а в адрес получателей, указанных покупателем. Данная договорная конструкция сохранена в ГК в неизменном виде.

Рамочный договор. В ходе обсуждения Концепции было отмечено, что содержащиеся в ГК модели специальных договорных конструкций не охватывают часто встречающиеся на практике случаи оформления соглашений, порождающих обязательства, ориентированные на длительный срок исполнения и предусматривающие совершение должником повторяющихся или однотипных действий, в том числе оформляемых отдельными договорами. В отличие от предварительного договора, порождающего лишь обязательство заключить в будущем основной договор на условиях, согласованных в предварительном, такое соглашение может стать основанием возникновения полноценного обязательства. При этом отдельные условия этого обязательства в ходе исполнения должны быть уточнены и конкретизированы сторонами – в том числе путем заключения отдельных договоров. В ст. 429.1 закреплена самостоятельная договорная конструкция рамочного договора – уже заключенного договора с открытыми условиями, определяющего общие условия обязательственных взаимоотношений сторон. Эти условия могут быть конкретизированы и уточнены сторонами путем заключения отдельных договоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом на основании либо во исполнение рамочного договора. К отношениям сторон, не урегулированным ими при заключении отдельных договоров, подлежат применению общие условия, содержащиеся в рамочном договоре, если иное не указано в отдельных договорах или не вытекает из существа обязательства.

Опционный договор. По опционному договору (опциону) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне за плату или иное встречное предоставление безусловное право заключить договор на условиях, предусмотренных опционом.

Опцион на заключение договора должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора, подлежащего заключению. Предмет договора, подлежащего заключению, может быть описан любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент акцепта безотзывной оферты. Опционом может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного им условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон.

Опцион заключается в форме, установленной для договора, подлежащего заключению.

Срок для акцепта безотзывной оферты устанавливается в опционном договоре, а при отсутствии в тексте договора считается равным одному году, если иное не вытекает из существа договора или из обычая, применяемого к отношениям сторон. В течение всего срока действия опциона другая сторона вправе по своему усмотрению заключить соответствующий договор путем акцепта такой оферты.

По общему правилу платеж по опционному договору, представляющий собой плату за предоставленное право заключить договор путем акцепта безотзывной оферты контрагента, не должен засчитываться в счет платежей по договору, заключаемому на основе такой оферты, или подлежать возврату в случае, если договор не будет заключен. Заключение опционного договора может быть обусловлено иным обязательством или иным охраняемым законом интересом, которые вытекают из отношений сторон. Опционным договором, в том числе заключенным между коммерческими организациями, может быть предусмотрена его безвозмездность.

Права по опционному договору могут быть уступлены другому лицу, если иное не предусмотрено опционным договором или не вытекает из его существа.

Особенности отдельных видов опционных договоров могут быть установлены законом или в установленном им порядке.

С 1 июня 2015 г.

Предоставлять опцион на заключение договора нужно с учетом положений ГК РФ

Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора предполагает право одной стороны заключить с другой стороной один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом.

Подробнее см. Аналитический обзор от 28 апреля 2015 г.

Изменения предусмотрены Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

Абонентский договор. При обсуждении Проекта ГК в рабочую группу поступило предложение о необходимости урегулирования в ГК договора с исполнением по требованию (абонентского договора). Договором с исполнением по требованию (абонентским договором) признается договор, предусматривающий внесение одной из сторон (абонентом) определенных, в том числе периодических, платежей или иного предоставления за право требовать от другой стороны (исполнителя) предоставления предусмотренного договором исполнения обязательства в затребованном количестве или объеме либо на иных условиях, определяемых абонентом.

Применительно к правовому регулированию абонентского договора очевидна также целесообразность законоположения о том, что обязанность абонента по внесению платежей или предоставлению иного исполнения по абонентскому договору не должна зависеть от того, затребовано ли им соответствующее исполнение обязательства от исполнителя (п. 2 ст. 429.4 ГК).

++ "Договор как средство обеспечения стабильности гражданского оборота" (Рогова Ю.В.) ("Статут", 2015)

Лекция 18. Заключение договора

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165
<Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>

Содержание договора составляют его условия. О.А. Красавчиков определял условие договора как "волевую модель поведения сторон после вступления договора в силу". Выделяют обычные, случайные (инициативные), примерные и существенные условия договора.

Обычные условия не требуют согласования в процессе заключения договора, т.к. предусмотрены законодателем для договоров данного вила, и вступают в действие с момента вступления конкретного договора в силу. Факт заключения договора данного вида сторонами уже означает их согласованную волю применительно к обычным условиям. Так, к числу обычных условий возмездных договоров относят условие о цене: если стороны не согласовали цену или условия ее определения в конкретном договоре, применяется правило п. 3 ст. 424 ГК об оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Примерные условия договора рассматриваются как обычные, если стороны предусмотрят в договоре, что его отдельные условия определяются примерными условиями, разработанными для договоров данного вида и опубликованными в печати. Если стороны в договоре такой отсылки к примерным условиям договоров данного вида не сделали, законодатель рекомендует применять примерные договоры как обычаи (ст. 427 ГК).

Случайные (инициативные)условия появляются в договоре по усмотрению сторон и приобретают юридическую силу только после включения в текст договора в качестве условий, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Отсутствие случайных условий само по себе не влечет признание договора незаключенным. Как правило, это дополнительные обязательства одной из сторон (напр., по повышению сохранности груза в договоре перевозки). Существенные условия договора имеют особое значение: они необходимы и достаточны для его заключения, поскольку при отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным; если же стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен. Гражданско-правовая доктрина отмечает, что существенными следует считать условия, выражающие правовую природу договора, поэтому при отсутствии любого из них достигнутое соглашение не способно придать отношениям сторон те качества, которые превращают их отношения в желательные для сторон обязательства конкретного вида.

Заключение договора, исходя из природы договора как соглашения сторон, предполагает выражение воли каждой из сторон (волеизъявление) – при совпадении волеизъявлений сторон. Договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий: сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; достигнутое сторонами соглашение по форме соответствует требованиям, предъявляемым к договорам такого рода (ст. 432 ГК).

Первым среди существенных условий договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора: не согласовав это условия, стороны не могут определить договорное правоотношение. Предметом договора является имущество, которое одна сторона обязана передать другой, действие, которое должна совершить обязанная сторона либо результат действия. Действия могут быть юридическими (договор поручения, комиссии – ст. ст. 971, 990 ГК), фактическими (договор перевозки – ст.784 ГК) либо теми и другими одновременно (агентский договор – ст. 1005ГК, договор доверительного управления имуществом – ст.1012 ГК). Как отмечал Д.И. Мейер, "предметом договора всегда представляется право на чужое действие."

Вторую группу существенных условий договора составляют те, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В ряде случаев законодатель перечисляет существенные условия конкретного вида договора, например, для договора о продаже товара в кредит (ст. 489), договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558), договора, предусматривающего передачу движимого имущества под выплату ренты (ст. 587), договора страхования (ст. 942), доверительного управления имуществом (ст. 1016).

Третья группа существенных условий – все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Поскольку в силу закона согласования сторонами таких условий не требуется, в науке предложено именовать их случайными (инициативными). Как отмечено О.С. Иоффе, "случайные условия могут возникнуть и приобрести юридическое действие только в том случае, если они будут включены в сам договор". "Случайный" характер условий, на которых настаивает одна из сторон, не означает, что они не являются существенными и не требуют согласования. Однако при споре о наличии данных условий необходимо учитывать, что эта группа существенных условий договора (условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение) имеет правовое значение лишь на стадии заключения договора (преддоговорных контактов сторон); последнее полностью утрачивается с момента, когда договор считается заключенным без такого случайного условия.

Напр., стороны при заключении договора не урегулировали разногласия, в частности, о размере договорной неустойки за неисполнение обязательств, однако затем выполняли условия договора. При возникновении спора в связи с применением ответственности одна из сторон потребовала признать договор незаключенным, т.к. при заключении договора ими не было достигнуто соглашения о размере неустойки. В этом случае договор признается заключенным без условия о размере неустойки, если ни одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Если сторона, направившая оферту с такого рода дополнительным условием, получает согласие контрагента на заключение договора на иных условиях (без этого случайного условия), и приступает к исполнению договора, это означает, что в договоре отсутствует указанное дополнительное условие и ни одна из сторон не предлагала его согласовать и включить в договор. В данном случае первоначальная оферта утратила силу (она не была акцептована) и не может быть принята во внимание. В новой оферте (согласие заключить договор без названного дополнительного условия не признается акцептом первоначальной оферты, оно рассматривается как новая оферта – акцепт должен быть полным и безоговорочным в силу правил п.1 ст. 438 ГК) спорное дополнительное условие также отсутствовало.

Если же дополнительное условие было предложено контрагентом в новой оферте и первоначальный оферент, получив эту новую оферту (то есть акцепт на иных условиях), приступил к исполнению договора, следует признать, что между сторонами заключен договор, включающий в себя это дополнительное условие.

Итак, если одна из сторон заявит о необходимости достичь соглашение по предложенному ею дополнительному (случайному) условию, а затем примет акцепт на иных условиях, без этого случайного условия, то есть акцептует новую оферту, это будет означать, что она отозвала свое первоначальное заявление о необходимости согласовать дополнительное условие. В такой ситуации случайное условие не превратилось в существенное, поскольку не было согласовано сторонами, и поэтому не включено в содержание заключенного ими договора.

Пример: если стороны заключают договор купли-продажи жилого дома, первое существенное условие – условие о предмете (ст. 554). Второе и третье существенные условия, которые требуются в силу закона, – цена договора (ст. 555) и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым домом после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558). Если ни одна из сторон не будет настаивать на согласовании иных условий договора, то при включении в единый документ, выражающий содержание сделки, только этих существенных условий договор купли-продажи следует считать заключенным (при соблюдении требований, относящихся к форме договора и государственной регистрации перехода права собственности). Если продавец настаивает на включении в договор правил о порядке и сроках выплаты покупной цены, такое условие в силу указания ст. 432 ГК становится существенным как требуемое по заявлению стороны. Поскольку договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, согласованное сторонами условие о порядке и сроках оплаты должно быть включено в текст договора.

Новеллы: Оставляя неизменным общий порядок заключения договора, законодатель в ст. 434.1 ГК регулирует отношения сторон на стадии заключения договора. В соответствии с принципом свободы договора граждане и ю.лица свободны в проведении переговоров о заключении договора и не несут ответственности за то, что соглашение не достигнуто. Вместе с тем сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки. Стороны своим соглашением о порядке ведения переговоров вправе устанавливать неустойку за недобросовестные действия при ведении переговоров.

С 1 июня 2015 г.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: