Второй этап ТОЗиС – предварительное (визуальное) обследование зданий и сооружений

Принципиальная модель процесса технического обследования объекта представлена на рис.1.

Рис. 1. Принципиальная модель проведения технического

обследования объекта

Визуальное обследование проводят для предварительной оценки технического состояния строительных конструкций по внешним признакам и для определения необходимости в проведении детального инструментального обследования.

Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением следующих измерительных инструментов и приборов: бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее.

Цель предварительного (визуального) обследования состоит в предварительной оценке технического состояния:

1) строительных конструкций;

2) инженерного оборудования;

3) электрических сетей;

4) средств связи (при необходимости) по внешним признакам;

5) определения необходимости в проведении детального (инструментального) обследования;

6) уточнения программы работ.

При этом проводят сплошное визуальное обследование конструкций здания, инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (в зависимости от типа обследования технического состояния) и выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми измерениями и их фиксацией.

При визуальном обследовании выявляют и фиксируют видимые дефекты и повреждения, производят контрольные обмеры, делают описания, зарисовки, фотографии дефектных участков, составляют схемы и ведомости дефектов и повреждений с фиксацией их мест и характера. Проводят проверку наличия характерных деформаций здания или сооружения и их отдельных строительных конструкций (прогибы, крены, выгибы, перекосы, разломы и т.д.). Устанавливают наличие аварийных участков, если таковые имеются.

Основным содержанием этапа технического обследования объекта оценки является сбор фактических данных о характеристиках и текущем состоянии улучшений.

Техническое обследование зданий (сооружений) обычно проводят в 2 стадии: общее обследование и детальное техническое обследование.

При проведении технического обследования для каждого объекта должны быть установлены:

▪ тип основных строительных конструкций;

▪ вид основных строительных материалов;

▪ геометрические характеристики строения;

▪ состояние строительных элементов на момент обследования.

Для зданий обследование целесообразно производить по отдельным составляющим элементам, к которым относятся:

■ конструкции подземной части (фундаменты, стены подвалов и технических подполий);

■ конструкции, образующие несущий остов здания (наружные и внутренние стены, каркас, междуэтажные перекрытия);

■ элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники);

■ конструкции покрытия (крыши);

■ заполнения оконных и дверных проемов;

■ полы;

■ отделка фасадов;

■ внутренняя отделка помещений;

■ внутренние инженерные системы (электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция и др.).

При наличии проектной документации, и, если оценщиком определено, что объект возведен в соответствии с проектом, процесс обследования существенно упрощается, так как описание конструктивных решений, использованных строительных материалов и количественные характеристики элементов могут быть получены непосредственно из документации. В этом случае следует только определить на месте характеристики состояния элементов здания.

Если же проектная или какая-либо исполнительная документация по объекту отсутствует, то оценщик при обследовании должен выявить типы конструктивных элементов зданий, виды использованных строительных материалов и выполнить обмерные работы.

Текущее состояние частей зданий (сооружений) в процессе обследования определяется по результатам осмотров конструктивных элементов в определенной последовательности:

1.Осмотр участка территории, непосредственно примыкающего к зданию:

▪ состояние отмосток, примыкающих газонов и тротуаров;

▪ состояние наружных конструкций колодцев, вводов и выпусков инженерного оборудования.

2. Осмотр фасадов здания:

▪ состояние видимых частей фундамента;

▪ состояние козырьков над входами;

▪ состояние крылец;

▪ состояние конструкций балконов и ограждений лоджий, остекления проемов;

▪ состояние отделочных слоев фасадов;

▪ состояние конструкций цоколя, водоотводящих устройств фасада;

▪ внешний вид стыков сборных стеновых элементов.

3. Осмотр входов в здание:

▪ состояние дверей и запорных устройств:

▪ состояние строительных конструкций заглубленных входов в подвалы;

▪ состояние инженерного оборудования тепловых тамбуров и вестибюлей (отопление, вентиляция, освещение);

▪ состояние полов и отделки (стены, колонны, потолки) в помещениях тамбуров и вестибюлей.

4. Осмотр подвалов:

▪ состояние видимых частей фундамента;

▪ состояние строительных конструкций и отделочных покрытий стен, колонн, перекрытий;

▪ состояние полов;

▪ состояние инженерного оборудования систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, освещения.

5. Осмотр лестниц:

▪ состояние строительных конструкций (лестничных маршей, междуэтажных площадок, стен лестничных клеток);

▪ состояние дверей и окон, выходящих на лестничную клетку;

▪ состояние покрытий ступеней лестничных маршей и полов лестничных площадок;

▪ состояние отделки стен и потолков лестничных клеток;

▪ состояние оборудования систем отопления, вентиляции, освещения, пожаротушения;

▪ состояние трубопроводов систем газоснабжения и канализации, проходящих в лестничных клетках;

▪ состояние конструкций мусоропровода.

6. Осмотр помещений наземных этажей здания:

▪ состояние внутренней поверхности наружных стен, элементов каркаса, междуэтажных перекрытий, перегородок;

▪ состояние конструкций полов;

▪ состояние заполнений оконных и дверных проемов;

▪ состояние отделочных покрытий стен, потолков и полов;

▪ состояние систем инженерного оборудования.

7. Осмотр чердачных помещений:

▪ состояние стропильной системы крыши;

▪ состояние теплоизоляционных слоев чердачного перекрытия;

▪ состояние строительных конструкций вентиляционных коробов и дымоходов, слуховых окон.

8. Осмотр кровли:

▪ состояние строительных конструкций парапетов, свесов, вентиляционных и дымовых труб;

▪ состояние покрытий кровли (гидроизоляционного ковра, штучных или листовых кровельных элементов);

▪ состояние водоприемных устройств, ограждений, антенных устройств.

Повреждения строительных конструкций и элементов здания и сооружений при обследовании целесообразно определять в тех терминах и количественных характеристиках, которые позволят в дальнейшем определить величины необходимых затрат на их устранение.

Основные виды повреждений строительных конструкций зданий и сооружений, а также методы их фиксации приведены в таблице 1.

Основные виды повреждений инженерного оборудования и методы их фиксации приведены в таблице 2.

Таблица 1

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: