Нормативно-правовое регулирование правового режима земель населенных пунктов.

Тема 2. Правовой режим земель населенных пунктов.

Понятие земель населенных пунктов.

Нормативно-правовое регулирование правового режима земель населенных пунктов.

1. В соответствии со ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, т.е. основное целевое назначение этих земель служить территориальным базисом для размещения жилых, офисных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, предназначенных для удовлетворения потребностей населения. Ценность и экономическое значение земель населенных пунктов определяется по другим критериям, нежели земель иных категорий, и зависит от месторасположения участка, его рельефа, грунтов основания, возможности свободного доступа на участок, обеспеченности его коммуникациями и т.п.

До 2007 года данная категория земель именовалась земли поселений. В связи с принятием Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", определившего двухуровневую модель местного самоуправления термин «поселение» стал использоваться для обозначения статуса одного из территориальных уровней муниципальных образований.

«Муниципальное образование" - это населенная территория, в пределах которой:

1. осуществляется местное самоуправление;

2. имеется муниципальная собственность;

3. имеется местный бюджет;

4. имеются выборные органы местного самоуправления.

К типам муниципальных образований относятся: сельские и городские поселения, муниципальный район, городской округ.

Нижний или первый уровень м/о – это естественно сложившиеся территории проживания, представляющие собой городские или сельские поселения. Причем поселение может объединять несколько населенных пунктов (поселков, сел, деревень и т.д.), не являющихся самостоятельными муниципальными образованиями.

Верхний или второй уровень – это искусственно создаваемые территории, представляющие собой муниципальные районы, а также городские округа - это территории, сложившиеся в местах естественного проживания, но по своему значению соотнесенные с муниципальными районами. Причем административным центром муниципального района может считаться город, имеющий статус городского округа и расположенный в границах муниципального района.

Таким образом, поселение – более широкое понятие нежели населенный пункт.

Для разных видов муниципальных образований предусмотрен разный перечень вопросов местного значения, который они уполномочены решать, например:

осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель поселения, присвоение адресов отнесено к компетенции поселения;

установление, изменение и отмена местных налогов и сборов, в том числе земельного налога; владение, пользование и распоряжение в муниципальным имуществом, в том числе земельными участками отнесено к компетенции муниципального района.

Территория одного муниципального образования отграничивается от другого границей. Граница муниципального образования - это линия, определяющая пределы территории муниципального образования, отображаемая на картах (планах) и закрепляемая законом субъекта РФ, основное предназначение которой заключается в разграничении юрисдикции органов местного самоуправления, разделении земельных участков и объектов недвижимости, определении источников доходов муниципальных бюджетов.

ЗК в качестве основного признака, отделяющего земли населенных пунктов от земель остальных категорий, выделяет их нахождение в пределах границ населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о границах муниципальных образований и границах населенных пунктов:

-описание местоположения указанных границ и реквизиты правовых актов об их установлении или изменении.

В соответствии со ст. 84 Земельного кодекса границы населенных пунктов устанавливаются или изменяются путем:

1) для городского округа - утверждения (изменения) генерального плана;

2) для муниципального района и сельских населенных пунктов - утверждения (изменения) схемы территориального планирования.

Установление или изменение границы населенного пункта влечет за собой перевод земель населенного пункта или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо перевод земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

2.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по использованию и охране земель населенных пунктов являются помимо Земельного кодекса: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Постановления Правительства РФ "Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства"; "О составе схем территориального планирования Российской Федерации"; "Об информационном обеспечении градостроительной деятельности" и др.

Правовое регулирование порядка использования и охраны земельных участков в населенных пунктах осуществляется посредством проведения градостроительного зонирования, которое в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяется как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, утверждаемые нормативными актами органов местного самоуправления, в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Именно Правила землепользования и застройки являются основой определения правового режима земель населенных пунктов, что достигается путем установления в них видов разрешенного использования земельных участков, предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и соответствующих ограничений их использования, призванных обеспечить недопущение ненадлежащего использования земельных участков, в том числе их застройку, в нарушение установленных градостроительных норм и правил, способных оказать негативное влияние на окружающую среду и здоровье людей.

Состав и содержание Правил землепользования и застройки установлены в ст. 30 ГрК РФ, согласно которой они включают в себя порядок их применения, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Правила землепользования и застройки должны не противоречить документам территориального планирования, в том числе генеральным планам.Документы территориального планирования в свою очередь направлены на определение назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий. Правила землепользования и застройки определяют возможные виды использования земельных участков в зависимости от их принадлежности к той или иной зоне.

Статья 85 ЗК определяет перечень территориальных зон, которые могут входить в состав земель населенных пунктов: жилые; общественно-деловые; инженерных и транспортных инфраструктур; сельскохозяйственного использования; и т.д.

Причем земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В связи с различием разрешенного использования перечисленные виды земель имеют существенные различия в правовом режиме. Планировка, застройка и использование земельных ресурсов населенных пунктов осуществляется с учетом установленных видов территориальных зон.

Например, земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями (индивидуальными, малоэтажными, средне- и многоэтажными), а также объектами культурно-бытового и иного назначения, объектами здравоохранения, стоянками автотранспорта и иными объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду. В пределах каждой из жилых зон могут быть установлены определенные параметры земельных участков: минимальный и максимальный размер земельного участка, минимальная протяженность (длина) участка со стороны улицы, предельная высота застройки, минимальный отступ объектов недвижимости от границы участка, максимальный процент застройки в границах земельного участка и т.п.

Земельные участки в составе рекреационных зон используются для отдыха граждан и туризма, в том числе это земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, водохранилищами. Так, например, в парковой зоне к основным разрешенным видам использования будут относиться создание парков и уход за ними, размещение спортивных комплексов и стадионов. В качестве сопутствующих видов разрешенного использования допускаются игровые площадки, аттракционы, пляжи и т.п.. Земли, занятые лесами, а в городах - городскими лесами, подлежат особой охране. Они служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного мира, сохранения окружающей природной среды, улучшения микроклимата, организации отдыха населения, защиты территории от ветровой и водной эрозии почв. Использование озелененных территорий и зеленых массивов, несовместимое с обеспечением жизнедеятельности зеленых насаждений, не допускается. Во всех случаях повреждения или уничтожения зеленых насаждений обязательным является компенсационное озеленение. Озелененные территории, а также участки земли, предназначенные для развития озелененных территорий, застройке, не связанной с их целевым назначением, не подлежат.

В З оны особо охраняемых территорий включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Особенность земель этой территориальной зоны состоит в установлении ограничений на использование смежных с ней земельных участков либо влечет их полное или частичное исключение из хозяйственного использования (например, при установлении охранной зоны).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Другими словами градостроительные регламенты должны определять параметры и виды разрешенного использования земельных участков в пределах конкретной территориальной зоны. Они устанавливаются для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии со ст. 85 ЗК границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (п. 1 ст. 37 ГрК РФ).

В соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов возможно изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования (ст. 37 ГрК РФ).

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах границ соответствующей территориальной зоны, указываются:

- виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами определяют земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

В случаях если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: