Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 8 страница

Розничные рынки электроэнергии - сфера обращения электроэнергии за пределами оптового рынка с участием ее потребителей. Их субъектами являются: a) потребители (которые, кстати, могут быть одновременно субъектами как оптового, так и розничных рынков); б) энергосбытовые организации; в) гарантирующие поставщики; г) территориальные сетевые организации, осуществляющие услуги по передаче электроэнергии; д) субъекты оперативно-диспетчерского управления на розничных рынках; е) производители электроэнергии, не имеющие статуса субъекта оптового рынка.

Итак, субъекты электроэнергетики имеют двухуровневую структуру (производную от аналогичной структуры рынка электроэнергии), отличаются множественностью и внутренней неоднородностью (по причине внутренних технико-технологических связей, преследуемых субъектами целей и выполняемых функций, других обстоятельств, влияющих на их правовой статус). Так, наряду с организациями единой национальной (общероссийской) электросети существуют территориальные сетевые организации (коммерческие организации, оказывающие услуги по передаче электроэнергии с использованием объектов электросетевого хозяйства, не относящиеся к единой национальной (общероссийской) электросети), а среди поставщиков электроэнергии особо выделяется фигура гарантирующего поставщика (коммерческой организации, обязанной согласно закону или добровольно принятым обязательствам заключить договор купли-продажи электроэнергии с любым обратившимся к нему потребителем либо с лицом, действующим от имени и в интересах потребителя и желающим приобрести электроэнергию).

В свою очередь, среди потребителей электроэнергии особо оговариваются потребители с управляемой нагрузкой (режим работы которых влияет на качество электроэнергии и надежность работы ЕЭС России, в связи с чем они оказывают возмездные услуги по обеспечению ее вывода из аварийных ситуаций) (подробнее см. ст. 3, 31, 35, 37 Закона об электроэнергетике).

С учетом отмеченного в договоре снабжения электроэнергией продавцом (снабжающей организацией) может быть: сам производитель электроэнергии (поставляющий ее на оптовый или розничный рынок) либо другой оптовый или розничный ее продавец, а покупателем (абонентом) - всякий конечный потребитель полученной электроэнергии (т.е. любой гражданин или юридическое лицо) безотносительно к сфере ее потребления(бытовой или производственной)*(77).

Помимо продавца (снабжающей организации) и покупателя (потребителя, абонента) в сфере энергоснабжения присутствуют также фигура субабонента и конструкция субабонентского договора, неизвестные другим видам договора купли-продажи (см. ст. 545 ГК). Вообще говоря, существование фигуры субабонента производно от необходимого для договора энергоснабжения признака присоединенной сети: поскольку снабжающая организация подает энергию через сеть, последующая ее передача абонентом субабоненту возможна только с согласия снабжающей организации (см. ст. 545 ГК). Это ограничение касается случаев перепродажи энергии через присоединенную сеть (произвольное увеличение, которое может сказаться на надежности и безопасности ее работы). Поэтому оно не имеет в виду случаи перепродажи энергии, предварительно выбранной абонентом из сети.

Прежде всего нельзя согласиться с тем, что заключаемый между абонентом и субабонентом с согласия снабжающей организации субабонентский договор - договор субаренды*(78): a) энергия - товар потребляемый, а потому не может быть предметом аренды и субаренды в принципе; б) субабонент приобретает энергию от абонента именно для ее потребления за деньги, а поскольку, таким образом, исключается последующий возврат энергии того же рода и качества, постольку субабонентский договор не может быть и договором займа.

Существование двух последовательно связанных договоров - основного (между снабжающей организацией и абонентом) и субабонентского (между абонентом и субабонентом), а значит, отсутствие договорной связи между снабжающей организацией и субабонентом не позволяют согласиться и с тезисом о наличии здесь (пассивной) множественности лиц на стороне продавца в лице снабжающей организации и абонента*(79). Причину очевидной зависимости субабонента не только от абонента, но и от снабжающей организации (и, может быть, даже в большей степени от нее) вряд ли можно считать юридической: согласно ст. 545 ГК снабжающая организация только дает согласие на заключение субабонентского договора, но сама не участвует в нем. Причина такой зависимости - техническая: снабжающую организацию и субабонента физически связывает сеть, благодаря которой абонент не столько продавец, сколько энергетический посредник. Но все это только еще раз подтверждает принципиальное значение присоединенной сети для видового обособления и самостоятельности договора энергоснабжения.

4. Особенность договора энергоснабжения - его длящийся характер, в связи с чем не может остаться незамеченным следующее:

а) момент исполнение договора энергоснабжения отличается от момента его заключения во всяком случае (к примеру, в договоре поставки они отличаются друг от друга только по общему правилу);

б) в условиях, когда бестелесность товара и его расходование в процессе самого его получения сводят на нет столь принципиальные для договора купли-продажи вопросы права собственности и его перехода от одного контрагента к другому, caus'а договора энергоснабжения- постоянное снабжение абонента энергией (и удовлетворение тем самым его потребностей) за получение ответного вознаграждения. Данное обстоятельство - веский аргумент в пользу расширенной трактовки caus'ы и предмета договора купли-продажи в целом (в том числе за счет включения сюда имущественных прав), а для противников такого подхода - повод для переосмысления самой систематики договорных обязательств.

Особенности правового регулирования отношений по энергоснабжению. 1. Процесс правового регулирования энергоснабжения обеспечивают нормативные правовые акты (в электроэнергетике помимо одноименного Закона существует много актов Правительства РФ, посвященных функционированию оптовых и розничных рынков электроэнергии, оперативно-диспетчерскому управлению, порядку технологического присоединения энергопринимающих устройств (энергоустановок) к электросетям и др.). Вместе с тем отношения по договору энергоснабжения на розничных рынках электроэнергии регулируются утверждаемыми Правительством РФ основными положениями функционирования розничных рынков (но лишь в той части, в которой Гражданский кодекс допускает принятие нормативных правовых актов, регулирующих отношения по договору энергоснабжения), при этом не допускается принятие каких-либо иных нормативных правовых актов (см. п. 4 ст. 37 Закона об электроэнергетике).

Помимо нормативного большое значение имеет договорное регулирование сферы энергоснабжения. Между субъектами оптового рынка действует организованная система договоров, определяющая основные условия их деятельности на оптовом рынке, условия оптовой продажи электроэнергии и оказания необходимых услуг (перечень, система и порядок заключения таких договоров определяют основные положения функционирования оптового рынка и правила оптового рынка). Кроме того, оптовые поставщики и покупатели электроэнергии могут заключать согласно правилам оптового рынка на свободной и самостоятельной основе подлежащие регистрации администраторами торговой системы оптового рынка двусторонние договоры купли-продажи электроэнергии. Рыночную цену электроэнергии в таких случаях стороны определяют самостоятельно.

Основа розничного рынка электроэнергии - договор купли-продажи. Поставщики вправе заключить с потребителями смешанные договоры, содержащие элементы различных договоров, в частности купли-продажи, комиссии, поручения, агентирования. Потребители и продавцы свободны в выборе контрагента по договору. Исключение составляют гарантирующие поставщики, которые заключают с потребителями публичные договоры купли-продажи электроэнергии, при этом самостоятельно регулируют отношения, связанные с оперативно-диспетчерским управлением, приобретением и передачей электроэнергии обслуживаемым потребителям. Сбытовые надбавки гарантирующих поставщиков на розничных рынках включаются в цену электроэнергии и регулируются государством; напротив, цены (тарифы) на электроэнергию для всех прочих энергосбытовых организаций (не являющихся гарантирующими поставщиками) устанавливаются свободно и не подлежат государственному регулированию.

Итак, продажа электроэнергии покоится на двустороннем договоре купли-продажи, по которому продавец обязуется поставить покупателю электроэнергию в определенном количестве и определенного соответствующими техническими регламентами и иными обязательными требованиями качества, а покупатель - принять ее и оплатить на условиях заключенного в соответствии с правилами оптового рынка и основными положениями функционирования розничных рынков договора (см. ст. 3, п. 1, 2 ст. 32, п. 2 ст. 37, п. 5 ст. 38, п. 2 ст. 39, ст. 40 Закона об электроэнергетике).

Вне зависимости от того, на каком рынке - оптовом или розничном - осуществляется купля-продажа энергии, договор купли-продажи электроэнергии может квалифицироваться как договор энергоснабжения, если покупатель приобретает электроэнергию не для последующей перепродажи, а для собственного потребления, т.е. является конечным потребителем, а не энергетическим посредником. В то же время в силу двух причин - a) особенностей устройства сети и сетевого снабжения электроэнергией и б) множественности правосубъектных участников рынка электроэнергии (т.е. из-за сложности устройства всей объектно-субъектной инфраструктуры электроэнергетики) - дело не ограничивается одним лишь договором купли-продажи. Помимо него есть и другие договоры, так или иначе примыкающие к нему и во всяком случае обеспечивающие его реализацию. Вот ряд примеров на этот счет.

А. Покупатели электроэнергии (граждане и организации) - участники оптового и розничного рынков имеют право на технологическое присоединение своих энергопринимающих устройств (энергоустановок) к электросетям при: наличии соответствующей технической возможности и соблюдении ими установленных правил присоединения(при соблюдении этих требований отказ в технологическом присоединении недопустим). Технологическое присоединение их энергопринимающих устройств (энергоустановок) осуществляется на основании одноименного возмездного договора, который содержит стандартные условия(кроме индивидуальных технических). Данный договор решает вопросы технологического присоединения и не предусматривает оказание услуг по передаче электроэнергии, поэтому плата по нему взимается однократно и включает затраты на присоединение к сетям нового объекта, но не включает затраты на передачу электроэнергии (см. п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 32 Закона об электроэнергетике).

Б. Необходимая для подачи электроэнергии сеть принадлежит другому хозяйствующему субъекту - сетевой организации. Поэтому участники оптового рынка, заключая договоры купли-продажи, при необходимости параллельно заключают договоры с системным оператором (на оказание услуг по оперативно-диспетчерскому управлению) и с сетевой организацией (на оказание услуг по передаче электроэнергии). На розничных рынках договором купли-продажи электроэнергии также может быть предусмотрена обязанность поставщика заключить договор оказания услуг по передаче электроэнергии потребителям с сетевой организацией от имени потребителя или от своего имени, но в интересах потребителя*(80). Соответственно на оптовом и розничном рынках услуги по передаче электроэнергии от продавца к потребителю (т.е. комплекс организационно и технологически связанных действий, обеспечивающих передачу электроэнергии через технические устройства электросетей согласно техническим регламентам) осуществляются на основе публичного договора возмездного оказания услуг.

Оказание таких услуг сопряжено с двумя условиями - покупатель должен: a) участвовать на оптовом рынке электроэнергии или б) иметь заключенный с производителем (иным поставщиком) электроэнергии договор купли-продажи электроэнергии, а главное - надлежащим образом исполнять обязательства по данному договору. Сетевая организация не вправе отказать в заключении такого договора (в том числе по основаниям, связанным с выбором потребителем продавца электроэнергии), но она вправе отказать покупателю в исполнении своих обязанностей по договору, если ей стало известно о неисполнении покупателем своих обязательств по договору купли-продажи. Продавец электроэнергии и потребитель вправе расторгнуть договор купли-продажи при условии надлежащего уведомления сетевой организации о своем намерении расторгнуть договор в соответствии с правилами оптового рынка и основными положениями функционирования розничных рынков (см. ст. 3, п. 2 ст. 26, п. 1 ст. 32, п. 2 ст. 37 Закона об электроэнергетике).

В. Особенности устройства сети и существование Единой национальной (общероссийской) электросети обусловливают необходимость, с одной стороны, централизованного управления сетью (его обеспечивает специализированная организация по управлению единой национальной (общероссийской) электросетью), с другой - заключения договоров двух типов: a) направленных на регулирование вопросов эксплуатации объектов, входящих в состав единой сети; б) направленных на предоставление услуг по передаче электроэнергии по единой сети. В первом случае указанная организация заключает договоры с различными собственниками (иными законными владельцами) объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую электросеть, для которых заключение таких договоров является обязательным, и в результате чего их права на самостоятельное заключение договоров оказания услуг по передаче электроэнергии с использованием объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую электросеть (и определения условий этих договоров), ограничиваются и переходят к указанной организации. Во-втором случае указанная организация (которая здесь является услугодателем) оказывает на возмездной договорной основе услуги по передаче электроэнергии по единой электросети двум категориям лиц - субъектам оптового рынка; иным лицам, имеющим на праве собственности (ином законном основании) объекты электроэнергетики, присоединенные к единой электросети. Теперь уже заключение такого договора является обязательным для услугодателя, который может отказать в его заключении, только если у потенциального контрагента нет договора с системным оператором об оказании услуг по оперативно-диспетчерскому управлению (см. ст. 7-9 Закона об электроэнергетике).

Г. Та часть потребителей электроэнергии, которая имеет статус "потребителя с управляемой нагрузкой", на возмездной договорной основе оказывает услуги по обеспечению вывода ЕЭС России из аварийных ситуаций, а также иные услуги (см. п. 1 ст. 38 Закона об электроэнергетике).

Д. Разумеется, перечень существующих в сфере электроэнергетики договоров можно продолжить.

2. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным Гражданским кодексом, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные, принятые в соответствии с ними правила (см. п. 3 ст. 539 ГК). Отсюда при регулировании отношений из договора энергоснабжения нормы Кодекса имеют приоритет перед всеми прочими нормами, которые субсидиарно дополняют нормы Гражданского кодекса. Вместе с тем к отношениям по договору снабжения электрической и тепловой энергией правила § 6 гл. 30 ГК применяются, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (см. п. 4 ст. 539, п. 1 ст. 548 ГК), а к отношениям по сетевому снабжению иными товарами - если иное не установлено законом, иными правовыми актами, а также не вытекает из существа обязательства (см. п. 2 ст. 548 ГК). Следовательно, в силу п. 4 ст. 539 и ст. 548 ГК при регулировании отношений из договоров снабжения электрической и тепловой энергией, а также из договоров сетевого снабжения иными товарами правила § 6 гл. 30 ГК во всяком случае являются диспозитивными.

3. Из анализа § 6 гл. 30 ГК очевидно, что договор энергоснабжения - самодостаточный вид договора купли-продажи, который обладает самостоятельным набором правил и при их дефиците не обращается за помощью к другим видам договора купли-продажи (в отличие от поставки для публичных нужд - см. п. 2 ст. 525 и п. 1 ст. 531 ГК, контрактации - см. п. 2 ст. 535 ГК, продажи предприятия - см. п. 2 ст. 549 ГК). Поэтому к отношениям из договора энергоснабжения правила о других видах договора купли-продажи могут применяться в следующих трех случаях: a) при наличии прямой отсылки закона (см. абз. 2 п. 1 ст. 546 ГК); б) в условиях отсутствия прямой отсылки закона, если этого требует существо правоотношения (например, если потребителем по договору энергоснабжения является гражданин, использующий энергию в быту, т.е. лицо, являющееся в то же самое время потребителем по договору розничной купли-продажи)*(81); в) по аналогии закона и при наличии необходимых для этого предпосылок (см. п. 1 ст. 6 ГК). Со своей стороны правила о договоре энергоснабжения применимы к иным видам договора купли-продажи, примыкающим к договору энергоснабжения по признаку сетевой подачи товара (см. п. 2 ст. 548 ГК). Согласно п. 5 ст. 454 ГК к отношениям по сетевому снабжению (энергией или иными товарами) общие положения о купле-продаже (§ 1 гл. 30 ГК) могут применяться в субсидиарном порядке.

4. Правила § 6 гл. 30 ГК подразделяются на три категории: первые регулируют отношения с участием всякого абонента, вторые - только гражданина, третьи - только юридического лица (причем всякого).

Согласно общим правилам § 6 гл. 30 ГК сетевая энергия должна быть качественной, ее качество должно соответствовать требованиям государственных стандартов и иных обязательных правил или (во вторую очередь) - требованиям, предусмотренным договором (ср. ст. 469 и п. 1 ст. 542 ГК).

Всякий абонент должен оплатить по общему правилу (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором) фактически принятое количество энергии согласно данным учета. При этом абонент вправе отказаться от оплаты энергии ненадлежащего качества, а для того, чтобы не оплачивать некачественную энергию, он не должен ее и принимать, в противном случае он рискует стать должником по требованию энергоснабжающей организации о возмещении ей стоимости неосновательного обогащения (сбережения) - т.е. той стоимости, которую абоненту удалось сберечь за период использования им некачественной энергии (см. п. 2 ст. 542, ст. 544 ГК).

Всякий абонент не должен передавать принятую энергию субабоненту без согласия энергоснабжающей организации (см. ст. 545 ГК).

Энергия должна подаваться непрерывно и, таким образом, присутствовать в сети согласно режиму ее подачи или постоянно (см. ст. 541 ГК), при этом перерыв, прекращение или ограничение ее подачи без согласования с абонентом недопустимы, кроме случаев, когда: a) неудовлетворительное состояние энергоустановок абонента создает угрозу аварии или жизни и безопасности граждан (при условии предупреждения абонента); б) необходимо принять неотложные меры по предотвращению или ликвидации аварии (без предупреждения абонента, но при условии немедленного его уведомления) (см. соответственно абз. 1 п. 2, п. 3 ст. 546 ГК).

Особенности ответственности по договору энергоснабжения - в следующем (см. ст. 547 ГК): a) всякая сторона, нарушившая обязательство, должна возместить контрагенту только реальный ущерб (поскольку упущенная выгода не возмещается, сама ответственность является ограниченной - см. ст. 15, п. 1 ст. 400 ГК); б) энергоснабжающая организация отвечает перед абонентом на начале вины только за перерыв в подаче энергии, вызванный регулированием режима ее потребления, за все остальное (перерыв в подаче энергии, не обусловленный регулированием режима ее потребления, необоснованное ограничение подачи энергии, некачественность подаваемой энергии и др.) она, как и всякий предприниматель, отвечает на начале риска (см. п. 3 ст. 401 ГК). Специальные правила иногда устанавливает закон. Так, убытки, возникшие у потребителя в результате неправомерного ограничения режима потребления электроэнергии (при нарушении порядка ограничения потребления, в том числе его уровня) возмещаются в полном объеме (см. п. 3 ст. 39 Закона об электроэнергетике).

Договор энергоснабжения с абонентом-гражданином считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента к сети и по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) - на неопределенный срок.

Гражданин вправе: a) использовать энергию в любом необходимом ему количестве (а потому договоры с гражданами не предусматривают вопросы количества подаваемой энергии, режим подачи и т.п.) (см. п. 3 ст. 541 ГК); б) в любое время и без указания причин расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии (см. абз. 2 п. 1 ст. 540, абз. 1 п. 1 ст. 546 ГК).

Гражданин по общему правилу (если иное не установлено законодательством) не обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергосетей, а также приборов учета потребления энергии (ср. п. 1 и 2 ст. 543 ГК).

Энергоснабжающая организация не может расторгнут договор в одностороннем порядке при неоднократном нарушении гражданином сроков оплаты за потребленную энергию, а также при неиспользовании им энергии; она также не может прекратить (ограничить) подачу энергии при нарушении гражданином обязательства по оплате (ср. с абз. 2 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 546 ГК).

Договор энергоснабжения с абонентом - юридическим лицом заключается в общем порядке - через согласование всех существенных условий данного договора, в том числе: предмета (энергии); количества; режима подачи (см. п. 1 ст. 541 ГК).

Юридическое лицо может изменять количество принимаемой им энергии, предусмотренное в договоре, если: a) такое право предусмотрено договором; б) при условии возмещения расходов, понесенных энергоснабжающей организацией в связи с обеспечением подачи энергии не в обусловленном количестве (см. п. 2 ст. 542 ГК).

Данный договор может быть по общему правилу (кроме случаев, установленных законом и иными правовыми актами) расторгнут энергоснабжающей организацией в одностороннем уведомительном порядке при неоднократном нарушении юридическим лицом сроков оплаты или неоднократной невыборки энергии (см. абз. 2 п. 1 ст. 546 ГК).

Энергоснабжающая организация вправе прекратить (ограничить) подачу энергии без согласования с юридическим лицом, но с соответствующим его предупреждением в случае нарушения им обязательства по оплате (см. абз. 2 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 546 ГК).

§ 5. Договоры продажи недвижимости и предприятия

Договоры продажи недвижимости и предприятия и квалифицирующие их признаки. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК). По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (см. соответственно п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 559 ГК). Отсюда можно сделать вывод о причинах обособления данных договоров в отдельные виды договора купли-продажи и той внутренней общеспециальной связи, которая существует в рамках гл. 30 ГК между § 7 (lex generalis) и § 8 (lex specialis).

1. Единственный признак, квалифицирующий договор продажи недвижимости, - отчуждаемый объект (предмет договора), т.е. недвижимое имущество (недвижимость). Предметом договора продажи недвижимости может быть любая недвижимость, включая ее части и доли в праве. Никакие другие признаки (субъектный состав, цели использования приобретаемого товара и т.п.) здесь значения не имеют.

Согласно ст. 130 ГК предметом данного договора являются: a) стационарные объекты недвижимости - т.е. объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты (см. абз. 1 п. 1); б) иные - нестационарные - объекты, т.е. объекты, подлежащие государственной регистрации и признанные законом в качестве объектов недвижимости, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество в силу прямого указания закона (см. абз. 2 п. 1).

Особое место среди стационарных объектов занимают жилые помещения - жилые дома (их части); квартиры (их части); комнаты, т.е. изолированные помещения, пригодные для постоянного проживания граждан (отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) и предназначенные для их проживания (см. п. 2 ст. 15, ст. 16, п. 1 ст. 17 ЖК).

2. Договор продажи предприятия также квалифицирует отчуждаемый объект (предмет договора), которым является предприятие, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и в целом признаваемый недвижимостью (см. п. 1 ст. 132 ГК). Предприятие обладает по крайней мере следующими двумя специфическими признаками - содержательным и функциональным.

Предприятие - имущественный комплекс, а потому сложная вещь, состоящая из разнородных вещей, используемых по общему назначению (см. ст. 134 ГК). Однако предприятие - особая сложная вещь. Как известно, действие сделки по поводу сложной вещи по общему правилу (если иное не предусмотрено договором) распространяется на все ее составные части (см. ч. 2 ст. 134 ГК). Сделки с предприятием подчиняются специальным правилам (см. п. 2, 3 ст. 559, п. 2 ст. 656 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе недвижимое и движимое имущество (см. п. 2 ст. 132 ГК), однако конкретное предприятие может и не иметь в своем составе недвижимости, что, однако, не препятствует признанию его законом в целом (как имущественного комплекса) в качестве объекта недвижимости (см. п. 1 ст. 132 ГК).

Предприятие - комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, из чего можно предположить, что продавец и покупатель предприятия - не любые участники гражданского оборота, а предприниматели, иначе - откуда у продавца предприятие и зачем оно нужно покупателю? Однако само определение договора продажи предприятия, другие правила § 8 гл. 30 ГК, а также другие правила ГК такой вывод исключают. Так, продавцом предприятия может быть и не предприниматель, а, к примеру, лицо, получившее его по наследству (см. ст. 1178 ГК). Широкий круг лиц может быть и на стороне покупателя предприятия (кроме разве что граждан). Так, религиозная организация может купить книжный магазин для торговли специальной литературой. Продавцами и покупателями предприятий могут быть и публичные организации (см. гл. 5 ГК).

Итак, § 7 и 8 гл.30 ГК особо регулируют продажу недвижимости, для которой, вообще говоря, характерны: a) "приземленность" (прочная связь с землей); б) индивидуальная определенность и юридическая незаменимость*(82); в) физическая неделимость (кроме земельных участков); г) высокая стоимость; д) повышенная экономическая и (или) социальная значимость; е) необходимость кадастрового учета и государственной регистрации прав (а в ряде случаев - и сделок) (см. Закон о кадастре недвижимости, Закон о регистрации*(83)).

Однако в системе объектов гражданских прав недвижимость неоднородна. Единственным признаком стационарной недвижимости является прочная связь с землей и неперемещаемость без несоразмерного ущерба ее назначению, при этом акт государственной регистрации при признании таких объектов в качестве объектов недвижимости решающим не является, что подтверждает сам закон*(84). Напротив, нестационарные объекты недвижимости в силу прямого указания закона (см. абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК) подлежат государственной регистрации, при условии и в момент которой они и становятся объектами недвижимости. Наконец, за всяким предприятием статус объекта недвижимости прямо признает закон, при этом государственная регистрация касается здесь соответствующего предпринимателя (субъекта), а самого предприятия (объекта) - только в случаях его продажи (иного отчуждения) как имущественного комплекса и перехода права на него (как на комплексный объект).

Отсюда следует, что для распространения на объект специального правового режима недвижимости регистрация имеет по общему правилу правоподтверждающее значение и только в отношении нестационарных объектов недвижимости - правоустанавливающее. И как верно то, что § 7 гл. 30 ГК охватывает продажу всех объектов недвижимости (кроме предприятий - см. § 8 гл. 30 ГК), справедливо и другое: на ином по объектном подходе основаны Закон о кадастре недвижимости и Закон о регистрации.

Закон о кадастре недвижимости (см. ст. 1) регулирует отношения в связи с ведением Государственного кадастра недвижимости (ГКН), осуществлением государственного кадастрового учета недвижимости и кадастровой деятельности. ГКН - систематизированный свод сведений об учтенной недвижимости, а также о прохождении границ (Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, населенных пунктов и проч.). Государственный кадастровый учет недвижимости - действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений, которые подтверждают существование (прекращение) недвижимости и индивидуализируют ее, а также иных сведений. Кадастровая деятельность - вид инженерной деятельности в отношении недвижимости по подготовке документов, содержащих необходимые сведения об объекте недвижимости для осуществления его кадастрового учета. В свою очередь Закон о регистрации (см. ст. 1, п. 1, 2 ст. 2, п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 9, п. 2, 3 ст. 12, п. 3 ст. 13, ст. 14, 22, п. 1 ст. 33) посвящен вопросам регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Если кадастровый учет носит технический характер, регистрация прав на недвижимость - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом, который является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: