Реформирование привлечение средств по договорам долевого участия - Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ

Последняя судебная практика по наложению многомиллионных штрафов: на ЖСК, не являющихся застройщиками, на лиц, привлекающих денежные средства на строительство многоквартирных домов по предварительным договорам купли – продажи, предварительным договорам долевого участия и т.д. Кардинальные изменения в части регулирования ЖСК с июля 2016 года.

Обособленные подразделения в строительстве. При каких видах работ возникают? Практика наложения и снижения штрафов.

Анализ отношений по договору строительного подряда – последняя судебная практика по необходимости равномерного признания выручки для целей налога на прибыль в случае, когда работы относятся более, чем к одному отчетному периоду (например, работы начаты в сентябре, а сданы заказчику в октябре, следовательно, часть выручки для целей налога на прибыль необходимо признавать в сентябре), когда признавать выручку (когда подрядчик составил акт или когда заказчик его подписал), когда признавать выручку в случае, если заказчик не подписывает акт, а подрядчик обращается в суд и многие другие случаи.

ПРОГРАММА (с 10.00 до 18.00)

1. Вопросы квалификации правоотношений между участниками строительства как необходимое условие для организации бухгалтерского и налогового учета в соответствии с требованиями законодательства. Определение сторон строительства, их статуса и функций: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик (виды договоров, в том числе договор на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, ЖСК, договор простого товарищества (совместной деятельности), договор строительного подряда, агентский договор).

2. Субъекты строительных договоров (инвестор, заказчик, технический заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик).

3. Уступка права требования по инвестиционным договорам и особенности исчисления НДС при соинвестировании. Арбитражная практика и позиция налоговых органов.

4. Саморегулирование и допуски в строительной деятельности: гражданско-правовые и налоговые последствия. Последствия нарушения условия о членстве в СРО для всех сторон отношений (возможные гражданско – правовые, налоговые, административные и уголовные последствия).

5. Регистрация обособленных подразделений при осуществлении строительства по НК РФ (при каких работах в области строительства формируется обособленное подразделение, судебная практика по штрафам и по снижению штрафов)

6. Строительство хозяйственным способом.

7. Учетная система инвестора (бухгалтерский учет и отчетность, налогообложение, проблемные места)

8. Организация бухгалтерского и налогового учета у заказчика-застройщика (в том числе сводный счет фактура; целевое финансирование (в том числе в ситуациях, когда заказчик - застройщик часть работ выполняет сам); учет займов; отношения, связанные с земельными участками; дополнительные обременения, затраты на снос)

9. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения у подрядчика (генподрядчика, субподрядчика), в том числе применение ПБУ 2/2008, учет материалов, временные здания и сооружения, методы признания доходов и расходов в налоговом учете по налогу на прибыль; КС – 2 и налоговая база у подрядчика, КС – 2 вычеты у заказчика в случаях, когда не предусмотрена поэтапная сдача работ)

10. Договор простого товарищества (учет, налогообложение, система проводок, баланс простого товарищества, НДС)

11. Жилищно – строительный кооператив

12. Специальные налоговые режимы (применение ЕНВД и патентной системы в строительстве)

13. Разное (к вопросу об апартаментах, многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства).

14. Ответы на вопросы

Оглавление раздаточного материала

1. Вопросы квалификации правоотношений между участниками строительства как необходимое условие для организации бухгалтерского и налогового учета в соответствии с требованиями законодательства. Определение сторон строительства, их статуса и функций: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик

1.1. Виды договоров и правоотношений

1.1.1. Договор на реализацию инвестиционного проекта

1.1.2. Договор участия в долевом строительстве

1.1.3. Жилищно – строительный кооператив

1.1.4. Договор простого товарищества (совместной деятельности)

1.1.5. Договор инвестиционного товарищества

1.1.6. Договор строительного подряда

1.1.7. Агентский договор

1.1.9. Судебная практика

1.2. Субъекты строительных договоров

1.2.1. Заказчик

1.2.1.1. Гражданский кодекс

1.2.1.2. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"

1.2.1.3. Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 30.12.2008) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"

1.2.2. Технический заказчик

1.2.3. Застройщик

1.2.3.1. Градостроительный кодекс

1.2.3.2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

1.2.3.3. Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина РФ от 30.12.1993 N 160)

1.2.4. Инвестор

1.2.5. Подрядчик

1.2.5.1. Гражданский кодекс

1.2.5.2. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"

1.3. Способы осуществления строительства, их классификация. Преимущества и недостатки каждого способа в целях налогообложения, в т.ч. при совмещении функций инвестиционно-строительной деятельности. Модель: инвестор-заказчик-застройщик - генеральный подрядчик - субподрядчик, вопросы применения.

1.4. Уступка права требования по инвестиционным договорам и особенности исчисления НДС при соинвестировании. Арбитражная практика ВАС РФ и позиция налоговых органов.

1.5. Саморегулирование и допуски в строительной деятельности: гражданско-правовые и налоговые последствия. Учет затрат на вступление в СРО.

1.5.1. Саморегулируемые организации (СРО) в строительстве

1.5.2. Виды работ, для выполнения которых нужен допуск СРО

1.5.3. Сообщение в ИФНС о вступлении в СРО

1.5.4. Последствия нарушения условия о членстве в СРО

1.5.4.1. Гражданский кодекс

1.5.4.2. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

1.5.4.3. Уголовный кодекс

1.5.4.3. Налоговые последствия

1.5.6. Учет затрат на вступление в СРО.

1.6. Регистрация обособленных подразделений при осуществлении строительства по НК РФ

1.6.1. Понятие обособленного подразделения с точки зрения Гражданского Кодекса.

1.6.2. Понятие обособленного подразделения с точки зрения Налогового Кодекса

1.6.3. Сообщение о создании обособленного подразделения

1.6.4. Обособленное подразделение в том же муниципальном образовании - надо ли сообщать?

1.6.5. При каких работах в области строительства формируется обособленное подразделение?

1.6.6. Возможность наложения штрафа в размере 10% от дохода за ведение деятельности без постановки на учет обособленного подразделения

1.6.7. У подрядчика на стройплощадке - обособленное подразделение?

1.6.7.1. Мнения в специализированной литературе

1.6.7.2. Еще раз к вопросу о судебной практике

1.6.7.3. В случае, когда работники организации направляются в командировку на объекты заказчика или генподрядчика и он обеспечивает проживание обособленного подразделения не возникает?

1.6.7.4. Разве при направлении в командировку обособленное подразделение не возникает?

1.6.8. Судебная практика по снижению штрафных санкций за ведения деятельности без постановки на учет обособленного подразделения

1.6.9. Ответственность за ненаправление сведений о создании обособленного подразделения предусмотрена п. 1 ст. 129.1 НК РФ?

1.6.10. Штрафовать по п.2. ст. 116 за обособленное подразделение нельзя? (позиция Минфина и ФНС, судебная практика - 2015)

1.6.11. Уплата НДФЛ и отчетность по НДФЛ по обособленным подразделениям

1.6.12. К вопросу о сообщении в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования о создании обособленного подразделения

1.6.13. Уплата налога на прибыль по обособленным подразделениям

1.7. Взаимозависимые лица в отношениях, возникающих при строительстве

1.8. Расчеты векселями в строительстве

2. Строительно – монтажные работы для собственного потребления

2.1. Общие положения

2.2. Необходимость вступления в СРО

2.3. Бухгалтерский учет в соответствии с действующими стандартами учета

2.4. Способы распределения общих расходов

2.5. Определение инвентарной стоимости объекта

2.6. Специфика оформления первичных документов

2.7. Вопросы налогообложения: разъяснения МФ РФ по порядку определения налоговой базы по НДС и особенностям вычетов при строительстве своими силами для собственных нужд, в т.ч. в жилищном строительстве

2.8. НДС при смешанном способе строительства с учетом арбитражной практики ВАС РФ

3. Учетная система инвестора

3.1. Обзор типичных проблемных мест в инвестиционных договорах и их налоговые последствия

3.1.1. Указание точной площади объекта

3.1.2. Проблемы с допусками СРО у заказчика - застройщика

3.2. Инвестиционные взносы

3.2.1. Общие положения по отражению операций инвестором

3.2.2. Передача в качестве инвестиционного взноса имущества

3.3. Оптимальные способы привлечения дополнительных денежных средств для строительства

3.4. Принятие на учет завершенного строительством объекта: первичные учетные документы, корреспонденция счетов, проверка «сводного» счета-фактуры

3.4.1. Принятие на учет завершенного строительством объекта

3.4.2. Здание с черновой отделкой – основное средство или нет (позиция Верховного суда – 2015 и позиция Высшего арбитражного суда – 2011)?

3.4.3. Первичные документы

3.4.4. Сводный счет – фактура

3.4.4.1. История вопроса

3.4.4.1.1. Заказчик – застройщик на ОСН

3.4.4.1.2. Расторжение договора с инвестором

3.4.4.1.3. Заказчик – застройщик на УСН вправе выставить сводный счет - фактуру

3.4.4.2. Мнение Высшего арбитражного суда - 2014

3.4.4.3. Позиция Минфина и ФНС – 2015 по сводным счетам - фактурам

3.4.4.4. Дольщик не имеет права на вычет по НДС?

3.4.5. Принятие к учету для вычета по НДС – в том числе на счете 08

3.5. Инвестиционная нагрузка (передать муниципалитету часть квартир, детский садик, коммуникации и т.д.)

4. Организация бухгалтерского и налогового учета у заказчика-застройщика

4.0. Вознаграждение заказчика - застройщика

4.1. На каком счете в бухгалтерском учете застройщикам, осуществляющим строительство по договорам, которые носят инвестиционный характер и предусматривают финансирование инвестором (инвесторами) - на счете 20, либо на счете 08?

4.2. Где в балансе застройщикам отражать объекты, построенные в рамках инвестиционных отношений?

4.3. На каком счете отражать застройщикам средства дольщиков?

4.1. Целевое финансирование, дополнительные средства контроля за целевым использованием средств дольщиков по Федеральному закону № 119-ФЗ. Бухгалтерский учет и документооборот между заказчиком и инвестором

4.1.1. К вопросу о Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", п.4, 11 – статус заказчика – застройщика (продавец, подрядчик, иное). Средства инвесторов (дольщиков) - предоплата

4.1.1.1. Общие положения

4.1.1.2. Позиция о том, что средства инвесторов (дольщиков) – целевое финансирование с точки зрения налогообложения

4.1.1.3. Положительная судебная практика о том, что при передаче имущества по договору, который носит инвестиционный характер, с точки зрения Налогового Кодекса реализация не осуществляется

4.1.1.4. Позиция Высшего Арбитражного суда – 2014 о застройщике, выполняющем функции подрядчика

4.1.1.5. Застройщик, не выполняющий функции подрядчика, не имеет право на вычет по НДС, предъявленный подрядчиком

4.1.2. Документооборот между субъектами строительной деятельности

4.1.3. Нецелевое использование средств инвесторов и дольщиков

4.1.4. Размещение средств, полученных от инвесторов и/или дольщиков на депозит

4.1.5. Проценты по заемным средствам, привлеченным застройщиком – расходы застройщика для целей налога на прибыль или должны быть компенсированы за счет средств целевого финансирования?

4.1.5.1. Включаются в состав расходов для целей налогообложения прибыли

4.1.5.2. Не включаются в состав расходов для целей налогообложения прибыли

4.1.6. Расходы на оформление прав на земельный участок, расходы на аренду в процессе строительства

4.2. Отдельные вопросы хозяйственной деятельности заказчика: благоустройство территории, социальные обременения органам местного самоуправления (ОМСУ), передача объектов инфраструктуры обслуживающим организациям, компенсации жильцам

4.3. Резерв на гарантийное обслуживание

4.4. Превышение фактических расходов на строительство над инвестиционной стоимостью у заказчика - застройщика

4.5. К вопросу об определении финансового результата по каждой квартире, а не по объекту в целом

4.5.1. Позиция Минфина

4.5.2. Судебная практика по определению финансового результата заказчика – застройщика по каждой квартире

4.6. Вычет по НДС и разрешение на строительство

4.7. Вопросы обложения НДС услуг заказчика – застройщика при передаче нежилых помещений в жилом доме

4.8. Уплата земельного налога застройщиком

4.8.1. Расходы на приобретение земельного участка застройщиком. Когда прекращается обязанность по уплате земельного налога?

4.8.2. Возникает ли обязанность по уплате земельного налога на принадлежащий на праве собственности земельный участок, если не определены его границы?

4.8.3. Снижение земельного налога путем оспаривания кадастровой стоимости, изменения законодательства и судебной практики 2014 – 2016 годов

4.9. Как квалифицировать затраты на содержание застройщика?

4.10. Вправе ли застройщик многоквартирного жилого дома учесть расходы, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

4.11. Налог на имущество с непроданных квартир с 2015 года

4.12. Застройщик оставил часть помещений себе – пример расчета финансового результата

4.14. Продажа незавершенного строительства – жилого дома

4.15. Компенсация затрат

4.15.1. Компенсация затрат на выполнение работ по переносу линии электропередач, газопровода и т.д.

4.15.2. Суммы компенсации в связи с изъятием объекта недвижимости (за исключением земельного участка) для государственных или муниципальных нужд

4.16. Страхование ответственности по ДДУ – можно ли включить в состав расходов?

5. Особенности бухгалтерского учета и налогообложения у подрядчика (генподрядчика, субподрядчика)

5.1. Учет материалов

5.1.1. Является ли наличие приходного ордера М-4 на материалы и на товары в неторговых организациях обязательным условием для возможности применения вычета по НДС?

5.1.2. Можно ли накладную торг – 12 оформлять один раз в месяц при систематических поставках?

5.1.3. Неотфактурованные поставки

5.1.4. Давальческие материалы

5.1.5. Форма М - 29

5.2. Прямые и косвенные расходы подрядчика для целей налогообложения

5.3. Бухгалтерский учет у заказчика и подрядчика. ПБУ 2/2008: объект строительства; формула расчета доходов, расходов, НЗП, финансовый резерв. Раскрытие информации по договору подряда в бухгалтерской отчетности

5.4. Временные здания и сооружения

5.5. Методы признания доходов и расходов в налоговом учете по налогу на прибыль. Длительный производственный цикл

5.5.1. Нормы НК РФ и письма Минфина

5.5.2. Судебная практика

5.5.2.1. П.2. ст. 271 не применяется в принципе, так как реализация в смысле п.1. ст. 39 до передачи работ не возникает, а возникает при обстоятельствах, указанных в п.1,3 ст. 271

5.5.2.2. Если субподрядчик выполнил работы, а подрядчик не сдал их заказчику, есть основания для формирования дохода у подрядчика в соответствии с п.2.ст.271 НК

5.5.2.3. Способ признания выручки "по мере готовности", предусмотренный ПБУ 2/2008, аналогичен порядку признания выручки по договорам с длительным технологическим циклом, без поэтапной сдачи работ, предусмотренному ст. 271 НК РФ

5.5.2.3. Суд указал, что при поэтапной сдаче работ абзац 2 пункта 2 ст. 271 не применяется (по применению абзаца 1 пункта 2 ст. 271 налоговый орган не делал заявлений)

5.6. Необходимость применения КС – 2 до 01.01.2013г.

5.6.1. Общий подход к оформлению первичных документов

5.6.2. Факсимильная подпись в первичных документах

5.6.3. Электронные первичные документы

5.6.4. Проблемные вопросы «неунифицированных» первичных документов с 01.01.2013г.

5.6.5. Право на вычет НДС и КС – 2

5.6.6. Принятие к вычету НДС по работам, выполненным подрядчиками

5.6.7. КС – 2 и налоговая база у подрядчика

5.6.8. Оформление КС – 2 при фиксированной цене работ

5.6.9. Оформление КС – 2 индивидуальным предпринимателем

5.7. Когда признавать выручку от реализации – когда составлен акт КС – 2 или когда подписан акт КС – 2 заказчиком (с указанием даты подписания)?

5.8. Имеется решение суда, из которого следует, что условия договора на выполнение работ подрядчиком выполнены. Из какой даты исходить для исчисления НДС и налога на прибыль?

5.9. Генподрядчик принимает работы у субподрячиков позже, чем сдает заказчику

5.10. Опалубка – амортизируемое имущество или материальные расходы?

5.11. Приемка работ у подрядчика-нерезидента: выполнение функций налогового агента и избежание двойного налогообложения

6. Договор простого товарищества

6.1. Можно ли внести в качестве вклада в совместную деятельность профессиональные навыки, сформированную годами базу подрядных строительных организаций, как это будет отражено в бухгалтерском учете совместной деятельности? Каков порядок оценки? Оформления и учета?

6.1.1. Нормы Гражданского кодекса

6.1.2. Регулирование в области бухгалтерского учета

6.1.2.1. В бухгалтерском учете товарища

6.1.2.2. В бухгалтерском учете на отдельном балансе по совместной деятельности

6.1.3. Регулирование в области налогового учета

6.2. Обособленный налоговый учет в рамках совместной деятельности

6.3. НДС по деятельности товарищества

7. Договор инвестиционного товарищества

8. Жилищно – строительный кооператив

9. Применение ЕНВД в строительстве

10. Патент у ИП в строительстве

11. К вопросу об апартаментах

12. Многоквартирный дом, построенный на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства

Сентября 2016 года

Анализ изменения земельного законодательства в части предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Правоприменительная практика.

Автор-ведущий: Малмыгин Александр Сергеевич. Руководитель Отдела договорной и хозяйственной практики Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ». Профессиональная деятельность: подготовка и экспертиза договоров и сделок, а также возникающих в связи с ними правоотношений; сопровождение торгов на заключение государственных контрактов; сопровождение сделок с недвижимым имуществом; оформление прав на землю; внешнеэкономические сделки; консультирование и защита прав в области гражданского, административного, трудового, земельного права, представление интересов клиентов в суде. Член ассоциации юристов. Стаж работы в сфере юридического консалтинга – 11 лет.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: