СИТУАЦИЯ ДЛЯ АНАЛИЗА 2

ВОПРОСЫ К СИТУАЦИИ 1

1. Считаете ли Вы, что в сложившейся конфликтной ситуации с
Рубином» Auchan использовал демпинговое ценообразование пли, на

Ваш взгляд, речь идет не о демпинге? Тогда как Вы сформулируете це­новую стратегию французской торговой марки?

2. Как Вы считаете, изменятся ли после описанного инцендента
отношения Auchan с посредниками?

3. В России не существует антидемпингового законодательства.
1\то, на Ваш взгляд, больше заинтересован в его появлении: розничные
операторы пли производители?

СИТУАЦИЯ ДЛЯ АНАЛИЗА 2

НЕДВИЖИМОСТЬ-2002¹

Перенасыщение рынка квартирами средней ценовой категории мо- жет привести к их удешевлению. Пока, однако, этого не происходит. Ри- элтеры утверждают, что летом рынок столичных новостроек с точки зрения цен оставался стабильным. Так, по словам Натальи Усовой, на- чальника отдела продаж Московского инвестиционного агентства нед вижимости (МИАН), за лето при устойчивом спросе стоимость новост­роек в районах массовой и точечной застройки выросла всего на 1,5-З^о<». Аналитик агентства недвижимости «Домострой» Дмитрий Попов тоже говорит о стабильности. Г-н Попов считает, что при сохранении нынеш- ней экономической ситуации цен на стройматериалы и энергоносители, у первичного рынка нет серьезных запасов для дальнейшего роста цен.

Впрочем, по наблюдениям специалистов отдела маркетинга строи­тельной компании «Квартал», с января по июнь (2002 г.) жилье эконом-класса подорожало - в среднем на 4-6%. «До нового года цены, скорее всего, будут продолжать расти и повысятся еще процентов на шесть-де­сять. Но потом ситуация на некоторое время стабилизируется. Это нор- мальный цикл», - считают в «Квартале».

Вообще рынок новостроек нельзя назвать абсолютно однородным. Так, руководитель информационно-аналитической группы отдела мар­кетинга МФ ЗАО «Строймонтаж» Виктор Овсянников сообщил, что но результатам анализа данных информационного агентства RWAY за пос- ледние три месяца (июнь-август) тенденции к некоторому снижению цен на рынке первичного жилья наметились в округах с новостройками наиболее высокого качества - Центральном административном округе (на 2%;от 1300 долларов за кв. м), Западном (на 3,5%; от 1220 долларом за кв. м) и Юго-Западном (на 6%; от 1050 долларов за кв. м). Некоторое удешевление новых квартир там г-н Овсянников связывает с сезонным

¹ Данная ситуация подготовлена для обсуждения в группе, а не для иллюстрации эффективного пли неэффективного решения проблем управления бизнесом. Ситуации подготовлена на основе статьи Ильи Ступина, опубликованием! в журнале «Экспорт» - №35. - 2002 год.

снижением покупательской активности и ожидает небольшого - опять-таки сезонного - повышения цен по большинству районов Москвы.

На рынке новостроек невысокого и среднего качества ситуация нес­колько иная: с насыщением этого сегмента стабильность цен здесь мо­жет смениться их некоторым снижением.

По мнению заместителя генерального директора Агентства экспер­тизы инвестиционных проектов Геннадия Стерника, цены на первичном рынке несколько задержались со стабилизацией. «Но если в ряде реги­онов (например, в Екатеринбурге, Перми) им есть еще куда расти (объ­ем строительства мал и падает), то, скажем, в Новосибирске и Москве назревает перенасыщение рынка, избыток предложения. Правда, в раз­ных сегментах по-разному. Нижний сегмент пока этого не чувствует, верхний всегда был малоликвиден, а вот средний (монолитные дома ин­дивидуального проекта) явно на грани кризиса ликвидности», - полага­ет он. Аналогичной точки зрения придерживается и Игорь Селезнев из агентства «Триумфальная арка». «Да, жилья экономкласса, пожалуй, многовато, - говорит г-н Селезнев. - За примерами далеко ходить не на­до. Ряд объектов рекламируется уже третий год, и все это время прода­ются «последние» квартиры».

Похоже, если бы московский рынок недвижимости действительно был рынком свободной конкуренции, то сегодняшней ценовой стабиль­ности на нем не было бы - цены уже снижались бы. Но, скорее всего, между застройщиками существуют своего рода ценовые соглашения.

Большинство московских девелоперов, конечно, отрицают возмож­ность ценового сговора между крупными строительными компаниями. По не исключают, что ряд близких к столичным властям фирм все же ведет согласованную ценовую политику. «Если они все получают оди­наковый набор «льгот», то от них легко и требовать «нечто» одинаковое, рассуждает собеседник журнала, пожелавший остаться неназванным. Можно ли это доказать? Пока никому не удавалось. Но один из дирек­торов заводов ЖБИ рассказывал, что ему не то что цены диктуют на его продукцию, но и указывают, у кого и почем купить сырье. Не нравится иди на свободный рынок, но ни куска горзаказа не получишь. А если ты строитель, то у тебя еще и проблемы с лицензией и разрешениями могут появиться.

О сговоре частных или, точнее сказать, не аффилированных с москов­ским правительством фирм пока ничего не известно. Вот в Питере ситу-

ация совсем иная. Здесь застройщики ведут согласованную ценовую по­литику, но их «сговор» не подпадает под антимонопольное законода- тельство. Ну, а в регионах практически все лежит под контролем мест- ных администраций. Здесь говорить о «ценовых сговорах» просто смешно.

На вторичном рынке жилья тоже все тихо. По словам руководителя службы маркетинга корпорации «Инком-недвижимость» Евгения Ми- халенкова, летом произошло снижение активности продавцов, но спрос остался прежним. Однако даже наметившийся дефицит квартир не выз­вал значительного повышения цен, потому что резерв роста был исчер­пан в прошлом году. «Случаются, конечно, единичные случаи продаж квартир по ценам выше среднерыночных, - утверждает г-н Михален-ков. - Но в целом цены вверх не идут. В 2000 году с летнего сокращения предложения начался рост цен, который перешел в 2001-й. В прошлом году в начале осени цены также росли. Обычно третья неделя августа была переломной для рынка. Это то время, когда активизируются про­давцы. Но в нынешнем году пока этого не произошло. В августе на рын­ке было представлено минимальное количество квартир - порядка шестнадцати тысяч. В целом мы ожидаем стабильной ценовой ситуа­ции, без уверенного роста во всех сегментах. Более того, если бы сейчас цены росли, то мы били бы в колокола. Это означало бы «перегрев» рынка, что чревато неприятностями как для нас, риэлтеров, так и для клиентов. В таких условиях сложно работать. Ведь срываются либо про­лонгируются договора. Нам это ни к чему».

Сергей Могильниченко, заместитель директора департамента вто­ричного рынка жилья компании МИ АН, также говорит о лишь незначи­тельном росте цен на вторичном рынке - 1-4% за весь летний период и прогнозирует, что в ближайшее время ситуация кардинально не изме­нится.

Цены «вторички» в престижных и дорогих домах летом росли, одна­ко, по словам г-на Попова («Домострой»), к середине сентября исчерпа­ли практически весь резерв роста, и «С большой долей вероятности можно прогнозировать, что рост цен в престижных районах в сентябре - начале октября остановится».

Повышенный спрос на недорогое жилье в последний год привел к «вымыванию» с рынка наиболее дешевых квартир. Быстрее росли в це­не квартиры, меньшие по метражу. По словам Вячеслав Зубова, началь-

ника отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект», рост цен на типовое жилье был особенно заметен в начале

и та. Тогда однокомнатная квартира в пятиэтажке стоила 26-27 тыс.

долларов. Сейчас найти квартиру по такой цене очень сложно. Так, в Марьино однокомнатная квартира в зависимости от дома, состояния и наличия телефона стоит уже 30-35 тыс. долларов. А вот двухкомнатные квартиры с телефоном в панельных девятиэтажках на московских окра­инах недалеко от станций метро как стоили в апреле этого года 39-43 i Lie. долларов, так и сейчас стоят.

Г-н Стерник полагает, что сделанный им ранее прогноз на этот год \-же оправдался. Переход от роста к стабилизации произошел во всех го­родах. Причем по обоим сценариям: «с перебегом», то есть с продолже­нием роста в начале года, откатом весной, стабилизацией летом, ожида­емым повышением осенью (все в пределах 5-7%), - в Новосибирске, 11ерми, Твери; и «с доползанием», то есть с продолжением, замедлением и постепенной остановкой роста - в Москве, Питере Екатеринбурге. Он, однако, допускает незначительный осенний подъем цен - на фоне стабилизации сезонные колебания становятся особенно заметными.

ВОПРОСЫ К СИТУАЦИИ 2

1. Какова была основная ценовая тенденция на первичном рынке нед-­
вижимости г. Москвы в 2002 году? Назовите основные причины
этого явления.

2. Существует ли связь между ценообразованием на первичном и вторичном рынке недвижимости? В чем она проявляется?

3. Можно ли назвать московский рынок недвижимости конкурент­ным?

4. В чем специфика московского рынка недвижимости по сравнению с региональным?

5. На основании приведенного материала дайте дифференцирован­ную характеристику вторичного рынка недвижимости.

6. По Вашим наблюдениям, изменилась ли ценовая конъюнктура в 2003 году по сравнению с описываемым периодом?

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: