Передача выполненных работ инвестору

Функцией технического заказчика является организация работ по строительству объекта и передача его на баланс инвестора.

В заключенном договоре должен быть предусмотрен порядок и сроки передачи объекта от заказчика к инвестору.

Чаще всего объект принимается инвестором после завершения всех строительных, монтажных и пуско-наладочных работ и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. (Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 1 698.

Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена приказом Минрегиона России от 19.10.2006 № 121)

Первичным документом, на основании которого инвестор принимает на баланс построенный объект, может являться Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма № КС-14), утвержденный постановлением Госкомстата России от 30.10.97 71а.

Акт по форме № КС-14 будет служить документом по приемке и вводу законченного строительством объекта и зачисления его в состав основных средств.

Для технического заказчика передача объекта на баланс инвестора представляет собой передачу как собственноручно выполненных работ (оказанных услуг) (отраженных на балансовом счете 20), так и работ, принятых от генподрядчика и других исполнителей (отраженных на балансовом счете 76), то есть исполнение агентского договора.

Доходом агента признается сумма причитающегося вознаграждения, которая определяется по условиям договора.

В соответствии со ст. 156 НК РФ налоговая база по НДС определяется в этом случае как сумма причитающегося агентского вознаграждения.

Согласно п. 24 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 № 914, организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица по агентским договорам, регистрируют в книге продаж счета-фактуры, выставленные принципалу, на сумму своего вознаграждения.

Таким образом, технический заказчик может выставить инвестору один счет (и соответственно один счет-фактуру) на всю стоимость построенного объекта. В сумму счета будет включена выручка от выполнения своих работ (оказания услуг) и стоимость работ, принятых от генподрядчика, включая агентское вознаграждение.

В соответствии с п. 2 ст. 1008 ГК РФ, если это предусмотрено условиями договора, технический заказчик (агент) должен предоставить доказательства произведенных им расходов. Такими доказательствами могут служить акты по форме № КС-2, справки по форме № КС-З, акты приемки законченного строительством объекта по форме № КС-1 1, счета-фактуры генподрядчика.

Пример

Порядок отражения в учете передачи объекта инвестору

000 Альфа имеет лицензию заказчика-застройщика, то есть является техническим заказчиком.

С инвестором ЗАО Бета был заключен инвестиционный договор на Строительство объекта на сумму 708 000 000 руб., в том числе НДС — 108 000 000 руб.

По условиям договора построенный объект передается на баланс инвестора после принятия его комиссией и получением разрешения на ввод в эксплуатацию. Выполнение работ по получению разрешения на строительство, техническому контролю за строительно-монтажными работами, организации работ на площадке, получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и др. возлагается на 000 Альфа. Договорная стоимость этих работ Составляет 35 400 000 руб., в том числе НДС — 5 400 000 руб.

На оплату строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, выполняемых подрядными организациями, договором отведено 672 600 000 руб., в том числе НДС — 102 600 000 руб.

Вознаграждение заказчика за организацию работ определяется как сумма фактической экономии по окончании строительства объекта и передаче его на баланс инвестора.

Допустим, что за весь период строительства инвестор перечислил на счет 000 «Альфа» 566 550 000 руб., в том числе:

26 550 000 руб. — на оплату работ заказчика;

540 000 000 руб. — на расчеты с подрядными и наладочными организациями.

Поступление предоплаты на выполнение собственных работ подлежит отражению записями:

Дебет счета 51 Кредит счета 62 — 26 550 000 руб. — поступили денежные средства от инвестора на выполнение работ;

Дебет счета 76 (субсчет «НДС от предоплаты) Кредит счета 76 (субсчет «Расчеты по НДС) — 4 050 000 руб. — начислен НДС от поступившей предоплаты (26 550 000 руб. х 18%: 118%).

Поступление средств от инвестора на финансирование строительства и расчеты со строительными и монтажными организациями (генподрядчиком и др.) следует отразить записями:

Дебет счета 51 (55) Кредит счета 76 (субсчет «Расчеты с инвестором>) — 540 000 000 руб. — поступили средства от инвестора на финансирование строительства;

Дебет счета 60 Кредит счета 51(55) — 540 000 000 руб. — перечислены средства подрядным организациям на производство СМР.

В инвестиционном договоре не предусмотрен расчет вознаграждения заказчика при поступлении средств на финансирование строительства. Дохода от получения агентского вознаграждения у 000 «Альфа» не возникает, а следовательно, не возникает и необходимости в начислении НДС от суммы полученных средств.

Допустим, что затраты на выполнение работ, произведенных 000 «Альфа» своими силами, составили 22 500 000 руб. плюс НДС — 2 700 000 руб.

Отражение своих затрат на выполнение работ 000 «Альфа» должно отразить записями:

Дебет счета 20 Кредит счетов 70, 69, 60, 76 и др. — 22 500 000 руб. — отражены затраты на выполнение работ по договору с ЗАО «Бета»;

Дебет счета 19 Кредит счета 60 — 2 700 000 руб. — отражена сумма НДС по понесенным затратам;

Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС) Кредит счета 19 — 2 700 000 руб. — НДС по понесенным затратам принят к вычету.

Работы по строительству объектов недвижимости производственного назначения обычно длятся более одного года. По условиям рассматриваемого примера в течение всего периода строительства не будет передачи результата работ инвестору. То есть у 000 «Альфа» год или более не будет реализации по данным бухгалтерского и налогового учета. Не исключено, что налоговые органы на местах будут принуждать организацию в обязательном порядке руководствоваться положениями п. 2 ст. 271 НК РФ.

Согласно этому пункту по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ, доход от реализации указанных работ распределяется организациями самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам.

В соответствии с этим налоговые органы могут попытаться заставить организацию в обязательном порядке начислить по окончании года сумму дохода для целей налогообложения прибыли исходя из суммы понесенных расходов.

Однако п. 2 ст. 271 НК РФ дает организации право начислить доход в налоговом учете, но не обязывает его делать это.

Если сил или желания бороться с налоговиками у организации нет, можно начислить в налоговом учете сумму дохода исходя из какой-то минимальной рентабельности, например, в 2—3%.

Например, работы начаты в марте, срок окончания строительства — ноябрь следующего года, по состоянию на 31 декабря расходы технического заказчика составили 7 000 000 руб.

«Среднепотолочным» методом определяем сумму дохода для целей налогообложения прибыли в 7 200 000 руб.

Прибыль для целей налогообложения, таким образом, будет равна 200 000 руб.

В бухгалтерском учете передачи работ инвестору нет, нет, следовательно, выручки и прибыли.

Согласно п. 14 ПБУ 18/02 от суммы полученного дохода в налоговом учете надлежит начислить отложенный налоговый актив в сумме 48 000 руб. и отразить его проводкой:

дебет счета 09 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») — 48 000 руб. — начислен отложенный налоговый актив от суммы начисленного дохода по данным налогового учета.

Стоимость работ, принятых от генерального подрядчика и других строительных организаций за весь периода строительства, составила, например, 520 000 000 руб. плюс 93 600 000 руб. — НдС.

Принятие работ от генподрядчика и наладчиков следует отразить записями:

дебет счета 76 (субсчет «Расчеты с генподрядчиком») Кредит счета 60 — 613 600 000 руб. — приняты работы от генерального подрядчика и пуско-наладочных организаций (520 000 000 руб. + 93 600 000 руб.).

НДС, предъявленный генподрядчиком и другими организациями, 000 «Альфа» в полном размере должно передать инвестору. Принять к вычету его у себя оно не имеет права. Поэтому, по нашему мнению, нет необходимости отражать его на балансовом счете 19. Достаточно его отразить в регистрах аналитического учета к счету 76.

Хотя, если хочется задействовать и счет 19, то пожалуйста, никто не против. Однако в этом случае придется вести и подробную аналитику к счету 19, чтобы не смахнутъ эти немаленькие суммы якобы случайно на вычеты, уменьшив свои расчеты с бюджетом по НДС.

В ноябре следующего за началом строительства года, после подписания с генподрядчиком акта по форме КС- II, подписания и с инвестором акта по форме № КС- 14, и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 000 «Альфа» передает ЗАО «Бета» построенный объект.

Вознаграждение заказчика за организацию строительства по условиям заключенного договора составляет экономию средств от суммы, выделенной инвестором на ведение строительных работ — 672 600 000 руб. Фактически строители выполнили эти работы за 613 600 000 руб. Заказчику достается 59 000 000 руб.

Кроме того, за свои работы он должен получить от ЗАО «Бета» 35 400 000 руб.

Следовательно, передача объекта инвестору в регистрах бухгалтерского учета отразится проводками:

Дебет счета 62 Кредит счета 90 (субсчет «Выручка») — 94 400 000 руб. — отражена выручка, подлежащая получению от ЗАО «Бета» (35 400 000 руб. + 59 000 000 руб.);

Дебет счета 90 (субсчет «НДС») Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — 14 400 000 руб. — отражена сумма НДС по выполненным работам и оказанным услугам (94 400 000 руб.: 118% х 18%);

Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 76 (субсчет «НДС с предоплаты») — 4 050 000 руб. — принята к вычету сумма НДС, начисленная с полученной ранее предоплаты;

Дебет счета 90 (субсчет «Себестоимость продаж») Кредит счета 20 — 22 500 000 руб. — списаны затраты по выполненным работам;

Дебет счета 76 (субсчет «Расчеты с инвестором>) Кредит счета 76 (субсчет «Расчеты с генподрядчиком») — 613 600 000 руб. — отражена передача инвестору работ, выполненных генподрядчиком и другими строительно-монтажными организациями.

Если не принимать во внимание остальные операции, произведенные 000 «Альфа» в текущем году, то выявление финансового результата за ноябрь будет отражено записью:

дебет счета 90 (субсчет «Прибыль/убыток от продаж») Кредит счета 99 — 57 500 000 руб. — отражена прибыль 000 «Альфа» от реализации инвестиционного проекта (94 400 000 руб. – 14 400 000руб. – 22 500 000 руб.).

По итогам ноября в бюджет следует перечислить 10 350 000 руб. (14 400 000 руб. - 4 050 000 руб.) налога на добавленную стоимость.

Задолженность за ЗАО «Бета» составляет 141 450 000 руб. (708 000 000 руб. - 566 550 000 руб.).

Генподрядчику 000 «Альфа» должно 73 600 000 руб. (613 600 000 руб. -

- 540 000 000 руб.).

По окончании года в соответствии с п. 20 ПВУ 18/02 от суммы прибыли по данным бухгалтерского учета следует начислить условный расход по налогу на прибыль и отразить его проводкой:

Дебет счета 99 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») — 13 800 000 руб. — начислен условный расход по налогу на прибыль от суммы полученной прибыли по данным бухгалтерского учета (57 500 000 руб. х 24%).

Допустим, что сумма расходов на выполнение работ в налоговом учете такая же, как и в регистрах бухгалтерского учета. Постоянных и временных разниц в расходах, следовательно, не возникает.

Если по итогам прошедшего года в соответствии с п. 2 ст. 271 НК РФ был начислен доход для целей налогового учета, то в учете числится отложенный налоговый актив в размере 48 000 руб.

В этом случае величина дохода в налоговом учете будет меньше на 7 200 000 руб., чем по данным бухучета, а сумма расходов — на 7 000 000 руб.

Налогооблагаемая прибыль будет меньше, следовательно, на 200 000 руб.

Начисленный годом раньше отложенный налоговый актив подлежит погашению, что следует отразить записью:

Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») Кредит счета 09 — 48 000 руб. — погашен начисленный ранее отложенный налоговый актив.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: