Законодательная база

Такое понятие, как «собственность», а недвижимость тоже является собственностью, раскрывает Гражданский кодекс Российской Федерации. Ниже приводятся его статьи, посвященные праву собственности, с которыми очень полезно ознакомиться всем – как собственникам, так и будущим собственникам недвижимости.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Статья 209.

Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Статья 218.

Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 223.

Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Вопросы читателей – ответы юриста

ВОПРОС 1

Мы с женой решили продать квартиру, только вот не знаем, обращаться ли в агентство или самим заняться? Не секрет, что, если будем продавать через агентство, много денег потеряем. Но все же, мне кажется, через агентство надежнее. Жена у меня пробивная и умная, говорит, что сама объявление напишет о продаже и документами займется. А то и агентству платить, и нотариусу, и за регистрацию сделки опять же потом. Обязательно ли надо обращаться в агентство и к нотариусу? Денег жалко.

Константин Александрович

ОТВЕТ ЮРИСТА

Продажа квартиры является действием, совершаемым добровольно. Приняв решение продать свою недвижимость, человек не связан обязательными условиями – продавать через риелторскую компанию (агентство), частного риелтора либо искать покупателя самостоятельно. Нотариус же удостоверяет совершившуюся сделку, то есть договор купли-продажи, заключенный между продавцом и покупателем. Законом не возбраняется заключить такой договор и в простой письменной форме, без нотариального удостоверения. Единственным обязательным условием является государственная регистрация сделки купли-продажи недвижимости и переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.

ВОПРОС 2

На семейном совете было решено продать нашу с женой квартиру, чтобы вложить деньги от продажи в бизнес сына. Сын уже купил нам небольшой дом за городом, пригодный для постоянного проживания, как мы и хотели. Наша квартира принадлежит нам с женой поровну, в долях. Могу я сам заняться продажей квартиры, не тревожа жену, и оформить все документы без нее, если получу ее разрешение и согласие на продажу?

Игорь Владимирович

ОТВЕТ ЮРИСТА

Один из собственников квартиры, которая принадлежит ему и другому собственнику в долях, может оформить документы на продажу квартиры самостоятельно. Конечно, с ведома и согласия другого собственника. Но только при соблюдении одного обязательного условия: второй собственник должен выдать ему не разрешение, а нотариально удостоверенную доверенность на продажу своей доли. При этом не имеет значения то обстоятельство, состоят ли в браке оба собственника, являются ли родственниками или нет.

ВОПРОС 3

Я хочу купить комнату для дочери. Мне бы хотелось оформить ее на свое имя, чтобы эта комната была моей собственностью, но жить в ней будет моя взрослая дочь. Я оформлю ей постоянную регистрацию в этой комнате. Но могу ли я купить комнату на свое имя, если у меня уже есть квартира? И кто должен платить за комнату ежегодный налог на собственность?

Ирина Сергеевна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Российским законодательством не возбраняется иметь в собственности несколько квартир либо другую недвижимость, все зависит от финансовых возможностей и платежеспособности собственника. Проживать в комнате, купленной на имя матери, может как дочь, так и другие лица с согласия собственника. Но следует иметь в виду, что именно собственник обязан ежегодно платить налог и нести бремя по оплате расходов на содержание жилья и коммунальных платежей. В этой ситуации представляется разумным, чтобы мать и дочь решили вопрос о содержании комнаты внутрисемейно, между собой.

ВОПРОС 4

Мне нужно отселить из своей квартиры сына с семьей. У них с женой маленький ребенок, и будет лучше, чтобы они жили отдельно, своей семьей и своим умом. У меня есть вторая квартира, однокомнатная, и я хочу отдать ее сыну. Но я не уверена в том, что невестка намерена жить с моим сыном дальше и боюсь, что она в дальнейшем захочет претендовать на это жилье. Могу я не переоформлять однокомнатную квартиру на сына, а просто поселить их в ней, чтобы собственность осталась за мной?

Маргарита Степановна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Как уже указано выше, пользоваться собственностью – проживать в квартире – может как сам собственник, так и другие лица с его ведома и согласия. Как и в предыдущем случае, семья сына может просто проживать в однокомнатной квартире, принадлежащей на праве собственности матери.

ВОПРОС 5

Я продавал квартиру через частного риелтора. Мы с ним подписали договор, и он забрал у меня документы на квартиру. Получилось так, что несколько месяцев квартиру он продать не мог, хотя и снижал цену, а потом я сам нашел покупателя, и о цене договорились. Но риелтор отказался отдать мне документы и запросил за них очень большие деньги. Я возмущен. За что ему деньги, если я сам нашел покупателя? И как мне теперь быть?

Георгий

ОТВЕТ ЮРИСТА

Такая ситуация может сложиться в том случае, если вы отдали оригиналы документов, а не их ксерокопии. Рынок недвижимости функционирует достаточно жестко, и отдавать кому-либо оригиналы правоустанавливающих документов на собственность категорически не рекомендуется. В описываемом случае представляется возможным решить вопрос двумя путями: во-первых, собственнику (продавцу) можно обратиться в регистрационную палату и заказать дубликаты документов, чтобы продать по ним квартиру. Во-вторых, можно обратиться в суд с иском к непорядочному риелтору, что займет дольше времени, чем изготовление дубликатов, но, возможно, окажется надежнее.

ВОПРОС 6

Я должна решить вопрос, что мне делать с квартирой, оставшейся после родителей. У нас с мужем двое сыновей, и мы хотели бы разделить эту квартиру между ними поровну. Но по площади квартиры поровну она не делится. А можно ли записать на сыновей равные доли, а делят пусть между собой, как им удобнее?

Елена Викторовна

ОТВЕТ ЮРИСТА

Практически ни одно жилое помещение не делится на равные части, и поэтому существует такое понятие, как доля. Можно разделить собственность на равные доли по числу собственников, можно выделить разные доли, например: одному собственнику —1/3 доли, второму собственнику – 2/3 доли.

ВОПРОС 7

Мне нужно знать, какие документы должны быть у собственника квартиры, который ее продает. Мы собираемся купить квартиру по объявлению в газете, не хотим, чтобы нас обманули. Надо посмотреть, какие документы имеются у продавца и в порядке ли они. А также кто должен платить государственную пошлину при регистрации сделки?

Иван Николаевич

ОТВЕТ ЮРИСТА

У продавца – собственника продаваемой квартиры – должны быть правоустанавливающие документы, которые подтверждают его право собственности на эту недвижимость. Как правило, должны быть два таких документа – договор (купли-продажи, дарения) либо свидетельство о праве на наследство и свидетельство о государственной регистрации. Также следует попросить продавца последние квитанции об оплате услуг ЖКХ, квитанции об оплате технического осмотра, квитанции об уплате налога на недвижимость, чтобы убедиться в отсутствии задолженностей. Кроме того, нужно выяснить в жилищной организации, сколько лиц зарегистрировано в квартире, независимо от того, является регистрация временной или постоянной.

ВОПРОС 8

Я уже долго не могу продать комнату, которую получила в наследство от бабушки. Считаю, что нужно снизить цену, но в агентстве недвижимости мне сказали, что они сами устанавливают цену и снижать не будут, что так написано в нашем договоре. Я договор подписала, не думая, что может получиться такая ерунда. Имеет ли право агентство недвижимости устанавливать цену на продаваемую комнату?

Алина.

ОТВЕТ ЮРИСТА

Агентство недвижимости, любой риелтор является только посредником между продавцом и покупателем, а следовательно, не имеет право устанавливать свою цену на недвижимость. Это право принадлежит только собственнику недвижимости – продавцу. Риелтор может рекомендовать установить конкретную сумму, но окончательное решение остается за продавцом. То же касается и решения вопроса о снижении (увеличении) уже установленной цены. Относительно подписания договора с агентством недвижимости можно сказать одно: всегда следует помнить о том, что нельзя подписывать никаких документов, не изучив их самым внимательным образом и полностью не вникнув в содержание, суть, а также детали. Если что-то непонятно, нужно попросить дополнительные разъяснения, задать вопросы. Нельзя подписывать договор, если вас не устраивают его условия.

ВОПРОС 9

Я собираюсь продать дом и перебраться жить в город, а муж мой против. Мы с ним официально оформили развод много лет назад, но потом снова стали жить вместе. Дом этот мой, я его получила от своих родителей. Муж имеет право препятствовать продаже дома, если собственник – я?

Екатерина Владимировна.

ОТВЕТ ЮРИСТА

Согласно действующему законодательству, право владения, распоряжения и пользования собственностью принадлежит собственнику, и никому иному. Бывший супруг не может препятствовать бывшей супруге, которая является таким собственником, реализовать ее право распоряжения своим имуществом, в том числе право на отчуждение имущества (продажу).

ВОПРОС 10

Я хочу переехать в другой город, но не знаю, как поступить. Чтобы купить там квартиру, нужно сначала продать свою. А как быстро сумею ее продать, я не знаю, но мне бы не хотелось упустить ту квартиру в другом городе, которую я себе присмотрела. Можно ли как-то провести обе сделки одновременно или лучше сначала продать, а потом ехать покупать?

Наташа.

ОТВЕТ ЮРИСТА

В принципе, возможно провести обе сделки почти одновременно, хотя и достаточно сложно согласовать и синхронизировать все необходимые действия, в которых может участвовать сразу несколько продавцов и покупателей. Сначала продать свою квартиру, а потом ехать покупать другую, конечно, не возбраняется, но это очень рискованный шаг, так как между продажей и покупкой может пройти достаточно длительный промежуток времени, в течение которого могут повыситься цены на недвижимость. Поэтому оптимальным представляется следующий вариант: продавать свою квартиру, заключив с продавцом желаемой квартиры договор о намерениях, называемый еще предварительным договором, в котором будут прописаны сроки, условия и цена квартиры.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: