Современное состояние гражданско-правового регулирования ипотечного кредитования

Сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества. Данное положение закреплено, прежде всего, в таком нормативном акте, как Закон РФ от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге», опубликованный 6 июня 1992 г. в Российской газете (далее – Закон о залоге)[12]. При обзоре законодательства и иных нормативных актов, направленных на правовое регулирование ипотеки, также необходимо выделить Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп.), который принят во исполнение положений ГК РФ и является специальным законом.

Со дня введения в действие Закона об ипотеке, нормы Закона о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Отдельно также можно отметить Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2012 г.)[13]. Данный законодательный акт регулирует отношения, возникающие при эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Заметим также, что в начале 2005 года Президиум ВАС РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»[14].

Итак, перейдем непосредственно к рассмотрению ипотеки по действующему законодательству Российской Федерации.

Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека по договору.

Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К такой ипотеке при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях:

- при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа;

- при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

Она возникает, также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст. 41 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке[15].

По договору об ипотеке, одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст.1 Закона об ипотеке).

В соответствии со ст. 79 ФЗ РФ «Об исполнительном производстве»[16] установлен «Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам».

Кроме того, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ7[17], требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Согласно ст. 2 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Итак, договор об ипотеке может быть самостоятельным, т.е. отдельным по отношению к договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом обязательство. Вместе с тем соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения обязательства может содержаться и в основном договоре[18].

Имущество, которое может быть предметом ипотеки определено законодателем в ст. 5 Закона об ипотеке. По договору об ипотеке, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, не подлежащих ипотеке;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Однако есть такие земельные участки, которые не подлежат ипотеке.

В соответствии с п.1 ст. 63 Закона об ипотеке, ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

Согласно ст. 7 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[19], залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке. Анализ положений закона позволяет сделать вывод, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

К данному перечню ненаследуемых земель относятся также части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке указано, что предметом ипотеки может выступать объект незавершенного строительства, при условии, одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.

Если предметом ипотеки явился объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение или части этого участка. Заключение договора ипотеки здания, без одновременной ипотеки долей земельного участка, влечет признание такого договора ипотеки недействительным[20].

Приведем пример из практики: «Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ в лице Александровского отделения обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ОАО «Александровский радиозавод» о взыскании долга путем обращения взыскания на имущество, переданное в залог по договору ипотеки. Решением от 16.07.2004 суд, руководствуясь ст.167, 168 ГК РФ Федерации, ст. 69 Закона об ипотеке в удовлетворении иска отказал, поскольку требования истца основаны на недействительной сделке. На состоявшийся по делу судебный акт Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ в лице Александровского отделения подал в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа кассационную жалобу. По мнению заявителя, суд неправильно применил нормы материального права - статью 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ошибочно не принял во внимание то, что в рассматриваемой ситуации в залог передается помещение как отдельный вид объекта недвижимости, а не здание или сооружение. С точки зрения истца, в силу пункта 3 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в этом случае не требуется одновременной ипотеки земельного участка.

Отказав истцу в иске, суд не учел правила ч. 2 ст. 62 названного Закона об ипотеке, согласно которой ипотека земельного участка может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой собственности. Выделить же часть доли, расположенной под передаваемыми в ипотеку помещениями, невозможно. Кроме того, раздел земельного участка в натуре на момент заключения договора ипотеки противоречил требованиям законодательства[21].

В судебном заседании представитель Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ в лице Александровского отделения поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа не нашел оснований для пересмотра обжалуемого судебного акта»[22].

В центре данного спора - вопрос о разграничении помещений, и зданий (сооружений) как различных объектов недвижимости. На наш взгляд, при решении данного вопроса, применимо, по аналогии, разъяснение ВАС РФ: «Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ»[23]. В связи с вышесказанным необходимо подчеркнуть, что при ипотеке помещения ипотека земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) обязательна. При этом, как разъяснил ВАС «в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка»[24].

Также важно учитывать, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.[25]

Таким образом, российское законодательство делит ипотеку на два вида: ипотека в силу закону и ипотека по договору. Однако, вне зависимости от ее вида, предметом может быть только индивидуально определенная вещь, сведения о которой должны содержаться в договоре об ипотеке и быть достаточными, чтоб однозначно вычленить данный предмет от схожих других. И следует добавить, что перечень видов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: