Ответственность сторон в договорном обеспечении ипотечного кредитования

При ипотечном жилищном кредитовании залогом обременяется либо существующее и принадлежащее залогодателю на вещном праве жилое помещение, либо строящиеся жилой дом или квартира в многоквартирном жилом доме[40].

При этом основными договорами, конечно же, являются кредитный договор или договор займа как основные договоры и договор об ипотеке, в качестве обеспечивающего их исполнение. Именно договор определяет круг прав и обязанностей сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении[41]. В случае, когда стороны договора исполняют свои обязательства ненадлежащим образом либо и вовсе их не исполняют, одним из последствий будет привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности.

Поскольку залоговое правоотношение представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, которое возникает из договора об ипотеке и предусматривает обязанность залогодателя совершать определенные действия в пользу другой стороны, а последняя имеет к ней лишь право требования, то и ответственность по договору об ипотеке возлагается исключительно на залогодателя. Спецификой ипотечных правоотношений является то, что привлечение должника по договору об ипотеке к ответственности путем обращения взыскания на заложенное по договору имущество влечет за собой прекращение залога, поскольку имеет своим последствием прекращение договора об ипотеке и, соответственно, основного договора - кредитного или заемного. Таким образом, из стоимости заложенного имущества удовлетворяются все предусмотренные законом или договором требования кредитора.

В ст. 50 Закона об ипотеке законодатель предусмотрел основания для обращения взыскания на заложенное имущество должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. По кредитному договору либо по договору займа, обеспеченным ипотекой, заемщик-залогодатель обязан уплачивать ежемесячные платежи (основная сумма долга и проценты за пользование). Неисполнением договора об ипотеке следует считать неуплату долга в сроки, обусловленные договором. Следует заметить, что традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков, и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением.

Другим основанием для обращения взыскания выступает ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств. При ненадлежащем исполнении основная цель обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. В договоре об ипотеке таким ненадлежащим исполнением признается частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафа, пени. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований, которые могут быть предъявлены кредитором неисправному должнику. В случае неисполнения обязательства основная обязанность погашается за счет обращения взыскания на заложенное имущество должника. В случае ненадлежащего исполнения обязательств на должнике помимо дополнительных обязанностей, вызванных нарушением обязательства, остается основная обязанность по его исполнению в натуре[42].

В случае ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного имущества, при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества, а также при принудительном изъятии государством заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом независимо от того, кому оно принадлежит.

Реализовать залогодержателю право обратить взыскание на заложенное имущество возможно лишь тогда, когда в удовлетворении требований о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства отказано, а также если такое требование не удовлетворено в предусмотренный договором срок. Если в последнем случае такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца залогодержатель вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

На законодательном уровне закреплено два порядка обращения взыскания на заложенное имущество - по решению суда и без обращения в суд. Для обращения взыскания залогодержатель должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными в Гражданском процессуальном кодексе РФ (далее – ГПК)[43]. При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного на этот счет соглашения сторон дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора третейский суд.

Закон предусматривает отказ в обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру должника, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно, а также если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Суд имеет право отсрочить реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание, на срок до одного года при наличии уважительных причин, при условии, что залогодатель должен быть гражданином и залог не связан с занятием им предпринимательской деятельностью. При этом отсрочка реализации заложенного имущества не касается прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не снимает с должника обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, и положенных кредитору процентов и неустойки.

Реализация заложенного имущества представляет собой второй этап удовлетворения претензий залогодержателя из стоимости заложенного имущества и происходит в соответствии с нормами ГПК РФ, ГК РФ и Федеральными законами «О судебных приставах»[44] от 21 июля 1997 г. и «Об исполнительном производстве» от 02 октября 2007 г.

В соответствии с п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке, жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, которые организуются судебными приставами-исполнителями и проводятся по месту нахождения заложенного имущества. Реализация заложенного имущества с публичных торгов призвана обеспечить его продажу за максимально возможную сумму. В этом заинтересован не только кредитор, но и должник, поскольку если стоимость предмета залога превышает сумму требований кредитора, то разница подлежит возврату должнику.

Также, залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Таким образом, государство выступает своего рода гарантом надлежащего исполнения обязательств по договору ипотеки. Ответственность участников ипотечных правоотношений состоит не только в ответственности кредиторов базового уровня и самих заемщиков. Учитывая процесс рефинансирования выданных кредитов, появления различного рода участников, таких как оценочные компании, страховщики, ипотечные агентства, эмитенты ипотечных ценных бумаг и т.д., они также несут ответственность за надлежащее исполнение своих обязанностей как участники системы ипотечного кредитования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В современных условиях социально-экономического развития до сих пор существует проблема приобретения жилья, для которого необходимо иметь большие накопления, а учитывая доходы населения и стоимость недвижимого имущества, это довольно долгий процесс. В связи с этим, можно констатировать, что ипотечное кредитование - необходимый инструмент для развития экономики любой страны, так как оно помогает решить социальные проблемы.

В настоящее время ипотечные отношения получают все большое распространение, развитие рынка ипотечного кредитования в России набирает обороты.

Однако нужно признать, что объемы в масштабах ипотечного кредитования ещё очень малы и институт ипотеки не сформировался до конца, хотя и принимаются нормативно-правовые акты, ведутся дискуссии и обсуждения среди ученых. И, несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало.

Действующее законодательство не содержит «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст. 334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека – это залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Сущностью понятия «ипотека» выступает «залог». В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека по договору.

Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. По действующему гражданскому законодательству РФ такой вид ипотеки всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа или при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка. Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

Для того чтобы возникло ипотечное право необходимо наличие единственного правообразующего действия - юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Данным юридическим актом является заключенный и подписанный с соблюдением всех условий ипотечный договор. Существенными условиями договора об ипотеке являются, прежде всего, предмет ипотеки, его оценка, существо, а также размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п.1 ст.10 Закона об ипотеке, договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Необходимо отметить, что для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С момента возникновения залогового правоотношения стороны (залогодержатель и залогодатель) наделяются взаимными правами и обязанностями, которые выступают в качестве правовых средств достижения обеспечительной цели, присущей залоговому правоотношению.

Несмотря на серьезный прогресс в сфере ипотечного кредитования за 2009 – 2012 гг. число кредитов составляет незначительную долю в общем объеме совершаемых покупок жилья. Такое положение дел, с одной стороны, тормозит расширение рынка жилья и недвижимости, с другой – лишает финансовые институты одного из важных направлений их инвестиционной активности. Важная задача, состоит в том, чтобы сделать ипотеку доступной для самых широких слоев населения.

Ипотеку в условиях переходной экономики нужно ориентировать, в первую очередь, на ту часть населения, которая нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Тем гражданам, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме данный пробел представляется возможным преодолеть за счет оплаты ими части нового жилья старым. Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (5 — 8% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита становятся сильным стимулом для приня­тия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка. Практический опыт подтверждает, что рост спроса на жилье, приведет, в конечном итоге к тому, что бюджет будет пополняться за счет дополнительных доходов, которые превысят объем кредитования. Следовательно, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить од­ним из источников финансирования самого ипотечного кредитования.

Таким образом, можно сделать вывод, что без государственной поддержки рынка ипотечного жилищного кредитования многим гражданам не представляется возможном решить проблему личного жилья. Для отдельных категорий населения целесообразны разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита. Крайне необходимо, чтобы государственная адресная помощь при приобретении жилья являлась неотъемлемым элементом государственной жилищно-социальной политики.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: