Порядок государственной регистрации

В соответствии с п.1 ст.10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Он должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом. Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления всех необходимых документов, а датой государственной регистрации ипотеки будет являться день совершения регистрационной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; доказательства уплаты регистрационного сбора; документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в договоре указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то в Управлении Федеральной регистрационной службы (далее – УФРС), одновременно с другими документами, представляются также закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. №34315[31].

Государственная регистрация проводится на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя.

Существуют несколько причин для отказа в проведении данной процедуры. Например, в регистрации ипотеки будет отказано, если представленные документы не соответствуют требованиям законодательства. Недопустима государственная регистрация ипотеки зданий, сооружений и их отдельных частей, которые еще не учтены в государственных органах (например, в БТИ). Если принимается решение об отказе в государственной регистрации ипотеки, то заявителю в течение пяти дней после рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия такого сообщения помещается в дело с его документами. Отказ в регистрации может быть обжалован заинтересованным лицом в суде общей юрисдикции или арбитражном суде.

Если же при регистрации ипотеки возникли технические ошибки в записях, то они исправляются в трехдневный срок по решению регистратора после их обнаружения или получения от любого участника сделки письменного заявления об ошибке. Участники сделки в такой же срок в обязательном порядке получают информацию об исправлении ошибок в письменной форме. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеки[32].

Существуют также несколько причин, при наличии которых государственная регистрация ипотеки откладывается. Прежде всего, это отсутствие какого-либо документа, необходимого для регистрации, не соответствие требованиям закона договора, закладной и приложенных к ним документов или возникла необходимость проверки подлинности представленных документов. Однако регистрация может быть отложена на срок, не превышающий один месяц.

Принимая решение об отложении регистрации, УФРС запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. Если же эти требования не выполняются, то в регистрации ипотеки будет отказано.

В том случае, когда государственная регистрация разрешена, то делается регистрационная запись, которая должна содержать сведения о залогодержателе (банке), предмете ипотеки (закладываемой недвижимости) и сумме обеспечиваемого обязательства (сумме предоставленного кредита)[33]. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, это тоже в ней указывается. Все данные вносятся на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация удостоверяется путем надписи на самом договоре. Она содержит полное наименование УФРС, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью. УФРС оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и ее копию.

Расходы по уплате государственной пошлины за регистрацию и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное распределение обязанностей.

При прекращении ипотеки регистрационная запись погашается в течение трех рабочих дней, что происходит на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотека.

Если говорить о характере государственной регистрации, то она является публичной и любое лицо вправе получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из нее (ст. 26 Закона об ипотеке). При отказе в регистрации либо уклонении от нее, отказе от внесения в регистрационную запись исправлений, погашения записи с нарушением установленных правил, регистрации несуществующей ипотеки, а также иных действий УФРС, которые противоречат закону, они могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд. При этом УФРС возмещает заинтересованному лицу убытки, причиненные незаконными действиями, в число которых входят задержка в государственной регистрации ипотеки сверх положенного срока, ошибки в регистрационной записи, уклонение от выдачи закладной или ее дубликата, неправомерное погашение регистрационной записи, необоснованный отказ от выдачи сведений об ипотеке и заверенной выписки из регистрационной записи.

В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд об обязании органов юстиции зарегистрировать договор ипотеки. Как пояснил Президиум ВАС в Информационном письме от 16 февраля 2001г. №59 «в соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки»[34]. Необходимо отметить, что убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. В процессе осуществления процедуры государственной регистрации, стороны могут отозвать заявление и тем самым прекратить процесс регистрации. Можно выделить и то, что определение о разъяснении судебного акта, а также постановление апелляционной инстанции по делу не являются теми судебными актами, на основании которых орган юстиции обязан осуществить государственную регистрацию прекращения ипотеки, когда по конкретному делу судебного акта о прекращении ипотеки не принималось[35].

Важно подчеркнуть, что государственной регистрации подлежит даже смешанный договор (устанавливающий единую совокупность обязательств), когда наряду с другими объектами выступает ипотека. Как следует из п.3 ст.10 Закона об ипотеке, при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Данное утверждение находит подтверждение и в судебной практике. Например, в п.13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №5914 говорится, что заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли - продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, и такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.

Кредитный договор, который обеспечивается ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора. При этом право залога возникает с момента заключения кредитного договора и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор вообще не будет заключен. Для однозначности правового положения сторон полезно заключать и предварительные договоры, по которым стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, и которые не подлежат государственной регистрации.

Определенные особенности государственной регистрации связаны с ипотекой, возникшей на основании закона. Государственная регистрация ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (ст.586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст.488 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.77 Закона об ипотеке), а также в иных случаях, предусмотренных законом, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.).

При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). Государственная регистрация договора об ипотеке жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке[36]. Регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так и об ипотеке вносится в Единый государственный реестр прав одновременно.

Таким образом, при заключении договора ипотеки очень важным является соблюдение всех требований, предъявляемых законом не только к порядку заключения, содержанию договора залога, но и форме, а также государственной регистрации договора об ипотеке. Государственная регистрация ипотеки является обязательным условием для признания договора ипотеки заключенным с соблюдением всех условий.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: