Метод капитализации дохода

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Основные этапы процедуры оценки при методе прямой

капитализации:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход ПВД это обший валовой доход от недвижимости, - который м.б. получен при полном использовании недвижимости:

ПВД=Апг × П,

где Апг - годовая ставка арендной платы,

руб/м ²; П - площадь, м ².

2. Опенка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

Действительный (эффективный) валовой доход -это сумма

остающаяся после того, как из ПВД вычтен процент недоиспользования, внесена поправка на долги и добавлены любые обоснованные прочие доходы.

ДВД = ПВД – поправка на уровень загрузки

и потери при сборе платежей + прочие доходы

Неполная загрузка помещения может быть связана со сменой арендаторов и наличием хронически незанятых площадей. Неполный сбор арендной платы м.б. связан с невозможностью платежей или нежеланием платить.

1. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, непосредственно относящиеся к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода:

ЧОД=ДВД – ОР – РЗ,

ОР – операционные (эксплуатационные) расходы необходимы для поддержания нормального функционирования объекта недви­жимости.

Текущие операционные расходы могут быть разделены на две категории: постоянные и переменные.

Постоянные расходы – это расходы, которые не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта. К ним относятся:

• налоги на недвижимость;

• страховые взносы;

• оплата управленческих услуг;

• лицензионные платежи и сборы.

Переменные расходы напрямую зависят от степени загруженности объекта. Они включают в себя:

• расходы на заключение договоров аренды

• на управление;

• на некоторые коммунальные услуги;

• на оплату персонала с начислениями на зарплату;

• на уборку;

• на эксплуатационный и текущий ремонт;

• на содержание прилегающей территории.

РЗ – Расходы на замещение или восстановление - это затраты на замену быстро изнашивающихся элементов улучшения:

• кровли

• верхнее покрытие пола и др. быстроизнаш. строит, элементы

• сан. и электротехническая арматура и приборы

• пешеходные дорожки и автомоб. дороги

• механическое оборудование (решетки для чистки ног и др.)

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта:

РС = ЧОД / R,

где R – коэффициент капитализации (общая ставка дохода);

ЧОД – чистый операционный доход (среднегодовой или за 1-й прогнозный год);

РС – вероятная цена продажи.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: