Метод дисконтирования денежных потоков

Метод ДДП более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков.

Применяется метод ДДП когда:

- Предполагается, что будущие ДП будут существенно отличаться от текущих;

- Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- Потоки расходов и доходов носят сезонный характер;

- Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- Объект недвижимости строится или только что построен и вводится в эксплуатацию.

Основные этапы процедуры оценки при методе дисконтиро­вания денежных потоков:

• Определение прогнозного периода владения.

• Прогнозирование величин денежных потоков, включает в себя

а) анализ финансовой отчетности заказчика о доходах и расходах объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

На каждый прогнозный год рассчитывают кроме ЧОД еще денежный поток до уплаты налогов и ДП после уплаты налогов:

ДП до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения - Обслуживание долга (кредита) + Прирост кредитов.

Платежи по обслуживанию кредита следует учитывать при оценке инвестиционной стоимости. При оценке рыночной стоимости этого елать не надо.

ДП после уплаты налогов = ДП до уплаты налогов – П латежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

• Расчет стоимости реверсии. Способы:

а) назначение цены продажи исходя из анализа рынка;

б) принятие допущений об изменении стоимости недвижимости за период владения;

в) капитализация дохода за первый постпрогнозный год, с использованием ставки капитализации для реверсии.

• Определение ставки дисконтирования для всех периодов кроме реверсии.

• Определение ставки дисконтирования для реверсии.

• Рассчитать чистую текущую стоимость для всех потоков денежных средств, включая реверсию: суммировать все текущие стоимости и получить стоимость имущества.

∞

РС (РУ) = ∑ ДП(/(1-Н)ⁿ + РV / (Н- 1)ⁿ.

n=1

где ДП - денежный поток n-периода;

РV - стоимость реверсии;

n - продолжительность прогнозного периода, лет.

ЗАДАЧИ

1. Стоимость участка земли, купленного за 90 000 руб., ежегодно повышается на 10 % (сложный процент). Какова будет его стоимость через 5 лет?

2. Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 5 000 тыс. руб. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на 8 % в год?

3. Объект недвижимости, приносящий чистый операционный доход в 12 000 тыс. руб., был оценен в 60 000 тыс. руб. Какова ставка капитализации дохода?

4. Владелец недвижимости откладывает $ 1 500 каждый год на счет под 10 % годовых для замены водопроводных труб через 10 лет. Какая сумма будет на его счете к моменту замены?

5. Определить сумму, которая будет накоплена за пять лет на счете, приносящем 10 % годовых при полугодовом начислении. Первоначальный взнос $ 1 000.

6. Какой чистый операционный доход будет приносить объект недвижимости стоимостью 300 000 руб. при ставке капитализации 15 %.

7. Объект недвижимости ежегодно приносит чистый операционный доход $ 10 СОО. Рыночная ставка капитализации по аналогичным объектам составляет 11 %. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

8. Г-н Иванов купил квартиру стоимостью 2 000 тыс. руб. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 600 тыс. руб., а остальные обязался выплатить в течение года под 12 % в год. Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту

9. Г-н Петров решил взять кредит в банке в размере 110 000 руб. под залог своего имущества сроком на 6 месяцев. Банк выдает кредит под 4 % в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк?

10. Ипотечный кредит в 5 000 тыс. руб. предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через три года должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Заемщик, хочет в конце каждого месяца вносить в специальный фонд определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 9 %. Каков размер ежемесячного взноса?

11. Участок земли сдается в аренду на 15 лет с ежегодной арендной платой 30 000 руб. Ожидается, что стоимость земли составит 250 000 руб. в конце периода аренды. Какова текущая стоимость имущественных прав на землю при ставке дисконтирования 12%?

12. Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в $10000 в течение 5 лет. В конце этого периода он будет продан за $110 000. Ставка дисконтирования составляет 8%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта.

13. Объект недвижимости ежегодно приносит чистый операционный доход $ 22 000. Анализ рынка выявил продажи аналогичных объектов на рынке, по которым известны цены продаж и чистый операционный доход. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

14. Офисное здание площадью 1000 кв. м. сдается в аренду по ставке 500 руб. за кв. м. в месяц. В этом районе города коэффициент недоиспользования объектов недвижимости составляет 5 %. Общие операционные расходы составляют 2 650 тыс. руб. в год, 150 тыс. руб. - резерв на замещение элементов недвижимости с коротким сроком службы. Какова величина чистого операционного дохода, получаемого собственником здания? Какова его стоимость, если общая ставка дохода от вложений в данный вид недвижимости 14 %?

15. Торговое здание площадью 1200 кв. м. сдается в аренду по ставке 350 руб. за кв. м. в месяц. В этом районе города коэффициент недоиспользования объектов недвижимости составляет 10 %. Общие операционные расходы составляют 40% от действительного валового дохода, 500 тыс. руб. -резерв на замещение компонентов с коротким сроком службы. Какова величина чистого операционного дохода, получаемого собственником здания? Какова его стоимость, если общая ставка дохода от вложений в данный вид недвижимости 16%

16. В жилом комплексе 30 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет 15 000 руб. Все арендные договора заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 20 %. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен 2 месяцам. Вознаграждение управляющего с начислениями составляет 20 100 руб. в месяц, для проживания в данном комплексе ему предоставлена квартира. Постоянные расходы по комплексу равны 1 080 тыс. руб., переменные 60 тыс. руб. на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3 % действительного валового дохода. Определить чистый операционный доход.

17.Определить чистый операционный доход объекта недвижи мости и чистый доход собственника используя следующую информацию: арендная плата 300 руб. за кв. м в месяц, полезная площадь здания 2000 кв. м., коэффицент использования объекта 0.9, оплата управляющего составляет 3% от действительного валового дохода; на ремонт здания ежегодно тратится 4 % от действительного валового дохода; остальные расходы составляют 20% от действительного валового, ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится 1 000 тыс. руб.

18. Собственник коммерческой недвижимости решил продать ее и предоставил следующую информацию оценщику: ежемесячный потенциальный валовой доход (по рыночным ставкам аренды) равен 250 тыс. руб.; потери при сборе платежей 10 тыс. руб.; текущие операционные расходы составляют 30 % от действительного валового дохода; налогообложение и выплата долга составляют 20 % действительного валового дохода. Определить стоимость недвижимости, если ставка капитализации - 12%.

19. В здании общей площадью 10 000 м2, подлежащих аренде, из которых 400 м2 свободны, а остальные сданы в аренду за 350 руб./м2, операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода. Коэффициент недоиспользования по данным рынка 7 %. Отчисления в резерв на замещение компонентов недвижимости с коротким сроком службы 6 % от действительного валового дохода. Общая ставка дохода от вложения в данный вид недвижимости 13 %. Определить потенциального валовый доход; действительного валовый доход; чистый операционный доход, стоимость объекта.

20. Складское помещение 8000 м2 сдано на условиях чистой аренды за 150 руб./м2 в месяц на следующие 10 месяцев. Оно обременено самоамортизирующимся ипотечным кредитом на 10 000 тыс. руб., предоставленным на 20 лет под 11 % годовых при ежемесячных выплатах. Каковы будут: чистый операционный доход; ежегодные расходы на обслуживание долга; поступление наличности до налогообложения?

21. Определить стоимость предназначенного для аренды торгово-офисного центра площадью 7 тыс. кв. м. Арендная плата составляет в 800 руб./кв. м в месяц. Среднегодовой процент заполняемое™ площадей арендаторами 85 %, налоговые платежи собственника за землю под центром в 10 000 тыс. руб. в год. Расходы на содержание, охрану центра и прочее в 30 млн. руб. в год. Доходность подобного арендного бизнеса составляет 16 %.

22. Одноэтажное офисное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания 1000 кв. м; здание построено 10 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни 50 лет. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что: ставка аренды составляет 1000 руб./кв. м в месяц, доходности арендного бизнеса 15%, затраты на воспроизводство подобного нового здания 60 тыс. руб/кв.м. Рассчитать стоимость офисного здания, остаточную восстановительную стоимость и стоимость земельного участка, на котором расположено здание.

23. Определить ожидаемую стоимость 5-этажного торгового центра площадью 5000 кв. м при годовой арендной плате за сдаваемые в аренду торговые помещения в 12 000 руб. за 1 кв. м, налоговых платежах за землю под зданием в 3 000 руб./кв. м в год (здание не имеет земельного участка, кроме как под самим собой) и совокупных расходах на содержание здания и др. в размере 15 млн. руб. в год. Считать, что доходность аналогичного бизнеса (т.е. доходность многопользовательских торговых зданий, предназначенных для аренды) составляет 12%.

24. Стоимость покупки квартиры составляет 2 800 тыс.рублей. По мнению экспертов через 3 года эту квартиру можно будет продать за 3 500 тыс. рублей. Что выгоднее: купить квартиру или положить деньги на депозит в банк? Текущая ставка процента равна 10 %.

25. Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых к концу 6-го месяца, если ежемесячно откладывать на счет 1000 рублей если:

А) платежи осуществляются в начале каждого месяца;

Б) платежи осуществляются в конце каждого месяца.

26. Семья Петровых решила накопить деньги на квартиоу стоимостью 3,5 млн. руб. Для этого она ежемесячно откладывает на счет 10 тыс. руб. Через сколько лет они накопят необходимую сумму, если процентная ставка по депозиту 12%?

27. Определите что выгоднее: получать ежегодно в течение 5 лет в конце каждого года по 35 000 рублей или 125 000 рублей - один раз, но сегодня, если ставка дохода 10 %?

28. Владелец нежилого объекта недвижимости предполагает в течение 5 лет получать ежегодный доход от аренды в сумме 600 тыс. рублей. В конце 5-го года объект предполагается продать за 10 000 тыс. рублей. Расходы по ликвидации составляют 4 % от продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные оценщиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи: 12 % и 20 % соответственно. Определить стоимость объекта.

29. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если аренда

магазина принесет владельцу в течение 3-х лет ежегодный доход в 750 тыс. руб,, а последующие 5 лет ежегодный доход составит 650 тыс. руб. Ставка дисконта 15 %.

30. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого 65 000 долл. На рынке недвижимости оценщик обнаружил следующие достоверные данные.

Затратный подход

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: