Согласно затратному подходу стоимость недвижимости равна сумме стоимости участка земли и стоимость воспроизводства улучшении на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования.

2. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строений, идентичных оцениваемым или аналогичным им по полезности, получение восстановительной или стоимости замещения объекта.

3. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли.

4. Определение величины накопленного износа.

5. Уменьшение восстановительной (замещения) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

6. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости строений стоимости земли.

Известны четыре основных метода определения стоимости воспроизводства (замещения):

· Метод сравнительной единицы (удельной стоимости) скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м2, м3, 1 место, погонный метр и т.д) умножается на количество единиц оцениваемого объекта.

· Поэлементный метод расчета - метод разбивки на компоненты заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных работ, монтаж и т.д.);

· Сметный способ расчета составление объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь (наиболее трудоемкий метод);

· Индексный способ оценки определяет восстановительную стоимость объекта как произведение балансовой стоимости и индекса, установленного Правительством (Госкомстатом) РФ.

Стоимость объекта недвижимости рассчитываемая с использованием затратного подхода определяется по формуле:

РС = РСзу + (ВСу - II),

где РСзу - рыночная стоимость земельного участка; ВСу - восстановительная (замещения) стоимость улучшений (здания); И -- общий накопленный износ улучшений.

Оценка износа. Износ - это потеря стоимости с течением времени под действием различных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:

o Метод непосредственного осмотра - накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от восстановительной стоимости объекта. Суждение о величине износа по резуль­татам осмотра объекта выполняется оценщиком на основании практического опыта или заключения строительного эксперта.

o Метод прямых рыночных сравнений. На основе анализа цен сделок со сравнимыми объектами определяется реакция рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта вычитается из восстановительной стои­мости объекта в первоначальном виде. В результате полу­чаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ объекта оценки. В этом метоле не рассматриваются причины износа. Тем не менее, при наличии информации он является самым точным.

o Метод срока жизни. Оценивается действительный возраст улучшений, который затем делится на известный срок экономической жизни объекта оценки:

И = (ЭВ: СЭЖ) × 100, %

Где: ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (далее ОН);

СЭЖ – срок экономической жизни ОН;

И / ВСу = ЭВ / СЭЖ

o Метод капитализации потерь в арендной плате применяется для оценки функционального и внешнего износа.

o Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Применяется для оценки функционального износа.

Общий накопленный износ объекта недвижимости может быть рассчитан по формуле:

И = 1 — (1 — И_физ)(1 – И_функ)(I – И_вн),

где: И - накопленный износ ОН;

И_физ - физический износ ОН;

И_функ - функциональный износ ОН;

И_вн - внешний износ ОН.

Задачи

31. Какова стоимость жилого объекта недвижимости с домом площадью 150 кв. м. В соответствии с затратным подходом? Стоимость воспроизводства дома - 20000 руб./ кв. м. Стоимость воспроизводства гаража площадью 20 кв. м. - 5000 руб./ кв. м.

Стоимость воспроизводства прочих сооружений - 125000руб.

Общий физический износ - 100000 руб. Функциональный износ - 35000 руб. Стоимость земельного участка площадью 15 соток исходя из сопоставимых продаж 30000 руб./сот.

32. Полная стоимость воспроизводства объекта недвижимости -250000 руб. Эффективный возраст объекта - 7 лет. Полный срок экономической жизни - 70 лет. Определите размер накопленного износа объекта недвижимости.

33. Рассчитайте общий накопленный износ здания, если объект недвижимости продан за $ 80 000. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость $ 15 000. Анализ показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет $ 82 000.

34. Рассчитайте общий накопленный износ здания, если объект недвижимости продан за $ 120 000. Исходя из анализа про­даж земли, участок имеет оценочную стоимость в $ 30 000. Анализ показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет $100 000.

35. В каждом конкретном высказывании определите вид износа:

1) многоэтажный дом без лифта;

2) коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации;

3) дом без горячей воды;

4) в доме протекает крыша;

5) коммунальная квартира;

6) жилой район рядом с аэропортом;

7) у постройки нет удобного входа и выхода;

8) склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность;

9) торговый центр, расположенный в районе, где население убы­вает;

10) квартира, расположенная недалеко от оживленной магистра­ли.

36. Срок экономической жизни здания 130 лет. Оценить эффективный возраст улучшении по результатам продажи, если стоимость про­дажи объекта недвижимости 175 000 тыс. руб., стоимость участка 17 000 тыс. руб., а стоимость воспроизводства улучшений 200 000 тыс. руб.

37. Оценить срок экономической жизни здания, если стоимостьпродажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 190 000 тыс. руб., стоимость участка 21 000 тыс. руб., а восстановительная стоимость улучшений 250 000 тыс. руб. Причем эффективный возраст улучшений 40 лет.

38. Определить стоимость воспроизводства объекта недвижи­мости, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 120 лет, стоимость продажи 200 000 тыс. руб., стоимость участка 25 000 тыс. руб.

39. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления $85 000, стоимость участка $23 000, эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.

40. Склад 70 х 100 м располагался около основной дороги. Но год назад было завершено строительство нового моста, которое оттянуло основной поток автомашин на 4 км от дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 50 руб./м² в месяц по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому мосту. Валовой рентный мультипликатор для складов в данном районе равен 4,5. Определить вид и сумму износа.

41. Торговый центр, имеющий 4500 м² обшей площади, стал терять клиентов так как находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду арендодатель вынужден был понизить арендную плату на 100 руб. за кв. м в месяц, чтобы не потерять арендаторов. Мультипликатор валовой ренты для торговой недвижимости равен 3,3. Определить вид и сумму износа.

42. Для небольшого магазина требуется дополнительное охранное оборудование. Его можно приобрести и установить за 12 000 руб. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют 2 000 руб. Магазин имеет площадь 110 м², но высота потолка всего 2,5 м, в результате чего арендная плата снижена на 100 руб. за м в месяц. Мультипликатор валовой ренты по торговым помещениям в данном районе города 3,5. Определить вид и сумму износа (устранимого и неустранимого).

43. Склад, расположенный в подвале жилого дома имеет площадь 100 м-, высота потолка 2,5м. Ежемесячная потеря арендной платы составляет 50 руб. за м². Валовой рентный мульти­пликатор равен 5. Определить вид и сумму устранимого и неустранимого износа.

44. Одноэтажное здание находится в долгосрочной аренде. Площадь здания составляет 1000 кв. м; здание построено 15 лет назад и предполагаемый срок его жизни — 60 лет с момента постройки. Из сравнения с аналогичными зданиями следует, что ставка арендной платы может быть установлена на уровне в 750 руб./кв. м в месяц. После модернизации и расширения объекта до 1500 кв. м ставка арендной платы может быть доведена до 1000 руб./кв. м в месяц. Преобразование здания займет порядка одного года, и удельные затраты составят около 6000 руб./кв.м. Рассчитать рыночную стоимость здания, его остаточную восстановительную стоимость и остаточную стоимость земельного участка, а также стоимости земельного участка и здания соответственно после намечаемой реконструкции.

45. Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие харак­теристики. Площадь здания составляет 2000 кв. м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 60 лет. Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 350 дол./кв. м.

46. Определить остаточную стоимость замещения (СЗО) для здания больницы, построенной 20 лет назад, используя следующую информацию:

Ø известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же (по масштабам и профилю) больницы составили 4500000 дол.;

Ø в проект новой больницы (в сравнении с оцениваемой) с применением современных нормативов было дополнительно включено ее оснащение комплексом средств оптоволоконной связи смет­ной стоимостью в 300000 дол.;

Ø экспертами, с учетом произведенных в течение прошедших 20 лет работ по норма­тивному содержанию объекта, установлена общая длитель­ность жизненного цикла оцениваемой больницы - 80 лет.

47. Определить стоимость здания площадью 1250 м², физический износ которого составляет 40 %, функциональный 20 %, внешний 10 %. Стоимость строительства нового аналогичного здания равна 60 тыс. руб./ м². Стоимость земельного участка под оцениваемым объектом 1000 тыс. руб. Среднерыночная ставка прибыли инвестора при стро­ительстве аналогичных объектов равна 20%.

48. Определить стоимость административного здания одноэтажного здания площадью 950 м², высотой 4 м, расположенного на участке площадью 1300 м². Полная стоимость воспроиз­водства аналогичного нового здания составляет 45 тыс. руб/ м². Стоимость земли 600 руб/ м². Данные результатов экспертизы по анализу износа объекта представлены в таблице.

51. Определить стоимость здания площадью 3000 м². Стоимость строительства нового аналогичного здания равна 52 тыс. руб./ м². Стоимость земельного участка под оцениваемым объектом 2000 тыс. руб. среднерыночная ставка прибыли инвестора при строительстве аналогичных объектов равна 18 %. В здании требуется ремонт кровли стоимостью 1150 тыс. руб. и системы водоснабжения стоимостью 2000 тыс. руб. Функциональный износ - 25 %, внешний — 15 %

52. Определить стоимость здания, продажа которого состоится через 6 месяцев со дня оценки. Темп роста цены на данный вид недвижимости на местном рынке составляет 0,5 % в месяц. Первоначальная стоимость объекта 8 млн. руб.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: