ПОНЯТИЕ, ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (далее – ТСЖ).

ТСЖ выступает самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческой организации.

ТСЖ может быть создано: а) в одном многоквартирном доме (далее – МКД); б) в нескольких МКД; в) в нескольких расположенных близко жилых домах, дачных домах (см. ст.136 ЖК). С учетом этого ЖК (ч.1 ст.135) определяет ТСЖ как объединение собственников помещений (любых – и жилых, и нежилых!) в МКД для:

а) совместного управления общим имуществом в МКД (либо имуществом собственников помещений в нескольких МКД или имуществом собственников нескольких жилых домов);

б) обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД (либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов);

в) осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению обозначенного имущества;

г) предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями (или жилыми домами);

д) осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД (либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких МКД, или имущества собственников нескольких жилых домов).

В соответствии с п.2 ст.291 ГК РФ создание и деятельность ТСЖ должны регламентироваться специальным законом о товариществах собственников жилья. Однако, правовое положение ТСЖ в настоящее время определяется ЖК РФ (разд.VI). Следует учитывать, чтоФедеральный закон «О некоммерческих организациях» на ТСЖ не распространяется (п.3 ст.1 названного закона).

ТСЖ является юридическим лицом с момента государственной регистрации. Как и любое юридическое лицо, ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты (ч.5 ст.135 ЖК).

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности; иное, вместе с тем, может быть предусмотрено в уставе (ч.4 ст.135 ЖК).

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов и наоборот (см. ч.6 ст.135 ЖК); в этом ТСЖ существенно отличается от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, члены которых несут субсидиарную ответственность в случае, установленном п.4 ст.116 ГК РФ.

Законодатель специально оговаривает права и обязанности ТСЖ – см. ст.ст.137, 138 ЖК. Обратите внимание:

1) права ТСЖ группируются в ЖК на:

а) «безусловные» права (ч.1 ст.137 ЖК),

б) «условные» права – права, осуществление которых допускается, только если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в МКД (исходя из того, что не все собственники помещений могут входить в число членов ТСЖ) (ч.2 ст.137 ЖК);

2) в литературе (В.В. Андропов, М.Ю. Тихомиров, М.А. Чистякова и др.) обоснованно критикуется «непроработанность» законодателем вопроса о соотношении полномочий ТСЖ и общего собрания собственников помещений в МКД (сравните «пересекающиеся» предписания ч.2 ст.44, с одной стороны, и ч.2 ст.137 ЖК, с другой стороны);

3) ТСЖ осуществляет управление всем МКД, поэтому к числу обязанностейТСЖ законодатель, в том числе, относит и обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в МКД (т.е. и не являющимися членами ТСЖ!) обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество (ст.138 ЖК);

4) в случае неисполнения собственниками помещений в МКД (не только членами ТСЖ!) своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать:

а) принудительного возмещения обязательных платежей и взносов (ч.3 ст.137 ЖК),

б) полного возмещения причиненных убытков (ч.4 ст.137 ЖК).

Размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, как являющихся, так и не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ на основе сметы доходов и расходов на соответствующий год (п.3 ч.1 ст.137 и ч.2 ст.145 ЖК, п.33 Правил…, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491);

5) ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД, связанные с управлением общим имуществом в МКД, в том числе в отношениях с третьими лицами (п.8 ст.138 ЖК); при этом ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов. В судебной практике, с учетом сказанного, сформированы подходы, в соответствии с которыми:

- ТСЖ выступает в качестве законного представителя собственников (см. Определения ВАС РФ от 30 июня 2010 г. № ВАС-8503/10 и от 21 июля 2008 г. № 9427/08; постановление Президиума ВАС РФ от 27 июня 2006 г. № 1821/06),

- ТСЖ не может представлять интересы части собственников помещений в МКД в споре с другими собственниками помещений (см. Определение ВАС РФ от 27 февраля 2010 г. № ВАС-16977/09; постановление Президиума ВАС РФ от 13 октября 2009 г. № 7319/09);

6) необходимо учитывать, что поскольку ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в МКД, а равно трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ, соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами – членами ТСЖ (а значит при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например, услуг по энергоснабжению, ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц) (см. п.2 постановления Пленума ВАС РФ от 05 октября 2007 г. № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания НДС по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества МКД»; Определение ВАС РФ от 6 июля 2009 г. № ВАС-15200/08 и др.).

2. СОЗДАНИЕ, РЕОРГАНИЗАЦИЯ И ЛИКВИДАЦИЯ ТСЖ. ОБЪЕДИНЕНИЯ ТСЖ.

Как отмечалось, существуют различные варианты создания ТСЖ. Прежде всего, ТСЖ может быть создано собственниками помещений одного МКД (первый вариант), при этом закон вводит ряд ограничений:

а) число членов, создавших ТСЖ, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч.3 ст.135 ЖК). В последующем это требование также должно соблюдаться (см. ч.3 ст.146, ч.2 ст.141 ЖК);

б) в одном МКД может быть создано только одно ТСЖ (ч.1 ст.136 ЖК), что продиктовано «необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее имущество» (В.В. Андропов, И.Б. Миронов). Однако, несколько МКД при определенных условиях могут управляться одним ТСЖ (см. ч.2 ст.136 ЖК).

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОССП); при этом оно считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (а не от присутствующих на ОССП!) (ч.1 ст.136 ЖК). Принятие такого решения является вариантом исполнения обязанности собственников помещений по выбору одного из установленных способов управления МКД (ст.161 ЖК).

Единственным учредительным документом ТСЖ является устав, принимаемый на ОССП также большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений (а не только присутствующих на ОССП!) (ч.2 ст.135 ЖК); т.е. действует аналогичный принцип голосования.

Протокол ОССП, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, должен быть подписан всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений (ч.1.1 ст.136 ЖК) (это – новелла жилищного законодательства, направленная на охрану интересов собственников помещений).

ТСЖ, при определенных условиях, также может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких МКД (второй вариант). Такое ТСЖ имеет значительную специфику, в частности, с точки зрения реорганизации в форме разделения и выделения (см. ч.ч.3, 4 ст.140 ЖК) и прекращения членства (см. ч.6 ст.143 ЖК);

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов (с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами)[1] (третий вариант). К ТСЖ, созданному в рамках третьего варианта, применяются требования, установленные к ТСЖ, созданному в рамках первого и второго вариантов, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе (ч.4 ст.136 ЖК).

Особенности создания ТСЖ в рамках второго и третьего вариантов представлены в таблице.

	Условия создания ТСЖ	Решения, принимаемые при создании ТСЖ
Перечень вопросов	Порядок принятия
Второй вариант(несколько МКД)	1) количество квартир в данных МКД в сумме не превышает 30; 2) данные МКД расположены на земельных участках: Ñ которые имеют общую границу (т.е. обязательным условием объединения домов является общность (соседство) земельных участков) и Ñ в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных МКД	1) о создании ТСЖ; 2) об утверждении устава ТСЖ; 3) об избрании правления ТСЖ; 4) о наделении гражданина (в том числе, но не обязательно, собственника помещений) полномочием заявителя для обращения в регистрирующий орган; 5) об избрании председателя правления ТСЖ (если это требуется в силу устава)	все названные решения принимаются на ОССП в каждом МКД, причем не простым, а квалифицированным большинством – не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом МКД
Третий вариант(несколько жилых домов, дачных домов)	данные дома расположены на земельных участках: Ñ которые имеют общую границу и Ñ в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного дома жилого дома.	1) о создании ТСЖ; 2) об утверждении устава ТСЖ;   3) об избрании правления ТСЖ; 4) о наделении гражданина (в том числе, но не обязательно, собственника жилого дома) полномочием заявителя для обращения в регистрирующий орган; 5) об избрании председателя правления ТСЖ (если это требуется в силу устава)	по соглашению всех собственников домов (т.е. единогласно)   решения принимаются на общем собрании собственников жилых домов, но уже квалифицированным большинством – не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников жилых домов

Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ч.3 ст.136) по общим правилам (в органах ФНС); специальный («двухступенчатый») порядок регистрации, установленный Федеральным законом «О некоммерческих организациях», на ТСЖ не распространяется. Перечень предоставляемых для регистрации документов (сведений) – см. ч.5 ст.136 ЖК.

Два и более ТСЖ могут по договору создать объединение (ассоциацию, союз) ТСЖ для представления и защиты общих интересов при управлении МКД (ст.142 ЖК). Такое объединение является объединением юридических лиц (ассоциацией, союзом) – некоммерческой организацией, управление которой осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о некоммерческих организациях (см. ст.121-123 ГК РФ).

Реорганизация и ликвидация (в том числе в связи банкротством) ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ч.1 ст.140, ч.1 ст.141 ЖК). Вместе с тем, ЖК предусматривает специальные правила:

1) для реорганизации: