Метод прямого сравнительного анализа продаж

Метод сравнения продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом необходимо, достаточное количество информации о сделках с объектами аналогичными оцениваемому.

Для сравнения выбираются объекты, сопоставимые:

· по целевому назначению и использованию,

· архитектурно‑планировочному решению,

· срокам продажи или выставления на продажу.

Затем, проводятся корректировки стоимости между, оцениваемым и сопоставимыми объектами. Корректировки отражают разницу в стоимости, по сравнению с аналогами.

Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны из информации о ценах предложений (офертах), которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.

Доходный метод

Метод капитализации дохода позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течение прогнозного периода времени.

В результате анализа, ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от продажи объекта в конце прогнозного периода, дисконтируются на дату оценки в текущую стоимость.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.

Заключение о стоимости

Последний этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке.

В условиях, еще нестабильного рынка недвижимости, используемые методы оценки, могут давать сильно различающиеся результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализированные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной.

Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются:

- неравновесный характер спроса и предложения вызванный общеэкономической ситуацией в стране;

- неадекватная информированность сторон о рыночных сделках;

- отсутствие надежной системы финансирования нового строительства;

- неэффективное управление имуществом и т. д.

Окончательное заключение о рыночной стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой, не только единственным образом определенное значение стоимости, но и некоторые пределы оцененной стоимости или даже более сложные аналитические зависимости.

Для определения окончательной рыночной стоимости применяются весовые коэффициенты, присваиваемые каждому методу оценки. Применение весовых коэффициентов, позволяет согласовать стоимости, полученные разными методами с учетом целей оценки, использования объекта оценки, назначения отчета.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: