Определение износа.

Термин износ, используемый оценщиком, не следует путать с износом в бухгалтерском учете. Применяемый в бухгалтерском учете износ – это процесс распределения затрат, связанных с приобретением актива на срок его полезной жизни, установленный какими-либо нормативными актами. Бухгалтерский износ не учитывает действительного физического состояния объекта, интенсивности его эксплуатации, экономической необходимости обладанием объекта.

Применяемый оценщиком износ объекта оценки является фактором текущего состояний объекта. Вообще, износ определяется, как «утрата полезности по любой причине», что соответственно влияет и на стоимость объекта оценки.

Износ – это также потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется, как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, коррозии, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: