Расчет стоимости объекта

Восстановительная стоимость

Фв = 1560т.р. * 1,08 * 1,2 * 1,13 * 1,003 * 9,05

= 20738т.р.

Совокупный износ

Ис = (20738 * 0,14) + (20738 * 0,08) + (…!!!…) =

4. Р зд =

5. Р об =

ЗАДАЧА 3

Определить рыночную стоимость (Роб) коттеджа с сауной и подземным гаражом. При анализе была выявлена информация по сопоставимым объектам:

Объект продан в этом году по цене 2900 тыс. р., имеет сауну и бассейн;

Объект продан год назад за 2600 тыс. р., имеет подземный гараж;

Объект продан в этом году за 3000 тыс. р., имеет бассейн и подземный гараж;

Установлено, что сауна стоит 50 тыс. р.; бассейн 60 тыс. р., гараж – 90 тыс. р.

Прирост стоимости составляет 10 % в год.

Решение приведено в таблице 1.

Таблица 1

Расчет стоимости объекта

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания. При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:

– количество поправок (чем больше поправок, тем меньше вес объекта);

– величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);

– значимость поправок – определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя. Например, поправка на отсутствие наиболее значимого элемента может снизить весовой коэффициент объекта существеннее, чем несколько незначительных поправок. В частности, к наиболее значимым относится поправка на время более одного года.

Весовые коэффициенты при применении экспертного метода могут устанавливаться:

– в процентах или долях единицы (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем ближе его весовой коэффициент к 100 % или единице);

– в баллах (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем выше его балл).

Предположим, что в данном примере все характеристики объекта имеют равное значение для пользователя. Количество поправок одинаково во всех объектах-аналогах, но объект № 2 имеет существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту № 2 присваивается наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) – 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) – 3, а объекту № 1 – 2. Тогда средневзвешенная рыночная цена (Р _срс) определяется по формуле:

Р _срс = , (2)

где р ₁, р ₂, р ₃ – откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов; к₁, к₂, к₃ – весовые коэффициенты (баллы) объектов-аналогов.

Отсюда стоимость объекта:

Р _срсп = = 2957 тыс. р.

ЗАДАЧА 2

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: