Ликвидационная стоимость

Инвестиционная стоимость

Кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки в ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО № 2 понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Ø одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Ø стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Ø объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Ø цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Ø платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Таким образом, рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект на дату оценки может быть отчужден на открытом рынке при соблюдении, как говорят оценщики, «факторов чистой сделки»:

1) Рынок конкурентен: у сторон сделок есть выбор (как у продавца, так и у покупателя); стороны хорошо осведомлены о цене сделки.

2) Стороны независимы: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая не обязана принимать; стороны не находятся под давлением друг друга или третьих лиц, действуют по своим интересам.

3) Мотивация сторон совпадает с типичной мотивацией на данном сегменте.

4) Предполагается, что объект будет использован согласно принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (принцип НЭИ).

5) Объект представлен на рынок в форме публичной оферты: сделка совершена с типичной экспозицией.

Срок экспозиции объекта оценки – это период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Типичная экспозиция – средний для сегмента период времени от момента публичной оферты до исполнения сторонами всех обязательств по договору отчуждение объекта

6) Сделка должна быть зафиксирована в денежном эквиваленте и пройти на типичных для данного сегмента условиях платежа и налогообложения.

По Стандартам МКСО рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую собственность должна переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

В приведенном определении каждый элемент имеет свою концептуальную подоплеку:

Так, «расчетная величина...» относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за объект собственности в ходе коммерческой сделки. Рыночная стоимость оценивается как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения рыночной стоимости. Согласно стандарту, это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. То есть предполагается, что в ходе заключения коммерческой сделки выигрывают обе стороны, обман исключен. Цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки, не учитываются.

Фраза «... собственность должна переходить...» указывает на тот факт, что стоимость собственности является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по которой по ожиданиям рынка на дату оценки должна состояться сделка по продаже данного объекта собственности, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия рыночной стоимости.

Выражение «... на дату оценки...» означает привязку расчетной рыночной стоимости по времени к конкретной дате. Кроме этого, предполагается, что сделка, определяющая рыночную стоимость, завершается одновременно с переходом собственности из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.

Коммерческая сделка «... между добровольным покупателем и добровольным продавцом...» обозначает, что ни покупатель, ни продавец не находятся в каких-то особых условиях, вынуждающих их, соответственно, покупать или продавать с ущербом для себя, отклоняясь от условий, диктуемых рынком. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не принимаются, так как предполагается, что «добровольный продавец» является гипотетическим владельцем. В то же время на практике на рынке не всегда может найтись достаточно большое количество «добровольных продавцов». Коммерческие сделки могут включать в себя элементы финансовой (или иной) вынужденности или происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную добровольность некоторых продавцов. Оценщик должен принять во внимание все существенные факторы такого рынка и придать конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим образом отражают состояние рынка.

Выражение «... в результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых специфических взаимоотношений (например, материнская и дочерняя компании или домовладелец и арендатор), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости. Хотя прилагательное «коммерческая» не совсем корректно, так как обозначает получение какого-то дохода. Коммерческие сделки заключаются и в холдинговых компаниях, и между домовладельцами и арендаторами и т.д.

Фраза «... после адекватного маркетинга...» означает, что собственность должна быть предложена на рынке к продаже по наиболее выгодным ценам. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки,

Замечание относительно того, что «... каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо...» означает, что как покупатель, так и продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемой собственности, ее существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки зрения его позиции в сделке цены.

В выражении «...и без принуждения...» акцент делается на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.

Рыночная стоимость понимается как стоимость собственности без учета торговых издержек и выплаты каких-либо налогов.

Согласно ст. 7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость определяется

в случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно-правовых актах содержится требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки),

либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки,

если в договоре использованы термины, не определенные стандартами оценки или законом об оценочной деятельности

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: