Кадастровая стоимость

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Следует отметить, что в настоящее время в России используется второе поколение стандартов оценки. Оно неоднозначно оценивается самими профессиональными оценщиками (См. сайты крупных российских СРОО). Многие их критикуют. Кроме того, система оценочной деятельности позволяет кроме федеральных стандартов, обязательных к применению, использовать и стандарты, разрабатываемые в рамках отдельных СРОО. Поэтому рассмотрим и иные виды стоимости, которые могут применяться в оценке.

В первом поколении действовали Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519. Они были более ближе международным (американским) стандартам оценки и классифицировали виды стоимости несколько иначе.

Также как, главная, выделялась рыночная стоимость.

Кроме того, выделялись виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

Международные стандарты оценки (МСО 2) различают:

оценщику, для того чтобы правильно отнести объект оценки к собственности с ограниченным рынком, либо к специализированной собственности, необходимо правильно произвести сегментирование рынка объекта оценки.

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Граница между стоимостью замещения и стоимостью воспроизводства достаточно условная:

стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, функционально аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, абсолютно идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

Во многих нормативных документах эти виды стоимости соотнесены с понятием «восстановительная стоимость».

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

В МКСО эта стоимость носит название потребительской. В Европейских стандартах оценки 2000 стоимость существующего использования (existing use value) определяется как оценка имущества на конкретную дату оценки, основанная на продолжении его существующего использования, но в предположении, что права собственности на имущество ничем не обременены, между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом имущество продается в результате коммерческой сделки после надлежащего маркетинга, в которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения» (Европейские стандарты оценки 2000 /Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003. – с. 242)

В этом виде стоимости чаще всего нарушается 4-ый фактор чистой сделки – принцип НЭИ. Эта стоимость, как правило, ниже рыночной, но может быть и равна рыночной, если объект уже используется наилучшим образом.

Данный вид стоимости определяется для объектов муниципальной, федеральной собственности, социальной сферы и т.п.

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

В РФ стоимость объекта оценки для целей налогообложения не совпадает с рыночной, поскольку налоги рассчитываются с остаточной стоимости имущества (для организаций), инвентаризационной стоимости по оценке БТИ (для физических лиц), кадастровой стоимости (для земельных участков). В развитых странах налогообложение имущества осуществляется от рыночной стоимости, к чему стремится и Россия.

ж) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

В МСО под утилизационной стоимостью подразумевается рыночная стоимость объекта при окончании срока его экономической жизни. Сроки, используемые в оценке, будут рассмотрены несколько позже.

В МСО для рыночной стоимости материалов существует специальный термин «стоимость скрапа (лома)».

з) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Она может дополнительно приписываться объекту собственности по причинам его уникального местоположения, временно возникающей исключительной рыночной ситуации и т.д.

В МСО существуют и другие виды стоимости, которые отсутствуют в Российских стандартах оценки, но на практике часто используются:

Залоговая стоимость – стоимость объекта в целях обеспечения кредита.

Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта оценки. Залоговая стоимость меньше рыночной на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитной организации от данной операции.

По сущности разницы между ликвидационной и залоговой стоимостью нет. Различие в том, что в ликвидационной дисконт определяется рынком, а в залоговой – кредитной политикой организации, т.е. регулируется договором.

Страховая стоимость – сумма для полного или частичного возмещения убытков при наступлении страхового случая (ч. 2 ст. 15 ГК РФ).

Рассчитывается как остаточная стоимость замещения и представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта в сложившихся рыночных условиях.

Убытки - это

Оценщик может определять все составляющие.

Любые убытки – потеря стоимости. Поэтому следует обратить внимание, что в оценке страховой стоимости объектом не являются права, если это не оговорено, а расчет величины потери стоимости.

Под страховой стоимостью понимаются затраты, износ и т.д. и очень редко – права (если они застрахованы).

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: