Определение морального износа здания.

Кроме физического износа происходит и моральное старение жилых зданий. Моральным износом называют несоответствие зданий существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, архитектурно-конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. Причины обуславливающие сам процесс морального износа, имеют ярко выраженный социальный характер. На всех этапах развития человеческого общества жилища отражали и отражают социальный и экономический уровень развития производительных сил, духовного и технического потенциала, эстетических принципов общества. Жилище является местом отдыха и бытовой деятельности людей. Именно с этих позиций и рассматривается уровень комфортабельности жилых зданий.

Критерием уровня комфортабельности являются гигиенические факторы (температурно-влажностный режим, качество воздушной среды, зрительный, световой и шумовой режимы) и функциональные факторы (объемно-планировочные и конструктивные решения, уровень инженерного благоустройства). Представления о критериях оценки уровня комфортабельности жилых зданий постоянно изменяются наряду с поступательным развитием человеческого общества, поэтому жилые здания, возведенные на одном уровне комфортабельности, спустя какой-то промежуток времени перестают соответствовать трансформируемым критериям оценки. Так происходит моральное старение (износ) жилых зданий, наступающее обычно значительно раньше, чем их физический износ. Как показывает отечественный и зарубежный опыт, требования людей к планировке квартир только в течение пятидесяти лет меняются от пяти до восьми раз.

На практике для определения размера морального износа жилых зданий используют один из трех методов: расчетный метод; метод приблизительной оценки; объективный метод.

Расчетным методом определяют две формы морального износа (первой и второй формы). Под моральным износом первой формы, понимают снижение стоимости здания во времени, связанное с уменьшением общественного труда, необходимого для возведения таких же зданий в момент оценки. Стоимостное выражение морального износа первой формы М₁, %, определяют по формуле:

М₁ = (а - В)100/а,

где а - первоначальная стоимость здания, руб.;

В - балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.

Моральным износом второй формы называют старение здания в виду его несоответствия на момент оценки нормативным требованиям, действительным в данный период времени. Стоимостное выражение морального износа второй формы М₂, %, определяют по формуле:

М₂ = С/В,

где С - стоимость ремонтно-реконструктивных мероприятий (в действующих ценах), направленных на устранение морального износа второй формы, руб.

Метод приблизительной оценки основан на использовании для определения морального износа жилых зданий шкал и таблиц укрупненных показателей, в которых приводится краткая характеристика здания. Данный метод не позволяет с достаточной степенью точности определять размер морального износа, а применяемые шкалы и таблицы пока не учитывают изменения в нормировании теплозащиты зданий.

Объективный метод определения морального износа базируется на оценке фактической комфортабельности жилых зданий. Показатели комфортабельности подразделяют на три группы: показатели оценки объемно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений (К_а); показатели санитарно-гигиенической оценки (К_с); показатели оценки уровня инженерного благоустройства (К_б). Значения данных показателей определяются (в баллах по десятибалльной шкале) по специальным таблицам.

В этом случае моральный износ определяют по формуле:

М = (К_о^max - К_о/К_о^max)100,

где К_о^max - максимальные значения общего показателя оценки фактической комфортабельности жилых зданий в баллах (принимаются в зависимости от типа города по специальной таблице);

К_о = К_а + К_с + К_б - общий показатель оценки фактической комфортабельности жилых зданий.

Необходимо отметить, что при определении морального износа объективным методом при нахождении показателя оценки санитарно-гигиенических условий в жилых зданиях не учитываются изменения в нормировании теплозащиты ограждающих конструкций.

В курсовой работе студент должен определить моральный износ здания по трем параметрам в соответствии с таблицей 5, например:

1. Дефекты архитектурно-планировочного решения составляют совмещенные санитарные узлы в двух и трехкомнатных квартирах 2%; площадь кухонь менее 9 м²- 5%.

2. Отсутствие отдельных видов инженерного оборудования. В здании не предусмотрен стационарный газопровод от наружных сетей газоснабжения - 1,5%; устройство телефонного ввода в здание - 0,2%; устройство радиотрансляционной сети в здании - 0,4%; устройство коллективных телевизионных антенн- 1,7%.

3. Несоответствие конструкций современным нормативным требованиям: деревянные перекрытия 2%. Общий моральный износ здания составляет 12,8%.

По общему моральному износу определяется группа здания по степени

морального износа. В таблице 5 [3] приведен пример группировки жилых зданий

по моральному износу исходя из количественного критерия - степени распространения основных планировочных дефектов. Группа по степени морального износа зависит от процентного соотношения квартир, в которых есть данные дефекты к общему числу квартир.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: