Право собственности и ограниченные вещные права на земельные участки

3.1. Право государственной и муниципальной собственности на землю

В период своего существования Советский Союз представлял собой федеративное государство со сложным административно-территориальным устройством. При этом весь земельный фонд в его границах являлся единым и неделимым объектом права государственной собственности без разделения его между субъектами (республиками, краями, областями и т.д.).

В процессе проведения земельной реформы было установлено, что в России располагаются земельные участки, находящиеся в государственной (федеральной и субъектов РФ), муниципальной, частной (граждан и юридических лиц, включая иностранных) и иных формах собственности, причем содержание последних не раскрывалось. Как справедливо отмечал Г. В. Чубуков, в будущем могут появиться новые формы собственности, поскольку экономика выше права. Уже сейчас говорят о собственности казачьих обществ, общин коренных малочисленных народов и т.д.^[10]

Правовое регулирование разграничения «традиционных» форм публичной собственности на землю в Конституции РФ, ГК РФ, Законе о местном самоуправлении, иных федеральных законах и подзаконных актах, принимавшихся вплоть до 2001 г., также страдало противоречивостью и пробельностью. При этом суть проблемы заключалась не в наделении Российской Федерации землей, как иногда ставили вопрос субъекты РФ (государство было наделено земельной собственностью по Декрету о земле 1917 г.), а именно в разграничении единой государственной собственности на землю между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями.

Попыток решить данную проблему предпринималось множество, а начало разграничению публичной собственности на землю было положено Указом Президента РФ от 16.12.1993 № 2144 «О федеральных природных ресурсах». Данный Указ в целях сохранения и рационального использования природных ре­сурсов, имеющих общегосударственное значение, относил к федеральным природным ресурсам те из них, которые имеют общеполитическое, общеэкономичес­кое, общеэкологическое и иное общегосударственное значение. Впоследствии этот принцип получил дальнейшее развитие в федеральных законах. Например, ст. 2 Закона об особо охраняемых природных территориях определяла перечень таких территорий, находящихся в федеральной собственности (государственные природные заповедники, национальные парки и т.д.), собственности субъектов РФ (памятники природы, заказники и т.д.) и муниципальной собственности (курорты).

Большое значение для последующего закрепления земельных участков в государственную или муниципальную собственность имело постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Несмотря на то, что в данном нормативном акте вопросы собственности на землю земельные участки не рассматривались, определение объектов недвижимого имущества, передаваемых в федеральную, субъектов РФ и муниципальную собственность имело важное значение при определении в дальнейшем собственника земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости. В развитие этого правового акта позднее было принято постановление Правительства РФ от 16.10.2000 № 784 «О передаче отдельных видов объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов Российской Федерации», где предусматривалась передача объектов недвижимости субъекту РФ только вместе с правами на соответствующий участок.

В 90-е годы XX в. были разработаны и подписаны договоры о разграничении предметов ведения и взаимном делегировании полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами (всего их было заключено около 50). На основе таких договоров был подписан ряд соглашений между Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ о детальном разграничении федеральных и региональных земель. В свою очередь, субъекты РФ на основе этих соглашений своими законами определяли перечень муниципальных земель. Однако все упомянутые нормативные акты либо пытались установить «общие принципы» разграничения публичной собственности на землю, либо регулировали частные вопросы такого разграничения.

Земельный кодекс РФ установил в качестве принципа земельного законодательства разграничение государственной собственности на землю, однако не предусмотрел критериев и процедур такого разграничения. Это было обусловлено существованием отдельного Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» (с 1 июля 2006 г. утратил силу). Данное разграничение собственности должно было происходить по следующей процедуре:

а) Росимущество вместе с иными федеральными органами исполнительной власти готовит по каждому муниципальному образованию отдельно перечни земельных участков, на которые возникает право собственности у Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления (далее — перечни). Перечни готовились в соответствии со ст. 3—5 Закона, определявшими основания отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. В отдельные перечни включались участки, отнесение которых к той или иной форме собственности может вызвать споры между публично-правовыми образованиями (например, земельные участки, расположенные на территории двух и более субъектов РФ);

б) подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъектов РФ, а также органами местного самоуправления перечни утверждались распоряжением Правительства РФ и подлежали включению в документы государственного земельного кадастра;

в) право собственности Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления возникало с момента государственной регистрации права собственности на землю.

Однако указанный Закон не устанавливал четких и однозначных оснований разграничения земель всех категорий.

В результате реализации данного Закона процедуру разграничения государственной собственности на землю должны были пройти около 10 млн земельных участков. Ожидалось, что в собственности Российской Федерации будет 70% российских земель (из них 66% — земли водного и лесного фонда), 9,5% земель будет в собственности субъектов РФ, 14% — в собственности муниципальных образований и около 7,5% в частной собственности (размеры последней могут увеличиться в ближайшие 10—15 лет в 2-3 раза)^[11].

Однако реализация указанного Закона столкнулась с оказалась затруднена рядом неразрешимых проблем. Во-первых, не были определены сроки окончания процедуры разграничения государственных земель. Первоначально предполагалось, что процедура разграничения закончится к 2007 г. Однако только согласование списков отнимало около 2—2,5 лет, а аппарат правительства был в состоянии выпускать не более чем 20 списков в месяц. Таким образом, реально завершить данную процедуру возможно было только к 2030—2040 гг. Между тем сама концепция ЗК РФ построена на предположении, что государственная собственность уже разграничена на федеральную, субъектов РФ и муниципальную^[12].

Во-вторых, практика пошла по пути приоритетного оформления права собственности на землю Российской Федерации. Распоряжения Правительства РФ о перечнях земельных участков, передаваемых в собственность Российской Федерации, готовились и утверждались в первоочередном порядке. Это вызывало у органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления опасения относительно реализации остаточного принципа наделения правом собственности на землю субъектов РФ и муниципальных образований и порождало многочисленные обращения в Правительство РФ и иные федеральные органы власти.

В-третьих, причиной затягивания процесса разграничения публичной собственности на землю являлась сложность подготовки перечней земельных участков. Дело в том, что право собственности может возникать только на конкретный земельный участок, прошедший процедуру земле­устройства межевания и поставленный на кадастровый учет. Проведение указанных процедур, равно как и предшествующих им (инвентаризация, мониторинг, межевание и т.д.), является процессом длительным и дорогостоящим, сложным в организационном плане.

В результате внесения изменений в ЗК РФ и Вводный закон в апреле 2006 г. процедура разграничения публичной собственности на землю была упрощена. В силу ст. 3¹ Вводного закона в целях разграничения государ­ственной собственности на землю к федеральной собственности относят­ся: земельные участки, занятые зда­ниями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Рос­сийской Федерации; земельные участки, предоставлен­ные органам государственной власти Российской Федерации, их террито­риальным органам, а также казенным предприя­тиям, государственным уни­тарным предприятиям или некоммер­ческим организациям, созданным фе­деральными органами государствен­ной власти; земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук; земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги" федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства; иные предусмотренные федераль­ными законами земельные участки и предусмотренные федеральными за­конами земли. В числе последних следует выделить земли особо охраняемых природных территорий федерального значения, земли железнодорожного транспорта, земли обороны и безопасности и многие другие. Кроме того, в силу ст. 49 ЗК РФ достаточно типичной является ситуация изъятия земельного участка за выкуп у частного собственника для федеральных нужд. Не менее вероятны и случаи реквизиции (ст. 51 ЗК РФ) земельных участков в федеральную собственность.

К собственности субъектов РФ относятся: земельные участки, занятые зда­ниями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъ­ектов РФ; земельные участки, предоставлен­ные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, госу­дарственным унитарным предприяти­ям или некоммерческим организаци­ям, созданным органами государст­венной власти субъектов РФ; иные предусмотренные федераль­ными законами земельные участки и предусмотренные федеральными за­конами земли. Относительно последних следует отметить, что ст. 49 и 55 ЗК РФ определены условия и порядок изъятия земельных участков для государственных нужд (в том числе нужд субъектов РФ). Кроме того, некоторые федеральные законы содержат специальные основания приобретения субъектом РФ права собственности на земельные участки. Так, согласно п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных его законом, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В результате такой покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения возникает право собственности на него субъекта РФ.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов от­носятся: земельные участки, занятые зда­ниями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соот­ветствующих муниципальных образо­ваний; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправле­ния соответствующих муниципальных образований, а также казенным пред­приятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным ука­занными органами местного самоуп­равления; иные предусмотренные федераль­ными законами и принятыми в соот­ветствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные феде­ральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъе­ктов РФ земли.

Так, ст. 55 ЗК РФ определяет условия и порядок изъятия земельных участков для муниципальных нужд. Согласно п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Государственная регистрация права собственности Российской Фе­дерации, субъекта РФ или муниципального образова­ния на земельный участок при разгра­ничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или орга­на местного самоуправления либо действующего по их поручению лица. В заявлении указывается основа­ние возникновения права собственно­сти Российской Федерации, субъекта РФ или муници­пального образования на земельный участок.

Распоряжение земельными участ­ками, государственная собственность на которые не разграничена, осущест­вляется органами местного самоупра­вления муниципальных районов, го­родских округов. Распоряжение земельными участ­ками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселе­ниях, являющихся административны­ми центрами, столицами субъектов РФ, осуществля­ется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установле­но, что распоряжение такими земель­ными участками осуществляется ис­полнительными органами государст­венной власти субъектов РФ.

Окончание процедуры разграничения государственной собственности на землю и регистрация права собственности соответствующих публично-правовых образований будут иметь важнейшие правовые последствия. Главное из них заключается в том, что каждое публично-правовое образование будет распоряжаться только принадлежащим ему на праве собственности земельным участком (ст. 11—13 ЗК РФ), в том числе определять порядок и размер арендной платы (п. 4 ст. 22), передавать свой участок в безвозмездное срочное пользование (п. 1 ст. 24), предоставлять земельные участки в собственность гражданам и юридическим лицам (ст. 29), осуществлять перевод земельного участка из одной категории в другую (ст. 8) и т.д.

3.2. Понятие и содержание права частной собственности на земельные участки

Право частной собственности на земельные участки можно рассматривать как объективное и как субъективное право. В объективном смысле оно представляет собой комплексный (межотраслевой) институт права, содержащий нормы, определяющие границы возможных действий физических и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, которые на основании закона не ограничены и не изъяты из гражданского оборота.

Субъективное право частной собственности на землю   — это установленная объективным правом возможность субъектов земельных отношений свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Правомочие владения означает возможность фактического господства (обладания) земельным участком на законных основаниях. Из правомочия владения вытекают такие права, как право огораживать зе­мельный участок, запрещать пользоваться им третьим лицам и т.д.

Правомочие пользования земельным участком означает закрепленную законом возможность его хозяйственной эксплуатации путем извлечения полезных свойств и получения дохода. Правомочие распоряжения земельным участком — это возможность определения собственником его юридической судьбы. Собственники земельных участков — граждане и юридические лица — вправе их покупать и продавать для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности, осуществлять иные не запрещенные законом сделки с земельным участком.

Необходимо различать индивидуальную (частную) и общую собственность на земельные участки. Последняя подразделяется на общую долевую и общую совместную собственность (супругов, фермеров).

Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане Российской Федерации и их объединения (юридические лица). Для того чтобы иметь участок в собственности, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью, а юридические лица — праводееспособностью. Не могут иметь земельные участки в собственности определенные категории юридических лиц, наделенные специальной правоспособностью. К их числу ст.20 ЗК РФ относит относятся государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий (имеют организационно-правовую форму фонда), которым земельные участки предоставляются исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Кроме того, Собственниками земельных участков могут быть апатриды, иностранные граждане и иностранные юридические лица. Ранее такими правами данные категории субъектов не наделялись, но могли получить земельный участок в аренду. Права апатридов, иностранных юридических лиц и граждан на получение в собственность земельного участка в Российской Федерации носят, по сравнению с гражданами Российской Федерации, ограниченный характер. Это означает, что в их собственность не могут быть переданы земельные участки, находящиеся, во-первых, в приграничных территориях, перечень которых установлен Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом РФ от 01.04.1993 № 4730-1 «О государственной границе Российской Федерации». До установления Президентом РФ указанного перечня не допускается предоставление земельных участков, расположенных на приграничных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (п. 5 ст. 3 Ввод­ного закона).

Остается открытым вопрос: что следует понимать под «приграничными территориями» — территории всех субъектов РФ, имеющих выход к государственной границе (а их более 30)? Территории приграничных муниципальных образований? Ответ на этот вопрос дает судебная практика.

ЗАО «Минерал Кнауф» в 2000 г. были предоставлены земельные участки под карьер и производственную базу общей площадью 168,64 га на праве постоянного (бессрочного) пользования. На основании ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ЗАО «Минерал Кнауф» обратилось в администрацию г. Ахтубинска и Ахтубинского района с заявлением о намерении приобрести в собственность названные земельные участки.

Постановлением главы администрации и муниципального образования г. Ахтубинск и Ахтубинского района от 18.10.2002 № 1405 акционерному обществу было отказано в приобретении в собственность земельных участков на основании того, что вся территория Ахтубинского района определена приграничной территорией, а п. 3 ст. 15 ЗК РФ не допускает обладание иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях.

Согласно Уставу ЗАО «Минерал Кнауф» иностранный инвестор — фирма «Кнауф Интернациональ ГМБХ» (Германия) имеет долю в уставном капитале акционерного общества в размере 66,6% (п. 4.4), следовательно, владеет контрольным пакетом акций и является иностранным юридическим лицом, зарегистрированным на территории РФ. На основании Закона РФ «О государственной границе Российской Федерации», письма Пограничной службы России Краснознаменского Северо-Кавказского регионального Управления, ст. 1 постановления главы администрации Астраханской области от 26.06.1998 № 264 «Об определении пограничных территорий внутренних и пограничных вод и установлении в них режимов приграничных территорий» вся территория Ахтубинского района определена как приграничная территория. Руководствуясь указанными нормативными актами, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа оставил кассационную жалобу ЗАО без удовлетворения.

На наш взгляд, наиболее интересно в данном деле то, что субъект РФ принял участие в определении приграничной территории, и на основании этого решения иностранному юридическому лицу было отказано в приобретении права частной собственности на землю.

Во-вторых, в собственность иностранным гражданам и юридическим лицам не предоставляются земли на иных (кроме приграничных пограничных) территориях, установленных особо федеральными законами.

В-третьих, согласно п. 5 ст. 28 ЗК РФ иностранным гражданам и юридическим лицам земельные участки из состава земель государственной или муниципальной собственности предоставляются в собственность только за плату.

В-четвертых, согласно ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Конституционность норм ЗК РФ в части возможности иностранных граждан и юридических лиц приобретать в собственность на праве собственности земельные участки вызывает ряд сомнений. Действительно, Конституция РФ закрепляет большинство субъективных прав, как за гражданами Российской Федерации, так и за апатридами и иностранными гражданами. В таких случаях в Конституции РФ используется термин «каждый». В России каждый, находящийся в пределах ее границ, имеет право на жизнь (ст. 20 Конституции), на благоприятную окружающую среду (ст. 42), право иметь имущество в собственности (ст. 35) и т.д. Это означает, что субъектом этих прав являются все лица, находящиеся в границах России, неза­висимо от пола, гражданства, национальности и т.д.

Именно в этом и проявляется «национальный режим», т.е. уравнение в правах граждан Российской Федерации и иностранных граждан (апатридов). Однако ряд субъективных прав предоставляется только гражданам России. Например, граждане Российской Федерации имеют право: участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей; избирать и быть избранными в органы государственной власти и местного самоуправления; собираться мирно, без оружия, проводить собрания, митинги и демонстрации, шествия и пикетирования (ст. 31), имеют равный доступ к государственной службе (ст. 32) и т.д.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения (т.е. юридические лица) вправе иметь в частной собственности землю. Если данное право принадлежало бы апатридам и иностранным гражданам (их объ­единениям) либо даже юридическим лицам с иностранным участием, в указанной статье Конституции использовался бы термин «каждый».

Указанная неопределенность стала предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, окончательно разрешившего данный вопрос в Постановлении от 23.04.2004 № 8-П по делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о соответствии Конституции ряда норм ЗК РФ по своему содержанию, а также ЗК РФ в целом — по порядку принятия. Заявитель полагал, что ряд норм ЗК РФ (в частности, п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35 и т.д.) по своему содержанию противоречат ст. 2, 4 (ч. 3), 7 (ч. 1), 9 (ч. 1), 15 (ч. 1), 19 (ч. 2), 36 (ч. 1) и 67 (ч. 1) Конституции РФ. В обоснование были приведены следующие доводы.

Земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы России; закон не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам РФ; из Конституции РФ следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов России, создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к Российской Федерации, может привести к нарушению ее суверенитета. Кроме того, Мурманская областная Дума просила признать ЗК РФ в целом не соответствующим Конституции по порядку принятия (не было учтено мнение субъектов РФ).

В своем решении Конституционный Суд РФ признал оспариваемые статьи ЗК РФ, а также порядок его принятия не противоречащими Конституции России. В частности, Конституционный Суд отметил, что Конституция в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель установил приоритет российских граждан иметь в собственности землю, введя ряд ограничений для иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства в осуществлении права землепользования (например, в части запрета приобретать земельные участки в приграничных территориях). Этого достаточно для обеспечения суверенных прав России на ее природные богатства и ресурсы и гарантирования россиянам относительно равных условий конкуренции с иностранным капиталом.

Объектом права частной собственности на землю являются земельные участки (но не их части), причем ст. 129 (п. 3) ГК РФ предусмотрено, что земля и иные природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Перечень изъятых и ограниченных в обороте земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности, дан в ст. 27 ЗК РФ.

Все права и обязанности собственников земельных участков можно подразделить на две группы: имеющие общий и специальный характер. Общие права распространяются на все категории земель; специальные права актуальны только для одной категории земель (например, земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения).

К числу таких прав, имеющих общий характер, относится, во-первых, право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, прес­ные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ. Следует иметь в виду, что горное законодательство не предусматривает право собственности граждан и юридических лиц — собственников земельных участков на недра. Перечни же общераспространенных полезных ископаемых утверждаются персонально по каждому субъекту РФ совместным распоряжением Минстерства природных ресурсов и экологии РФ и органа исполнительной власти субъекта РФ. Такие перечни утверждены по Пензенской, Самарской областям, Респуб­лике Бурятия и многим другим субъектам РФ. В них вошли галька, гравий, мел, песок и т.д. Пользование общераспространенными полезными ископаемыми осуществляется бесплатно, если собственник их использует для собственных (не предпринимательских) нужд.

Водные объекты, расположенные в границах земельного участка частного собственника, не всегда будут находиться в его собственности. Согласно ст. 8 ВК РФ в собственности граждан и юридических лиц могут находиться только пруды и обводненные карьеры.

Во-вторых, ГК РФ и ЗК РФ предусматривают, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это означает, что собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Земельный кодекс РФ определяет возможность передачи земельного участка собственником в аренду (ст. 22), безвозмездного срочного пользования (ст. 24), купли-продажи и мены земельного участка (ст. 37), а также определяет перечень земельных участков, изъятых либо ограниченных в обороте (ст. 27).

В числе прав собственников земельных участков, имеющих специальный характер, т.е. распространяющихся только на отдельные категории земель, следует отнести, во-первых, право на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных объектов недвижимости в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Данное право собственника наиболее наглядно проявляется в рамках категории земель населенных пунктов. Конкретные параметры объекта недвижимости, который собственник желает возвести на своем участке, определяются градостроительными регламентами, устанавливаемыми для каждой территориальной зоны и входящими составной частью в правила землепользования и застройки, утверждаемые муниципальным правовым актом. В ходе строительства обязательно соблюдение экологических нормативов, требований в области охраны окружающей среды в части размещения, проектирования, строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию, эксплуатации, консервации и ликвидации зданий, строений, сооружений и иных объектов, оказывающих прямое или косвенное негативное воздействие на окружающую среду. Данные требования могут носить общий или специальный характер (например, в водоохранных зонах или границах особо охраняемых природных территорий). Общие экологические требования к разным стадиям постройки и эксплуатации достроенных объектов сформулированы в ст. 34—39 Закона об охране окружающей среды. Кроме того, в ходе строительства необходимо соблюдение санитарных правил и норм (СанПиНов), строительных норм и правил (СНиПов) и ряда иных обязательных к исполнению документов, которые будут действовать вплоть до вступления в силу технических регламентов.

Во-вторых, собственник вправе проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты согласно установленным законодательством экологическим, строительным, санитарно-гигиеническим и иным специальным требованиям. Данные права ориентированы главным образом на земли сельскохозяйственного назначения. Например, мелиорация земель  — это коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, химических, противоэрозионных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий, под которыми понимается проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.

Собственник участка имеет право на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, когда он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.

Существующая система обязанностей собственников земельных участков, предусмотренная ст. 42 ЗК РФ, направлена на реализацию положений ст. 36 и 58 Конституции РФ. Предусмотренные ею обязанности собственников земельных участков достаточно четко классифицируются на две группы. В первую группу входят обязанности по надлежащему использованию земельных участков, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных и иных правил, нормативов и т.д. Последняя обязанность продублирована в подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, поэтому неясно, право это или обязанность — использовать земельный участок в соответствии с градостроительными регламентами и с соблюдением экологических правил.

Во вторую группу входят обязанности по охране земель как природного объекта и составной части окружающей среды. Базовой нормой выступает п. 1 ст. 77 Закона об охране окружающей среды, согласно которому лица, причинившие вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи и иного вредного воздействия, обязаны возместить его в полном объеме. Этот Закон включает также ряд норм об экологических требованиях на различных стадиях строительства; охране особо охраняемых природных территорий, охране зеленых зон на землях населенных пунктов и т.д.

В данную группу войдут и обязанности осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, вод и других природных объектов, а также не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. Эти обязанности корреспондируют положениям ст. 13 ЗК РФ. Отдельные землеохранные требования мы обнаружим при анализе лесного, водного, горного и иного природоресурсового законодательства.

3.3. Ограничения прав собственников земельных участков

Возможность установления ограничений использования земельных участков предусматривалась еще советским земельным законодательством. Как отмечала О. А. Самончик, в советском земельном праве выделялись общие и специальные ограничения прав землепользователей.

Под первыми понималась общая обязанность всех землепользователей не совершать на своем участке действий, которые хотя бы и соответствовали общему характеру земельных прав, но могли нарушить интересы соседей (причем круг последних не был уточнен). Специальными являлись ограничения, устанавливаемые в интересах транспорта, промышленных предприятий, курортов, заповедников, заказников и т.д.^[13]

С началом земельной реформы возможность правомерного ограничения прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов впервые была предусмотрена в ст. 54 ЗК РСФСР, согласно которой их права могли «быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и законодательством республик, входящих в состав РСФСР». Однако из данной нормы оставалось неясным, во-первых, кем и в каком порядке могли быть ограничены права землепользователей, а во-вторых, почему названные ограничения могли осуществляться только законодательством республик, а не всех субъектов РФ.

Впоследствии попытка урегулировать основания, порядок и правовые последствия установления ограничений прав на землю была предпринята в Конституции РФ, а также в земельном и градостроительном законодательстве РФ и субъектов РФ. Причинами появления соответствующих правовых норм стало осознание представителями органов власти всех уровней теории социальной функции собственности, необходимости ее служения общественным интересам. Однако до настоящего времени в нормативных правовых актах РФ отсутствует четкое разграничение понятий «ограничения», «обременения» и «пределы» осуществления правомочий собственников земельных участков. Ограничения права собственности не могут состоять в изъятии из его содержания тех или иных правомочий. При ограничении правомочие, подлежащее ограничению, не исключается из права собственности, но не может быть осуществимо в полном объеме^[14]. Поскольку правомочие, подлежащее ограничению, не исключается, а остается в содержании права собственности, при отмене ограничения происходит не новое приобретение этого правомочия, а восстановление возможности осуществления его в полном объеме. Таким образом, по своей сути ограничения права собственности касаются не права, а лишь его осуществления.

Необходимо четко отличать категорию «ограничение права собственности» от его пределов. Пределы права собственности (в отличие от ограничений) указывают наличие внешних границ данного права, и помогают лучше понять его содержание. В этом смысле целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются не ограничениями, а определяют пределы (границы) правомочий собственника. Другим словами, установление для отдельно взятого участка определенного целевого назначения никак не уменьшает (стесняет) объем правомочий собственника, а показывает границы его возможностей по использованию земельного участка.

Следует различать «ограничения» и «обременения» прав на земельные участки. Согласно ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость ограничения (обременения) — это «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды концессионного соглашения, ареста имущества и других)». Таким образом, при буквальном толковании данной нормы получается, что сервитут, аренда и ипотека являются разновидностями ограничений (обременений) прав собственника, причем разницы между «ограничениями» и «обременениями» права собственности не прослеживается.

Рассматривая понятия «ограничения», «обременения» прав на земельный участок и «сервитуты» следует отметить, что они имеют ряд сходных признаков, поскольку определяют правовой режим земельного участка, и ряд принципиальных отличий. К числу последних относится, во-первых, например, различное решение вопроса о возмездности установления обременений, ограничений и сервитутов. Ограничения прав собственников земельных участков всегда безвозмездны, в отличие от возмездных обременений. Сервитут занимает особое место среди обременений прав на землю и может быть как возмездным, так и безвозмездным. Он является способом обременения земельного участка, препятствием в реализации правомочий собственника. При этом названные различия понятий «сервитут» и «ограничение права собственности» справедливы применительно к частным, но не публичным сервитутам, поскольку последние устанавливаются не в договорном, а в административном порядке путем принятия нормативного акта. Публичный сервитут может являться разновидностью ограничений права собственности и иных прав на земельные участки.

Представляется обоснованным сформулировать следующую классификацию ограничений права собственности и иных прав на земельные участки.

По содержанию ограничения прав на землю в самом общем виде можно классифицировать в две большие группы: ограничения права юридического распоряжения и ограничение права пользования объектом права собственности. Ограничение права владения земельным участком вряд ли может представлять особый интерес, поскольку при лишении собственника правомочия владения утрачивается всякий смысл сохранять за ним право собственности на этот земельный участок. Ограничения правомочия владения могут устанавливаться законом, как правило, на определенный срок и носят временный характер (например, при реквизиции земельных участков)^[15]. По властному органу, непосредственно принимающему решение об установлении ограничений, следует выделить судебные органы, а также органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и органы местного самоуправления. По сроку действия ограничения бывают бессрочными или установленными на определенный срок.

По субъекту права собственности, земельный участок которого подвергается ограничениям, можно выделить ограничения права частной, государственной (Российской Федерации и субъектов РФ) и муниципальной собственности. Так, по мнению А. А. Соколовой, «ограничения права муниципальной собственности представляют собой предусмотренные законом правила, понуждающие муниципальные образования воздерживаться от определенных действий, механизмы, устанавливающие препятствия для не законных действий несобственников в отношении муниципального имущества в целях защиты прав и интересов населения»^[16].

На наш взгляд, ограничения права муниципальной или государственной собственности (в отличие от частной собственности) касаются преимущественно правомочия распоряжения земельным участком. Это обусловлено тем, что органы местного самоуправления (равно как и органы государственной власти) непосредственно не занимаются хозяйственной деятельностью на земле. Ограничения в распоряжении государственными или муниципальными земельными участками прямо предусмотрены ст. 27 ЗК РФ (ограничения оборотоспособности земельных участков).

Кроме того, например, орган местного самоуправления стеснен в возможности предоставления земельного участка под застройку физическим и юридическим лицам на территории, где документами территориального планирования вышестоящего уровня запланировано размещение объекта капитального строительства федерального (регионального) значения. Возможность органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка в частную собственность сужается и в случае установления публичного сервитута органами государственной власти РФ или субъектов РФ (например, при необходимости прокладки федеральных магистральных нефте- или газопроводов).

В качестве типичного примера ограничений государственной собственности на землю можно привести конструкцию права общего природопользования, позволяющую гражданам пользоваться без особого разрешения водными объектами (для купания, забора воды без применения технических средств), собирать грибы, ягоды и иные дары леса, бурить скважины на первый водоносный горизонт при постройке колодцев и т.д. Таким образом, правомочия государства-собственника ограничиваются в общественных интересах.

В зависимости от предмета правового регулирования различают четыре вида ограничений прав на земельные участки:

1. Конституционно-правовые ограничения. Согласно ч.3 Часть 3 ст. 55 Конституции РФ, установливает, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, ограничение прав должно быть соразмерно конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов.

2. Градостроительные ограничения. Назначение градостроительного законодательства заключается в том, чтобы определить права собственников недвижимости в части видов разрешенного использования и параметров изменений (строительства) объектов недвижимости, а также обеспечить контроль за соблюдением этих прав. Из трех правомочий собственника градостроительное законодательство регламентирует прежде всего право пользования. Виды разрешенного использования недвижимости (магазин, офис, жилье) и ее параметры (этажность, общая площадь) определяют величину пользы, которую конкретный объект недвижимости может принести ее собственнику. Устанавливая такое право, градостроительное законодательство предопределяет стоимость недвижимости не только на текущий момент, но и в будущем.

Градостроительные ограничения закрепляются в разрабатываемой органами публичной власти градостроительной документации, включая документы территориального планирования и градостроительного зонирования. Так, если на схеме территориального планирования Российской Федерации в определенном месте запланировано размещение, например, объекта федерального транспорта (ч. 3 ст. 10 ГрК РФ), то данный участок не может быть передан из федеральной собственности в частную посредством его отчуждения. Более того, если такой участок находится в частной собственности, предусматривается процедура резервирования для федеральных нужд, ограничивающая права собственника, в том числе и по распоряжения таким участком.

Не менее значимы и ограничения права распоряжения земельным участком, вытекающие из документов градостроительного зонирования – правил землепользования и застройки. Содержащиеся в них градостроительные регламенты определяют параметры и виды возможного использования территории для различных видов хозяйственного и иного использования. Устанавливаются градостроительные регламенты, в том числе с учетом требований охраны объектов культурного и природного наследия. Выявление и постановка на государственный учет таких объектов (с необходимыми охранными зонами) может повлечь внесение изменений в карту градостроительного зонирования и наложение на собственников недвижимости необходимых ограничений.

Согласно ст. 34 Закона об объектах культурного наследия зоны охраны объектов культурного наследия включают в себя три разновидности: охранную зону, зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зону охраняемого природного ландшафта. При образовании, например, охранной зоны, в пределах этой территории устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

С учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение территорий и интенсивность их использования. Данные о видах использования территорий и об ограничениях на их использование включаются в правила землепользования и застройки.

Градостроительно-правовые ограничения сужают возможность собственника осуществлять отдельные субъективные права в течение определенного времени, на определенной территории или по отдельным вопросам (параметрам и видам использования земельного участка) вплоть до их устранения. При этом само правомочие собственника по владению, пользованию и распоряжению участком как таковое не исчезает, но возникают затруднения (стеснения) при осуществлении указанных правомочий. При отмене нормативного акта, повлекшего установление ограничений (например, в случае отмены решения о государственной охране памятника истории и культуры, гибели особо охраняемого природного объекта и т.д.), правомочия собственника земельного участка восстанавливаются в полном объеме.

3. Земельно-правовые ограничения. К их числу следует отнести, во-первых, ограничения прав на землю в интересах объектов специального назначения (транспорта, связи и т.д.). Например, такого рода ограничения хозяйственной деятельности в целях обеспечения надлежащих условий эксплуатации автомобильных дорог и нормальной работы автотранспорта предусмотрены ст. 25 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Другой разновидностью данной группы ограничений является резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 56¹ ЗК РФ). Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд является основанием для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам. Собственник земельного участка, попавшего в пределы зарезервированной территории, может быть ограничен в праве пользования им. С момента резервирования участка его собственник испытывает стеснения в осуществлении своих правомочий, например в части застройки участка, или иных действий, связанных с повышением стоимости земли. В-третьих, к числу земельно-правовых следует отнести ограничения оборота земельных участков, предусмотренных ЗК РФ и иными федеральными законами. Так, согласно ст.8 Закона об обороте земель, продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан уведомить орган исполнительной власти субъекта РФ (или орган местного самоуправления) о предстоящей продаже земельного участка, и такой орган публичной власти имеет право преимущественной покупки данного земельного участка.

4. Эколого-правовые ограничения. Это один из наиболее распространенных видов ограничений, означающий запрет причинения ущерба окружающей среде, посягающего на конституционное право каждого на благоприятную окружающую среду. Данная задача решается, во-первых, посредством установления территориальных экологических ограничений, в результате которых определенным территориям придается особый эколого-правовой статус (особо охраняемых природных территорий или зон экологического бедствия). Ограничения по осуществлению хозяйственной и иной деятельности устанавливаются как в границах таких территорий, так и на прилегающих охранных зонах. Во-вторых, территориальные экологические ограничения устанавливаются в целях защиты населения от негативного воздействия хозяйственной или иной деятельности (например, посредством создания санитарно-защитных зон). в зонах с особыми условиями использования территорий (санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов и т.д.).

В-третьих, экологические ограничения могут устанавливаться в целях охраны не человека, а объектов животного и растительного мира, водных объектов (водоохранные зоны), сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных и т.д.

Большинство других экологических требований и запретов в части нормирования, лицензирования отдельных видов хозяйственной деятельности, в том числе устанавливаемых в отдельных сферах человеческой жизнедеятельности — промышленности, транспорте, обороне и т.д. либо в сфере использования и охраны отдельных природных объек­тов, являются разновидностями не ограничений, а экологических обязанностей, возлагаемых на правообладателей земельных участков экологическим законодательством (включая и экологические ограничения при строительстве хозяйственных объектов).

3.4. Право пожизненного наследуемого владения земельными участками

Право пожизненного наследуемого владения впервые появилось в 1990 г. в самом начале земельной реформы как компромисс между правом пользования, на котором предоставлялись земельные участки гражданам и юридическим лицам в дореформенный период, и правом собственности, целесообразность введения которого в тот момент вызывала сомнение. В период с 1990 г. по декабрь 1993 г. земельные участки на данном праве были предоставлены десяткам тысяч граждан. Право пожизненного наследуемого владения (далее — землевладения) не имело и не имеет ничего общего с правомочием владения как одним из составляющих права собственности. Это самостоятельный вид прав на землю, принадлежащий только физическим лицам. В соответствии с ранее существовавшим порядком данное право приобреталось путем предоставления земельного участка органами местно­го самоуправления или по наследству. При этом предполагалось, что земельный участок предоставляется из муниципальной собственности, хотя разграничение публичной собственности на землю и сейчас далеко от завершения.

Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 «О приведе­нии земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» были исключены все упоминания о землевладении из ЗК РСФСР, в связи с чем земельные участки гражданам на данном титуле перестали предоставляться. Однако указом Президента РФ нельзя признать утратившим силу федеральный закон или его часть. Исходя из такого право­понимания, по решению Волгоградской областной Думы был направлен запрос в Конституционный Суд РФ. 6 июля 2000 г. Конституционный Суд РФ в своем Определении отказал в принятии его к рассмотрению как не отвечающего критерию допустимости обращений в соответствии с требованиями Федерального конституционного закона от 21.07.1994 № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации», предложив, на наш взгляд, совершенно неудовлетворительную мотивировку такого решения^[17].

Несмотря на исключение в декабре 1993 г. всех упоминаний из ЗК РСФСР о праве землевладения, в некоторых федеральных законах 90-х годов прошлого века все же упоминалась возможность предоставления впервые земельных участков на данном титуле. Так, согласно п. 4 ст. 14 Закона о садоводческих и дачных объединениях, земельные участки могли предоставляться гражданам в собственность или на ином вещном праве. Одним из видов вещных прав является право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Однако на практике земельные участки на данном титуле впервые, как правило, не предоставлялись, а предоставлялись в собственность или аренду. Исключение составляли те субъекты РФ, которые закрепляли в своих законах возможность предоставления земельных участков гражданам на этом праве. Так было до принятия нового ЗК РФ.

В настоящий момент земельные участки на праве земле­владения больше не предоставляются, однако ранее предоставленные гражданам на этом праве участки за ними сохраняются. Таким образом, если ЗК РФ предусматривает окончание права землепользования граждан (земельные участки на данном титуле не передаются по наследству), то для права землевладения предусмотрена двойственная позиция: из государственных или муниципальных земель участки на данном титуле впервые не предоставляются, однако в случае перехода такого участка по наследству органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны будут зарегистрировать этот вид прав на землю за новым землевладельцем. Ситуация, правда, осложнится в случае, если наследников данного права будет несколько, а участок будет являться неделимым. В этом случае станет необходимым решение вопроса о переходе земельного участка одному лицу с выплатой остальным компенсации.

Рассматриваемый вид ограниченных вещных прав на землю получил в целом негативную оценку в юридической литературе. О нецелесообразности существования этого титула прав на землю упоминали в своих трудах А. К. Голиченков, О. М. Козырь, Н. А. Сыродоев и ряд других известных ученых-юристов. Например, Н. А. Сыродоев по данному вопросу писал: «Что касается наследуемого земле­владения, то закон мог бы установить… наследование права землепользования. Понятие “пожизненное” несет сугубо эмоциональную окраску»^[18]. Следует согласиться с тем, что разница между землевладением и землепользованием была невелика в случае, если на земельном участке гражданина располагались возведенные в установленном порядке здания и сооружения. При передаче их другому собственнику передавались и соответствующие права на земельный участок.

Тем не менее мы солидарны c позицией Г. В. Чубукова, отмечавшего, что при многообразии форм собственности на землю должны существовать различные титулы прав не собственников земельных участков. Более того, по его мнению, «многие годы реформирования земельного строя в России право пожизненного наследуемого владения граждан было предметом необоснованной критики со стороны “копировщиков” прозападной модели земельного правопорядка»^[19]. Мы разделяем эту точку зрения, поскольку особенности реформирования земельных отношений в России не позволяют в чистом виде заимствовать опыт зарубежных стран (где действительно существуют два вида прав на землю — право собственности и право аренды), формировавшийся в специфических национальных условиях в течение многих столетий. В этом смысле следует согласиться с И. А. Покровским, отмечавшим, что «одним правом собственности мог бы удовлетвориться только разве самый примитивный экономический быт»^[20].

3.5. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Право постоянного бессрочного пользования является разновидностью ограниченных вещных прав на землю, наряду с правом пожизненного наследуемого владения и сервитутом. Субъектами права постоянного (бессроч­ного) пользования (далее — землепользования) могут быть как юридические лица, так и граждане.

В условиях господства исключительной государственной собственности на землю в дореформенный период земельные участки предоставлялись гражданам и юридическим лицам исключительно на праве постоянного или временного пользования. После начала земельной реформы и возникновения правовой базы для приватизации земельных участков, как гражданами, так и юридическими лицами — собственниками приватизированных предприя­тий либо иных зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, число землепользователей в России уменьшилось. Однако до сих пор их количество исчисляется тысячами.

Земельное законодательство 90-х годов XX в., уделяя основное внимание праву собственности и аренды, содержало противоречивые нормы, регулирующие права землепользования. ЗК РСФСР 1991 г. включал соответству­ющие нормы, однако п. 1 Указа Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», была признана недействующей ст. 12 ЗК РСФСР «Бессрочное (постоянное) пользование земельными участками». Впоследствии был принят ряд федеральных законов, предусматривавших для определенных категорий юридических лиц именно данный вид прав на землю, а окончательно вопрос об основаниях и о порядке возникновения права землепользования, а также его субъектах был решен ЗК РФ.

Его принципиальные новеллы заключаются в том, что вместо существовавшего ранее указания на конкретные категории юридических лиц — землепользователей ЗК РФ закрепляет норму (п. 1 ст. 20), в соответствии с которой земельные участки на праве землепользования предоставляются лишь государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Как отмечалось в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.), должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ как противоречащие закону.

Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства (п. 12 ст. 20).

Для юридических лиц, не упомянутых в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, Вводный закон устанавливает обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем либо выкупа в собственность, либо заключения договора аренды. в срок до 1 января 2010 г. В случае неисполнения данного предписания виновные в соответствии со ст. 7.34 КоАП РФ будут привлекаться к административной ответственности.

3.6. Сервитуты земельных участков

Классическое определение сервитута содержит ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования этим участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, однако не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

По критерию заинтересованного субъекта, в интересах которого (которых) устанавливается сервитут, различаются частный и публичный сервитуты. В ст. 23 ЗК РФ выделяются три категории интересов, для обеспечения которых может быть установлен публичный сервитут: интересы государства, местного самоуправления или местного населения.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; временного пользования участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Между тем ни в земельном, ни в гражданском законодательстве понятие соразмерности платы не определено. При этом следует отметить, что при установлении частного сервитута «соразмерную плату» вправе требовать от заинтересованных лиц только собственник земельного участка, хотя возможность обременения сервитутом предусматривается также для земле­владельцев и землепользователей.

В п. 7 ст. 23 ЗК РФ установлено несколько гарантий прав собственников земельных участков, земле­владельцев и землепользователей. К их числу относится право при невозможности использования участка в связи с установлением публичного сервитута требовать его изъятия за выкуп с возмещением убытков органами государственной власти или местного самоуправления, установившими сервитут, либо предоставления равноценного земельного участка. Данная норма оставляет открытыми два вопроса.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: