Прекращение права частной собственности и иных прав на земельные участки

6.1. Прекращение права частной собственности
на земельные участки

Прекращение права частной собственности на земельный участок — это совокупность юридических и фактических действий, а также событий, совершаемых собственником или органом публичной власти, с которыми законодательство связывает утрату права собственности лица на земельный участок, в результате чего данное право либо перестает существовать вообще, либо возникает у другого субъекта земельных правоотношений. Существует несколько классификаций прекращения права частной собственности. Согласно наиболее распространенной из них право собственности прекращается, во-первых, добровольно и по воле собственника, во-вторых, по объективным причинам, независимо от воли собственника, и, в-третьих, принудительно, т.е. против его воли.

Добровольное прекращение права собственности происходит в результате следующих действий: добровольного отказа от права собственности (ст. 53 ЗК РФ); отчуждения участка в результате со­вершения сделки (купли-продажи, дарения, мены); добровольной ликвидации юридического лица (п. 2 ст. 61 ГК РФ).

Утрата права собственности по объективным причинам, не зависящим от воли собственника участка, происходит, например, в случае смерти собственника либо «юридической гибели» уничтожения земельного участка. Последнее основание часто ставится под сомнение. означает, что земельный участок прекращает свое юридическое существование (целевое назначение, кадастровый номер и т.д.), но может его продолжить уже в новом качестве. Подобные ситуации можно часто наблюдать на практике. Однако такая ситуация не только возможна, но и часто наблюдается на практике. Наглядным примером этому может служить размыв рекой Волга крупнейшего в Европе острова Сарпинский в результате изменения русла реки. В итоге за последние пять лет вода «съела» 62 м суши, похоронив под водой садоводческий кооператив и часть домов хутора Волгострой^[29]. В результате ряд земельных участков «самостоятельно» поменяли собственника и категорию земель (с земель населенных пунктов в земли водного фонда), что повлекло и прекращение права собственности на них граждан и их объединений.

Принудительное прекращение права частной собственности на землю включает четыре группы оснований:

а) действия органов публичной власти, направленные на прекращение прав на землю добросовестного собственника земельного участка. Типичными примерами являются изъя­тие земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ) и реквизиция (ст. 51 ЗК РФ);

б) действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности на земельный участок лиц, совершивших неправомерные действия  — земельные правонарушения. В числе таких случаев можно назвать изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ или ст. 6 Закона об обороте земель), изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ), конфискацию (ст. 50 ЗК РФ). Так, ст. 284 и 285 ГК РФ предусматривают ряд оснований для изъятия земельного участка у собственника, например, если участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законом) либо если его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки;

в) действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности лица, которому данный участок не может принадлежать в силу закона. Примеров таких ситуаций можно привести много. Например, иностранному гражданину переходит по наследству земельный участок в приграничной полосе либо в силу ст. 5 Закона об обороте земель возникает обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности;

г) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ). Например, по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федеральных законов не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Особое место в данной подгруппе занимает принудительное прекращение прав на земельный участок в связи с банкротством. Так, согласно ст. 222 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при продаже имущества крестьянского (фермерского) хозяйства арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника — крестьянского (фермерского) хозяйства путем проведения торгов. Преимущественное право его приобретения имеют лица, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к принадлежащему крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельному участку. Аналогичные правила применяются и при банкротстве сельско­хозяйственных организаций (п. 2 ст. 179).

Рассмотрев общую конструкцию оснований прекращения права частной собственности на земельные участки, исследуем некоторые из них более подробно.

Изъятие земельного участка за выкуп для государст­венных или муниципальных нужд  — это действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности на земельные участки граждан и юридических лиц, не вызванное совершением последними противоправных деяний, обусловленное необходимостью удовлетворения публичных интересов. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд можно рассматривать как функцию государственного и муниципального управления земельным фондом; в качестве основания прекращения прав на земельный участок и как институт земельного права.

Правовой базой выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд являются Конституция РФ, ГК РФ и ЗК РФ. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Однако ЗК РФ и ГК РФ регламентируют процедуру изъятия земельных участков не только для государственных, но и для муниципальных нужд. Следовательно, при буквальном толковании норм ст. 35 выявляется противоречие Конституции РФ соответствующих норм ЗК РФ и ГК РФ, а также отсутствие необходимости предварительного и равноценного возмещения при изъятии земельных участков у собственников для муниципальных нужд.

Между тем установленная законодательством необходимость предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости изымаемого имущества соответствует положениям международных договоров, а также практике Европейского Суда. Так, в решении по делу Литгоу и другие против Соединенного Королевства Суд указал, что изъятие собственности без уплаты компенсации, разумно связанной с ее ценой, при нормальных условиях составило бы непропорциональное вмешательство, которое не могло бы считаться оправданным в соответствии со ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод (Париж, 20 марта 1952 г.).

Указание на «изъятие, в том числе путем выкупа» означает еще одну гарантию прав и законных интересов собственников земельных участков (ст. 279 ГК РФ). При этом понятие «выкуп» распространяется исключительно на собственников земельных участков, в то время как по отношению к иным титулам прав на землю (земле­владение, землепользование) изъятие земельного участка осуществляется без выкупа, но с полным возмещением причиненных убытков. Указание на выкуп позволяет говорить об отличиях данной процедуры от безвозмездного принудительного прекращения права собственности или иных прав на земельные участки как санкции за совершенные земельные правонарушения, поскольку в ст. 49 ЗК РФ речь идет об изъятии участков у их добросовестных правообладателей.

Рассматриваемая процедура не является новой для российского земельного законодательства. Во-первых, существует ряд примеров применения данной меры в дореволюционной России. Известен случай с огородником Пышкиным, которому принадлежал земельный участок в южной части Москвы. Когда городу понадобился данный участок, он был у Пышкина выкуплен с предоставлением гражданину права вывоза плодородной почвы в другое ­место^[30].

Во-вторых, аналогичная процедура изъятия земель для государственных и общественных нужд предусматривалась Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 13.12.1968 (ст. 15 и 16) и ЗК РСФСР от 01.07.1970 (ст. 31, 33). В числе таких «нужд» наука и практика тогда выделяли строительство заводов, фабрик, электростанций, иных сооружений, расширение и переустройство городов, поселков, сельских населенных пунктов и иные подобные мероприятия, имеющие важное государственное или общественное значение^[31]. Предоставление земельных участков для государственных или общественных нужд, связанное с предварительным их изъятием, имело ряд важных гражданско-правовых последствий. Дело в том, что изъятие (как и предоставление) участка было бесплатным, однако убытки и потери, причиненные таким изъятием, подлежали возмещению (ст. 38 и 39 ЗК РСФСР 1970 г.).

Впоследствии в ходе земельной реформы данная конструкция подверглась некоторым изменениям, несмотря на сохранение прежнего названия — «изъятие земельных участков для государственных или общественных нужд». Основаниям и порядку изъятия земельных участков для государственных либо государственных и общественных нужд были посвящены ст. 18—20; 23; 39, 40, 55 ЗК РСФСР 1991 г., а также п. 4 Указа Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в Рос­сии».

Данными нормативными актами было установлено, что изъятие земельного участка у собственника для государственных или общественных нужд производится путем предварительного выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенной выгоды. Определение этой договорной цены должно было осуществляться путем переговоров заинтересованных сто­рон, а при недостижении согласия — в судебном порядке. Не исключалась и возможность выделения гражданам по их желанию местным Советом народных депутатов равноценного земельного участка, строительства на новом месте предприятиями, учреждениями и организациями, для которых отводился земельный участок, жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых.

Упоминания «общественных нужд» существуют и сейчас. Например, согласно п. 2 ст. 48 ЗК РФ публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нуж д, для которых он был установлен.

Вступление в силу ЗК РФ положило начало новому этапу развития правового института изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Так, ЗК РФ сформулировал перечень исключительных случаев, являющихся основаниями для изъятия земельных участков (п. 1 ст. 49 ЗК РФ). Указанная статья называет в качестве таковых: во-первых, выполнение международных обязательств Российской Федерации; во-вторых, размещение следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения: объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения; объектов использования атомной энергии; объектов обороны и безопасности; объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объек­тов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объектов, обеспечивающих космическую деятельность; объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ; линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий; объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения. Указанный перечень не носит исчерпывающего характера и не исключает «иных случаев», установленных федеральными законами.

Например, п. 7 ст. 23 ЗК РФ предусматривает право собственника земельного участка, обремененного публичным земельным сервитутом, требовать изъятия земельного участка с возмещением убытков у органа государственной власти (местного самоуправления) в случае, если установление публичного сервитута привело к невозможности использования данного участка. В качестве «иного федерального закона» можно назвать и Закон об особо охраняемых природных территориях. Согласно п. 4 ст. 26 данного Закона объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы допускается с изъятием занимаемых ими участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков.

Немаловажно и то, что законами субъектов РФ могут устанавливаться дополнительно перечни случаев изъятия, в том числе выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или органов местного самоуправления (ч. п.1 ст. 49 ЗК РФ), т.е. у лиц — не собственников земельных участков. На собственников земельных участков данную процедуру субъекты РФ распространить не могут.

Непосредственно порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрен ст. 55 ЗК РФ. Из анализа данной статьи и гражданского законодательства, к которому она отсылает, можно сделать следующие выводы.

Во-первых, в ранее действующей редакции ст. 279 ГК РФ предусматривалась возможность изъятия не всего, а части земельного участка (хотя на практике это было несколько затруднительно). После признания п. 5 данной статьи утратившим силу стало очевидным, что изъять часть земельного участка невозможно.

Во-вторых, в случае несогласия собственника с решением об изъятии у него участка иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о его предстоящем изъятии (ст. 282 ГК РФ).

В-третьих, правила об изъятии у собственников земельных участков для государственных и муниципальных нужд распространяются на земле­владельцев и землепользователей (кроме нормы о возмещении рыночной стоимости земельного участка). Таким образом, стало возможным изъятие земельного участка, находящегося в одной форме публичной собственности, в другую. Например, земельный участок, находящийся у гражданина на праве постоянного бессрочного пользования и в собственности муниципального образования, изымается в федеральную собственность для строительства автомагистрали или иных нужд.

В-четвертых, согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответствующими нормами гл. 17 ГК РФ. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Таким образом, изъятие земельного участка, на котором нет объектов недвижимости, не влечет в соответствии с ГК РФ обязанности органа публичной власти доказать, что удовлетворение определенных публичных нужд невозможно иначе, как посредством изъятия за выкуп земельного участка.

Следует иметь в виду, что законодатель четко различает две процедуры принудительного изъятия за выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Во-первых, собственник земельного участка, надлежащим образом предупрежденный о предстоящем его выкупе, добровольно соглашается с предложенной ценой (ст. 281 ГК РФ). В этом случае заключается договор между собственником земельного участка и уполномоченным органом публичной власти. Специфической особенностью такого договора будет сложный фактический состав, повлекший возникновение данного правоотношения, а также способ определения цены в ходе переговоров гражданина (юридического лица) и органа публичной власти, что является подтверждением наличия частноправовых элементов в данной публичной процедуре.

Во-вторых, если собственник не согласен с предстоящим изъятием участка, выкупной ценой или иными условиями выкупа, орган публичной власти предъявляет иск о выкупе в суд (ст. 282 ГК РФ). При этом в научной юридической литературе остается дискуссионным вопрос о том, является такой иск в суд формой понуждения к заключению договора о выкупе земельного участка в соответствии со ст. 421 ГК РФ либо же это иск о принудительном изъятии имущества как специальное основание прекращения права собственности, предусмотренное подп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ с компенсацией собственнику убытков. По мнению А. Уварова, поскольку на собственника земельного участка законодательством не возлагается обязанность заключить договор о выкупе земельного участка, понуждения к заключению договора в судебном порядке быть не может^[32].

По мнению других авторов, разделяемому и нами, в данном случае как раз и происходит понуждение гражданина (юридического лица) к вступлению в договорные отношения (ст. 445 ГК РФ), что имеет ряд иных гражданско-правовых аналогов (публичный договор и т.д.). Поскольку размер выкупной цены указывается в решении суда, в данном случае можно говорить о доминировании в данной процедуре императивного, публично-правового механизма^[33].

Наибольший интерес представляет именно первый вариант выкупа, являющийся отдельной разновидностью договора купли-продажи земельного участка. Несмотря на то что такому выкупу предшествует принятие административного акта — решения об изъятии участка либо судебного решения, данные юридические акты сосуществуют с юридическим фактом выкупа земельного участка и их не следует смешивать. Как отмечалось рядом авторов, «выкуп земельного участка — это действия продавца (частного собственника земельного участка) и покупателя, направленные на отчуждение прежним собственником участка, приобретение его новым собственником и уплату выкупной цены. Гражданско-правовая сущность этого факта, являющегося разновидностью сделки купли-продажи, приводит к тому, что даже когда участок при выкупе поступает в государственную или муниципальную собственность, его приобретатели выступают на равных началах с собственником, хотя, вынося решения об изъятии участка, они действовали в качестве публичных лиц. В случае же, если в результате выкупа возникает право собственности у другого частного лица, вообще не возникает сомнений в том, что выкуп является сделкой, а не административным актом»^[34].

В целом поддерживая эту позицию, нельзя согласиться с последним утверждением авторов, ибо в соответствии со ст. 49 ЗК РФ изъятие земельного участка путем выкупа в целях последующего предоставления его частному лицу невозможно, ибо нарушает предусмотренные данной статьей основания и субъектный состав возникающих правоотношений, являющихся по своей юридической природе разновидностью национализации. Другое дело, что после изъятия земельного участка в государственную или муниципальную собственность не исключено его последующее предоставление на праве собственности или ином праве юридическим лицам, реализующим в своей деятельности публичный интерес.

Характерно, что в специально предусмотренных законом случаях собственник участка сам наделен правом требовать от органа публичной власти заключения договора купли-продажи (выкупа) принадлежащего ему земельного участка, обладая возможностью понуждения последнего к вступлению в договорные отношения. Речь в данном случае идет о п. 7 ст. 23 ЗК РФ, согласно которому в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник (землепользователь, земле­владелец) вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Следовательно, процедура выкупа земельного участка для публичных нужд является «обоюдоострым» инструментом для частных и публичных субъектов выкупных правоотношений, лишний раз подтверждая принцип участия на равных публично-правовых образований и частных лиц в отношениях, регулируемых нормами гражданского права.

Гарантии прав собственников земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд сформулированы в ст. 63 ЗК РФ и иных федеральных законах и заключаются в следующем.

Во-первых, в подп. 1 п. 1 ст. 63 ЗК РФ в качестве гарантии прав на землю названа обязанность органов публичной власти предоставить по желанию лиц, у которых изымаются (в том числе выкупаются) земельные участки, равноценных участков. При буквальном толковании данной нормы она распространяется как на собственников, так и на земле­владельцев и землепользователей. Между тем в силу п. 1, 2 ст. 20 и п. 1 ст. 21 ЗК РФ, на указанных ограниченных вещных правах теперь гражданам и юридическим лицам впервые земельные участки не предоставляются. Следовательно, необходимо ограничительное толкование данного подпункта: равноценные земельные участки могут быть предоставлены только собственникам взамен изымаемых. При этом равноценный земельный участок может быть предоставлен арендатору либо в постоянное (бессрочное) пользование лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

Во-вторых, в случае если правообладатели земельных участков после получения уведомления об их предстоящем изъятии осуществили застройку такого участка либо иные мероприятия (например, мелиоративные), существенно повышающие стоимость земли, такие расходы не подлежат возмещению. Как следует из ст. 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки земельных участков является обязательным при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Следовательно, стоимость участка и расположенных на нем объектов капитального строительства (равно как и оценка «существенного повышения» стоимости) будет определяться в указанном данным Законом порядке. Это ограничение правообладателей земельных участков по их застройке является разновидностью резервирования участков для публичных нужд.

Предусмотренные ст. 63 ЗК РФ гарантии корреспондируют другим статьям ЗК РФ. Например, в силу п. 4 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления обязан информировать правообладателей земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Согласно п. 8 ст. 31 ЗК РФ в случае осуществления собственником, землепользователем, земле­владельцем, арендатором земельного участка строительства на нем или его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд правообладатели земельных участков несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением.

Особая правовая процедура предусмотрена применительно к изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд в границах городов Сочи и Владивостока. Это означает, что при проведении рыночной оценки изымаемого участка, право постоянного (бессрочного) пользования юридического лица подлежит рыночной оценке как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок 49 лет; право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения граждан оценивается как право собственности (п.23 ст.6 Закона «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран – участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 8 мая 2009 г. № 93-ФЗ; п.29 ст.15 Закона РФ от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Взамен изымаемых земельных участков бывшим землепользователям и землевладельцам предоставляются земельные участки на праве собственности без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов.

Принудительное прекращение права собственности как санкция за земельное правонарушение. Согласно ст.6 Закона об обороте земель, з емельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случаях, если:

- земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки. Критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и критерии значительного ухудшения экологической обстановки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

- земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника по вышеуказанным основаниям может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания. В случае же неустранения этих правонарушений, в срок, установленный вынесенным одновременно с назначением административного наказания предупреждением, уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, вынесший предупреждение, направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения этих материалов, вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием.

В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в отношении такого земельного участка обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Реквизиция земельных участков. Правовое регулирование реквизиции различных видов имущества осуществляется гражданским законодательством, причем сравнение п. 1 ст. 242 ГК РФ и п. 1 ст. 51 ЗК РФ приводит к следующим выводам. В ГК РФ изъятие имущества у собственника (реквизиция) осуществляется «в интересах общества»; согласно п. 1 ст. 51 ЗК РФ участок изымается «в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства». Законодательное определение таких «жизненно важных интересов» пока отсутствует и может быть выявлено только путем толкования норм действующего законодательства (например, как следует из п. 6 ст. 93 ЗК РФ, вариантом таковых могут быть интересы обороны и безопасности).

Реквизиция земельного участка происходит по решению исполнительных органов государственной власти (причем без уточнения, только федеральных органов либо и органов власти субъектов РФ), а не по решению суда и может иметь для собственника два варианта правовых последствий. В первом случае происходит возврат реквизированного земельного участка с возмещением причиненных убытков; во втором случае участок не возвращается, но выплачивается его рыночная стоимость либо предоставляется иной равноценный земельный участок.

На первый взгляд, второй вариант развития событий противоречит Конституции РФ, которая устанавливает, что никто «не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда» (ч. 3 ст. 35). Однако в силу ч. 3 ст. 56 Конституции РФ данное право не отнесено к числу прав и свобод, не подлежащих ограничению ни при каких обстоя­тельствах, а потому может быть правомерно ограничено при установлении режима чрезвычайного положения. Как следует из ст. 3 Федерального конституционного закона от 30.05.2001 № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении», в числе обстоятельств введения указом Президента РФ режима чрезвычайного положения названы чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера, чрезвычайные экологические ситуации, в том числе эпидемии и эпизоотии, возникшие в результате аварий, опасных природных явлений, катастроф, стихийных и иных бедствий, повлекшие (могущие повлечь) человеческие жертвы, нанесение ущерба здоровью людей и окружающей природной среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности населения и требующие проведения масштабных аварийно-спасательных и других неотложных работ.

Реквизицию не следует путать с изъятием за выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ибо последнее есть не что иное, как разновидность национализации. Различия заключаются в перечне оснований для проведения соответствующих процедур, влекущих прекращение права собственности. В случае национализации такие причины носят чисто экономический характер в условиях стабильного правопорядка; при реквизиции принудительное прекращение права собственности происходит в чрезвычайной ситуации в целях, которые могут и не иметь ничего общего с экономикой. При национализации земельный участок меняет форму собственности, при реквизиции это далеко не обязательно. Возмещение убытков при изъятии земельного участка происходит в соответствии со ст. 57 ЗК РФ; при реквизиции действуют общие правила ст. 15 ГК РФ.

Невозвращение участка может иметь самые разно­образные причины, начиная от уничтожения земельного участка (затопление) и вплоть до появления оснований для его изъятия либо ограничения в обороте (например, по причине загрязнения радиоактивными веществами). Если участок не возвращается собственнику, ему выплачивается предусмотренная п. 3 ст. 51 ЗК РФ компенсация, а участок переходит в собственность Российской Федерации либо субъекта РФ.

Использование участка в ходе ликвидации чрезвычайной ситуации органами публичной власти может осуществ­ляться в рамках специально предусмотренной п. 5 ст. 51 ЗК РФ процедуры «временного занятия» земельного участка, не являющейся реквизицией и не влекущей прекращения права частной собственности.

Отказ лица от права собственности на земельный участок является односторонней сделкой и не влечет сам по себе прекращение соответствующего права. Для этого необходимо совершение указанных в законе процедур. Отказ от права является действием, а потому не будет являться отказом неиспользование земельного участка его собственником (бездействие).

Как следует из ст. 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения им без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Применительно к земельным участкам данная норма конкретизирована в ст. 225 ГК РФ, определяющей статус бесхозяйной недвижимой вещи. Согласно данной статье бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. По общему правилу бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался, а также документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объекта недвижимого имущества, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (п. 5 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 № 580).

Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли. К заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены такой земельный участок или такая земельная доля.

В течение пяти дней с даты государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок или земельную долю орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок или такую земельную долю.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Права и обязанности (включая уплату земельного налога) собственника либо иного правообладателя земельного участка, от которого он отказался, прекращаются с момента внесения в Единый государственный реестр прав записи о новом правообладателе этого участка.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником. либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

6.2. Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Перечень оснований прекращения ограниченных вещных прав на земельные участки во многом совпадает с основаниями прекращения права собственности. Действительно, уничтожение «юридическая гибель» земельного участка прекращает любые виды прав на него; банкротство юридического лица либо изъятие участка для государственных или муниципальных нужд влечет аналогичные последствия и т.д. Но существует и ряд отличий в перечне оснований прекращения права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки. Например, землепользователь или земле­владелец не может произвести отчуждение своего земельного участка посредством продажи, дарения, мены и т.д.

Есть и специальные основания прекращения права земле­владения и землепользования. В их числе добровольный отказ от прав на землю, переоформление (приватизация) земельных участков по процедурам, указанным ЗК РФ (ст. 20, 21, 36 и т.д.). В последнем случае прекращается право земле­владения (землепользования) и приобретается право частной собственности на земельный участок.

Однако особое место среди процедур прекращения права землепользования и земле­владения занимает принудительное прекращение прав на землю (ст. 45 ЗК РФ). Фактически данная статья посвящена определению оснований применения земельно-правовой ответственности как самостоятельного вида юридической ответственности. Данный правовой институт был предусмотрен, например, еще Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г., которые содержали в ст. 15, 16, 50 земельно-правовые санкции, фактически выступавшие в качестве самостоятельных мер юридической ответственности за нарушения земельного законодательства.

Сформулированная в советском земельном праве конструкция земельно-правовой ответственности (Т. Т. Тагиров, В. А. Чуйков, А. А. Рябов, О. В. Измайлов и др.) была воспринята ЗК РСФСР (ст. 39, 40, 42, 44 и т.д.), однако указанные статьи были отменены Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации». В результате центральное место в правовом регулировании рассматриваемых отношений долгое время занимали нормативные правовые акты субъектов РФ.

Земельно-правовая ответственность применяется в форме принудительного изъятия у лица земельного участка, принадлежащего ему на праве землепользования или земле­владения, за совершение земельного правонарушения и является отдельным, самостоятельным видом юридической ответственности. Основания принудительного прекращения права земле­владения и землепользования сформулированы с учетом обязанностей указанных правообладателей земельных участков, предусмотренных ст. 42 ЗК РФ (причем приведенный в данной статье перечень обязанностей не носит исчерпывающего характера).

Как следует из п. 2 ст. 45 ЗК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель. Целевое назначение земельного участка является основанием для отнесения его к одной из категорий, указанных ст. 7 ЗК РФ. В ст. 8 ЗК РФ определена процедура отнесения земельных участков к категориям и изменения категорий земель. Самовольное изменение целевого назначения и категории земель не допускается;

2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. В отличие от предыдущего состава земельного правонарушения, имеющего универсальный характер для всех категорий земель, снижение плодородия имеет значение лишь для земель сельскохозяйственного назначения. Ухудшение экологической обстановки важно для всех категорий земель и имеет родовой характер по отношению к нижеследующим составам земельных правонарушений:

— отравлению, загрязнению, порче или уничтожению плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшим за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде. Вопросам возмещения вреда окружающей среде посвящены ст. 77—79 Закона об охране окружающей среды. Для привлечения к ответственности за данное деяние достаточно причинения вреда и одному человеку;

— нарушению установленного режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению. В данном подпункте мы наблюдаем один из немногих случаев, когда законодатель объединил в один состав оба варианта нарушения особого эколого-правового режима земельного участка, обусловленного наличием особо охраняемых природных территорий (далее — ООПТ) или территории экологического неблагополучия. Нарушить режим особой охраны экологически ценных земель (и расположенных на них объектов) можно в двух случаях. Во-первых, если участок землепользователя (земле­владельца) находится в границах ООПТ (не был выкуплен в момент организации заповедника, национального парка и т.д.), и, во-вторых, находится в охранной зоне ООПТ;

— систематическому невыполнению обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. В земельном законодательстве не раскрывается критерий «систематичности» невыполнения обязательных мероприятий и не указывается на связь между таким невыполнением и причинением вреда почвам (размером такого вреда). Следовательно, налицо оценочная категория. Это означает, что в каждом конкретном случае судом будет даваться оценка данным обстоятельствам исходя из материалов конкретного дела;

— систематической неуплате земельного налога. Обоснованность включения в ЗК РФ данной санкции вызывает сомнения. Дело в том, что неуплата земельного налога является налоговым правонарушением. Согласно п. 1 ст. 122 НК РФ неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) влекут взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченных сумм налога. Данное деяние, совершенное умышлено, влечет взыскание штрафа в размере 40% от неуплаченных сумм налога. Как следует из п. 1 ст. 108 НК РФ, никто не может быть привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения иначе, как по основаниям и в порядке, предусмотренном НК РФ. Сам НК РФ за неуплату земельного налога санкций в виде принудительного прекращения прав на участок не предусматривает. Согласно п. 1, 2 ст. 114 НК РФ налоговая санкция является мерой ответственности за совершение налогового правонарушения. Налоговые санкции устанавливаются и применяются в виде денежных взысканий (штрафов) в размерах, предусмотренных статьями гл. 16 НК РФ;

3) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Порядок принудительного прекращения права земле­владения и землепользования как санкции за земельное правонарушение выглядит следующим образом. Первоначально на лицо, нарушающее требования п. 2 ст. 45 ЗК РФ, налагается административное взыскание (штраф). Одновременно виновному физическому или юридическому лицу выносится предупреждение, содержание которого изложено в п. 3 ст. 54 ЗК РФ, с последующим уведомлением органа государственной власти РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления, предоставившего такой земельный участок.

Перечень органов государственного земельного контроля, налагающих административные взыскания за земельные правонарушения, указан в п. 2 Положения о государственном земельном контроле (утв. постановлением Правительства РФ от 15.11.2006 № 689). В их число входят Росреестр, Росприроднадзор, Россельхознадзор и их территориальные органы. В предупреждении указывается на сущность правонарушения и устанавливается срок для его устранения (зависит от характера, наступивших вредных последствий правонарушения и т.д.). При этом если штраф должен быть уплачен лицом, привлеченным к административной ответственности, не позднее 30 дней со дня вступления постановления о наложении административного штрафа в законную силу (п. 1 ст. 32.2 КоАП РФ), то упомянутый срок для устранения последствий правонарушения должен являться разумным и обоснованным.

Если правонарушитель устраняет допущенное нарушение земельного законодательства, процедура на этом прекращается. Если длящееся правонарушение не устранено (либо не устранены последствия оконченного правонарушения), орган государственного земельного контроля, документально зафиксировав данный факт, направляет материалы о прекращении прав на участок в орган публичной власти, его предоставивший, а уже данный орган направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. Суд может как продлить срок устранения последствий правонарушения, так и вынести решение о прекращении прав на земельный участок исходя из материалов дела.

Если суд принимает решение о прекращении прав на земельный участок, соответствующий орган публичной власти (предоставивший участок) направляет по истечении 10-дневного срока с момента принятия такого решения заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта (копии решения суда) в Росреестр (его территориальное подразделение), который производит регистрацию прекращения права земле­владения (землепользования). С момента такой регистрации прекращаются обязанности бывших правообладателей земельных участков. Учитывая, что изъятый земельный участок и ранее находился в публичной собственности, изменение формы собственности не происходит. Прекращение прав на участок не освобождает от возмещения вреда.

6.3. Прекращение права аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка носит срочный характер, в связи с чем типичным основанием его прекращения будет являться истечение срока аренды, указанного в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ст. 610 ГК РФ). Указанные предельные сроки установлены в ряде случаев и для аренды земельных участков. Так, земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год; согласно п. 3 ст. 28 Закона о приватизации по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, он может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. Аналогичный срок для аренды земель сельскохозяйственного назначения предусматривает п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель.

Согласно ст. 617 ГК РФ договор аренды сохраняет силу при изменении сторон. Это означает, что переход права собственности на переданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Поскольку договорные отношения носят свободный характер, стороны вправе их изменить или расторгнуть в любое время по взаимному согласию. Если такое согласие не достигнуто, договор аренды земельного участка может быть расторгнут по решению суда. Для этого необходимо наличие существенного нарушения условий договора одной из сторон, т.е. нарушения, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Например, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им; переданный арендатору участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра земельного участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ). Арендатор вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды, возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об участке (п. 3 и 4 ст. 37 ЗК РФ).

По инициативе арендодателя договор может быть расторгнут в случае использования земельного участка с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; при существенном ухудшении состояния земельного участка; при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Данный перечень оснований конкретизирован и дополнен п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Указанные в нем земельно-правовые основания прекращения договора аренды земельного участка носят как универсальный характер (т.е. распространяются на все категории земель), так и более локальный, распространяясь на одну или более две категории. Например, подп. 2, 3 п. 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривают прекращение договора аренды в случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, а также в случае неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде. Очевидно, что данные основания применимы лишь в случае аренды земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения.

Другие основания прекращения аренды земельных участков распространяются на все категории земель (реквизиция, изъятие участка для государственных или муниципальных нужд, использование его не по целевому назначению) либо на две и более (неиспользование участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства).

Руководствуясь последним основанием, арендодатель (администрация г. Саратова) обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка с ООО «ГиМ» (арендатором). Суд первой инстанции, исходя из документов, имеющихся в материалах дела, установил факт неиспользования ООО «ГиМ» земельного участка, предназначенного для строительства стационарной АЗС в течение трех лет. В силу подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет. Суд апелляционной инстанции неправомерно применил п. 9 ст. 22 ЗК РФ и отказал в иске, не признав допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды земельного участка существенным. Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 17.02.2004 № А57-676/03-30 отменил решение апелляционной инстанции, признав правомерность решения суда первой инстанции.

6.4. Прекращение сервитута земельного участка

Основания прекращения (как, впрочем, и установления) частного сервитута предусмотрены гражданским законодательством (ст. 276 ГК РФ). Согласно данной статье по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением земельного участка, собственник вправе требовать в судебном порядке прекращения сервитута. Указанные правила имеют массу практических примеров. Например, в связи с появлением новой дороги правообладателю сервитута становится не нужна прежняя, проходящая через соседний участок; необходимость в использовании соседнего участка в целях размещения трубы для полива зеленых насаждений прекратилась в связи с появлением колодца и т.д.

Кроме указанных ст. 276 ГК РФ оснований, сервитут также прекращается в связи с уничтожением «юридической гибелью» земельного участка (в результате обрушения берега или в иных случаях), со слиянием в одном лице правообладателя сервитута и собственника участка, при судебном расторжении соглашения об установлении сервитута (например, правообладатель сервитута не вносит установленную в соглашении плату), истечении срока действия (если сервитут срочный) и т.д. В любом случае прекращение действия сервитута подлежит государственной регистрации.

Прекращение действия публичного сервитута (ст. 23 ЗК РФ) осуществляется в том же порядке, что и установление, т.е. посредством принятия органом публичной власти соответствующего нормативного правового акта. Основанием его прекращения является отпадение общественных нужд, повлекших его установление, поэтому данный перечень оснований не совпадает с основаниями прекращения частного сервитута. Согласно п. 7 ст. 23 ЗК РФ в случаях если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник, землепользователь, земле­владелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Как и в случае прекращения частного сервитута, прекращение публичного сервитута подлежит государственной регистрации. В случае уклонения органа публичной власти от такой регистрации (если общественные нужды отпали) правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом (либо иные заинтересованные лица), вправе обжаловать данное бездействие в суд.

Земельный кодекс РФ не предусматривает обязательность проведения общественных слушаний при прекращении действия публичного сервитута (а только при установлении), хотя это в ряде случаев и предусматривается региональными и муниципальными нормативными правовыми актами. Представляется логичным проведение общественных слушаний только в случае прекращения действия постоянного сервитута; для срочного публичного сервитута достаточно истечения срока его действия и акта соответствующего органа публичной власти, его установившего.

6.5. Прекращение права безвозмездного срочного пользования земельным участком

Как следует из ст. 24 ЗК РФ, существуют пять вариантов предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование (гражданам и юридическим лицам), включая предоставление служебных наделов. Представляется логичным говорить об общих правилах прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком (в основном, они предусмотрены ГК РФ) и особенностями прекращения права пользования служебным земельным наделом.

Общие правила заключаются в том, что договор может быть прекращен по истечении его срока либо расторгнут досрочно в добровольном (при отказе от участка) или принудительном (судебном) порядке. Основания для последнего указаны в ст. 698 ГК РФ и конкретизированы п. 2 ст. 45 ЗК РФ, причем последние не все применимы к прекращению права безвозмездного срочного пользования (например, в силу п. 2 ст. 388 НК РФ не признаются плательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования). Каждая из сторон договора вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока (ст. 699 ГК РФ). Срок договора безвозмездного срочного пользования в ряде случаев прямо указан ЗК РФ. Например, согласно п. 3 ст. 30 ЗК РФ участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок их строительства.

Безвозмездное срочное пользование служебным наделом является частным случаем данного договора и имеет определенную специфику. Для прекращения данного права действует не только общий порядок, предусмотренный ГК РФ и ЗК РФ для остальных случаев безвозмездного срочного пользования, но и специальные правила, указанные п. 2—6 ст. 47 ЗК РФ. При этом, безусловно, на правообладателей служебных наделов распространяются общие требования п. 2 ст. 45 ЗК РФ в части обязанности использования участков по целевому назначению, с соблюдением экологических требований и т.д.

В отличие от большинства других сроков безвозмездного срочного пользования, исчисляемых месяцами, годами и т.д., окончание срока пользования служебным наделом связано с прекращением трудовых отношений работника (кроме случаев выхода на пенсию), причем предусматривается сохранение права пользования наделом членов семьи работника, определяемого (если их несколько) по соглашению между ними. Такое право члены семьи получают в случае:

а) призыва работника на действительную срочную военную службу или альтернативную службу (на весь срок прохождения службы);

б) поступления работника на учебу (на весь срок обучения в образовательном учреждении);

в) гибели работника в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.

В случае увольнения работника вне зависимости от оснований права на служебный земельный надел прекращаются, но после окончания сельскохозяйственных работ.

Контрольные вопросы и задания

Перечислите основания прекращения права частной собственности на земельные участки.

Каковы основания и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд?

Назовите гарантии прав собственников земельных участков при изъятии у них земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Сформулируйте определение реквизиции земельных участков. Чем данная мера отличается от национализации и конфискации?

Разъясните порядок отказа собственника от своих прав на земельный участок.

Раскройте основания и порядок принудительного прекращения права земле­владения и землепользования как санкции за земельное правонарушение.

Назовите основания и порядок прекращения права аренды земельного участка.

Разъясните основания и порядок прекращения действия сервитута земельного участка.

Каковы основания и порядок прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком? Какие гарантии прав граждан предусмотрены законодательством при прекращении пользования служебным наделом?

Литература

1. Аверьянова, Н. Н. Принудительное изъятие земельного участка у собственника как специальная земельно-правовая ответственность / Н. Н. Аверьянова // Нотариус. — 2008. — № 2.

1. Аверьянова Н.Н. Права арендаторов при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Законодательство. – 2010. - № 9.

2. Андреев, Ю. Н. Изъятие (выкуп) земельных участков для публичных нужд / Ю. Н. Андреев // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 6.

3. Андрианова, Е. Д. Правовой механизм изъятия земельных участков. Проверка на эффективность / Е. Д. Андрианова // Вестник гражданского права. — 2008. — № 1.

4. Анисимов, А. П. Правовые проблемы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд / А. П. Анисимов // Новая правовая мысль. — 2003. — № 2.

5. Анисимов, А. П. Земельно-правовая ответственность за нарушение правового режима земель поселений / А. П. Анисимов // Журнал российского права. — 2004. — № 2.

6. Анисимов, А. П. Земельные отношения при банкротстве организаций / А. П. Анисимов, А. Е. Черноморец // Российский судья. — 2004. — № 6.

7. Богомяков, И. В. Недостатки механизма изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд /
И. В. Богомяков // Российская юстиция. — 2006. — № 11.

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: