Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

11.1. Понятие и состав земель
сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Существующие и планируемые границы категории земель сельскохозяйственного назначения определяются на картах (схемах) территориального планирования субъектов РФ (ч. 6 ст. 14 ГрК РФ). Отсюда следует, что «предназначенность» участков для сельскохозяйственных нужд (как, впрочем, и застройки промышленного, рекреационного и иного назначения) определяется документами территориального планирования (гл. 3 ГрК РФ). В составе категории земель сельскохозяйственного назначения выделяются две субкатегории со своим дифференцированным правовым режимом:

а) сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (при этом можно говорить об определенных различиях в правовом режиме, например, пашни и сенокосов либо пастбищ и виноградников). В случае отнесения сельскохозяйственных угодий к разряду мелиорированных на правообладателей таких участков возлагаются дополнительные обязанности;

б) несельскохозяйственные угодья — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Принципиальным отличием друг от друга вышеуказанных угодий является порядок установления и содержание их правового режима. Установленное для всей категории земель сельскохозяйственного назначения целевое назначение земельных участков конкретизируется градостроительным регламентом, входящим составной частью в правила землепользования и застройки для несельскохозяйственных угодий. Для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ), а значит, действуют общие правила о целевом назначении.

Из этого обстоятельства также следует необходимость различать земли сельскохозяйственного назначения как категорию земель в земельном фонде России и территориальную зону сельскохозяйственного использования, определяемую в результате проведения градостроительного зонирования муниципального образования. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: 1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.); 2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (ч. 9 ст. 35 ГрК РФ).

Для каждой такой территориальной зоны в границах муниципального образования устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим всех земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 36 ГрК РФ). Правовой режим сельскохозяйственных угодий определяется уполномоченными органами публичной власти в соответствии с федеральными законами (ч. 7 ст. 36 ГрК РФ), прежде всего ЗК РФ, Законом о переводе земель из одной категории в другую и Законом об обороте земель.

Согласно ст. 7 Закона о переводе земель из одной категории в другую перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается, в частности, при наличии следующих исключительных случаев: консервации земель; создания особо охраняемых природных территорий; установления или изменения черты границ населенных пунктов; размещения промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу); включения непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда; строительства дорог, линий электропередач, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного проекта рекультивации сельско­хозяйственных угодий и т.д.

При этом примечательно, что указанная ст. 7 распространяется на случаи перевода сельскохозяйственных угодий в другую категорию земель, в то время как в составе категории земель сельскохозяйственного назначения существует и вторая субкатегория — несельскохозяйственные угодья.

Как следует из ст. 79 ЗК РФ, Субкатегория сельско­хозяйственных угодий, занимающая особое положение в рамках категории земель сельскохозяйственного назначения, неоднородна. Внутри нее выделяются:

а) «обычные» сельскохозяйственные угодья с низким или средним уровнем кадастровой стоимости. Так, невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости (п. 5 ст. 13 Закона об обороте земель); выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества (п.8 ст.13 Закона об обороте земель);

б) сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

в) особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Для двух последних разновидностей сельскохозяйственных угодий установлен ограниченный перечень оснований для их перевода в другие категории земель (ст. 7 Закона о переводе земель из одной категории в другую).

Особое правовое положение в составе земель сельскохозяйственного назначения занимает фонд перераспределения, который создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота (п. 1 ст. 80 ЗК РФ). Как следует из данного нормативного определения, данный фонд может включать как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья.

Первоначально данный фонд формировался в соответствии со ст. 14 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 «О земельной реформе», которая предписывала местной администрации создавать специальный земельный фонд в целях последующего перераспределения и наделения земельными участками граждан для организации крестьянских хозяйств, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. В фонд включались земли, используемые не по целевому назначению, неэффективно используемые, а также выбывшие из оборота или переведенные в менее ценные угодья.

Согласно п. 11 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие ЗК РФ в фонд перераспределения включаются все земли, находившиеся на день введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) в образованных в соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель. В настоящий момент фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в случае приобретения Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием права собственности на земельный участок по основаниям, установленным федеральными законами, за исключением случаев приобретения права собственности на земельный участок, изъятый для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 80 ЗК РФ).

1) при добровольном отказе от земельного участка;

2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами (п. 2 ст. 80 ЗК РФ).

Рассматривая данные основания, следует обратить внимание на следующее. Во-первых, выморочное имущество, о котором идет речь выше, переходит в порядке наследования по закону (п. 2 ст. 1151 ГК РФ) в собственность РФ. Порядок наследования и учета выморочного имущества, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований должен определяться законом (который пока не принят). При этом сам по себе отказ от наследства не всегда влечет признание имущества выморочным (ст. 1161 ГК РФ).

Во-вторых, ЗК РФ различает процедуру принудительного изъятия земельного участка, осуществляемую за выкуп для государственных или муниципальных нужд, и процедуру принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками. Изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, ст. 49 ЗК РФ предполагает для федеральных нужд; нужд субъектов РФ; муниципальных нужд. Изъятыми для публичных нужд могут быть земельные участки из состава практически любой категории земель. Поэтому п. 2 ст. 80 ЗК РФ следует понимать в том смысле, что только изъятые земельные участки сельскохозяйственного назначения подлежат зачислению в фонд перераспределения. Земельные участки, например, из состава категории земель населенных пунктов, изъятые для публичных нужд, в фонд перераспределения уже не зачисляются.

Согласно п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Необходимо отметить ряд общих и особых обязанностей правообладателей земельных участков, обусловленных функцией земель сельскохозяйственного назначения как средства производства в сельском хозяйстве. К числу общих обязанностей относится использование земельных участков в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель).

К числу особых обязанностей правообладателей земельных участков, вытекающих из экологического законодательства, относятся обеспечение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, требования в сфере мелиорации земель, требования в сфере использования пестицидов и агрохимикатов (ст. 42, 43, 49 Закона об охране окружающей среды).

11.2. Субъекты прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс РФ выделяет несколько разновидностей субъектов использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.

1. Крестьянское (фермерское) хозяйство. Появление данного субъекта сельскохозяйственного производства является отправной точкой земельной реформы в России начала 90-х годов прошлого века. Первоначально крестьянские (фермерские) хозяйства создавались в соответствии с Законом РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Законом РСФСР «О земельной реформе». В настоящий момент их правовое положение определяется ГК РФ и Законом о КФХ. Согласно Закону о КФХ крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ст. 1).

В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. Оно принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. При выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат, однако он имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в общей собственности на имущество фермерского хозяйства.

Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, который в течение 14 дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о его предоставлении в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением кадастрового паспорта этого участка (п. 4 ст. 12 Закона о КФХ).

Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия вышеуказанного решения.

Другой вариант создания фермерского хозяйства заключается в том, что гражданин, являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, требует выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона об обороте земель для создания или расширения фермерского хозяйства.

2. Личное подсобное хозяйство  — форма непредпринимательской деятельности граждан по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства (ст. 2 Закона об ЛПХ).

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за границами населенного пункта (полевой земельный участок). Последний относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут одновременно находиться на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз. законом субъекта РФ. Часть земельных участков, площадь которых превышает указанный максимальный размер, должна быть отчуждена гражданами, у которых находятся эти земельные участки, в течение года со дня возникновения прав на эти земельные участки, либо в этот срок должна быть осуществлена государственная регистрация указанных граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 5 ст. 4 Закона об ЛПХ).

Оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с общими правилами, указанными в ЗК РФ и ГК РФ, поскольку правила Закона об обороте земель на личные подсобные хозяйства не распространяются.

3. Садоводство, огородничество, дачное хозяйство. Законодатель четко различает правовое положение дачных, садовых и огородных земельных участков. Например, на дачном земельном участке допускается возведение жилого дома с правом регистрации проживания в нем; на садовом участке (в свете Постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобами ряда граждан») допускается возведение жилого строения с правом регистрации в нем только в случае, если данный садовый земельный участок находится в границах населенных пунктов. При этом следует иметь в виду, что вне зависимости от категории земель, в границах которой расположены дачные, садовые или огородные земельные участки, в сферу действия Закона об обороте земель они не попадают.

Согласно ст. 12 Закона о садоводческих и дачных объединениях при зонировании территории муниципального образования определяются зоны, которые наиболее благоприятны для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства исходя из природно-экономических условий, а также затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков.

В схемах зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков (ведение садоводства, огородничества, дачного хозяйства), их разрешенном использовании (перечень ограничений, обременений и сервитутов), а также сведения о правах, на которых земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам. Указанная схема служит основой для определения объемов строительства подъездных автомобильных дорог, объектов электроснабжения, связи, а также для развития общественного транспорта, торговли, бытового обслуживания населения.

4. Животноводство. Согласно ст. 10 Федерального закона от 03.08.1995 № 123-ФЗ «О племенном животноводстве» земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам для разведения племенных животных, относятся к землям сельскохозяйственного назначения (использования). Указанные субъекты вправе в установленном порядке осуществлять прогон скота, проводить и отводить воду через земельный участок, принадлежащий другому лицу, производить забор (изъятие) водных ресурсов из вод­ных объектов и организовывать водопой из водного объекта, принадлежащего другому лицу, а также осуществлять иные сервитуты, установленные законодательством РФ.

5. Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации. Как следует из п. 2 ст. 50 ГК РФ, коммерческие юридические лица могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Данный перечень (в отличие от некоммерческих юридических лиц) носит исчерпывающий характер. Следовательно, упоминание в п. 1 ст. 78 ЗК РФ «иных» коммерческих организаций лишено смысловой нагрузки. Наиболее распространенной формой коммерческих юридических лиц, осуществляющих деятельность на землях сельскохозяйственного назначения, являются сельскохозяйственные кооперативы.

Сельскохозяйственным производственным кооперативом признается кооператив, созданный гражданами для совместной деятельности по производству, переработке и сбыту сельскохозяйственной продукции, а также для выполнения иной не запрещенной законом деятельности, основанной на личном трудовом участии членов кооператива. Производственный кооператив является коммерческой организацией. Его видами являются сельскохозяйственная артель (колхоз), рыболовецкая артель (колхоз) и кооперативное хозяйство (коопхоз), а также иные кооперативы.

Допускается внесение в качестве взноса в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива земельных участков либо земельных долей, однако запрещено внесение в него права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Коммерческие юридические лица, осуществляющие использование земель сельскохозяйственного назначения, могут быть собственниками соответствующих земельных участков, арендаторами либо оставаться субъектами права постоянного бессрочного пользования.

Согласно п. 7 ст. 10 Закона об обороте земель приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Вводным законом. Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

6. Некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации. Сельскохозяйственным потребительским кооперативом признается кооператив, созданный сельскохозяйственными товаропроизводителями (гражданами и (или) юридическими лицами) при условии их обязательного участия в хозяйственной деятельности потребительского кооператива. Потребительские кооперативы являются некоммерческими организациями и в зависимости от вида их деятельности подразделяются на перерабатывающие, сбытовые (торговые), обслужива­ющие, снабженческие, садоводческие, огороднические, животноводческие, кредитные страховые и иные кооперативы, созданные для выполнения одного или нескольких из указанных видов деятельности.

Сельскохозяйственный потребительский кооператив (равно как и производственный) вправе иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять иные вещные права на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива, в порядке и на условиях, которые установлены законодательством РФ и ее субъектов.

Религиозным объединением в Российской Федерации признается добровольное объединение граждан Российской Федерации, иных лиц, постоянно и на законных основаниях проживающих на территории Российской Федерации, образованное в целях совместного исповедания и распространения веры и обладающее соответствующими этой цели признаками: вероисповедание; совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний; обучение религии и религиозное воспитание своих последователей. Религиозные объединения могут создаваться в форме религиозных групп и религиозных организаций.

В собственности религиозных организаций могут находиться здания, земельные участки и иное имущество, необходимое для обеспечения их деятельности.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям) для осуществления сельскохозяйственного производства в аренду.

7. Казачье общество  — добровольное объединие граждан Российской Федерации в форме некоммерческой организации, образованное в соответствии с федеральным законодательством, внесенное в государственный реестр казачьих обществ РФ, члены которого в установленном порядке приняли на себя обязательства по несению государственной или иной службы (ст. 2 Федерального закона от 05.12.2005 № 154-ФЗ «О государственной службе российского казачества»). Различают хуторское, станичное, городское казачье общество; окружное (отдельское) казачье общество; войсковое казачье общество.

В результате реализации государственной политики по возрождению казачества уже к концу 90-х годов прошлого века на территориях 21 субъекта РФ появились целевые земельные фонды, в которых находилось более 200 тыс. га земель. Эти фонды формировались с целью предоставления земельных участков казачьим обществам для расширения их состава, размещения населенных пунктов в приграничных районах РФ и сельскохозяйственного использования, включая производство и поставку членами казачьих обществ сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд. Земельные участки казачьим обществам первоначально предоставлялись на праве землепользования.

В настоящий момент предоставление казачьим обществам земельных участков на данном титуле невозможно (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), а уже существующие казачьи общества — землепользователи обязаны в срок до 1 января 2012 г. переоформить их на право аренды либо приобрести в собственность на общих основаниях (п. 2 ст. 3 Вводного закона). Более того, как следует из п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель, казачьим обществам земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения сельско­хозяйственного производства из государственной или муниципальной собственности могут предоставляться в аренду в порядке, определенном ст. 34 ЗК РФ (т.е. как для целей, не связанных со строительством). При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

8. Научно-исследовательские организации, образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля. Особенности правового режима земель данных субъектов заключаются в том, что соответствующие земли часто относятся к числу особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (ст. 79 ЗК РФ). В части прав на земельные участки данные лица, подпадающие под статус государственных и муниципальных учреждений, являются субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, согласно п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться научно-исследовательским организациям и образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля в аренду.

9. Общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ  — формы самоорганизации лиц, относящихся к малочисленным народам и объединяемых по кровнородственному (семья, род) и (или) территориально-соседскому признакам, создаваемые в целях защиты их искон­ной среды обитания, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования, промыслов и культуры. При создании общины малочисленных народов она подлежит обязательной государственной регистрации с последующим приобретением статуса юридического лица.

Территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ — особо охраняемые природные территории, образованные для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ. С учетом особенностей правового режима территорий традиционного природопользования такие территории относятся к особо охраняемым природным территориям федерального, регионального и местного значения. Малочисленные народы и их объединения имеют право безвозмездно владеть и пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществ­ления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов в аренду.

11.3. Особенности совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения

Порядок совершения сделок с земельными участками из состава категории земель сельскохозяйственного назначения указан в Законе об обороте земель, который детально регулирует особенности лишь двух таких сделок: купли-продажи и аренды.

Первой особенностью купли-продажи данных земель является законодательное ограничение их субъектного сос­тава, а именно возможности иностранцев являться субъектами права частной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Как следует из ст. 3 Закона об обороте земель, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обла­дать земельными участками из земель данной категории только на праве аренды.

Во-вторых, согласно п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Данная норма была подвергнута резкой критике в научной юридической литературе, поскольку указание ст. 4 Закона об обороте земель на возможность лица иметь в собственности не менее (т.е. только более) чем 10% общей площади земель означает, что субъекты РФ могут выбрать любой размер — 50%, а то и все 100% земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, которые должны находиться в собственности одного лица. Соответственно, три-четыре олигарха могут поделить все товарные сельскохозяйственные земли страны. Кроме того, отмечалось, что реализация данной нормы приведет к концентрации политической власти в регионах и в целом по России в одних руках и власть станет придатком хозяина, а также что обезземеливание крестьян приведет к массовому оттоку населения в города и росту социальной напряженности^[55].

В-третьих, следует выделить особенности процедуры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в том, что субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, место­положения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может превышать 90 дней.

В случае если субъект РФ или в соответствии с его законом муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной, или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным правилам. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Отдельная процедура предусматривается в случаях проведения публичных торгов, которые проводятся, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель. Такие земельный участок (его часть) или доля должны быть отчуждены собственником в течение года со дня возникновения права собственности на них или права собственности на доли в общей собственности на земельный участок, при этом закон не уточняет, возможно ли такое отчуждение посредством совершения безвозмездной сделки (например, по договору дарения).

В случае нарушения указанных требований орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение 10 дней в письменной форме известить об этом орган исполнительной власти субъекта РФ. Последний в течение месяца должен обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах), а в случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в общей собственности на земельный участок, их должен приобрести субъект РФ либо в случаях, установленных его законом, муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Кроме того, проведение торгов предусмотрено в случаях предоставления земельных участков в собственность (аренду) гражданам и юридическим лицам из земель сельско­хозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В качестве исключения из данного правила предусмотрено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих участков в пределах их компетенции.

В аренду (как и в собственность) могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, включая земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В последнем случае договор аренды такого участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом установленных ст. 8, 10 Закона об обороте земель особенностей. В случае если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

11.4. Земельная доля и ее правовой режим

Земельная доля может быть определена «как обязательственное право — право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством»^[56]. Данное определение нуждается, правда, в нескольких оговорках: кроме права собственности никакое иное вещное право на земельный участок, полученный в результате выделения земельной доли на местности, не может возникнуть в силу ст. 20, 21 ЗК РФ. Кроме того, земельная доля может располагаться только в составе сельскохозяйственных угодий. Земли же сельскохозяйственного назначения включают в свой состав и другую субкатегорию — несельскохозяйственные угодья, в пределах которых земельных долей, как правило, не бывает.

Представляется, что само законодательное понятие «земельная доля» является не совсем удачным и лишь определяет объект, на который устанавливается общая собственность граждан. Если использовать именно это название доли в имуществе, то при общей долевой собственности, например, на комбайн или трактор, доля каждого сособственника могла бы получить название «комбайновая» или «тракторная». В силу своей юридической природы земельная доля (пай) любого лица не должна отождествляться с самим правом собственности на приходящийся в счет этой доли конкретный земельный участок. Другими словами, земельные доли не отграничиваются на местности и существуют только потенциально в документах, пока по желанию их правообладателя не произойдет выделение земельного участка в натуре на местности.

Согласно ст.15 Закона об обороте земель, земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В научной литературе давно идет спор о вещной или обязательственной природе земельной доли. Мы полагаем, что право собственности – это вещное право вне зависимости от того, сколько субъектов общей долевой собственности имеют права на земельный участок.

Первоначально правом на получение в собственность земельных долей обладали: работники реорганизованного сельскохозяйственного предприятия; пенсионеры, вышедшие в нем на пенсию и проживающие на его территории; временно отсутствующие работники; наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства; работники социальной сферы на селе (организаций здравоохране­ния, культуры, быта, связи, общепита, образования и т.д., расположенных на территориях сельскохозяйственных организаций).

Следует подчеркнуть, что все пенсионеры социальной сферы, а также пенсионеры сельскохозяйственных предприятий, вышедшие на пенсию, но не проживающие на территории хозяйств в начале земельной реформы, не получили права ни на земельную долю, ни на имущественный пай.

Моментом возникновения права собственности на земельную долю являлась дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммер­ческой организации (предприятия). Рассчитывалась земельная доля в гектарах или балло-гектарах.

В настоящий момент использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Законом об обороте земель. Данный Закон установил, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае если участник долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований ст. 4 Закона об обороте земель в части предельных размеров образуемого участка.

Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, на основании соответству­ющего решения муниципального образования.

Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения уведомляются о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за 30 дней до дня его проведения в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Согласно данному закону, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и законом об обороте земель Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей двумя путями:

1) на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

2) если такое решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Отдельно Законом об обороте регламентируется правовой режим невостребованной земельной доли. Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость, не могут быть признаны невостребованными земельными долями по этому основанию.

Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном порядке невостребованными.

Контрольные вопросы и задания

1. Сформулируйте определение категории земель сельско­хозяйственного назначения. В чем отличия ее правового режима от иных категорий земель?

2. Назовите основные субкатегории земель сельскохозяйственного назначения. В чем заключается дифференцированный правовой режим каждой из них?

3. Перечислите основные виды правообладателей земельных участков сельскохозяйственного назначения. Какие отличия в их правах на землю?

4. Каковы особенности охраны земель сельскохозяйственного назначения?

5. Какие сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения можно совершать? В чем их особенности?

6. Разъясните особенности правового режима земельной доли.

Литература

1. Андреев, Ю. Н. Теоретические вопросы правового режима земель сельскохозяйственного назначения / Ю. Н. Андреев // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 7.

2. Анисимов, А. П. Закон РФ об обороте земель сельскохозяйственного назначения невыполним на практике / А. П. Анисимов, А. Е. Черноморец // Право и политика. — 2003. — № 6.

3. Анисимов, А. П. Земельные отношения при банкротстве организаций / А. П. Анисимов, А. Е. Черноморец // Российский судья. — 2004. — № 6.

4. Анисимов, А. П. К вопросу о понятии правового режима земель сельскохозяйственного назначения / А. П. Анисимов // Российский судья. — 2004. — № 7.

5. Анисимов, А. П. Правовые проблемы приватизации гражданами земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения / А. П. Анисимов // Юрист. — 2005. — № 5.

6. Анисимов, А. П. Некоторые проблемы правовой организации личного подсобного хозяйства / А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, А. Е. Черноморец // Юрист. — 2007. — № 1.

4. Антонов А.А. Порядок выделения земельных участков в счет земельных долей из земель сельхозназначения в свете правовых позиций Конституционного Суда РФ // Российская юстиция. – 2009. - № 6.

7. Бакирова, Р. Т. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения / Р. Т. Бакирова, В. Г. Левахин // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 7.

8. Беляева, З. С. Проблемы совершенствования законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения / З. С. Беляева, В. В. Устюкова // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 3.

9. Беляева, З. С. Проблемы передачи земельных долей в доверительное управление / З. С. Беляева // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 7.

10. Блинов, Р. Н. Правовая природа невостребованных земельных долей / Р. Н. Блинов // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 8.

11. Волков, Г. Правовые проблемы упорядочения отношений собственности, возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назначения / Г. Волков // Хозяйство и право. — 2006. — № 8.

9. Гаврилов Е.В. Некоторые проблемы правового режима земельных долей в судебно-арбитражной практике // Аграрное и земельное право. – 2010. - № 6.

10. Голышев Н.А. Правовое регулирование перевода одних видов сельскохозяйственных угодий в другие // Юридический мир. – 2010. - № 2.

12. Забазнов, В. В. О правовых последствиях выдела земельного участка сельхозназначения в счет земельных долей / В. В. Забазнов // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 8.

12. Землякова Г.Л. Формирование земельного участка, выделяемого в счет «земельной доли»: перспективы развития законодательства // // Аграрное и земельное право. – 2010. - № 7.

13. Ибрагимов, К. Х. Правовые проблемы государственного программно-целевого обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения / К. Х. Ибрагимов // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 6.

14. Ибрагимов К.Х. Правовые проблемы разграничения земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного использования // Аграрное и земельное право. – 2011. - № 2.

14. Иванова, С. В. Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения: проблемы и пути их решения / С. В. Иванова // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 7.

15. Иосифиди, С. Д. Принципы правовой охраны земель сельскохозяйственного назначения / С. Д. Иосифиди // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 4.

15. Клейменова Е.С. Соотношение частных и публичных интересов при ограничении и прекращении прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах // Юридический мир. – 2010. - № 11.

11. Козырь, М. И. Юридическая природа права на земельную долю / М. И. Козырь // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 1.

16. Кособродов, В. М. К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения / В. М. Кособродов // Законодательство и экономика. — 2006. — № 1.

17. Костина, О. В. Правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями / О. В. Костина // Гражданское право. — 2007. — № 2.

17. Крассов О.И., Голышев Н.А. О понятии земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2010. № 1.

18. Левахин В. Г. Понятие и сущность сельскохозяйственных угодий как объектов гражданских прав / В. Г. Левахин, Р. Т. Бакирова // Право и политика. — 2007. — № 11.

18. Либанова С.Э. Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения субъектов РФ и ограничение прав иных собственников // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2008. - № 8.

19. Мельников Н. Строительство жилых помещений на землях сельскохозяйственного назначения // Хозяйство и право. – 2011. - № 5.

19. Михайлова, А. Л. Земельный участок, образованный в счет невостребованных земельных долей: момент формирования и основания возникновения субъективного права / А. Л. Михайлова // Российская юстиция. — 2009. — № 4.

20. Нарышева, Н. Г. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения / Н. Г. Нарышева // Экологическое право. — 2009. — № 4.

21. Пандаков, К. Г. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика / К. Г. Пандаков, А. Е. Черноморец. — Саратов, 2004.

21. Прокудина Н.В. Проблемы выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в счет земельной доли // Законодательство. – 2010. - № 2.

22. Румянцев Ф.П. Региональное законодательство в сфере регулирования приватизации земель сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. 2011. № 4.

22. Румянцев, Ф. П. О реализации гражданами конституционных прав на земли сельскохозяйственного назначения / Ф. П. Румянцев // Правоведение. — 2008. — № 5.

23. Рыженков, А. Я. Феномен собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации на современном этапе / А. Я. Рыженков, А. Е. Черноморец // Аграрное и земельное право. — 2009. — № 3.

23. Самончик О.А. К вопросу о сохранении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в федеральной собственности // Аграрное и земельное право. – 2009. - № 10.

24. Старобинец А.Ю. Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. – 2010. - № 9.

24. Устюкова, В. В. Общая собственность граждан на земельные участки сельскохозяйственного назначения: миф или реальность? / В. В. Устюкова // Экологическое право. — 2007. — № 2.

25. Чаркин, С. А. Некоторые вопросы практического применения законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения / С. А. Чаркин // Российская юстиция. — 2006. — № 10.

27. Чаркин С.А. Вопросы закрепления прав собственности на земли сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. – 2007. - № 10.

28. Чаркин С.А. Выдел земельной доли: основные проблемы и пути их разрешения // Российская юстиция. – 2008. - № 3.

29. Чаркин С.А. Сделки с земельными долями: проблемы, возникающие на практике и пути их разрешения // Право и политика. – 2008. - № 6.

26. Чаркин, С. А. Правовые особенности договора купли-продажи земельной доли / С. А. Чаркин // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 8.

27. Чаркин, С. А. Аренда земли из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами / С. А. Чаркин // Аграрное и земельное право. — 2008. — № 9.

28. Чикильдина, А. Ю. Историко-правовые аспекты становления садоводства, огородничества, дачного строительства в России / А. Ю. Чикильдина // Журнал российского права. — 2009. — № 4.

Глава 12

Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском: