ТОР 5 статей: Методические подходы к анализу финансового состояния предприятия Проблема периодизации русской литературы ХХ века. Краткая характеристика второй половины ХХ века Характеристика шлифовальных кругов и ее маркировка Служебные части речи. Предлог. Союз. Частицы КАТЕГОРИИ:
|
Управление недвижимостьюПриведенные соображения говорят о том, что комбинирование прав, сочетание различных форм и видов собственности – одно из важных направлений управления недвижимостью. Управление недвижимостьювключает в качестве неотъемлемого элемента управление правами на недвижимость. 1. Согласно экономической теории все экономические блага могут быть разделены на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произведенные товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, акции, облигации). Первые реально вовлечены в процесс производства либо непосредственно используются их владельцем, вторые представляют требование или право на получение дохода без непосредственного использования их в производственной деятельности. В свою очередь, реальные экономические блага можно разделить на потребительские блага и блага производственного назначения (капитальные блага). В большинстве случаев внешний вид актива, его физические параметры позволяют судить о том, к какой категории принадлежит то или иное благо (актив). В отличие от этого недвижимость может одновременно выступать (и часто выступает) для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива – акций, облигаций, валюты – вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. Это разделение и лежит в основе деления недвижимости на инвестиционную и операционную. Недвижимость – двойственный экономический актив, одновременно являясь и реальным, и финансовым активом Двойственность недвижимости как актива зафиксирована в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО (IAS) 40), согласно которым выделяется понятие «инвестиционной недвижимости» – земельные участки, здания, или их часть, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды – лизинга) для получения: - арендных платежей по договору операционной аренды, - доходов от прироста стоимости капитала, - того и другого. 2. Благодаря особенностям физической и юридической природы недвижимость отличается как от иных товаров, так и от иных видов финансовых активов, и эти отличия оказывают прямое влияние на функционирование рынка недвижимости, в том числе и на управление недвижимостью. Особенности недвижимости как товара: • единство недвижимости как сложной вещи (имущество + право) определяет единственно возможный способ рыночного оборота недвижимости– через передачу прав на недвижимость, причем объектом сделок могут быть как весь пакет прав собственности, так и отдельные правомочия, входящие в него. Благодаря распределению отдельных правомочий между различными субъектами их интересы могут реализовываться, не противореча друг другу; • ограниченность, невоспроизводимость и иммобильность земли как основы недвижимости, невозможность полноценной замены земли иными (мобильными) факторами производства ведет к низкой эластичности предложения на рынке недвижимости, что оказывает влияние на рыночное ценообразование, с одной стороны, и может быть источником конкурентных преимуществ, с другой; • неповторимость объектов недвижимости вследствие индивидуальной для каждого объекта комбинации факторов производства ведет к уникальности товаров на рынке недвижимости, что приводит, в свою очередь, к индивидуальности ценообразования на товары, низкой ликвидности товаров на рынке, индивидуальности объектов недвижимости как объектов управления; • долговечность объектов недвижимости с сохранением ими материально-вещественной формы и способности удовлетворять потребности пользователей ведет к конкуренции на рынке между вновь созданными объектами недвижимости (первичный рынок) и уже существующими объектами (вторичный рынок), что должно быть учтено и при оценке ситуации на рынке при управлении недвижимостью (возможность появления конкурирующих объектов, изменения окружения и пр.); • ограниченность предложения на рынке, необходимость разносторонней экспертизы объектов, переплетение технических, экономических и юридических аспектов при совершении сделок ведет к высокому уровню трансакционных издержек на рынке, потребности в услугах профессиональных посредников для приобретения или отчуждения недвижимости; • долговечность объектов недвижимости в сочетании со сложной ее природой как продукта взаимодействия природных и искусственно созданных элементов обусловливает двойственность тенденций в изменении стоимости товара с течением времени (утрата стоимости зданиями и сооружениями и рост стоимости земли), в результате чего конечная стоимость определяется взаимодействием этих тенденций. Особенности недвижимости как инвестиционного актива: • необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций для приобретения актива, что сужает круг потенциальных приобретателей (инвесторов), ведет к увеличению сроков экспозиции на рынке и более низкой, чем у других активов, ликвидности. Создание механизма, позволяющего снизить пороговый уровень инвестиций в недвижимость и вовлечь в операции с недвижимостью средних и мелких инвесторов, может быть важным конкурентным преимуществом на рынке; • низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов, обусловленная более тесной связью недвижимости с реальной экономикой, позволяет рассматривать недвижимость как необходимую составную часть инвестиционного портфеля в интересах его сбалансированности по доходу и рискам, что делает недвижимость привлекательным активом для крупных институциональных инвесторов; • сохранность инвестируемых в недвижимость средств благодаря вещной природе недвижимости и росту стоимости земли с течением времени делает недвижимость привлекательным активом для консервативных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании, ипотечные банки); • относительная стабильность и предсказуемость приносимых недвижимостью доходов вследствие долгосрочности арендных договоров и возможности включения в арендную плату инфляционной составляющей – дополнительный аргумент для инвестирования в недвижимость консервативными институциональными инвесторами; • сложность (но и управляемость) денежных потоков – различные сочетания денежного притока и оттока в течение жизненного цикла инвестиций в недвижимость (отрицательные потоки вначале, затем постепенный переход к положительным потокам и так далее в зависимости от потребностей в ремонте, обновлении, и наконец, крупный положительный поток от продажи недвижимости после завершения владения); • неоднородность недвижимости как актива предполагает индивидуальность денежных потоков для каждого объекта недвижимости в зависимости от его местоположения, технического состояния, что должно быть учтено при управлении объектами недвижимости; • высокая зависимость доходности объектов недвижимости от качества управления, связанная с их сложностью и системами обеспечения, что определяет потребность в привлечении к управлению недвижимостью высокопрофессиональных управляющих; • важная роль юридической стороны при совершении сделок, низкая ликвидность товара и высокий уровень трансакционных издержек. Не нашли, что искали? Воспользуйтесь поиском:
|